業主矛盾糾紛處理機制

⑴ 物業管理矛盾糾紛怎樣處理

您好：
物業管理矛盾糾紛處理治理
物業服務合同糾紛
很多業主委員會與物業管理簽訂合同時，往往對於物業合同的性質沒有明確定義，有的小區中雙方簽訂的是「服務合同」，而有的小區中雙方簽訂的則是「委託合同」。
這是因為對於物業管理服務合同的認識不同所造成的。如果雙方簽訂的是物業委託合同性質的，那麼就代表著由業主委託物業管理企業對小區進行管理，業主與物業管理企業是委託與被委託關系。
在委託關系的情況下，一旦小區的管理出現了問題，比如遭到盜竊等，那麼後果將與物業公司沒有任何關系;同時由於委託合同的委託人依法可隨意終止合同，而不需要任何理由，這也不利於小區物業管理的穩定性。
解決方法：在簽訂物業管理合同時，需要注意的是合同的性質應該為服務合同，而不是委託合同。其最簡單的方法是先看物業合同的名稱，如果是服務合同，一般這個合同的名稱是「物業管理服務合同」，而不是「物業管理委託合同」。
與開發商關系糾紛
《物業管理條例》第二十四條規定了房地產開發與物業管理相分離的原則，應通過招投標的方式選出物業管理企業。但到目前為止，大多數小區物業管理企業均是由開發商派生出來的，即便實行招投標，由於難以真正建立公平競爭的招投標機制，開發商派生出來的物業管理企業仍處於優勢地位，往往是其中標，這種建設與管理的「父子關系」依然普遍存在。當物業出現質量或銷售時不切實際的承諾等涉及開發商的問題引發糾紛後，物業管理企業常以其與開發商是兩獨立法人，無任何關系拒絕處理，而開發商往往是項目公司，一個小區成立一個項目公司，建設完成結算完畢後就不存在了，售後服務、保修等矛盾無法解決。
解決方法：入住小區的業主們在符合條件後，也就是說小區內房屋出售並交付使用的建築面積達到50%以上，或者首套房屋出售並且交付使用已經滿2年的，一定要及時召開業主大會成立業主委員會，通過業主委員會來維護自身權益。
公共配套設施糾紛
例：某樓盤的地下停車庫被開發商賣給了個人，使得小區的停車費用漲價，造成車庫有空位而業主卻無法停車的現象，間接侵害了業主的利益。
這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區的公共配套設施的「主人」到底是誰的問題，究竟是開發商還是全體業主。在《物業管理條例》中，目前只對停車位作了相關的明確規定，即「小區內的機動車停車場(庫)，應當提供給本小區內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給小區外的單位和個人;停車位有空餘的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。」而沒有對共用設施和共用部位的權屬等問題作出規定
同時，目前物業部分在共用設施、共用部位的權屬問題還涉及到維修和費用的承擔問題。比如哪些部位、設施、設備屬於全體業主共同共有;哪些屬於部分業主共同共有;未分攤共用建築面積的地下停車庫權屬，應屬全體業主還是屬於開發商，如果屬於全體業主，權證應如何發放、保管、使用，收益應如何處理，維修基金如何籌集、如何分攤。而對於開發商已出售的地下停車庫應如何處理，對於開發商建設的地面多層鋼結構移動車位的權屬應如何認定，部分業主或個別業主是否能對此提起訴訟，部分業主或個別業主對共用設施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規定。
解決方法：這一系列問題目前有待相關部門制定相關法規。不過總的來說，業主們還需提高自身的維權意識，及時發現問題進行解決。
物業費糾紛
物業費糾紛來自兩方面：一、物業費包含的費用項目;二、物業費收取不到。
物業費，一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對於很多業主來說，很容易把這4項內容與額外的日常公共設施設備維修費以及電梯水泵運營能耗費等混合在一起。同時，由於物業管理公司在收取了物業費用後，有的開發票、有的給收據，使得很多業主對於自己繳納的「物業費」究竟包含了一些什麼內容不甚清楚。因此，在某些小區里其收繳率相當低，有的甚至低至20～30%，使得物業管理難以為繼，造成其他已繳費業主的心理不平衡。《物業管理條例》第四十一條只講了合理公開收費問題，而基本物業服務費由哪些構成沒有羅列出來，造成應該付的不付，而不該付的也付的怪現象。
解決方法：在收費方面，物業公司應該在給予業主的相關物業費用繳費收據上，將相關的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個「物業費」的名稱來取代其中各類的費用名稱。
建立完善物業管理糾紛調解機制的對策
(一)建立完善各級物業管理糾紛調解組織。積極探索人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的物業管理糾紛調解模式，充分發揮人民調解工作在預防物業管理糾紛中的作用。進一步加強和完善縣(區)、街道和社區物業糾紛調解委員會職能作用，發揮好對所轄區物業糾紛調解工作組織領導和整體協調作用，綜合協調調解解決轄區重大疑難物業管理糾紛。基層司法所要負責調解本轄區復雜性物業管理糾紛，指導社區人民調解組織開展物業糾紛調解工作。建立社區物業糾紛調解委員會，以預防物業管理糾紛為主，宣傳物業管理法規政策，調解一般性物業管理糾紛。
(二)大力加強物業糾紛調解隊伍建設。認真做好物業管理糾紛調解員的選任工作。實行專兼職相結合，從房管部門、司法機關、社區居委會、社區律師或在社區有一定威望的群眾中，挑選一批熱愛公益、公道正派、素質較高的人員擔任人民調解員。深入開展「律師進社區」活動，組織廣大律師、法律工作者深入社區積極參與社區物業糾紛的調處工作，為社區人民調解工作提供法律保障。充分發揮律師職能優勢，利用自身的法律知識，擔任社區物業公司的法律顧問，提供決策咨詢法律服務，確保物業公司規范有序健康發展。司法局要加強對物業糾紛調解隊伍的管理，定期共同組織開展物業糾紛調解業務培訓，對於成績突出的集體和個人給予表彰獎勵。
(三)加大物業管理糾紛排查力度。組織社區調解員深入小區調查走訪，對群眾反映的有關物業管理方面的問題認真登記，甄別問題性質，對於屬於物業管理糾紛的要切實做好人民調解工作，對於不屬於物業管理糾紛的，要引導群眾通過其他正當手段解決問題，做好人民調解與行政調解的銜接。注重敏感時段和敏感地區的物業管理糾紛排查，對入住率超過50%的新住宅小區給予高度關注，進一步加強對業主大會的籌建給予幫助引導，著重做好對物業公司選聘和退出引發的矛盾糾紛預防和調處工作。 (四)加強業務培訓和法治宣傳。充分利用社區工作覆蓋面寬、貼近基層、貼近群眾的優勢，運用具體案例在社區群眾中開展生動直觀的法治宣傳和人民調解工作宣傳，引導居民學法用法、知法守法，從源頭上預防和減少矛盾糾紛的發生。組織業主委員會的主要成員、物業公司的負責人、街道辦事處及居委會有關人員進行業務及法律培訓，引導物業服務企業增強依法守約意識、服務意識，按照合同約定為業主提供質價相符服務。引導全社會了解物業管理行業特徵，澄清對於物業管理的認識誤區，釐清對物業管理的職能定位，進一步提升對物業管理行業的認識度。

⑵ 如何處理社區居民矛盾糾紛

提升社區環境質量；擴大社區服務范圍；成立業主委員：該業主委員會的委員均是由業主通過推薦，選舉出來的公道正派、有威信、有說服力、通曉國家法律法規和政策的退休老幹部、老黨員、樓組長。他們負責就平時小區內因亂扔垃圾、空調外機滴水、下水道堵塞、天井積水、污水外溢、侵佔共用位等原因引起的矛盾糾紛及時進行調處。

⑶ 如何建立多元化解矛盾糾紛工作機制

1、2015年10月13日，中央深改組第十七次會議審議通過了《關於完善矛盾糾紛多元化解機制的意見內》，為多元化糾紛解決容機制指明了方向。
2、法院要主動與城建、衛生、交警、工商、婦聯等相關部門加強聯系，對勞動爭議、交通事故賠償、婚姻家庭等糾紛實行橫向聯動調解。
3、法院要與鄉鎮、村、居委會建立縱向聯動機制，建立起村級調解、社區調解 、鄉鎮調解、行政裁決與法院調解有機銜接的直通車，發揮多元化糾紛解決機制在解決糾紛、化解矛盾、減少訴訟等方面的優勢，進一步彰顯和諧司法理念。
4、浙江省諸暨市由政法委牽頭，司法局具體負責，組織法院、公安局、衛生局、工商局、保險公司等單位組成調解中心，統一辦公地點，統一人員管理，解決矛盾糾紛的效果很好。

⑷ 鄰里之間的矛盾糾紛該怎樣處理及方式

遠親不如近鄰，所以有矛盾千萬不激化矛盾，遇到矛盾要學會退讓，坐下來和和氣氣把事情消滅在萌芽之中，為了以後好相見！

⑸ 物業管家怎麼給業主處理矛盾糾紛

作為物業管理的職業經理人取得物業管理師的職業資格是一種考驗，而怎樣在實踐中成為一名真正合格的職業經理則是一個更大的考驗。在此，筆者結合自己從業的親身體會，就物業管理師應具備的素質提出一些自己的看法。

高尚的職業操守

高尚的職業操守是指物業管理師應具有高尚的職業道德、強烈的使命感和責任感，對企業要有極高的忠誠度。

由於物業管理師受聘於物業管理企業，肩負著企業經營的重擔，同時手握重權，控制著企業大量的資源，而物業管理企業的經營管理活動紛繁復雜、受很多無法准確預計和客觀衡量的因素影響，企業出資人無法完全監控經營管理人員的行為。如果物業管理師不講職業道德、沒有強烈的使命感和責任感、對企業缺乏忠誠度，就很難擔負起肩上的責任，甚至會因抵禦不了金錢和物質的誘惑，給企業、業主乃至社會造成更大的危害。

物業管理師的強烈使命感和責任感包括物業管理行業和所服務的物業管理企業兩個方面。也就是說，既要熱愛、忠誠於物業管理行業，為行業的發展盡心盡責，同時又要對所管理與經營的企業負責，對企業的發展壯大負有高度的事業心和責任感。

物業管理行業的特點是外部關聯部門多，服務對象差異性大，服務內容涉及門類雜、專業性和科技含量廣，企業內部管理上員工層次多、標准化高、難度大，加之行業起步較晚，整體職業素質和服務水準都有待提高，對物業管理師的專業知識、管理技能和經驗要求都很高。

1 、綜合的專業知識。

物業管理師應該是復合型的人才，除掌握物業管理知識外，還要懂經濟學、管理學、工程或土建類學、財務學、社會學、心理學以及有關法律、法規。隨著客戶需求的提升，行業內部電子化、信息化、智能化的提高以及新技術、新產品的引入，職業經理更要不斷學習充電、更新知識、填補知識空白以跟上物業管理發展的要求。
2 、管理技能。

管理技能就是專業知識、相關知識在物業管理工作中的運用能力。

要掌握企業管理的基本技能。比如企業管理的基本原理和知識、財務管理的基本知識及相關技能、熟知投資的基本理論知識、熟悉國家有關宏觀政策和法規尤其是行業政策和法規。只有具備豐富的企業管理專業知識並善於運用、解決經營活動中的各種問題，才能不斷推動企業的持續發展。

要掌握財務管理。在保證管理服務質量前提下，追求企業利潤的最大化也是對每一位職業經理人的基本要求，因此物業管理師要會管理、懂財務，尤其要有成本意識和節約意識。一方面具備財務管理基本能力，能對物業管理費為主要項目的費用收支編制預算實施監控，組織定期向業戶公布各項目的財務收支狀況，同時還要充分挖掘企業的資金運營能力，使企業沉澱資金保值和增值，使得企業不斷壯大，抗風險能
力不斷加強。另一方面在高度自覺的成本控制意識和節約意識下充分發揮職業經理的財務管理才幹，在經營管理中要當好企業的「好管家」，從節約每一分錢和節省使用每把拖布開始，全面控制人、財、物這三大資源，同時在各類資源間建立起合理有效的配置，最大限度降低經營成本。

3 、卓越的人力資源配置能力。

企業的競爭歸根到底還是人才的競爭。出色的職業經理人都有自己獨特的選人、用人、育人的能力。人力資源的架構，不是一個天才和 1000 個助手的模式，而是一個職業經理人和經營團隊的模式。因此，作為物業管理師，要尊重員工、重視員工、知人善任、心胸開闊，樹立人本意識，充分激發和調動員工的積極性和創造性，發現和挖掘人的潛質並加以培養和使用，使員工的個人發展和企業的發展融為一體，實現人才資源的優化配置，實現最佳的經濟效益和社會效益。

三、出色的戰略眼光和決策能力
經營戰略是企業為求得生存發展而進行的總體謀劃，決定的是企業的發展目標。在市場經濟條件下，企業所處的經營環境大大不同往日，新技術、新工藝、新材料和新產品層出不窮，市場競爭日益激烈化和全球化，顧客消費需求愈加多樣化、復雜化和高級化，企業經營環境的復雜化和動盪化已是明顯的特徵，這在客觀上要求產生一種能夠在經營環境復雜多變的情況下主動進行變革、創新以保持企業的長期持續發展的現代管理方法，以應變性、創新性為重要特徵的企業戰略就應運而生了。競爭能力是企業生存的重要條件，也是企業發展的前提，它的實質是企業戰略在市場中的運作能力。物業管理師如果沒有戰略頭腦，不能為企業制定正確的戰略決策，就會隨時被市場競爭的海洋所淹沒。

社會的發展、環境的變化，要求物業管理師在制定企業戰略決策時要有市場導向意識、顧客至上意識，迅速轉變觀念，逐步樹立起居安思危、高瞻遠矚、銳意進取、大膽創新、敢冒風險、靈活多變等與企業戰略思想相一致的觀念與意識；要准確把握外部經營環境現狀及對未來變化准確預測，對企業所處的外部環境經常進行科學細致的分析，制定在復雜多變環境中求生存和發展的一系列戰略。

四、人格魅力
人格魅力不是一個空洞的辭藻，職業經理人用自己的人格魅力感染整個團隊，促進團隊價值觀的形成，營造和諧、公平、蓬勃向上的企業文化。

堅強的意志。作為企業的統領和中堅力量的物業管理師，在帶領企業前進的過程中，必然會遇到各種困難和阻力，其個人意志品質將直接影響企業的整體士氣。如果你能積極進取，有強烈的成功慾望，一旦確立目標就用百折不撓的精神，所帶領的團隊也必然是蓬勃向上、充滿活力的；反之，則必然是士氣低落，缺乏戰鬥力，往往遇到困難就會退縮甚至逃脫。作為企業的帶頭人，重要的是時刻保持一種旺盛的進取精神，用自己的積極情緒、堅強意志去感染團隊。當遇到困難時，要以積極、平和、永不言敗的心態去對待，把困難看作是一種機遇、一種挑戰。

善於溝通。溝通協調是物業管理的一項最基本的，也是最重要的工作。物業管理師必須具備善於與人溝通協調的能力。作為物業管理師要與業主、員工、各管理部門打交道，所以溝通協調能力更為重要。在與業主打交道時，除了協調處理與業主的矛盾糾紛外，物業經理要主動與業主交流溝通，了解業主的各種需求，從而不斷關注和滿足業主的需要。而業主知識背景和需求存在很大的差異性，物業經理要勇於溝通、善於溝通，有與不同的人群溝通交流的能力。如何處理自己與同僚之間的關系、如何安排下屬的工作范圍和工作環境，是檢驗一個物業管理師是否合格的另一個重要標准。「和於同僚，信於下屬」，也就是同事之間的平等互利，對於下屬的用人唯賢，是解決這個問題的根本方法。

⑹ 多元化矛盾糾紛化解機制包括哪些內容

我國的多元化糾紛解決機制可以分為：訴訟和非訴訟。

一、訴訟方式即法院判決；

二、非訴訟方式包括調解（人民調解、司法調解、行政調解）、當事人和解、行政裁決、行政復議、仲裁、信訪等。

多元化糾紛解決機制是與傳統的「一元化」化解矛盾的方式方法相比較而言的。簡單地說，就是由於當前矛盾糾紛主體的多元化、類型的多元化、訴求的多元化，化解矛盾糾紛的思路、方法、措施、途徑等也應多元化。

多元化糾紛解決機制是指在一個社會中，訴訟和非訴訟糾紛解決方式各以其特定的功能和特點，結成一種互補的、滿足社會主體多樣需求的程序體系和動態的運作調整系統。

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調解方式

調解員可以採用其認為有利於當事人達成和解的方式對爭議進行調解。

這種方式包括但不限於：調解程序開始之後，調解員可以單獨或同時會見當事人及其代理人進行調解；調解員單獨會見一方當事人的，可向他方當事人通報單獨會見的情況，當事人另有要求的除外；調解員可以對爭議進行面對面的調解，也可以進行背對背的調解。

在調解過程中，調解員可以要求當事人，提出書面或口頭的建議或方案；調解員可以根據具體案情，在徵得當事人同意後，聘請有關專家就技術性問題提供咨詢建議或鑒定意見；。

調解員可以要求當事人提交補充材料；在調解過程中，調解員可以根據已掌握的情況，依據公平合理的原則，向當事人提出解決爭議的建議。

經過調解，在當事人之間仍無法達成和解的情況下，調解員可以提出最後的建議或方案。調解在調解中心所在地進行。如當事人另有約定，經調解中心同意，或由調解中心建議並經當事人一致同意，亦可在其它地點進行。

由此產生的費用，由當事人承擔。聘請有關行業的專家參與調解工作，所產生的費用，由當事人承擔，經過調解，如當事人達成和解協議，由各方當事人在和解協議上簽字及/或蓋章，應當事人的要求，調解員可根據和解協議的內容，作出調解書，由調解員在調解書上簽字並加蓋調解中心的印章。

除非為執行或履行之目的，和解協議或調解書不得公開。雙方當事人簽訂和解協議時，可以在和解協議中加入仲裁條款。

⑺ 多元化矛盾糾紛化解機制包括哪些內容

我國的多元化糾紛解決機制可以分為：訴訟和非訴訟。
一、訴訟專方式即法院判決；屬
二、非訴訟方式包括調解（人民調解、司法調解、行政調解）、當事人和解、行政裁決、行政復議、仲裁、信訪等。
多元化糾紛解決機制是與傳統的「一元化」化解矛盾的方式方法相比較而言的。簡單地說，就是由於當前矛盾糾紛主體的多元化、類型的多元化、訴求的多元化，化解矛盾糾紛的思路、方法、措施、途徑等也應多元化。多元化糾紛解決機制是指在一個社會中，訴訟和非訴訟糾紛解決方式各以其特定的功能和特點，結成一種互補的、滿足社會主體多樣需求的程序體系和動態的運作調整系統。