房地產專業人員侵權風險防範與救濟

❶ 房地產開發過程中若干法律問題的風險防範與規避

房地產開發過程中若干法律問題的風險防範與規避

——馬江濤

主持人：

大家上午好，今天上午為我們主講「房地產開發過程中若干法律問題的風險防範與規避」這門課程，是北京大成律師事務所高級合夥人之一的馬江濤先生，北京大成律師事務所是京城十大律師事務所之一，非常享有盛名，現在請馬律師為我們大家講課！

馬江濤：

我先介紹一下自己，我來自北京市大成律師事務所，我本人叫馬江濤，關於我本人的介紹學員筆記上已經有了，對於我本人就不再多作介紹了，主要對我這個所多說兩句，我這個所主要是以房地產和公司，特別是公司的改制、重組，包括目前正在盛行的國企改制為主要業務的大型的綜合性的律師事務所，成立大概有13年，也是當時全國，主要是北京最先開始的第一批合夥制律師事務所之一。剛才王嶸說是北京十大律師事務所，現在幾大不敢輕易的說，但是有一個硬性的指標可以作為一個旁證，曾經在1998年司法部在全國范圍內律師事務所進行一次評比，當時評出司法部的20強，就是20家部級文明所，其中北京有6家，全國有20家律師事務所，大成所是北京這6家律師事務所中間的一家律師事務所，這是所里的情況。

在正式開始講演之前，先做幾點說明。第一點，關於今天的題目，事先主辦單位給我的邀請函上訂了兩個題目，第一個題目是房地產開發用地取得過程中一些法律風險防範與規避（新舊土地政策比較，典型案例分析）；第二個題目，房地產開發與經營過程中法律風險防範與規避的要點（典型案例分析），根據這個題目原來准備主要分幾大部分，等於分上下兩部分。前面的部分主要想談一下關於取得土地的這一塊，特別是現在我國土地政策的改變，產生一些變化，但是來了以後組織單位跟我說，前面有一個老師對於這塊講的比較多了，而且理論性也比較強，所以今天在下面的演講過程當中，把這部分稍微做一個調整，原來准備理論上的東西可能會剪掉一部分。

第二點，大家也看到學員筆記里原來我的提綱，關於新的土地政策的講解問題。首先改變我原來的初衷，對於這塊不再做過多純理論上的講解，另外即便如此在演講過程當中可能還涉及到一些政策的理解問題，由於我本人是律師，我也不是法律的制定者，同時我自己也不是法官，我自己講的東西只是我本人，以及我的律師事務所，以及我們經常在一起探討土地問題的學者，我們的一些個人觀點，僅供大家參考，不做任何決定性和決策性意見。

第三點，關於今天我講解的這些案例，這些案例大部分在實踐經驗當中所遇到的，關於房地產開發過程中所遇到的一些真實案例，在講解過程當中處於商業秘密的角度，我不會把當事人的名稱報道出來，我看今天有全國各地的開發商，有的確實曾經是我們的客戶，我今天只是就事論事，首先希望大家不要對號入座，在我講案例的過程當中，有的案例還沒有形成定論，有的案例形成了定論，這個定論比如說可能有生效仲裁的結果，或者生效的法律的判決，但是，我還是重復剛才那句話，我本人也不是法官，我只是律師，在這個案例分析當中，我也只談我們律師，我個人的一些觀點，並不是作為本案最終的一定是什麼樣正確的結論，所以到時候也請大家理解。今天來我主要也本著一個共同和大家探討學習的態度，我來之前看到咱們有一個學員出了一個對聯，我覺得今天在座的都是豪傑，所以我也希望跟大家跟這么多豪傑探討和交流的機會，下面我開始演講整個的題目。

首先，我的演講大概是分四節。第一節，我主要是想探討一下我國管理制度大概的過程；第二，關於新舊土地政策的界限劃分以及新舊土地政策的分析；第三部分是土地管理頒布新的政策以後相關的內容，我打算把前三節作為我今天演講的第一部分。第四部分，在房地產開發過程中我們律師遇到的一些問題，以及關於風險防範的若干問題，包括相對的案例，主要是集中在這里，我打算把第四節作為今天演講的第二部分來談。

第一節，我國現行土地管理制度的歷史進程。從國家現在土地管理的制度和法律的順序來看，首先，第一個是1986年《中華人民共和國土地管理法》，這個法主要是強調對於耕地保護發揮了一定的作用，但是隨著改革開放以後，特別是92年當時鄧大人南巡講話以後，各地招商引資的風一浪高過一浪，後來感覺到法律在好多地方，已經根本不適應國家經濟體制改革和經濟發展的需要，所以我們相應的過渡，一直到了98年出台新的《土地管理法》，這個法是99年1月1日正式實施的，新的《土地管理法》首先把基本國策確定，十分珍惜合理利用土地和切實保護耕地。另外也確認了一個原則，協議出讓，這是關於新的土地管理法的有關條例。

98年法律出台以後，在地方發展經濟招商引資，以及國家一些資源大量流失，主要是土地資源流失了，這時候發現關於土地管理法里確立的協議方式有許多弊端，這種情況下在2002年的5月9號頒布了第十一號令，11號令大家都知道了，明確規定了招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權的規定，這里我想內容不用再說了。招牌掛以後出現的一些現實情況，制度公布以後執行情況不很理想，僅拿2003年為例，2003年全國出讓土地是17868萬公頃，大約摺合280萬畝，其中通過招標方式的只有9.3萬，拍賣方式出讓的只有13.3萬畝，掛牌方式的只有55.25萬畝，以招標、拍賣、掛牌等市場方式供地的比例，僅從2002年的15%提高到2003年的28%，所以，提高的幅度並不大。根據這種形勢的變化也頒布過一些其他的文件，包括2003年11月份針對耕地保護和基本農田保護、非農建設出台了「五不準」和「六不報批」，具體內容不再重復了，大家可以查一些相關的法律。

再往下發展，到了2004年3月31號出台了71號令，這是國土資源部和建設部聯合下發的，《關於繼續開展經營性土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，這個就是針對我剛才說的在招牌掛規定出台以後，實際在執行上並不是很理想，根據這個現狀，國土資源部和建設部出台了一個規范性文件，根據這個規范性文件主要內容大家都知道關於「8.31」大限的問題，因為這個文件里要求各地要在2004年8月31號之前，將遺留問題處理完畢，否則國家有權收回土地，實際上關於全額繳納土地出讓金的問題，文件出台之前像我們自己接觸的好多客戶來講，或者在實際操作當中比如說我自己繳納一定比例的土地出讓金，我就可以取得臨時土地證，我拿到臨時土地證我就可以跟銀行或者金融機構聯系，取得資金的支持和貸款，由於有了這個規定，有了「8.31」大限，所以開發商在土地承租的成本要比以前大大增長，並不是說交了40%，就能完全拿到這個證，就能取得後期的建築資金，他需要把整個土地全部的出讓金交齊以後，才可以拿到這個證。

就北京來講當時確實給北京開發商造成了資金的相當緊張。包括原來在實際操作當中，曾經交納完土地出讓金以後還有發證函的政策，當我沒有拿到正式土地證之前，房屋和國土管理局會給我們有一個函件，這個證在辦理過程當中，拿到這個證我們也可以起到臨時土地證的作用，證明這塊地權力已經具備了，可以去向銀行或者金融機構去談融資的問題。但是，由於有了文件之後，發證函也相對取消，所以這個就給開發商的資金產生很大的不便利。

❷ 知識產權侵權行為的法律救濟的途徑有哪些

我國知識產權侵權的保護途徑

1、工商局查處、專利局查處、版權局(文化執法大隊)查處
通過向工商局、專利局、版權局(文化執法大隊)舉報，要求侵權企業停止侵權，同時對其進行行政處罰。
(1)舉報信;
(2)舉報人營業執照副本復印件;
(3)商標注冊證復印件、專利證復印件、版權登記證復印件;
(4)授權委託書;
(5)商品為仿冒品或侵權產品的鑒定書;
(6)侵權企業詳細名稱、地點、產品名稱、外包裝，及證明侵權的初步材料、線索。
2、公安局查處
向公安機關舉報檢舉，請求對侵權方責任人予以刑事處罰，從而從根本上制止侵權行為再次發生。
(1)商標案件：超過3萬，馳名商標不受限制;
(2)專利案件、商業秘密案件：超過50萬;
(3)版權案件。
3、海關查處
涉及海關備案、海關知識產權保護。簡單來說，知識產權海關保護就是知識產權邊境保護。即在貨物進出境時，對與貨物有關的知識產權實施保護，或者更簡單的講，就是海關對侵犯知識產權的進出口貨物進行查處。那麼，是不是所有的商標、專利、版權、商業 秘密、技術秘密等等知識產權都可以受到海關保護呢?不是，只有商標權、專利權、版權，以及奧林匹克標志專有權，才受到海關保護。
4、人民法院起訴
通過訴訟，請求人民法院判令侵權方停止侵權，賠償損失。一般是中級人民法院管轄，北京海淀、朝陽、豐台等。難點是賠償額的舉證，一般要求50萬的法定賠償額。
5、其他行政部門查處
農葯—農業局，無法進行知識產權侵權查處—當地質檢局舉報產品質量
在具體造作中，一般是把某幾個途徑聯合使用。一般來講工商人員無權強行搜查某些區域，比如民宅等，也無權扣留、取走某些貴重財物證據，那麼這樣的現實，就必須由工商聯合公安共同執法。

❸ 侵權和違約的救濟方式一樣嗎

不一樣。

❹ 有關房地產行業風險利益與防範的文獻

摘 要:文章試析了房地產投資的主要風險,從而提出了防範對策。

關鍵詞:房地產;投資風險;防範對策

房地產是個熱門和利潤豐厚的行業,近三、四年來,住宅價格每平方米提高了1500元左右,這成了一個不爭的事實。因此,該行業投資就成了投資者的首選。由於房地產行業的特殊性使其存在多種風險,同時也有相當多的開發商由於策劃、經營、政策等諸多因素導致他們的樓盤不靚賣不出去。由此,投資者就應具備防範各種風險的意識和能力。本文擬就房地產投資風險與防範對策作一初淺探討,以期得到專家的指導。

一、房地產投資風險淺析

房地產投資風險是指房地產投資主體直接或間接地把一定量的資金投入房地產項目,在開發過程中,由於受到多種不確定因素影響而造成的房地產項目沒有達到預期的利潤甚至賠本。房地產投資有以下幾種風險:

1.通貨膨脹風險

通貨膨脹風險也稱為購買力風險。因為房地產投資周期較長,所以只要通貨膨脹的因素存在,投資者就面臨通貨膨脹的風險。八里小區的多家樓盤2002年價位在1800元/平方米,2005年漲到3500元/平方米,結果從開發商手裡接過樓盤的購房者賺而開發商自己有些還賠了。

2.市場的供求風險

市場供求風險是指投資所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。

3.利率風險

利率風險是指資金利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。房地產投資額大、投資周期長,這就註定外部資金尤其是銀行貸款額相當大。這樣的不良後果使企業負債規模過大,當利率上升時,企業支付的利息隨之增高,資本成本增大,樓盤成本加大,如果價格調高,樓盤賣不動,如果價格不動,則利潤減少甚至為零,更壞的結果是銷售價格低於成本、虧本。

4.房地產政策風險

房地產政策的改變,尤其是調整性政策的出台,必然導致某些房地產成為犧牲品,例如新出台的房產稅收政策,個人將購買不足兩年的住房對外銷售,徵收5%全額營業稅。這種政策限制投資者的資金收回時間和資金的變現能力以及樓盤銷售價格降低銷售時間增長等。

5.經營管理風險

經營管理風險是指由於房地產投資經營管理不善而造成損失的風險。包括:投資者不能勝任經營管理工作;信息匱乏;決策失誤;不能處理好各種合同關系;違章或違法等。

房地產管理水平的高低,決定了房地產項目收入支出的大小,也就決定了房地產項目抗風險的能力。管理水平高的房地產項目,其經營支出低而收入高,這樣就保證了盡快回收資金,保證了在外部環境變壞的情況下也能維持,所以管理水平高的房地產項目,其抗風險能力強。相同類型的房地產項目,為什麼有的虧損,有的盈利,很大程度取決於對房地產項目的管理水平。

投資不同類型的房地產,需要承擔的投資商業風險也不相同。普通住宅的風險相對要小些。此外,房地產的戶型設計和裝修風格品質也直接影響著能否盈利。近幾年一度風靡成都的精裝小戶型就以其獨特的功能受到市場的青睞而賺得1桶金。

6.財務風險

財務風險是指投資者舉債經營而產生的不能履行債務義務或不能及時獲得貸款的風險。上述各種風險是房地產投資中比較常見的主要風險。實際上,由於房地產投資的復雜性,其中的風險是多種多樣的。

二、房地產投資風險防範對策

為了確保房地產投資效益的最大化,投資者除了應具備抗風險的意識和防範投資風險的能力,還應制定出以下幾種相應的防範對策。

1.高度重視可行性研究,確保投資決策的正確性

可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經濟分析,這是房地產及其他任何投資建設項目前期不可缺少的一個階段。由於房地產投資過程是一個長期的涉及面廣且復雜的過程,存在著大量不確定風險因素,隨著市場的成熟和飽和,增加了房地產投資的風險,通過可行性研究為投資者決策提供科學依據。

在房地產開發的整個過程中,可行性研究階段是房地產投資過程中最關鍵的一步,也是擁有最大的不確定性與機動性的階段。由於房地產投資一旦展開進行,所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場,這就具有較大的風險性。評價房地產投資項目的可行性,投資者或者分析者要在城市規劃條例,政府政策法規等約束條件下,根據房地產市場的供求現狀及發展趨勢,確定投資項目的用途、規模、類型,並對開發成本,需求量、售價等作出預測,這些預測面臨著大量的不確定因素,所以風險性也是極大的。因此,可行性研究階段對風險的評估,分析正確與否,將直接影響到房地產投資項目的成功與否。

如何才能保證可行性研究的質量,使投資者作出正確的決策呢?筆者認為,政府有關職能部門應該對房地產投資項目實行宏觀調控,在「審批」手續上加以規范,同時,可從行政管理體制、政策導向等方面採取有效措施,以及時堵塞投資者決策失誤的漏洞。雖然政府的嚴格管理和控制能對降低投資風險起到一定的作用,但是最終有效防範決策失誤的關鍵還在於投資者自己。投資決策者們必須真正認識到可行性研究的重要性,減少投資失誤,確保正確的投資方向。

2.加強投資環境預測,選擇最佳投資區位,加強市場調查研究,尋找投資良機

投資區位的選擇對減少投資風險起著舉足輕重的作用。通常進行最佳區位的選擇應從這幾個方面分析:(1)地理位置,(2)交通、商貿狀況及水電通達情況,(3)醫院、學校、菜市場,(4)公園等娛樂休息場所,(5)城市未來發展趨勢等。值得注意的是,不同房地產的投資類型的區位價值決定因素又具有不同特徵,必須分析從而作出決策目標的選擇。如住宅投資要注意對地段、層高、位置、朝向的選擇,交通是否便利,附近是否有大型超市、菜市場、學校、醫院、治安是否良好等;寫字樓則要位於城市金融、文化、商貿、政治中心區,各種機構相對集中區域,交通便利;而商鋪要考慮地段的潛值,交通條件,商業氛圍,市場狀況等。除此之外投資者還考慮投資環境變化對投資項目的影響,即在投資項目建成後確保不會因投資環境的變化而造成區位選擇的失誤或投資項目的價值下降。也許現在區位不理想,但項目建成後由於環境的變化,城市的發展使該區位具有較高的增值潛力,倍受市場青睞。因此,在投資區位選擇時還必須注重投資環境的預測。

建立市場監控信息體系,力爭保持第一手資料的及時性和准確性。另外在分析研究市場資料過程中,還應充分考慮我國住宅方式、消費觀念的影響,及時掌握國外住宅發展狀況和最新動態以及國外住宅方式和生產方式對我國住宅消費市場的影響程度,使投資項目在功能設計、結構安排、新材料、新能源的運用上,能不能滿足消費市場的特殊要求,保證投資開發項目始終與消費市場的需求保持一致,以有效避免和控制因市場需求變動而造成的住宅項目功能下降所形成的住宅產品滯銷或價格降低的風險。

3.關注政策變動,認准投資方向

我國房地產起步較晚,市場不規范,與發達國家相比,其受政府政策影響則更大。任何國家的政策都不是一成不變的,而政策的變化無論對一國的經濟發展還是對投資者的經濟都將產生一定影響。所以時刻關注國家各項方針政策變化,特別是政府對房地產開發的態度,政策動態,如宏觀經濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。通過對各項政策的研究,既有助於房地產投資確定正確的投資開發方向,較正確預測未來,又利於其根據政策變動及時調整投資策略,有效控制政策風險。

4.開展財務分析

財務分析是指通過對財務報表有關項目進行對比,提示企業財務狀況,為企業進行財務決策和財務計劃提供依據。投資者在投資前投資運行中都應定期進行財務分析,一方面判斷投資項目是否可行,另一方面通過財務分析來評判企業的償還債務的能力,資產管理情況,綜合財務狀況等。進行及時合理的財務分析,有助於投資者及時發現風險並採取措施規避風險。

5.運用投資組合理論

「不要把所有的雞蛋放在一個籃子里,」把這句話引入投資領域,就是說要懂得分散投資以達到分散風險、降低風險的目的。

房地產具有位置的固定性,而且投資時間長,所以一但投資於一個地方,則該投資環境一旦發生變化將會嚴重影響投資收益。如果在成都投資則可以同時在市中心、城南、城西、學校附近或城北、城東有開發潛力的效縣等不同地理位置投資。

不同類型房地產的商業風險不一樣,獲利能力不一樣,為了降低投資的商業風險,又要保證獲取預期的投資收益,較理想的對策是進行房地產類型組合投資。如在投資寫字樓的同時兼顧住宅、商鋪等不同類型的房屋,利用不同類型房地產功能的相互補充,以及不同類型房地產資金的調劑作用,適應市場需要,能提高總體抗風險能力和獲利能力。

6.健全監管機制,加強工程建設管理

工程建設既是投資項目資金的消耗過程,又是工程項目建設完成過程。在這一過程中節約資金的可能性很小,但增加資金的可能性很大。這是因為房地產項目投資主體與建設主體相分離的結果,正是由於項目投資主體的不一致,使投資建設中的房地產項目能否按投資者的期望———既定的工期、質量、合同成本完成項目的建設存在著較大的不確定性。如何有效控制呢?採取(1)認真簽定施工合同,保證經濟利益;(2)聘請工程監理對項目施工進行全面的監督和管理;(3)在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施,減少因工期、質量、成本所引起的風險。

❺ 如何對房地產的風險進行防控

據報道，日前中國領導人提出的房子是用來住的，不是用來炒的備受關回注，如何通答過多主體供給、多渠道保障、租購並舉等制度設計實現「讓全體人民住有所居」的目標也成為城市發展的重要課題。

我國超大城市和特大城市吸納的常住人口超過了總人口的50%，相比之下，中小城市的人口吸引力較低。隨著大城市規模繼續擴張，人口的聚集效應在未來會更加明顯，應該建立住房市場監管體系，重點關注「房價泡沫城市」的風險防範和隔離。

希望中國經濟可以持續健康的發展下去！

❻ 關於開發商房地產侵權(專業律師請進)

本人不是專業律師，一抄點粗淺意見僅供參考。

首先看開發商是否獲得規劃部門規劃許可，如有，開發商行為即為合法。可直接向規劃局問詢。

二、《物權法》已經與10月1日生效。第89條 建造建築物，不得違反國家有關工程建設標准，妨礙相鄰建築物的通風、採光和日照。 但是，開發商的建設行為早在此法生效前就開始進行。

三、查找建設部有關工程建設標准等規范性文件，尋找依據。記得好像多層樓房間距最少是18米。

四、如有規劃許可違反國家有關標準的依據，恐怕得先考慮根規劃部門打行政官司了。

了解這些之後，或者難以了解，請咨詢房地產專業律師。