買房贈送走廊糾紛

① 我買房有兩道門入戶花園是半贈送面積。而且是在我家大門裡面。物業說這部分面積是屬於業主和物業共有的。

你好，請問你們遇到的問題得到解決了嗎？我購買享海1777的房子也遇到這個問題，已回購答買的入戶花園，因為在公共走廊的延伸位置，物業拒不裝門，強令將這部分位置交出成為公用面積，我們還要為我們所買的這部分面積支付公共用地的相關費用。

② 買新房別被贈送面積忽悠住，是福是禍真是不一定

您好。
首先要明白，哪些贈送面積屬於合規贈送？
根據《房屋測量規范》，以下面積不計入建築面積的范圍：
層高小於2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小於2.20m的地下室和半地下室。突出房屋牆面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕牆、垛、勒腳、台階、無柱雨篷等。房屋之間無上蓋的架空通廊。房屋的天面、挑台、天面上的花園、泳池。建築物內的操作平台、上料平台及利用建築物的空間安置箱、罐的平台。騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。
這些面積計入一半建築面積：
未封閉的陽台、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建築的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。
然後，哪些贈送面積屬於不合規贈送？
1、違建面積。通過擅自變更規劃設計，違法搭建起來的。
2、侵犯共有面積。開發商對部分特定住戶購房者所贈送的面積，實際為業主共有面積，如頂層露台、地下室空間等。
再了解，違規贈送面積容易存在哪些風險？
1、無論合規還是違規的贈送面積均是不計入產權的，也就是說雖然你買時這些面積不花錢，但是當你出售這套房產或拆遷時，這些面積也是不會計算在內的。
2、對於贈送面積，一般都不會像付費面積一樣進行規范的設計，會存在一定的使用不合理性。
3、像地下室、花園、露台等空間屬於小區業主的共有財產。若開發商擅自贈送給某些業主，當其他業主提出異議，會存在返還的風險。到時候裝修的錢也不會有人負責擔負。
最後，如何避免這些風險？
1、確認情況。對於所謂的贈送面積，業主一定要和開發商進行確認，確保屬於合規的贈送面積。
2、將贈送面積寫進合同。為保證自身利益，對於有贈送面積的業主，在簽訂購房合同時，一定要讓開發商把贈送的位置、面積清楚地寫進合同或是補充協議里。
最後，對於贈送面積是否要交物業費、卻暖費等問題，也需要提前與開發商詢問好，避免後續不必要的麻煩。

③ 躍層商品房第二層的公共過道是否計入公攤面積，開發商是否有權贈送或賣與他人

肯定是要計入公攤面積的，因為你們是口頭協議所以開發商是無權這么做的，以後會有問題的，最終法律保護的是房產證上的面積，就跟開發商說贈送頂台。花園一樣，但是遇到緊急情況都是大家的。

④ 房產的糾紛:買一套房子走廊寫著是兩戶公用的,另一戶強占說是她的,我應該怎麼

這種情況比的就是誰更潑，誰更無賴。想靠打官司的話贏了強占著還是強占著，你能奈他何？

⑤ 開發商擅自將公共面積贈送部分業主,怎麼辦

嚴格來說，開發商並沒有對此處做銷售承諾（即合同未約定要送你版什麼），因此不存在違約權風險。你購買的就是邊套，肯定有贈送的比沒有贈送的要貴一些，買房子這東西一分錢一分貨，你爭取不到什麼的。你去找開發商，他們肯定會說以合同約定為准，再說公共走廊你佔了要幹嘛用呢？預留了三米的挑高不影響通行和貨物的進出，也沒有破壞公共走廊的使用功能，因此你去維權是站不住腳的。買賣合同上不會約定的這么細，戶型圖你可以拿過來再看看，肯定還是有標識的。我在西南的一家房地產公司工作了一年多，這樣類似的事情我還是見的多了，業主只能吃啞巴虧。如果覺得實在氣不過，建議聯合其他業主群訴，然後咨詢下律師。群訴作用無非是擴大影響，但是真的鬧崩了肯定將來還是會在心裡不爽。這個問題開發商沒法給你解決，總不能把已經送了的拆了吧？或者給你邊套也加上，美死你了，怎麼可能嘛。

⑥ 我家是老樓，買房子時門口入戶走廊大概有1.5平方米就封好了（這個小走廊里只有我1家，不在公共行走范

不管和你有沖突的人是什麼地位，你只要剋制自己不首先給人臉色看，事實上沖突已經解決了一半。

⑦ 我家是老樓，買房子時門口入戶走廊大概有1.5平方米就封好了（這個小走廊里只有我1家，不在公共行走

看看房產證上包不包括這一塊，要是包括，那就是你的，你愛怎麼著就怎麼著，要是內不包括，就是公共容的，他也愛怎麼著就怎麼著，只要不影響你，本來公共空間就是要互相遷就的
所以別氣了，所以在你家外圍的東西，你都干涉不了，而且很多事情是可以商量的，可你的鄰居看上去不是個好商量的人，所以，你除了忍，就只能忍了。

⑧ 買房子有過道兩家共用,現另外一家全佔用了,請問我還交物業費嗎

當然需要交納物業費，即使過道是兩家共用的，另外一家佔用了過道，這屬於你的鄰居，其他的業主侵權了，這跟物業公司沒有關系，所以你需要繳納物業費。

⑨ 買房問題

1．套內建築面積
商品房的套內建築面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內牆體面積和陽台建築面積之和。套內建築面積不等於地毯面積，完全屬於買房人個人私有；與套內使用面積相比，更能完事地反映買房人個人私有部分的產權。
套內建築面積的計算公式為：
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積
2．套內使用面積
套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，按以下規定計算：
（1）套內使用面積為套內卧室、起居室、過道、廚房、衛生間、貯藏間、壁櫃等空間面積的總和；
（2）套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；
（3）不包括在結構面積只的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；
（4）內牆面裝飾厚度計入使用面積。
3．套內牆體面積
套內牆體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重牆體所佔的面積。商品房的套內境況體分為共用牆及非共用牆兩種。商品房套內牆體面積的計演算法為：
（1）共用牆包括各套之間的分隔封牆，套與公用建築空間投影面積的分隔牆以及外牆（包括山牆）；共用牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積。
（2）非共用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積。
4．套內陽台建築面積
按照《建築面積計算規則》的規定，套內陽台建築面積按陽台外圍與房屋外牆之間的水平投影面積計算。
其中：
（1）原設計的封閉式陽台，按其外圍水平投影面積計算建築面積；
（2）挑陽台（底陽台）按其底板水平投影面積的一半計算建設築面積；
（3）凹陽台按其凈面積（含擋板牆牆體面積）的一半計算建築面積；
（4）半挑半凹陽台，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建築面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建築面積。
5．公用建築面積
商品房公用建築面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建築面積為每幢樓內的公用建築面積。與本幢樓房不相連的公用建築面積不得分攤給本幢樓房的住戶，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建築面積，則由受益的各套商品房分攤。各套商品房應分攤的公用建築面積，為每戶分攤公用建築面積之和。
公用建築面積由兩部分組成：
（1）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房以及其他為該建築服務的專用設備用房；
（2）套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。
公用建築面積=全幢建築面積-全幢各套套內建築面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建築面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）
另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建築面積。
公用建築面積不包括什麼？
倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用於人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房不計入公用建築面積。
6．分攤的公用建築面積如何計算
根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（試行）》規定，各套（單元）分攤的公用建築面積計算公式如下：
分攤的公用建築面積=各套套內建築面積Ⅹ公用建築面積分攤系數
公用建築面積=整幢建築的面積-各套套內建築面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建築面積
公用建築面積分攤系數=公用建築面積/各套套內建築面積之和
7．公攤面積多大為宜
公攤面積是分攤的公用建築面積的簡稱。它和套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。
公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比；過小，則影響居住的舒適度。那麼，公攤面積多大才適宜呢？一般來說，塔樓的公攤面積要大於板樓的公攤面積。實踐中，塔樓的公攤系數一般在0.18米~0.26米之間，而板樓的公攤系數則在0.14米~0.16米之間。這也是一套房屋公攤面積的適「度」范圍。

8、房屋面積注意要點
（1）合同里的面積陷阱。
新的合同範本里規定：「建築面積、套內建築面積誤差比絕對值均在3%以內（含3%）的，根據產權登記建築面積結算房款；建築面積、套內建築面積誤差比絕對值中有一項超出3%時，買房人有權退房。」
應對方法：
①看房時注意施工進度。一個樓盤如果總體開發規模不是很大，而且施工進度比較快（如主體結構已經封頂），那麼面積出現較大差異的可能性就會大大減少。
②人住時別忘了向開發商索要測繪部門的實測報告。
③特殊約定寫進合同。如果選擇了比較特殊的計價和結算方式（如按使用面積計算），那麼對於面積差異的處理，一定要做出相應約定，並寫進合同。
（2）陽台問題。
不同類型的陽台，面積計算標准也大相徑庭。封閉陽台按其水平投影面積計算，而凹陽台、挑陽台僅按其水平投影面積的一半計算。在商品房預售中，不少開發商先說陽台是未封閉的，但到實際交房時陽台卻變成封閉的了。
應對方法：在合同里把套內面積、陽檯面積都約定清楚，保障出現問題時有據可查。
（3）要錢的「贈送」面積。
購房者在買房時，一定要對開發商「贈送」部梯形的性質分析清楚，不要到時候拿到一個要錢的「贈送」面積。此外，套內建築面積購房人對它有收益、處分、使用等各種權利；公有所有權，如樓梯、外立面等，無論購房人個人還是開發商都不能隨便拆改或改變使用性質。
應對方法：不妨將開發商的承諾寫到合同里。
（4）公攤面積陷阱。
公攤面積由於是不能測量，而成為消費者「心有餘而力不足」的部分。
應對方法：
①消費應該在簽訂面積條款時，將使用面積、公攤面積、套內建築面積的具體長度尺寸用厘米表示出來，這樣自己以後有可能檢測出來復核一下。
②消費者有權對自家房屋的公攤面積進行測量、復核，或者雙方共同聘請一家有房屋測繪資質的單位，對有爭議的面積進行檢測。
③在主張對面積進行復核的同時，一定要在合同中寫清楚違約責任，保障當事人的合法權益，必須寫清假設面積尺寸差一厘米，就要賠償相應數額的錢款，這樣某些銷售商才不敢作假。
（5）變更房屋、小區設計。
這會導致房屋面積發生變化。商品房面積主要由套內建築面積和公共分攤面積兩部分組成。如果開發商在預售過程中，變更了公共部位或部分房屋的設計，就會使各家各戶的公共面積分攤系數發生變化，從而使公共分攤面積發生變化，導致購房者在房屋竣工時建築面積發生變化。
應對方法：
①施工過程中的設計變更及由此引起的面積出入，開發商未及時地以書面通知購房人，購房人有選擇退房的權利。
②如果購買期房，就要對可能的風險有所預測，如果承擔不了這個風險，就盡量避免買期房。
（6）部位定性不清。
在商品房面積計算中，不同的部位計算原則相差甚遠。開發商往往就利用這方面的規定設下陷阱，如根據規定，閣樓是不計入商品房面積的，但夾層是要計入面積的。在預售時，有些開發商往往會把夾層說成是閣樓，到實測時，購房者的房屋面積卻增加不了。
應對方法：在簽合同時就約定清楚。
（7）總面積增加能用的少了。
消費者一般都看建築面積是多少，而建築面積確實沒有問題，使用面積的問題卻因為最初消費者沒有約定而無法證。很多消費者敗訴就是舉證不足。
9、如何委託房地產測繪機構進行面積測算
面積測算是指水平面積測算，分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建築面積、共有建築面積、產權面積、使用面積等測算。
面積測算要求各類面積的測算必須獨立測算兩次，其誤差應在規定的限差以內，取中數作為最後結果。量具應使用經檢定合格的捲尺或其他能達到相應精度的食品和工具，面積以平方米為單位，取至0.01平方米。
購房人可在當地房產測繪服務大廳自行委託具有相應資質等級的房產測繪單位為自己進行面積測繪。委託時，購房人應當依法交納測繪費用，並與房產測繪單位就測繪事宜簽訂書面合同，合同應當包括測繪項目的基本情況、完成期限、收費標准、成果質量要求、爭議解決方式等內容。
10、．關於公攤面積的強制規定
關於公攤面積目前尚無法律和行政法規加以約束，而只有建設部的行政規章和地方政府的部門文件做出了原則性的規定。按照相關規定，為多幢房屋服務的物業管理用房，可以為多幢房屋分攤。每幢商品房所分攤的物業管理用房，可以為多幢房屋分攤。每幢商品房分攤的物業管理用房面積可占該幢商品房建築面積的4%左右，但不超過6%。但是，由於缺乏法律層面上的強制性規定，買賣雙方完全可以通過合同的自由約定對上述這些分攤原則加以變動。
11、．如何避免多攤公攤面積
防範風險的最好辦法，是在購房合同中約定好公攤面積。
2003年新版《商品房買賣合同》示範文本第三條、第十一條和合同附件二中均涉及到公攤面積的約定，購房人應當充分利用這些條款約定好公攤面積。
首先，購房人應當在合同中約定公攤面積的數字，並在合同附件即有關部位與公用房屋公攤建築面積構成說明中，詳細約定公攤的具體部位、面積大小。因為新版《合同》增加了關於共有建築分攤部位變更的約定，所以附件二的約定越詳細具體，對購房人就越有利。一旦發生變更的情形，開發商就必須履行通知義務，而購房人則享有是否退房的選擇權。
其次，由於購房人對於分攤原則並不熟悉，處於信息不對稱的弱勢地位，所以，建議購房人在附件二中最後要做諸如此類的明確約定：「上述分攤原則和分攤面積的計算應當符合行政規章和地方政府及行政主管部門的文件規定。出賣人違背本條約定的，要退還不應計入分攤面積部分的相應價款，並按該價款的20%向買受人支付違約金。」這樣，政府文件中關於公攤面積分攤原則的規定，即可自動適用於買賣合同，從而為購房人提供有效的保障。
12．面積發生誤差如何處理
從2004年開始執行的《城市房地產轉讓管理辦法》（以下簡稱《辦法》）中規定，預售商品住宅應當按照套內建築面積計價。要求開發商在預售商品住宅之前，必須公示測繪單位出具的預售面積測繪報告書，報告書中要寫明分攤的共用部位名稱、用途、所在位置、面積；參加分攤公共建築面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數及不分攤的共用部位。開發商和購房人簽訂的預售合同中還要將這些分攤內容一一寫明。這些公攤情況公示後，開發商再與購房人簽訂第一份合同，這樣分攤情況就不能再變了。
13．、購房人對公攤面積的知情權
對購房才來說，除了套內建築面積可通過套內使用面積、套內牆體面積、陽台建築面積相加得出略有感知外，對分攤到購房人頭上公用建築面積到底有多大、公用建築面積分攤系數應該是多少等問題根本不得而知。
對於公攤面積，消費者有知情權。
新啟用的《商品房買賣合同》中雖然有附加標明了「公共部位與公用房屋公攤建築面積構成說明」，購房人對自己應分攤的部位及其構成有所了解，但由於數據不確定性，仍然存在著開發商讓購房人多攤的潛在可能。
按照規定，售房單位在預售商品房前，必須向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告，包括樓盤面積和公攤面積的計算方式，以及明確公有共用部位。並要求提效的公有共用部位要與購房人購房合同附件中明示的公有共用部位一致。焦點房單位在銷售商品房時，需要在銷（預）售合同的附加條款部分明確商品房銷售面積、分攤的公用建築面積及公用建築部位。
對購房人來說，為保險起見，不妨在簽訂購房合同時，讓開發商出示一份標有各部位公攤面積值的公用建築面積公攤表，以便對公攤部位有一個全面具體的了解，做到心中有數。
14．怎麼算呈C字型半圍合狀板樓的公攤面積
呈C字型半圍合狀的板樓，根據公攤面積計算規定：「以幢為單位計算」，是否意味著該幢板樓內的每個單元的公攤比率都應該是一樣的呢？開發商將每個單元的公攤面積只在本單元內進行分攤，如：每個單元的樓梯間面積基本一樣，而單元內的戶型面積是不一樣的，因此出現了戶型面積小的單元公攤到的樓梯間面積元大於戶型面積大的單元，從而造成該幢樓單元之間的公攤比率都不一樣。這種做法符合規定嗎？
一般來說，這種情況有兩種攤法：商品房如按整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本導或本樓門公用建築面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建築面積的分攤；其公用建築面積亦不被其他樓層或樓門分攤。除此之外的其他商品房應當使用同一的分攤系數。
15．公攤面積明細表
這個公攤表要包括：
（1）將整幢建築的建築面積、套內建築面積之各、不應分攤的建築面積等基本數據告知購房人，以便購房人通過這些數據求出其他數據，以明確自身的權益。
（2）開發商也應將購房人應分攤的公有公共部位的面積總值及各構成項目的面積加以列明，以備購房人查驗和監督。
除此之外，購房人有權自查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關文件，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數據的計算方式及其文件等等。
16．按套內建築面積售房的利弊
根據相關的規定，套內建築面積為「套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積」。看來，按套或套內建築面積可以規避「公攤面積」，對買房人而言，最大的好處是《辦法》中給出的這個面積便於計算，面積由「朦朧」變「透明」。在其他國家，房屋買賣大多數也採用的是按套銷售。
從這個意義看，這個《辦法》帶給消費者的好處是，按這個辦法，對於面積（套內建築面積）的測量，消費者容易掌握，能夠比較容易弄清楚，做到「心裡有底」。
但是，如果按此辦法實行，是否能解決問題的根本呢？
（1）按套銷售並沒有解決面積數量，只能適用於現房別墅。
（2）套內建築面積沒有解決對牆體面積的計算問題消費者知情權仍然可能落空。
（3）現行的很多規定不配套：如產權證還是按照建築面積來製作，物業管理和供暖費仍按建築面積收取，這樣，就把好多問題推移到賣房的後期甚至入住以後了。
（4）是否會導致樓盤開發只注重使用空間而忽視公共空間？部分買房人和賣房人都擔心，在以期房銷售為主的市場上，按套或按套內建築面積賣房，會不會導致樓內的公共空間越來越狹小、簡陋？
（5）購房人可能更加弄不明白價格，因為每幢樓的住房都不一樣，按套面積計，價格更會千奇百怪。

⑩ 關於買房購房置業，建築面積與贈送面積之間的疑問。我百度老手，定會及時給最佳，忘知道的幫助！

第一，贈送的面積是不包含在118平米裡面的，建築面積是包括牆體在內的面積（專不同於實用面積）。屬
第二，公攤面積是指樓梯、電梯等公眾面積。
你可以說進門你的所以面積是107，但是實際能夠用到的面積還需要減去牆體所佔面積。所以，你實際能夠利用到的面積不到107平米（這個涉及使用率）。一般的電梯房在75%左右，既88+15。如果是沒有電梯的，實用大概在80%-85%左右。
具體的解釋你可以 http://china.findlaw.cn/falvchangshi/fangchanjiufen/mianji/