Ⅰ 法拍公告中的「物業管理費由買受人自行受理「中的「自行受理」是什麼意思
在民間流傳著這樣一句話：無法執行的生效判決，便是蓋著官印的「白條」，執行難一直是司法實踐中困擾著社會各界的難題。但近年來伴隨著我國司法體制的逐步完善，司法拍賣成為了解決執行難的有效手段，人民法院按照程序在民事案件執行過程中，通過自行或委託拍賣公司公開處理債務人的財產，拍賣所得價款用來清償債權人債權。在實踐中得益於司法拍賣制度「漏洞」（流拍時法定降價），作為競買人的我們常常能夠撿個「大便宜」，但您是否清楚了解司法拍賣的規則呢？今天小律羅給您提個醒，司法拍賣不僅有眼前的「大便宜」，還有淚和遠方的「大麻煩」！
這幾天張女士可是遇上了煩心事，前幾天在瀏覽網頁的時候無意間看見了一則法院的房產拍賣公告，極致的性價比迅速引起了張女士購買興趣，在經過幾輪法定程序拍賣之後，張女士成功拍下並過戶了心儀的房產。但物業公司發來的一則通知卻讓張女士怎麼也高興不起來了！
物業通知
張女士看到物業公司的通知後，頓時心生委屈和不甘心，張女士雖然作為法律意義上的新房主，但一天還未入住卻要承擔10500元的物業費難免讓人覺得不公，那我們從法律層面分析司法拍賣房產中原房主欠付的物業費到底該由誰來買單呢？
一、所涉重點法律法規或相關公告文書
1、關於拍賣的程序問題
（1）《最高人民法院關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定》第十三條：實施網路司法拍賣的，人民法院應當在拍賣公告發布當日通過網路司法拍賣平台公示下列信息：（一）拍賣公告；。。。。。。。（五）拍賣財產權屬、佔有使用、附隨義務等現狀的文字說明、視頻或者照片等；（六）。。。。。。。。
（2）《最高人民法院關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定》第十四條：實施網路司法拍賣的，人民法院應當在拍賣公告發布當日通過網路司法拍賣平台對下列事項予以特別提示：（一）。。。。。。（三）拍賣財產已知瑕疵和權利負擔；（五）競買人決定參與競買的，視為對拍賣財產完全了解，並接受拍賣財產一切已知和未知瑕疵；（六）。。。。。
2、關於網路司法拍賣的「競買公告」
我們查閱了各地中院和高院的拍賣公告之後，對「競買公告」中要點總結如下：
（1）拍賣的標的物以實物為准，人民法院不承擔拍賣標的物的瑕疵擔保責任。競買者需親自前往實地查看。未查看的視為對拍賣標的物的確認，責任自負。
（2）標的物轉讓登記手續由買受人自行辦理，交易過程中產生稅費（包括但不限於所得稅、營業稅、土地增值稅、契稅、過戶手續費、印花稅、權證費、水利基金費、出讓金以及房產及土地交易中規定繳納的各種費用）及有可能存在的物業費、水、電等欠費均由買受人自行承擔」。具體費用請競買人於拍賣前前往有關單位自行查詢。
二、法律分析
1、原則上，物業費應由業主承擔，即本案中原房主欠付的物業費應由原房主承擔。
根據根據《物業管理條例》第四十二條規定、《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條及《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條之規定，在該房屋過戶前所欠付的物業費應由原房主承擔。
2、受「競買公告」以及通過司法拍賣簽署的文件限制，很大程度上張女士需要承擔物業服務費等前期欠費（經法院生效判決解決的欠繳物業服務費用部分除外）
法院出具的「競買公告」，均明確載明，「交易過程中產生稅費（包括但不限於所得稅、營業稅、土地增值稅、契稅、過戶手續費、印花稅、權證費、水利基金費、出讓金以及房產及土地交易中規定繳納的各種費用）及有可能存在的物業費、水、電等欠費均由買受人自行承擔」。
根據法律規定，法院在司法拍賣轉讓房屋的過程中對相應費用的負擔作出約定並通過拍賣公告公布，屬於要約邀請，競買人在閱讀公告後仍願意參加競買的，應當受到公告的約束，故貴方在參與競拍，並付清成交價款後即應對附屬於該房屋上產生的相關義務，按照確認書的承諾承擔責任。故張女士很大程度上會被認定為需向物業公司承擔責任。
3、如張女士被認定為應承擔前期原業主欠付的物業費，可根據法律規定，向原房主進行追償。
案涉房屋競買公告載明的「物業管理等欠費由買受人自行解決」應理解為與拍賣人之間的約定，該條款並未剝奪其就原房主欠付的物業費進行追償的權利，故若張女士繳納了物業費，可依法向原房主主張追償，而且在實務中天津法院的主流觀點認為現房主享有追償權。
三、小知識課堂
在司法拍賣實踐中，根據不同的案情所涉拍賣標的物情況不盡相同，為了防止產生不必要的費用，請競買人在競拍標的物時仔細閱讀拍賣公告明確各方責任義務，另外，需要對拍賣標的物進行背景調查，確認是否存在他權以及其他相關欠繳費用的情形。當競拍的標的物價值較大時謹慎起見可以邀請專業人士從源頭把控風險。