商鋪置換開發商變更承諾引起的糾紛

Ⅰ 產權式商鋪的管理方單方解約要承擔什麼法律責任的法律法規

產權式商鋪是從分時度假和產權式糾紛的商業模式演變過來的，應用於商業地產領域，即是開發商將其開發建設的大型商業廣場進行合理分割後，劃分為較小的商鋪並出售給投資者。因其符合房地產開發商快速回籠資金的要求，同時也有利於滿足中小投資者以少量資金投資商業地產的目標，近年來新起的大型商業地產大都是用這種方式開發出來的。但隨著時間的推移，近年來，國內一些城市紛紛出現產權式商鋪群體性糾紛，嚴重影響了正常的經營秩序和社會穩定，並成為經濟發展和社會治理的熱點和難點問題，必須引起我們的高度重視。

一、產權式商鋪的概念及類型

產權式商鋪的實質是將該商鋪中的所有權的權能進行分離，即將佔有、使用、收益、處分四項權能進行分離，限制了所有權人佔有、使用權能，僅保留收益、處分的權能。投資產權式商鋪，其實質就是投資者主動放棄了部分所有權的權能，將其讓渡於開發商或其他經營者，以保證可以將所投資商鋪與商場整體進行統一規劃經營後，可以達到最大的利用效果，以獲得最大的利益。

我們通常說的產權式商鋪包括獨立產權式商鋪和虛擬產權式商鋪兩種類型。獨立產權式商鋪，即開發商將商場內的商鋪進行分割，小商鋪之間用牆體等區分彼此空間；虛擬產權式商鋪，即開發商只對開放式賣場進行概念上分割，小商鋪間無內牆分隔，但是能夠根據房屋平面圖、房屋面積、界限標識、細小的界樁或者特殊地釘等方式標記，也能准確的確定商鋪的位置。商鋪產權登記在投資者名下，購房者雖擁有獨立產權，但不能獨立使用，只能將商鋪包租給開發商設立或指定的商業運營公司統一經營，商鋪業主獲得定期定額的投資回報。目前的產權式商鋪以虛擬性產權式商鋪為主。

二、產權式商鋪的經營模式及法律關系分析

產權式商鋪在我國經歷了三個階段的發展：第一階段是售後返租階段，賣鋪者和租鋪者是同一主體，即開發商在將商鋪賣給商鋪業主之後對所賣商鋪進行承租；第二階段是售後包租階段，開發商與商鋪業主簽訂合同，保證商鋪在售出之後得以出租，但租鋪者非開發商自己，而是第三方，即賣鋪者和租鋪者是兩個主體，這實現了賣鋪與租鋪在法律上、經營上的分離；第三階段是轉租階段，開發商只負責商鋪的出售，而與業主們簽訂合同、負責管理商鋪的主體則是第三方，一般是專門的管理公司，他負責將商鋪出租給另一個主體，即經營方，也就是說，在這個階段中，買賣、管理、經營分屬三個主體，以便於整合資源，專業經營，規避風險，這是現代社會利益最大化需求的結果，也是產權式商鋪發展至今的最高形式。在整個發展過程中，不管形式上如何改變，產權式商鋪這種經營模式始終圍繞著一個理念，那就是權利分離，從起初的所有權和經營權分離到後來的所有權、管理權和經營權相分離，商鋪投資者作為商鋪的所有權人，其沒有對商鋪直接經營管理的權利，僅享有對自己所購買商鋪的回報收益權，這是產權式商鋪相較於其他模式的特殊之處。

三、產權式商鋪的常見法律風險分析

從實踐來看，現實性產權式商鋪由於可以獨立經營使用，業主可以在租期屆滿後自由選擇繼續委託出租或者收回自營，相對風險較小；而虛擬性產權式商鋪由於無法獨立經營使用，商鋪業主雖擁有獨立產權，但不能獨立使用，投資收益完全依賴於開發商或其指定的經營單位，容易引發開發商和承租人、業主間的沖突和糾紛。

（一）市場的不確定性風險。

市場瞬息萬變，由於國家政策的變化或市場競爭格局的演變，各行各業都會面臨一些難以預見的風險。產權式商鋪所在的大型商城，往往具有較強的專業性，由於行業市場變化產生的風險往往會相對更加明顯。

（二）託管收益從房款折抵導致商鋪銷售價格虛高的風險。

同一個地段上的物業形態，從商業上考慮，採取產權式商鋪的銷售方式遠比其他房產的售價要高得多，且投資回報在短期內即可實現。在同樣的地段和開發環境下，商鋪的銷售價格往往遠遠高於住宅和寫字樓。價格的反差，豐厚利潤的誘惑力，強烈吸引開發商投資開發產權式商鋪。開發商在銷售環節就已經在價格上透支了投資者和經營者的未來收益，而高價格就導致高租金，這又使項目高出周邊商鋪的租金水平，最終可能導致招商障礙，從而使項目無法獲得應有的收益；或者當高租金導致商業機構無利可圖時，商業機構就會關門退租使商鋪處於閑置狀態，這些都導致置業者的收益無法保證。

Ⅱ 買了一個商鋪，開發商承諾包租的，現在又說讓我們自己找租戶，可以起訴嗎

售後包租是不合法的，早已被明令禁止，你們合同條款如果有這個約定，合同有可能無效。
所以要看你們合同怎麼簽訂的。總體來說，這種售後包租的合同對買房的人不樂觀。

Ⅲ 開發商承諾無產權糾紛,其實是在建工程抵押導致貸款不了,開發商要承擔什麼責任

有在建工程抵押的房屋根本就無法網簽，也就不能買賣，只能先還清貸款再網簽。

Ⅳ 開發商收據開的是商鋪,卻私自更改銷售合同為住宅,開發商的行為是否違法

當然是違法的

Ⅳ 棚改規劃紅線內的商鋪，因開發商沒有合適的商鋪安排置換，請問原來的商鋪可以繼續保留嗎

開發商更改小區規劃，咨詢開發商，原來的商鋪可以繼續保留嗎？
棚改規劃紅線內的商鋪，因開發商沒有合適的商鋪安排置換。
請問原來的商鋪可以繼續保留嗎？

Ⅵ 投資商鋪，開發商不履行回購承諾，法院怎麼判

購買商鋪開發商違約不到返租，可以到當地的司法部進行起訴或進行私下的協調。
早在2001年，國家就已經明令禁止「售後返租」這一怪異的商業地產營銷模式，《商品房銷售管理辦法》中規定：房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。
開發商對於商鋪的返租承諾，雖然有所謂的合同約束，實際上，在以後的返租操作中，往往會因為公司內部變動，重組，破產等難以預見的風險，發生糾紛。開發商在無法保證完全履約的前提下給商鋪承諾返租出售，其實是對消費者的欺詐行為。
針對此種情況可以委託震徽律師事務所對開發商進行起訴。

Ⅶ 購買了返租式商鋪，首付付過後，開發商承諾的貸款沒辦下來，且開發商破產了，怎麼辦

你好，若貸款是你的問題而沒能辦下來的，屬買受人違約，開發商承諾辦貸款如果是口頭的允諾，沒有證據，要有切實的證據證明開發商的許諾才能起訴他。
望採納

Ⅷ 我買了新開發的商鋪,一年多開發商沒落實當時說的配套設施的承諾,我該怎麼維權

有維權權意識是好但不要過頭了
《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》里說明視為要約的情況要有三個條件：一、對商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾；二、此說明和允諾具體確定；三、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響
這點小差距就另你違背了當時買房的真實意思？你現能舉證銷售廣告不實造成你的損失嗎？10米和2米的圍牆距離對你判斷是否買這套房子有多重要？對房價有重大影響？
沙盤不是樓書本來取證就難你的索賠理由也牽強估計勝訴機會很微
還有1+1賠賞是不用想了就算出現了改變規劃和違背廣告承諾也只能按照出賣方沒有履行交付標准視為違反合同內容要承擔違約責任但不代表可得到1+1賠賞

Ⅸ 商鋪因變更開發商又一次出售怎麼辦是否夠成詐騙

一般來說不構成詐騙，屬於民事糾紛。

變更開發商，一般屬於公司的合並與分立。合並後的新公司對原債權債務概括承受，分立後的數家公司對原債務承擔連帶責任。

無論是合並還是分立，原來簽訂的買賣合同都繼續有效，根據法律規定，開發商一房數賣的，應當承擔違約責任，受到損害的購房人可以要求開發商已付購房款兩倍的賠償。

建議立刻到法院起訴，維護自身權利。如果合同中約定仲裁條款的，到約定的仲裁機構申請仲裁！

Ⅹ 商鋪面積縮水開發商承諾退款1年多未退起訴了沒用，沒錢退維權路上也1年多了，像踢皮球一樣，怎麼辦啊

商鋪面積縮水開發商承諾退款1年多未退起訴了沒用，只要有證據，起訴肯定取作用，沒證據起訴肯定輸