房屋買賣合同違約責任糾紛管轄權

㈠ 房屋買賣合同糾紛案在哪起訴 未央法官告訴你

提醒 維權中盡量「少走彎路」
法官表示民事訴訟中的管轄問題既復雜又重要，科學合理地釐清管轄問題，不僅可以使人民法院正確行使審判職權、履行審判職責，更能充分保障當事人訴訟權利。在此提醒大家，起訴前一定要釐清案件事實和法律關系，依法確定管轄法院，再進行起訴，盡量在維權中「少走彎路」。

近年來，房地產市場持續火熱，產生的糾紛問題也越來越多，那麼因購買房屋發生糾紛，應向哪個法院提起訴訟呢？今天這期「以案釋法」我們通過未央區法院民二庭審理的一起商品房預售合同糾紛案件，來了解一下這個問題。
2012年8月19日，原告某房地產開發有限公司與被告任某某簽訂商品房買賣合同，約定被告購買其開發的未央區某處房產。之後，雙方與銀行簽訂個人購房借款及擔保合同，約定由銀行向被告發放貸款50萬元，原告承擔階段性連帶保證責任，並約定出賣人向貸款銀行履行了保證責任的，有權解除商品房買賣合同。後因被告任某某未按時還款，銀行起訴後，法院依法判決其償還剩餘貸款及利息，某房地產開發有限公司承擔連帶清償責任。
因任某某拒不履行生效法律文書，法院從某房地產開發有限公司賬戶進行了扣劃。現原告某房地產開發有限公司以被告任某某違約，而涉案房屋位於未央區為由，訴至未央區法院，要求解除商品房買賣合同，由被告任某某支付違約金並配合其辦理撤銷商品房買賣合同的備案登記手續。
主審法官韓霞審查後認為，《中華人民共和國民事訴訟法》第二十三條規定：因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第十八條第一、二款規定：合同約定履行地點的，以約定的履行地點為合同履行地。合同對履行地點沒有約定或者約定不明確，爭議標的為給付貨幣的，接收貨幣一方所在地為合同履行地；交付不動產的，不動產所在地為合同履行地；其他標的，履行義務一方所在地為合同履行地。及時結清的合同，交易行為地為合同履行地。
該案中，原、被告簽訂的商品房買賣合同中未約定管轄法院和履行地點，而原告訴訟請求為解除商品房買賣合同、被告支付違約金等，屬於法律規定的「其他標的」，合同履行地應為履行義務一方所在地即被告任某某住所地陝西省子長市。綜上，被告住所地和合同履行地均不在未央區，故未央區法院對案件無管轄權。韓霞法官依法作出民事裁定，依職權將案件移送至陝西省子長市人民法院。
《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條規定：「下列案件，由本條規定的人民法院專屬管轄:(一)因不動產糾紛提起的訴訟,由不動產所在地人民法院管轄……」《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條第一款規定：民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛。
該案系合同糾紛，屬於債權糾紛而非物權糾紛。《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條第二款規定：農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。該司法解釋實際上是將幾類特殊的債權糾紛納入到不動產的專屬管轄范圍內。而該案中的房屋為商品房而非政策性房屋，故不在此列。因此，該案不能適用不動產的專屬管轄規定，應當按照一般合同糾紛確定管轄。

㈡ 房屋買賣合同要求返還定金原告住所地有沒有管轄權

房屋買賣合同糾紛屬於專屬管轄，應該由房屋所在地人民法院管轄，原告所在地如果與房屋所在地不一致，原告所在地人民法院沒有管轄權。

㈢ 因房屋買賣合同糾紛提起的訴訟應由哪個人民法院管轄

房屋買賣合同糾紛，來必須在房屋所在源地的法院審理。
《民事訴訟法》第三十三條 下列案件，由本條規定的人民法院專屬管轄：
(一)因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄；
(二)因港口作業中發生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄；
(三)因繼承遺產糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時住所地或者主要遺產所在地人民法院管轄。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條 民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛。
農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。
不動產已登記的，以不動產登記簿記載的所在地為不動產所在地;不動產未登記的，以不動產實際所在地為不動產所在地。

㈣ 房屋買賣合同的管轄法院怎麼確定

房屋買賣合同的管轄法院，按照房屋所在地確定管轄法院。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條 民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛。

農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。

不動產已登記的，以不動產登記簿記載的所在地為不動產所在地；不動產未登記的，以不動產實際所在地為不動產所在地。

㈤ 二手房市場中，房屋買賣合同糾紛管轄應該如何確定

根據法律上的解釋，房屋買賣合同糾紛管轄地應該就是該房屋所在地法院。專

舉個例子，比如說甲乙兩人屬就深圳的一套房子進行買房。甲方在湖南，乙方在北京，然後兩人約定在上海簽訂了房屋買賣合同。

雖然請中介公司幫忙會被收走一筆手續費，但是相應的，也會省下很多的麻煩。

而且，中介公司會幫忙評估房子各方面的價值，已經在購買過程當中涉及到的一些細節，能夠節省的費用，都會幫忙處理。

㈥ 房屋買賣合同糾紛可以約定法院管轄嗎

房屋買賣合同糾紛不可以約定法院管轄，因為屬於專屬管轄。
《民事訴訟法》：專
第三十三條 下列案件，由本屬條規定的人民法院專屬管轄：

(一)因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄;
第三十四條 合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定。

㈦ 因房屋買賣合同糾紛提起的訴訟，是由房屋所在地人民法院專屬管轄嗎

屬於合同糾紛,不屬於專屬管轄的范圍.

㈧ 房屋買賣合同糾紛中的級別管轄如何確定

管轄
依據最高院相關的司法解釋，應由被告住所地法院或合同實際履行地法院(即該房屋所在地法院)管轄。
法律適用
處理房屋買賣合同糾紛的法律依據主要是《城市房地產管理法》、《土地管理法》 、《合同法》、《物權法》、《城市房地產開發經營管理條例》、最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關規定。
注意問題
隨著社會發展，房屋交易量逐年增多，而對一般人而言房屋交易價值額較大，相關糾紛的處理具有自己的特色。《規定》此次修改，將房屋買賣從原房地產開發經營合同單列出來作為一個獨立的第三級案由，並且將其中涉及商品房買賣的合同糾紛都作為第四級案由。而伴隨保障性住房建設力度的加大、城市化進程的加速，經濟適用房、農村房屋的買賣也逐年增多，《規定》增加了經濟適用房轉讓合同糾紛、農村房屋買賣合糾紛同作為第四級案由。
需要注意的是，商品房、經濟適用房、「兩限房」、房改房以及其他各類房屋的買賣合同糾紛都可使用本案由;而簽訂商品房預約合同後，未簽訂正式的房屋買賣合同因此而發生糾紛的，就不適用締約過失責任糾紛的案由。另，商品房委託代理銷售合同屬於特殊的委託代理合同，此處已將其作為獨立的第四級案由，就不應適用一般的委託合同糾紛的案由。
綜上，我們知道：房屋買賣合同的糾紛應該由什麼法院來管轄。在實踐中，需要房屋買賣雙方都要注意相關細節，避免相關買賣糾紛。

㈨ 如何確定買賣合同糾紛案件的管轄權

一、案例

2001年11月21日，原、被告簽訂《工礦產品購銷合同》一份，合同第三條交貨地點、方式中約定「由供方（即原告）送貨至需方（即被告）倉庫或指定地點」。原告完成供貨義務後，雙方於2003年7月3日共同確認出具了一份《對賬單》，載明被告尚欠原告貨款155萬余元，但對付款方式和付款地點未作約定。原告以接受貨幣一方所在地為履行地為由，向原告所在地法院起訴被告償付貨款。

二、分歧

對本案的履行地及其管轄法院存在不同看法：

第一種意見認為：雙方共同出具的《對賬單》，對付款方式和付款地點未作約定。根據《合同法》第六十二條第三項的規定，履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行。根據本案《對賬單》，原告是接受貨幣的一方，本案的履行地應在原告一方，根據《民事訴訟法》第二十四條的規定，作為合同履行地的原告所在地人民法院法院對本案有管轄權。

第二種意見認為：本案的《對賬單》是基於雙方簽訂了《工礦產品購銷合同》而成立的買賣法律關系，應以該買賣合同的履行地確定管轄，根據《最高人民法院關於在確定經濟糾紛案件管轄中如何確定購銷合同履行地的規定》，交貨地點為該買賣合同的履行地，作為合同履行地的被告所在地人民法院法院對本案有管轄權。

三、管轄權的確定依據

買賣合同（即購銷合同）糾紛管轄權的確定依據有《民事訴訟法》第二十四條「因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地人民法院管轄」的規定；《關於適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞若干問題的意見》（以下簡稱《民訴意見》）第19條「以約定的交貨地點為合同履行地；沒有約定的，依交貨方式確定合同履行地；實際履行地點與合同中約定的交貨地點不一致的，以實際履行地點為合同履行地」；《最高人民法院關於在確定經濟糾紛案件管轄中如何確定購銷合同履行地的規定》（以下簡稱《規定》）「以約定的履行地點或交貨地點為合同履行地。」；《民法通則》第八十八條「（合同）履行地點不明確，給付貨幣的，在接受給付一方的所在地履行，其他標的在履行義務一方的所在地履行」；《合同法》第六十二條「履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產的，在不動產所在地履行；其他標的，在履行義務一方所在地履行。」、第一百四十一條「出賣人應當按照約定的地點交付標的物」、第一百六十條「買受人應當按照約定的地點支付價款」等等。實務中，對以確定管轄的被告住所地爭議不大，但是，由於對買賣合同履行地的不同理解，使得此類糾紛引發的管轄權爭議問題較多，前述就是典型的案例。

四、合同履行地的理解

所謂「合同履行地」，通常認為是「合同規定履行義務的地點」，也即義務清償地點。可具體到個案中，由於買賣合同是「出賣人轉移標的物所有權於買受人，買受人支付價款」的法律行為，這決定了買賣合同是雙務有償合同，因此買賣合同的雙方既是權利人又是義務人，不管是出賣人還是買受人都必須履行相應的義務。具體說來，出賣人必須履行交付約定標的物的義務，而買受人則必須履行支付約定價金的義務。合同法對買受人的主要義務規定了三條（第159、160、161條），要求買受人在約定的時間、地點，將約定價款的所有權轉移給出賣人，對出賣人的主要義務規定了四條（第135、136、138、141條），要求出賣人在約定的期限、地點，將標的物或提單交付買受人並轉移所有權。既然存在買方主要義務履行地（即交付價款地）和賣方主要義務履行地（即交貨地），那麼，買賣合同的主要履行地自然也應是兩個（有些情況下可以合二為一），還可能有一些與履行該合同有關的地點，如：貨物到達地、到站地、驗收地、安裝調試地等，理論上講這些有關地點均是合同履行地。

五、管轄的確定

既然一個買賣合同因有兩個履行行為而有可能有兩個以上不同的合同履行地，那麼，這如何確定管轄法院呢？

《民事訴訟法》第二十四條規定「因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地人民法院管轄」，該規定是確定所有合同管轄的一般性規定，理應適用於確定買賣合同的管轄，按該條的本意，與買賣合同有關的履行地（包括接受價款地等）法院本應都有管轄權，但《民訴意見》對買賣合同的履行地作了專門規定，第19條「以約定的交貨地點為合同履行地；沒有約定的，依交貨方式確定合同履行地；實際履行地點與約定不一致，以實際履行地點為合同履行地」。而《規定》對買賣合同的履行地作了最狹義的規定，僅以約定的履行地點或交貨地點為買賣合同的履行地，其它地點（應包括價款接受地點等）均不應視為合同履行地。既然有了對買賣合同履行地的專門規定，那麼,對買賣合同的履行地只能作狹義的理解，就不應按《民事訴訟法》第二十四條作廣義的理解。還要值得注意的是《規定》和《民訴意見》第19條有沖突，因《規定》的頒布生效在後，故對買賣合同的履行地及管轄權的確定自然應適用《規定》。

對《規定》筆者的理解：

1、當事人在買賣合同中明確約定了履行地點或交貨地點的，以約定的交貨地點或履行地點為合同履行地，那麼，上述地點的法院對本案有管轄權。

2、如果當事人在合同中明確約定了履行地點或交貨地點，但在實際履行中以書面方式或雙方當事人一致認可的其他方式變更原約定的地點，以變更後的約定確定合同履行地。否則，仍以原合同的約定確定履行地。這里的其他方式應包括雙方實際已交付和接收地點，即以實際交貨地點作為履行地而確定管轄。

3、當事人在合同中雖有約定的履行地點或交貨地點，但未實際交付貨物，且當事人雙方住所地均不在合同約定的履行地，不依履行地確定案件管轄，即按被告住所地確定管轄。

4、當事人在合同中對履行地點、交貨地點未作約定或約定不明確的，無論是否實際履行或交貨，均不依履行地確定案件管轄，即按被告住所地確定管轄。

5、口頭購銷合同糾紛案件，均不依履行地確定案件管轄。即按被告住所地確定管轄。

六、存在問題

值得注意是如果當事人在合同中雖有約定的履行地點或交貨地點，但未實際交付貨物，且當事人一方住所地在合同約定的履行地，《規定》中沒有明確如何確定案件管轄，筆者認為理應按被告住所地確定管轄。即只要未實際交付貨物，按被告住所地確定管轄。對是否已實際履行，存在一個程序和實體審查的問題，原告方往往認為自己已經履行了義務，故在履行地法院起訴，而被告方可能以對方沒有履行而抗辯，要求被告住所地法院管轄，司法實踐中，法院往往以是否實際履行屬於實體審查范圍，在程序階段就以原告的訴請確定管轄。

發生上述問題的原因,可能在於管轄權異議純屬程序問題,當事人之間法律關系定性屬實體問題,程序審查不應審查實體問題。如此認識則過於機械，因為，許多程序問題的確定，必須依賴實體問題的正確認定，如特別地域管轄就是依不同性質、種類的實體關系來劃分的，實體關系的性質、種類不同，是適用不同管轄規定的連接標志。所以，就被告依實體關系而提出的管轄權異議，法院審查的關鍵就在於當事人之間屬何種性質、種類的實體關系，不能簡單以「據原告訴稱雙方應屬於某種關系」而確定管轄。

七、該案的處理

前述的案例雙方雖然有《對賬單》，載明被告尚欠原告貨款155萬余元，但是，必須查明被告欠原告貨款的原因，即被告是基於什麼事實、原因欠了原告155萬余元，對發生爭議的合同糾紛分清是什麼性質的合同，這才是雙方法律關系的真實所在。如果被告曾向原告借款，而仍有155萬余元未還，說明雙方之間存在借貸關系，因而原告所在地因原告是屬接受的給付貨幣一方而被認定為合同履行地就沒有問題。但是本案雙方是基於買賣合同關系而產生糾紛，《對賬單》只是對以前的發生的事實加以追認和明確下來，僅是一個「從合同」而已，應按該「主合同」即買賣合同約定的交貨地點作為合同履行地確定管轄。該案合同約定「由供方送貨至需方倉庫或指定地點」，因此，需方倉庫或指定地點為該買賣合同的履行地，作為合同履行地的被告所在地人民法院法院對本案有管轄權。

八、結束語

基於買賣合同發生的糾紛，無論是貨款糾紛，還是貨物數量、質量、期限糾紛等等，應依照《規定》確定買賣合同的履行地，再根據《民事訴訟法》第二十四條的規定確定管轄。