賣房逾期遷戶口糾紛

① 賣房者不遷出戶口，能起訴要求遷戶口嗎

根據戶籍管理規定，一個戶頭只能上一戶人，辦理戶口遷移涉及到行政部門的審批，屬於行政機關的職權范圍，並且辦理戶籍的公安部門只能在行政相對人提出戶口遷移申請時，才能依法定程序為其辦理戶口遷出手續。辦理戶籍遷移行為並不是民事糾紛，不屬於人民法院的管轄范圍，所以人民法院不受理此種類型的糾紛。

但是，根據我國《合同法》的相關規定，賣房者將戶口遷出屬於房屋買賣合同的一項附隨義務。在房屋買賣合同中，房屋一經辦理了過戶手續，買房者即取得了該房的所有權，賣房者無權再將自己或其他人的戶口滯留在原有的房屋中，戶口遷移出去是賣房者的附隨義務，即使房屋買賣合同中沒有約定戶口遷移條款。買房者有權利要求賣房者履行這項將戶口遷移走的義務，並將自己的戶口遷入落戶。因此，在這種情況下，買房者可以起訴，通過要求賣房者承擔違約責任的方式，督促賣房者將戶口遷出。

② 「賣房人不遷戶口」糾紛困局如何解

您說，買學區房裡面有幾個戶口算什麼呀？加上我們家這「長毛的」才6個戶口，多嗎？ 房錢您倒是沒少要，戶口一個也不遷出，那我孩子的戶口往哪兒遷呢？

只能依據合同約定向對方索賠一定的違約金，不能要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口。實際上，公安機關也沒有強制他人遷出戶口的權力。

「但是，根據現有的戶籍政策，房屋內現有的戶口不影響新的所有權人戶口的遷入，買房人取得房屋所有權後，可以辦理戶口遷入。」二中院法官說。

調查

明知要賠違約金

為何有人拒遷戶口？

2014年、2015年及2016年1月至7月，二中院先後審理涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件13件、22件及15件。根據這3年的審理情況，法院進行了專門的調研。

法
官發現，在這類案件中，買房人要求房屋現有戶口遷出的案件占此類案件總數的86%，此外，還有一些是買房人要求賠付逾期遷戶違約金；賣房人將戶口遷出後，
要求買房人返還履約保證金；賣房人無法對學區名額作出明確承諾，買房人要求解除合同。「在案件審理中，部分當事人往往同時提出多項訴求，比如要求將現有戶
口遷出的同時，還提出賠付違約金請求。」二中院法官說。

通過對這類案件進行分析，法官發現，涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件，涉及中心城區的案件相對多，超過半數發生在東城區和西城區。其中，涉及學區房買賣的案件較多，比如房屋中已登記有多人戶口，現有學籍可能已被使用，影響學區房落戶導致買賣雙方發生糾紛。

據
二中院法官介紹，這類案件違約金數額及獲賠比例一般比較高。當事人在二手房買賣過程中大多參考了北京市住建委發布的房屋買賣合同示範文本，對違反戶口遷移
義務的違約金進行了明確規定，如一般約定按房屋總價款的一定比例按日支付違約金。由於違反戶口遷移義務的違約行為持續時間較長，導致打官司時候違約金數額
較高。「根據違約時間的不同，多數當事人主張的違約金為數十萬元，部分當事人主張的違約金數額達百萬元，違約金最高數額達總房款的20%。」

那為什麼明知要賠違約金，還是不遷戶口呢？據法官介紹，有的賣房人想遷沒地方遷，有些房子是賣家的唯一住房，賣了之後因各種原因沒能買到其他房產，戶口根本
無處遷移，還有的賣房人賣房後租住「公租房」，有的老人以「賣房養老」的方式居住在養老院等，因「公租房」、養老院及私人租賃的房屋等不具備落戶的條件，
導致戶口無法遷出。

此外，由於戶口遷移問題的特殊性，當事人往往經過長期溝通未果才訴至法院，雙方矛盾較為激烈，或確實無其他地方可落戶導致無法遷出戶口，加之違約金數額較高，雙方很難通過協商達成一致意見。

延展

「天價學區過道」落戶有風險

對
於戶口遷移糾紛多涉及學區房這種現象，二中院法官認為，這跟購買學區房的落戶需求不斷增加有關。近年來，由於教育資源不均衡、入學資格與戶籍掛鉤等原因，
「學區房」交易市場較為活躍。部分以入學為主要目的的購房者，因房屋實際情況等種種原因根本無法落戶，或因學籍使用限制等原因無法確保入學資格，導致購房
目的無法實現從而產生糾紛。

據二中院法官介紹，有的當事人購買「學區房」，尤其是東城、西城等中心城區的平房，房屋產權證上記載的房屋用途雖為居住，但實際是過道，或者實際面積非常小，有的甚至不到2平米。

北
青報記者查詢發現，法官所說的這種情況今年6月就出現過一次，當時一條「10平米『學區房』賣150萬」的消息吸引了很多人的注意力，這間所謂的「學區
房」並非房屋，就是一條寬約1.5米、長約7米的過道，中介稱這個不能居住，只可落戶。後這條「天價學區過道房」信息被賣方撤下。

對於這種情況，法官表示，此類房屋的登記因為面積或實際情況無法滿足居住條件，不具備落戶條件，在落戶過程中可能會存在障礙和風險，導致買房人無法辦理戶口遷入。

提示

如何規避戶口遷移糾紛

合同明確約定戶口遷移條款

買房人，特別是以解決子女入學學籍或急需落戶為主要購房目的的，應在簽訂買賣合同前全面了解涉案房屋的戶口登記情況。對於購買「學區房」為主要目的的買房人，應依據相應學校的入學政策，在房屋買賣合同中明確約定房屋對應學籍的使用情況。

與戶籍登記人書面確認戶口遷移情況

雙方在簽訂買賣合同之前，建議買房人與所有戶籍登記人確認能否遷出戶口及遷移的相應期限。特別是所有權人以外的登記人，最好通過書面形式對其戶口遷移情況進行確認。

提前向公安機關了解落戶政策

戶口遷移問題屬於公安機關戶籍管理的職權范圍，不同區域具有一定差異性，建議買房人向房屋所在地派出所咨詢涉案房屋的相關落戶政策。特別提醒買房人，落戶要考慮房屋的實際居住條件。

提前向教育部門核實學籍使用情況

以
購買「學區房」為主要目的的買房人，應提前向所在學校及教育部門核實相關入學政策及涉案房屋學籍的使用情況。如果所在學區對學籍使用有限制，建議在合同中
明確約定入學指標使用問題及相應違約責任。如果因賣房人根本違約致使買房人購買「學區房」的合同目的不能實現，買房人有權要求解除合同，並要求賠償房屋差
價損失、轉售利益損失等可得利益損失。

（以上回答發布於2016-08-31，當前相關購房政策請以實際為准）

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③ 二手房逾期遷戶 賣房人擔責

李某2015年花了208萬元購買王某名下一套房屋，雙方簽訂了房屋買賣合同。三個月後，房屋登記至李某名下。2018年8月，王某戶口才從訴爭房屋處遷出。後李某訴至法院稱，王某逾期遷戶導致自己賣房受影響，給其造成損失，依據合同關於逾期遷出戶口違約條款的約定，要求賠償30萬元違約金。為此，李某提交了其與案外人張某所簽房屋買賣合同，該合同顯示李、張二人簽訂合同477萬元買賣訴爭房屋的情況；後因房屋內有原業主家人戶口未遷出，雙方協商和平解約。對此，王某辯稱，房屋是否有戶口並不影響李某售房，他與張某以此為由解除合同是雙方的選擇，與自己無關。法院經審理，最終判決王某支付15萬元違約金。

法律提示

戶籍問題是二手房交易中經常遇到的情況。戶口遷移不僅影響房屋再轉讓，還可能影響買方入戶和子女入學。在房屋買賣交易中，涉及戶口遷移的問題可以通過約定違約責任來督促賣方積極履行戶口遷出義務。雙方約定的逾期遷戶條款，合法有效，法律予以保護。

本案中，王某未能在合同約定的期限內將涉訴房屋內全部戶口遷出，違反了雙方合同中對於戶口遷移期限的約定，已構成違約，應承擔相應的違約責任。法院綜合雙方合同約定、合同履行、逾期遷出戶口的實際情況，酌定違約金數額為15萬元。

購房簽約前，買方應注意審查賣方的戶口本，必要時到房屋所在地的派出所查詢房屋的戶籍狀況；約定詳備的戶口遷移條款，包括預留購房尾款、約定賣方拒不遷出或逾期遷出的違約責任，必要時可約定由於賣方拒不遷出或逾期遷出達到一定條件導致合同目的不能實現情形下買方有權解除買賣合同。作為賣方，應知曉遷移戶口是房屋買賣合同中主要義務之一，應本著誠實守信的原則全面履行義務，並承擔因不履行或逾期履行帶來的不利後果。

④ 賣房有原來戶主戶口未遷出的糾紛

您好！如果買房人在合同里標注了，未按時遷出戶口屬於違約，那麼違約就成立。

⑤ 賣方未及時遷戶口，買方能起訴強制遷出嗎

賣方未能及時遷出戶口，買方不能起訴要求強制遷出，但可以要求賣方按照合同約定承擔相應的違約金。

一、買方能起訴要求強制遷出戶口嗎？

買方不能通過訴訟的途徑強制要求賣方將戶口遷出，但是可以通過訴訟的途徑要求賣方承擔相應的違約責任。

案例分析：

2015年6月，郭某通過某中介公司購買了朱某位於北京市的一套房屋，雙方約定賣方在該房屋所有權轉移之日起1日內，辦理戶口遷出手續，如因賣方自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出，應當向買方支付房屋總價款5%的違約金；逾期超過15日未遷出，自逾期超過15日起賣方應按日計算向買方支付全部已付款萬分之五的違約金。

在辦理完房屋所有權轉移之後，朱某未在合同約定的時間將房屋內相關戶口全部遷出，遂郭某起訴要求朱某按照合同約定遷出戶口，並按合同約定支付相應的違約金共計20多萬元。

朱某認為 房屋買賣完成後，朱某的女兒以出售房屋沒有與其商量為由不遷出其與家人的戶籍；現有情況並不妨礙郭某戶籍遷入涉案房屋，雙方之間的違約金約定標准過高，且郭某亦未有實際損失，請法院予以調整。

審理結果：

郭某要求朱某遷出戶口，因戶籍遷移系公安部門主管事項，不屬於法院民事訴訟主管范圍，故法院對此不予處理。綜合考慮朱某合同簽訂後已經按照合同約定交付了房屋並辦理了產權變更登記手續，履行了絕大部分出賣人的義務，且朱某已將其自己的戶籍遷至他處，並催促其他尚未遷出的人員遷出涉案房屋的情況，同時結合郭某未能舉證證明其實際損失的具體內容及金額的情況，故法院認為郭某主張的違約金訴求明顯過高，法院考慮到合同的實際履行情況、當事人的過錯程度、原告的損失舉證情況等因素，酌情確定數額，將違約金調整為朱某一次性支付郭某逾期遷出戶口違約金八萬元。

綜上， 雖然合同中約定了戶口遷出時間，但是賣方基於種種理由未能按照合同約定將戶口遷出，買方 不能通過訴訟的途徑強制要求賣方將戶口遷出 ，只能通過訴訟的途徑 要求賣方承擔相應的違約責任 。根據法院判決可以看出，一旦賣方以違約金過高為由要求法院予以調整，在買方未能提供證據證明其實際受到損失的具體內容及金額的情況下，法院將根據合同實際履行情況、當事人的過錯程度等因素 酌情確定違約金 的具體數額。

二、為防範逾期遷出，應採取哪些措施？

為防範逾期遷出風險，買方、賣方、中介都應當採取措施。

1.買方注意保留證據

對於買方來說，賣方若未能按照合同約定遷出戶口，最好、最快的解決途徑是雙方協商解決。協商不成，雖然買方不能起訴強制要求賣方遷出戶口，但可以要求賣方按照合同約定承擔相應的違約金，買方要 注意保留 由於賣方未按合同約定遷出戶口給自己造成損失的 相關證據 。

2.賣方可先查詢戶口情況

在出售房屋前，可先到房屋所在地 戶籍管理部門 查詢房屋戶口情況，如果房屋遺留有前賣方的戶口或其他人的戶口，賣方應當將該情況如實告知買方，如果能遷出，可在合同中約定具體遷出戶口的時間；如果不能遷出，若買方也同意可不遷出房屋內戶口，也應當 在合同中落實 ，以免後期買方以賣方房屋內尚有戶口未遷出而要求賣方承擔違約責任。

3.中介盡到監督義務

首先，在簽約前陪同買賣雙方前往房屋所在地戶籍管理部門核實房屋內戶口情況；其次在簽署合同時建議留存一定的戶口遷出保證金；最後即使賣方表明戶口已經遷出，合同中關於戶口遷出的時間也必須填寫，逾期遷出戶口的違約責任條款不能刪除。

賣方不能及時遷出戶口，最快最有效的方法是雙方協商，協商不成買方可以起訴至法院要求賣方賠償違約金，但不能強制要求賣方遷出戶口。

資料來源：《合同法》

該內容只在北京適用

⑥ 賣房子忘記遷戶口了，買家索要不合理賠償，怎麼辦

這是不可能的事，你先不要給他錢，因為這是在利用合同敲詐，他們就是利用條款後面沒有注意的問題然後向你提出索賠要求，建議你立即到當地的律師那裡質詢一下，入過有必要要經過法律途徑解決，因為對方已經找到你得弱點，而這些弱點可大可小，但是現在社會這一點的小事他都會當成大事來要求，這樣的話往往會被人利用，如果是他在你這得到那7萬或更多的錢的話他會在第一時間把這個房子在高價賣出去這裡面就等於你又多補個他好多錢如果你得房子是52萬這樣算下來得話他在轉手賣了得話就能在現在的基礎上在多那到10萬，而不是在等1-2年增長

⑦ 買房時戶口逾期遷出 過戶會存在哪些風險

賣房人如果無法及時從房屋內的戶口遷出，將導致購房人無法在所購房屋內落戶的情況發生。
因此為了避免類似糾紛出現，可以從以下幾點做好預防：
1、戶籍核查
在簽訂二手房買賣合同並向房地產交易登記管理部門申請過戶登記前，購房者應親自或委託房產中介機構到房屋所在地的警署進行核實。有的出售方承諾沒有戶口，但仍應到警署核實。這樣做除了核實出售方承諾的真實性以外，還可以防止有其他人的戶口仍未遷走。
2、明確戶口遷出時間和違約責任
核實結果表明有戶口的，應在房屋買賣合同中設定戶口遷移條款以及違約責任條款和司法救濟條款。
3、戶口遷不出則解約
對於以遷入戶口作為主要購房目的的買房人，可以在合同的《補充協議》中約定「若出售方因特殊原因導致最終不能將戶口遷出的，則買方享有單方解除權，且買方已支付的購房款賣方應予全額退還」，以此來保障購房者的權益。

⑧ 房屋買賣戶口延遲遷移問題

一套房產只能有一份戶口，原房主戶口不遷出，新房主戶口無法遷入，應盡快督促原房主將戶口盡快遷移，如房主拒不遷移，須在當地咨詢律師提起訴訟解決。
原產權人出售房屋，不遷戶口的情況一旦發生則較難處理。我國現行法律規定戶籍歸公安部門管轄，所以目前法院在審理房屋糾紛中，對戶口問題一般不作判決，僅就戶口問題起訴的一般也不予受理。為避免出現上述問題，在購買二手房時應加強自我保護，簽訂有關戶口遷移的條款，不僅要明確約定售房者及其家屬戶口遷出的時間，還應明確不及時遷移的法律後果。如規定每逾期一天，按房款總額的百分之幾賠償損失等。一旦出現售房者延期履行或不履行的情況，購房者便可以根據合同約定，要求賠償損失。
如果事情已經發生了，房主對該房屋有完全產權，那麼你與原房主之間的房屋買賣行為就是合法有效的。從自己的問題看，已經與原房主辦理了房屋過戶手續，那麼就是該房屋產權的合法享有人，對該房屋依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。
從我國《民法通則》的相關規定和戶籍管理的角度上講，公民的戶口所在地視為其經常居住地，因此對方的戶口在自己的房屋內可以視為其經常居住在自己的房屋內，他拒不將戶口遷出的行為侵犯了自己的房屋所有權。因此，自己在出售該房之前，可以先協商讓其從該房屋內遷出。

⑨ 二手房買賣中逾期遷出戶口需要支付違約金嗎

看合同約定。雙方協商解決