業主解決糾紛案例

⑴ 物業與業主的矛盾案例社區怎麼做

物業服好務多溝通，業主多理解不抗拒，建和諧小區不是難事
  「各種原因導致業主拒交物業費，以此對抗物業的事件，近期成為社區新聞集中報道的焦點。業主拒交物業費是不是解決問題的最佳方式，物業公司又該如何經營才能化解與業主之間的矛盾，業主、物業、律師，三種不同身份的代表就這一問題，進行了一番理性討論。
  【事件閃回】
  事件一：
  2005年，何先生在夢圓小區購買了一套頂層房。入住三年，陽台開始漏水，他多次找物業，對方卻說沒有維修資金。何先生認為物業沒有盡到服務業主的職責，一怒之下，2012年3月他開始拒交物業費。可當何先生去交電費時，物業卻以拖欠物業費為由，拒絕賣電。雙方僵持多日，後經過協商，物業決定退讓，出資修復房屋。
  何先生稱，不交物業費只是自己對物業服務表示不滿的無奈之舉。而物業表示，遲遲不維修是因為真的無法拿出維修資金，物業費收取率低，所收的費用主要用於支付看門人、維修工、清潔工的工資，物業員工自己的工資還時常「亮紅燈」，根本沒錢提供其他服務。
  事件二：
  「前面有車，後面有轍。我們並不是有意去賴這點物業費，關鍵是物業一些做法讓人感覺不能接受。」盛世天驕的業主陳先生說。
  陳先生介紹，業主入住以後，物業在小區道路兩側規劃了不少車位，收取私家車停靠的車位費。「小區道路屬於業主共同所有，物業圈業主的公共用地，進行營利，讓我們感到不滿。」陳先生說，此事物業之前並沒有徵求全體業主的意見，因此業主就通過拒交物業費，表達對物業的不滿。「我們並不是差這點錢，拒交物業費也是沒有辦法的事。如果物業服務到位，誰也不會故意拖欠物業費。」
  【業主聲音】

  研究服務合同

  理清物業的責任與義務
  ■水木青城鄭先生
  很多業主疏忽了在入住時，與物業簽訂的管理服務合同。我覺得應該把服務合同好好看一下，看看合同中，哪些是屬於物業公司的服務范圍與義務。如果是在物業公司規定的范圍，物業沒有服務好，那麼從合同法上看，應該是物業違約在先，所以業主可以選擇不交物業費，即便是雙方打官司，業主也有正當的理據。
  如果業主所訴求的，不在物業公司的服務范圍之內，拒交物業費就不算是明智之舉。具體問題還應該具體分析。
  物業費收支透明

  讓業主消費個明白

  ■北郡小區袁女士
  業主的滿意與物業的精心服務分不開。試想一下，當業主看到自己所交的物業費被用來整修社區景觀、添置健身器材、修繕停車位等等，當業主生活中遇到難題，給物業打電話總能夠及時趕到，而且態度也特別好，業主們真正得到實惠，物業與業主之間何來矛盾？我在想，物業費使用是否能夠公開透明化呢？比如業主每個月能夠在樓道里的公告上看到物業公司關於本月的工作計劃，以及詳細的物業經費使用明細，業主能真正看到物業費都用在哪些社區管理服務上。當然，物業費公開後由誰來監督使用也是個很重要的問題。
  【物業觀點】

  多些理解，少些誤會；多些服務，少些糾紛
  住建集團物業管理分公司副經理劉蘭峰：《石家莊物業管理條例》中對物業公司服務有明確規定，主要是四大類：公共設施的維修養護、公共秩序的維護、保潔綠化、代收費。但現在許多業主對物業公司的管理范圍並不熟悉，認為凡事都該由物業公司負責，一旦物業沒有管好，就會引發情緒以拒交物業費表達不滿，這種做法並不可取。業主要理解支持物業工作，自身也要維護小區環境。作為物業一方，要注意溝通技巧，切實為業主的利益著想，管理到位，服務貼心，才能博得業主滿意。
  【律師觀點】

  尋求第三方介入，比拒交物業費效果好
  河北誠基律師事務所律師王潤奇：拒交物業費現象一般是如下流程。先是業主對物業服務不滿，然後拒交物業費。接下來物業公司就會喪失服務積極性，雙方不斷博弈，惡性循環，最後的結果往往是兩敗俱傷。有的物業公司收不齊物業費最終選擇退出小區，整個小區維護陷入癱瘓，傷害的還是整個小區業主的利益。王潤奇說，在實際操作中，業主在表達自己訴求，維護自身權益時，可以向物業主管部門進行投訴，正當反映自己的情況，由主管部門出面遠比業主自己處理效果好。也可以申請像業委會、居委會等第三方進行斡旋，維護自己的利益。

⑵ 物業管理與業主發生的法律糾紛有哪些案例

主要是合同糾紛來，有無數案例源。
物業公司要求業主支付拖欠物業費糾紛案例、業主要求物業公司服務不到位賠償損失案例、業委會要求解除與物業公司物業服務合同案例、物業公司要求業委會支付專項維修資金案例、前期物業管理物業公司要求開發商支付拖欠的空置房物業費案例、業主委員會要求物業公司合同到期退出物業管理項目案例、業主要求物業公司停止亂收費案例、業主要求物業公司停止侵權案例、業主要求物業公司完全履行物業服務合同案例、業主委員會要求物業公司修改物業服務合同不合理的條款案例等等非常多的案例。

⑶ 業主與物業糾紛的案由有哪些

你好，物業糾紛中物業費問題最常見，然而，在物業費拖欠背後隱藏著許多其他問題，業主拖欠物業費等等都是屬於物業糾紛，物業糾紛的案由還有其他的，當然，也有他存在的一些特殊原因，想要了解的話，可以跟著小編一起看看。

物業糾紛的矛盾焦點就是物業費問題。

物業服務糾紛中物業費問題最常見，然而，在物業費拖欠背後隱藏著許多其他問題，業主拖欠物業費作為外在的現象有其根源：房地產商遺留下來的房屋質量問題沒有得以妥善解決，而房地產商又與物業企業有著說不清的聯系，致使業主和物業服務企業之間產生矛盾;物業服務公司的服務不到位，物業收費內容不合理，業主以不交物業費進行對抗;一些業主只想吃「免費餐」，惡意拖欠物業費等。

物業服務糾紛中物業費問題最為常見，業主對物業服務企業的不滿以拒交服務費的方式表達，是否合法不論，卻最為直接也最有力。但物業費是物業服務企業生存的根本，物業服務企業開展服務需要相應的經費，對業主的拖欠行為，物業服務企業往往以變相降低服務作為「回報」，導致雙方矛盾愈加激烈。城市小區居住人口密集，糾紛一旦產生，涉及的人數少則幾人，多則幾十人甚至上百人，容易形成群體性糾紛。物業服務糾紛往往起因小而特殊，處理不好容易引發社區矛盾，甚至引發社會矛盾。物業服務糾紛的預防和恰當處理小到影響小區的和諧安定，大到影響社會的和諧安定，因此對這一問題的關注具有現實意義。當前，我國物業服務市場還很不成熟，物業合同又具有自身的特殊性，我國法律、行政法規所確立的一些交易規則難以適用到物業服務合同審理中。法院在審理物業服務合同糾紛時，有必要研究物業服務的特殊性，對雙方當事人的權利義務以及法律強制性規定的適用加以探討和界定，確保物業服務糾紛得到妥善處理。

一.物業服務合同的性質

物業服務行業是隨著人們居住環境的改變而逐漸形成的。隨著人口不斷地向城市集中，地少人多成為城市的一個顯著特點。為了解決城市居民居住問題，住房向立體方向發展，出現了多層住宅，改變了過去一家一院的獨立居住狀況。由此，房屋所有權制度受到了極大的沖擊，出現了建築物區分所有權這一新的物權種類。建築物區分所有權制度是物業服務制度的法律基礎。建築物區分所有權是一種復合性的不動產所有權。業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。[①]共同管理權表現為對建築物管理、維護和修繕等共同事務決定過程中形成的成員權。物業公司,是接受物業管理區域內全體業主的委託,以有償服務的方式,為物業管理區域內的公共事務提供綜合性、專業性且具有公益性的管理和服務的獨立法人[②]。取得相應的資質證書是企業開展物業管理和服務業務的前提條件。物業公司每年都要按照規定向有關部門完成備案登記工作。

物業管理是以對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理及物業管理區域內的環境衛生和相關秩序進行維護為主要內容的活動。在高度發達的現代社會生活中，由於缺少時間、精力、能力，業主已不可能躬親於物業的管理，將物業的管理常常委託給專業機構進行。此種管理屬於私法自治領域，往往由業主或業主的代表機構業主委員會與物業服務企業簽訂服務合同，確立雙方的權利義務。

由於我國《合同法》分則並未專門規定物業服務合同，因此物業合同屬於無名合同，受《合同法》總則的調整。在最高法院「案由規定」中將物業合同糾紛納入服務合同的大類中。物業服務合同糾紛與其他類型的服務合同糾紛相比，具有一定的特殊性。從權利義務主體看，業主一方具有群體性特徵。在一個物業管理區域內往往有較多的業主，成立業主大會並選舉產生業主委員會。雖然實質上是業主單個個體作為物業服務合同實體權利義務的承擔者，但在程序上往往要按照業主大會的決議、以業主委員會的名義決定共同事項。從合同的標的看，作為物業服務合同標的的物業服務行為具有「公共物品」屬性。物業服務在效用上具有不可分割性和相互依賴性，在消費上具有非競爭性，在物業服務區域內具有非排他性，在小區內的任何一個業主均有權享受物業服務。

二.物業費糾紛案件在審理上的特點

(一)業主大多處於劣勢地位。

在物業費糾紛案件中，多是物業服務企業起訴業主索要物業費。業主多是自然人主體，相對於物業服務企業組織體來說舉證能力較弱。物業服務企業提供物業服務，依照國家規定必須建立相應的服務管理制度。故相關的服務檔案資料由其保存，在舉證時較容易提出已提供有關服務的證據。業主往往是在被通知應訴時才開始尋找證據，有些證據如果業主不刻意保留，在訴訟時已經滅失。特別是在業主主張物業公司服務不到位，以不交物業費進行對抗的案件中，業主大多不能舉證來對抗物業服務企業，業主在預期自己的主張不能得到支持且敗訴有可能承擔訴訟費用的情況下，往往無奈之下補交物業費，以換得物業服務企業撤訴了事。因此呈現出來的就是物業費糾紛案件撤訴的比例較高。還有一部分案件是被告缺席審理的，業主拒絕出庭應訴，業主不積極應訴，由於證據優勢原則，往往最終判決以物業服務企業的勝訴告終。拒付服務費理由不充足，是業主敗訴的主要原因。業主的拒付理由主要是物業服務有瑕疵，例如草坪未及時修剪、安保措施不力、小區居民飼養的家畜管理不力等問題。即使業主出庭應訴，在法庭上業主多情緒激動認為自己才是真正的受害人，但提出的多是一些陳述，並不能提供相關的實物證據來證明;或者主張的一些事由並不屬於物業服務的范圍，本不是物業企業應盡的義務，缺少關聯性。這些看似理直氣壯的理由，最終不能成為拒交物業費的正當理由。業主在訴訟中是比較被動的一方。

(二)雙方當事人情緒對立，調解難度大。

業主認為自己交納物業服務費用的前提是享受到預期的服務，既然物業服務不符合約定，存在這樣那樣的問題，就不應該完全依照約定支付費用。只有在物業服務得到切實改觀並達到約定標准，才願意繼續交費。物業則堅持自身的服務已經達到標准，業主的要求已經超出了合理界限。業主與物業服務企業互不相讓，走到訴訟這一步，雙方已經相互比較反感，態度比較強硬。物業服務企業，擔心妥協作出讓步會影響以後的服務工作開展，害怕其他原本按時交費的業主也效仿拖欠費用的業主，導致連鎖反應，不願讓步。業主則認為自己在服務中已經受到不適當待遇，讓步只是更大的犧牲。由於雙方當事人情緒對立，對訴訟結果的期待值相差較大，因此案件的調解難度大，調解率比較低。

三.物業費糾紛案件審理中應明晰的問題

(一)對業主合同抗辯權的行使是否支持

法律基於合同履行中的誠實信用原則及公平原則，在雙務合同履行中賦予當事人各種抗辯權，使之可以在給付利益實現陷於危機時對抗對方當事人之請求，充分預防各種不公平及利益受侵害的情況發生。在物業糾紛中業主往往以拒絕交納物業費作為對物業服務企業的抗辯，試圖維護自身權益。物業服務合同屬於雙務合同，業主可以通過行使合同抗辯權來保護自己，但在多大程度上可以行使這一權利還要區分具體情況。

業主與物業服務企業之間存在合同關系，業主的主要義務是交納服務費用，物業企業的主要義務是提供對應的服務。物業服務具有長期性、連續性的特徵，物業服務合同屬於當事人互負債務、有先後履行順序的合同，在實踐中一般是物業服務企業先提供服務，業主定期交納物業服務費。依照《合同法》第六十七條的規定，有先後履行順序，先履行一方未履行的，後履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，後履行一方有權拒絕其相應的履行要求。這一權利在學理上被稱為後履行抗辯權。如果業主認為物業服務企業違反合同約定，即其不履行或者不適當履行合同義務，根據《合同法》有關違約責任的規定，應當首先確定屬於根本違約還是一般違約。如果物業服務企業的行為屬於根本違約，完全不履行合同義務或不完全履行合同主要義務，致使合同目的不能實現，業主拒絕交納物業費作為抗辯應當得到法院支持。具體而言，對於物業服務區域的維修、養護、管理，衛生和秩序維護等必備事務中的大部分事項，物業服務企業根本沒有提供，應屬於根本違約的情形，業主有權拒絕交納物業服務費。

後履行抗辯權的適用是以對方未履行作為要件，如果對方已履行義務，另一方就不得主張抗辯權，否則有悖公平原則。雖然《合同法》第六十七條規定「一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求」，但該條規定未對「不符合約定」的范圍加以定義，在審判實踐中應當結合實際情況綜合認定。筆者認為，如果物業服務企業已較好履行了小區維護、管理等義務，服務基本到位，雖然存在一些細微瑕疵，但只要該瑕疵並不影響當事人合同目的實現，業主就無權引用合同履行抗辯權。物業公司基本提供了物業服務，只是不符合或者沒有達到合同約定的完整要求，此情形應屬於一般違約。物業服務企業已履行了合同的主要義務，那麼業主的主要義務——支付物業費不應當免除。業主可以要求對方以繼續履行、採取補救措施、賠償損失、支付違約金等方式承擔違約責任，但其不支付物業費的抗辯不應支持。還應注意的是《合同法》規定的後履行抗辯權其性質屬於阻卻的抗辯權，並非滅權的抗辯權，只是暫時阻止對方當事人請求權的行使。[③]當物業服務企業進行事後補救，完全履行了合同的義務，合同的目的得以實現，後履行抗辯權消失，業主就應當履行自己的相應義務，交納物業服務費。

(二)對業主申請變更物業服務價格的裁量

在物業費糾紛中，業主往往請求法院變更物業服務價格。依法理，合同變更的形式包括法定變更、裁判變更和協議變更。法定變更一般是由於違反了法律的禁止性規定，依法律的強制性規定直接變更。協議變更是當事人協商一致的結果，體現當事人意思自治。裁判變更是人民法院或者仲裁機構依當事人申請，依照法律對可變更、可撤銷合同進行干預的結果，體現了國家對合同自由的適度干預。依照《合同法》第五十四條的規定，可變更的合同包括：因重大誤解訂立的合同;在訂立合同時顯失公平的合同;一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同(受損害方有權請求變更)。需要注意的是，撤銷權和變更權的除斥期間為一年,根據《合同法》第五十五條的規定，具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。進而按照這一規定請求人民法院變更合同的權利亦消滅。在物業服務合同中服務價格的變更適用上述基本規則。在審判實踐中，法院在審理此類案件時應先查明業主的申請是否過除斥期間，接著應針對業主請求變更物業服務價格的具體情形依照法律規則逐一分析確定是否准許變更。

(1)業主以前期物業服務合同系格式合同為由，請求變更物業服務價格。

業主主張在購房時所簽訂的物業服務合同是格式合同，在訂立前期物業服務合同時並無選擇的餘地，該協議不是其真實的意思表示。在上述情形下,如果業主沒有提出其他的理由,對此類變更物業服務價格的訴訟請求,不應支持。依照《物業管理條例》的規定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。《物業管理條例》這樣規定是因為商品房售出的過程一般是比較長的時間，業主陸續入住小區，短時間內無法成立業主大會和業主委員會來代表業主行使權利，但是對小區的維護是從建築物存在的那一天起就一直都必不可少的，因此就有必要由開發商與物業服務企業訂立合同滿足前期物業需求。依照《物業管理條例》規定，如果業主對前期物業不滿意，又無法與物業公司就變更物業服務價格達成一致意見，經業主大會作出決議，可以成立業主委員會，終止前期物業服務合同，選聘新的物業服務企業。這也就意味著業主面對此種情形時具有自主選擇的權利，其意思自治並未受到限制，其權利受到制約時有相應的救濟手段，因此在這種情形下應尊重當事人的意思自治，不應由法院裁判權介入，不應支持業主的變更請求權。否則可能導致司法對私法自治的過度干預,影響物業服務市場的正常發展。

(2)業主以物業服務價格的計算依據不實為由，請求變更物業服務價格。

對業主的這一主張，如果經法院查證屬實，一般應當予以支持。在訂立物業服務合同時，業主依據物業服務企業提供的服務價格計算資料進行物業成本分析，進而衡量物業服務企業要求的價格是否合理。如果物業服務價格的計算依據不實，致使物業服務價格虛高，業主誤以為真並以此作為判斷依據，那麼業主就是在受欺騙狀態下與物業服務企業訂立合同。物業服務企業的這種行為屬於欺詐行為，其以欺詐手段使業主在違背真實意思的情況下訂立合同，這屬於《合同法》第五十四條規定的：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。因此業主作為受損害方有權請求人民法院變更，其訴訟請求應予以支持。

(3)以物業服務距離雙方約定標准有差距為由，請求變更物業服務價格。

對業主的這一主張一般不應當支持。物業服務標準是雙方當事人約定的結果，合同的訂立是當事人真實的意思表示，物業服務企業的服務未達到約定的標準是在合同履行過程中出現了瑕疵，不符合約定內容，並不符合法定可變更的情形，其變更請求不能支持。物業服務企業違反了服務約定，業主為了維護自身權益，可以要求其承擔違約責任，或者與其解除合同，另聘新的物業服務企業。

(三)對雙方當事人是否違約的認定

在物業服務費糾紛案件中當事人要求對方承擔違約責任，首先需要對是否違約予以認定。只有認定違約的事實，才能確定違約責任主體以及承擔責任的比例。業主的違約形式多是不按期交納物業費，其違約責任的承擔一般在物業服務合同中約定為：如果逾期交納物業費則按遲延支付的天數，以及依所欠數額的一定比例支付違約金。物業公司的違約責任在合同中則多是約定如果對業主造成損害則對業主的損害給予賠償。但在實踐中業主多是要求對以往所欠物業服務費用減少一部分收取的方式來承擔違約責任。由於對業主造成的損害多難以具體計算，例如物業服務企業不及時修剪草坪影響小區美觀，缺乏對小區流浪狗有效管理夜間亂叫影響居民休息等，對業主的損失很難做具體衡量。因此針對物業服務合同的特點，減少費用的方式是比較合適的承擔責任的方式。

對業主是否違約的認定是比較容易的，只要核對業主是否按期交納服務費就能判斷。對物業服務企業是否違約則比較難判斷。每個業主對物業提供的服務有自己的評判，作為業主的一種主觀認識，業主認為物業企業的服務是否達到標準的程度是有差別的。小區的業主很多，每個人都有不同的認識觀念，就會形成多種認識究竟以誰的為准難有定論。物業公司提供的物業服務到底值不值，一般的業主沒有自行評判的能力，法官的評判也難說客觀公正，畢竟要判斷的要素很多且專業。因此由專業的機構按照物業服務等級標准逐項進行打分評判，並按照小區面積、業主要求檔次、整體規模進行成本費用的測算，最終確定服務質量與收費標準是否一致的做法比較科學。當事人可以向法庭申請由專業人員出庭進行說明，法庭也可以組織專業人員進行對質。專業人員出庭有利於法官對證據作出正確判斷。法院根據物業服務不達標的程度，酌情降低物業服務費，既維持雙方物業服務關系，又保護了業主的合法權益。

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⑷ 業主之間發生糾紛應如何處理

業主與業主之間或業主與租戶之間常常因各種問題發生矛盾。如果這些矛盾是因為經濟關系、租賃關系而發生的， 物業管理公司雖非當事人一方，但作為全體用戶的管理與服務主體，從維護治安、協調業主關系的角度出發，應在充分了解情況之後對用戶之間的糾紛進行調解，盡量勸導雙方克制情緒，冷靜行事；若調解不成，應勸導雙方通過正常法律途徑解決矛盾，即由業主自行向法院起訴。在法院未判決前，雙方仍應冷靜克制。管理公司在採取合理措施勸導雙方不可採取過激的行動，從而避免使矛盾升級，不利於問題的解決。 若用戶之間的沖突是因房屋毗連部位的維修或其他相鄰關系處理不善而引起的，如一方不願維修由已方使用責任造成的房屋毗連部位的質量問題（或阻撓管理公司維修非毗連方責任但需已方配合的房屋質量問題），或口音擾鄰等，這時問題就不僅僅存在於相鄰方之間了。由於物業公司管理職責中具有保障善意使用人的合法權益的內容，就使得這一糾紛涉及到了物業管理公司的義務。物業公司作為業主或發展商授權的管理者，不能再以局外人的角色進行調解，而是有義務協調相鄰關系矛盾。物業公司處理此類事件時應充分注意方式方法，在進行勸說、催促和協商溝通仍無效時可採取如下方法： A、在小區內予以公布，讓全體業主知道侵害方的無理行為，迫使其承擔相應責任，同時提醒其他業主注意避免類似糾紛發生。 B、在可能情況下請政府管理部門採用強制措施解決，所需費用由毗連雙方分攤。 C、根據已簽訂的業主公約，對拒不服從物業管理規定的一方採取暫停服務的措施。 D、同時，物業公司還可以以管理者的身份，從侵害方破壞管理委託合同 ，違反管理公約的角度向法院起訴，通過法律途徑解決。

⑸ 二手房交易遭遇業主違約怎麼辦 四大案例告訴購房者維權方法

您好
您可以看下這個新聞
買二手房遭遇業主毀約 應該怎樣應對?
深圳新聞網 2015-06-12 07:51
[摘要] 張茂榮告訴記者，在這種因業主毀約的二手房糾紛案件中，買方可以起訴業主並強制過戶。張茂榮代理的案件中早已有成功案例。在其中一案例中，買方僅支付定金2萬元，但業主以各種理由遲遲不肯過戶，買房即使索賠也無法彌補損失。
在廣東信榮律師事務所內，張茂榮律師剛結束欲違約反價的業主咨詢，一位被業主違約買不成房子的買家又走進辦公室，求張茂榮支招。律所的大廳，還有20多人正在等候，這些客人都是因二手房糾紛而來。
昨日，深圳市律師協會邀請深圳市多位代表律師召開圓桌會議，就二手房糾紛法律問題和現象進行探討。有法律界人士說，在房價大幅度攀升中，面臨考驗的不僅是購房者的口袋，還有業主與買家的誠信。
二手房糾紛官司執行難
張茂榮告訴記者，在這種因業主毀約的二手房糾紛案件中，買方可以起訴業主並強制過戶。張茂榮代理的案件中早已有成功案例。在其中一案例中，買方僅支付定金2萬元，但業主以各種理由遲遲不肯過戶，買房即使索賠也無法彌補損失，此案經深圳市羅湖區人民法院、深圳市中級人民法院二審終審，均判決業主行為構成違約，強制將涉案房產過戶至買家名下並執行完畢。
在近日的二手房毀約糾紛案件中，不少買家都提出「繼續履行合同」的訴訟請求，有的買家甚至提出不惜一切代價只要房子不要賠償。但並不是所有的律師都贊成「繼續履行合同」。廣東寶城律師事務所律師周爭鋒告訴記者，該訴訟請求有「第三人撤銷之訴」的風險，「物權大於債權，在深圳，借名登記房產的事例很多，可能買賣雙方在打官司過程中，房產的真正所有人突然出現，這種第三人撤銷之訴的風險在理論上是無窮大的。」周爭鋒說，「繼續履行合同」還存執行難特點，在他代理的案件中，即使法院判決「繼續履行合同」，但業主與其前妻簽訂離婚協議中約定前妻對房產有「永久居住權」。此外，廣東誠公律師事務所合夥人顏宇丹說，業主不配合也導致該訴訟請求執行難。
縮短合同履行期限是關鍵
面對目前的毀約潮，幾乎所有的律師都提出，應盡量縮短合同履行期間。廣東聯建律師事務所合夥人王勁松說，在發現業主有違約跡象時，應及時固定「違約證據」。顏宇丹提醒，在簽訂合同時，一定要寫上履行合同的時間細則，買方一定要按合同履行支付首款、申請銀行貸款等程序，否則將會為業主提供毀約又無需賠償的借口。張茂榮支招，應增加定金數額，提高違約成本。周爭鋒說，買家在簽訂合同後可以到國土規劃部門進行預告登記，即向所有人發出告知：「我已經購買了這個房子。」
律師們表示，法院應該對目前的毀約潮有預判，並及時推出相應的政策和措施，並支持提高違約金。
昨日，記者了解到，現在有中介公司為防止業主違約，提前和業主簽訂了反價合同，防範毀約反價現象發生。「提前和業主簽了合同，業主反不了價，而且房子只能給我們賣。客戶看中了房子，直接能簽合同。」中原地產姚小姐說。
望採納，謝謝

⑹ 物業和業主案件

第一：物業糾紛案件，這個范圍簡直是太廣泛了，上到打架斗毆，下到鄰里瑣事，有業主和物業的糾紛，也有業主和業主的糾紛；物業幾乎每天都有物業糾紛案件，每天都要去處理；第二：遇到物業糾紛案件，首先應該安撫矛盾雙方，不要讓矛盾升級；第三：了解事情經過，合理處置；了解事情經過後，能協調處理的協調處理，不在物業協調處理范圍內的，做好解釋；應該報國家政府行政主管部門協調處理的，報國家政府行政主管部門處理；第四：處理完後，要有後續的及時跟進和回防；第五：針對糾紛事件做好經驗總結；同時某些事件也可以避免再次發生；第六：當然，以上說的一般事件的處理過程；如果發生了刑事治安案件等，那麼就直接撥打110啦

⑺ 如何解決業主佔用公共面積糾紛案例

1、向行政執法部門舉報；2、舉報後無人理睬，向媒體舉報；3、上述兩樣均無人理睬，向法院起訴。

⑻ 二手房業主違約怎麼辦 四大案例告訴購房者維權方法

我們大家都知道隨著現在房價政策的改革，即使政府能夠在一定程度上抑制房價的過度攀升，但是房價也只是將漲價的速度放緩了一些，並不會有下降的趨勢，所以很多人就會希望盡快購房，而房主看見房屋一夜之間房價上漲的情況，會違約的不在少數，所以也會導致二手樓交易糾紛案件的增加，那麼今天我們就來教大家一些方法，以便大家在交易時能夠維護自己的合法權益。

案例一：業主坐地起價30萬被判決強制過戶

吳小姐與胡先生於2014年11月27日，通過深圳市某地產中介公司簽訂了《二手房買賣合同》。該合同約定吳小姐購買吳先生位於深圳市南山區深南路某小區的房產，合同總價款200餘萬元。依據合同的約定，吳小姐於2014年11月支付定金600000元人民幣，胡先生於2014年12月將涉案房產交付給吳小姐佔有使用。後吳小姐在過年期間又支付部分房款，2015年3月，雙方在建設銀行辦理建設銀行辦理了70餘萬元的資金監管。後吳小姐取得70餘萬元的銀行貸款承諾書，並代為支付擔保贖樓費用將房產贖出。

然而，2015年3月吳小姐要求繼續履行合同協助辦理房屋過戶手續，但胡先生卻以房屋價格上漲為由，要求吳小姐多支付購房款30萬元，否則拒絕協助辦理房屋過戶手續。吳小姐在同意適當增加的基礎上，胡先生仍然拒絕。

2015年4月吳小姐提出訴訟：請求判令胡先生繼續履行雙方所簽訂的《二手房買賣合同》，並將涉案的房產過戶至吳小姐名下。

經過審理，一審法院認為：吳小姐已經履行了合同的付款義務，涉案的房產也已經贖出紅本在手，房產也已經交付給其實際佔有使用，胡先生提出的加價理由不成立，應該完整的履行合同義務。吳小姐已經履行了主合同義務的情況下，胡先生並無單方解除合同的權利，故對於被告要求繼續履行合同的訴訟請求，本院予以支持。

案例二：賣家反價被判賠成交價20%違約金

買賣雙方於2015年3月14日簽訂買賣合同，賣方同意將深圳某套住宅出售給買方，房屋建築面積為88平方米。約定的成交價格為220萬元。合同成交當日買家支付了10萬元定金，並在3月30日辦理資金監管，監管金額為49萬元。2015年4月20日銀行出具貸款承諾書。然而，3月30日房地產新政調整，深圳房價暴漲。賣方於4月22日發出解約通知書，理由是「涉案房產存在口頭租約，租客不同意提前搬遷，並主張優先購買權」。

2015年5月5日買方起訴賣方。經過審理，深圳市龍崗區人民法院一審判決認為，雙方的合同中明確約定賣方要保證承租人放棄優先購買權並保證交樓前解除租賃合同，賣方現在又以承租人拒絕解除合同等理由單方面解除合同，已經構成違約。

由於該房產存在其他糾紛,繼續履行合約強制過戶的條件已不存在。因而一審法院判決按照成交價的20%來承擔違約責任，賣方返還10萬元定金、賠償違約金44萬元。同時4600元受理費以及3220元保全費也均由賣方承擔。

案例三：賣家違約想賠定金了事法院判決繼續履行合同

2015年3月8日，買方與賣方簽訂了買賣合同。合同約定賣方將羅湖區某小區園住宅轉讓給買方，交易價格為215方。買方在當天支付了5萬元現金。2015年的4月3日，雙方簽署了《二手樓交易資金監管協議》，買方將首期款人民幣57萬元存入銀行的監管賬號中。

但是到2015年5月3日，賣方卻忽然反價，並通知銀行終止資金監管。但在此時，銀行已經出具了貸款承諾書。賣方在決定違約後也提出按照違約條款雙倍返還定金、即10萬元來解決糾紛。但買方沒有同意，向法院提起訴訟，要求繼續履行合同，同時要求對方賠償損失人民幣20萬元。

經深圳市羅湖區人民法院審理，一審判決認為，雙方簽訂的合同，是雙方真實意思的表示，內容不違反法律與行政法規的強性規定，是有效的合同，各方當事人均應嚴格履行。原告已經履行了支付定金、首期款、提出貸款申請等義務，且被告也承認銀行已經發貸款承諾函，承諾貨款150萬元。這足以表明原告已經履行合同項下的義務。被告卻明確表示不予繼續履行合同，已經構成違約，應當承擔違約責任。但原告沒有提供相應損失憑證，再加上被告在拒絕履行賣房義務之後，主動要銀行解除資金監管，並積極尋求和解，已經盡到止損的義務，因而法院沒有支持原告提出的賠償請求。

案例四：法院調解繼續履行合同

2015年1月17日某居間公司居間，巫某向被告楊某購買龍崗區吉華路某花園房產，成交價255萬元。巫某當天簽約支付定金2萬元，3日內支付定金3萬元。4月15日前監管首期款，並申請銀行按揭貸款。楊某在簽約當日將房產證交居間公司。同時雙方簽訂了《合同主體變更確認書》。楊某同意將買方姓名變更為巫某，由巫某繼續履行合同的相關義務。

合同簽訂後，居間公司保證人向楊某支付定金5萬元，買賣雙方也按約在銀行監管首期款82萬元。後銀行要求追加監管首期款24萬元。

然而，當巫某按要求將該款打入銀行監管賬號後，楊某卻想反價拒絕配合簽字。

經過多次催促和商量之後，楊某依然堅持不簽字。隨後，巫某將其告上法院。要求其繼續履行合同將房產過戶，並要求其承擔延遲履行違約金。

在法院主持調節之後，經過協商，雙方達成和解，法院出具民事調解書。

在上文中，我們為大家介紹了四個有個賣方違約的案例及相關的處理辦法，我們知道賣家之所以會違約，還是因為一天一個價的房價，一夜之間賣家發現自己的房屋價格又攀升了幾十萬，就自然而然被利益沖昏了頭，即使違約也要多賺一點錢，所以我們希望大家在閱讀完這些案例之後，能夠盡可能地了解如果自己遭遇到了這種情況應該怎樣面對和處理，希望大家都能夠維護自己的權益。