房屋交接糾紛

Ⅰ 二手房交房和交接糾紛，交鑰匙和交接手續是兩個概念還是一回事

正常情況都是房東收到全部房款之後7天內交房。
因為你們有個補充協議，所以交房時間是以補充協議為准
如果有中介最好讓中介幫忙去協商一下。再說現在銀行放款沒這么慢吧，一般12月份不放款的，你得抓緊了。

Ⅱ 房屋交接的合同如何簽訂，房產交接要注意哪些

一、房屋交接的合同如何簽訂
房屋交付是買房過程中最後一個環節，也是極易出現問題產生糾紛的環節。買房人怎樣才能避免在房屋交付時出現麻煩，損害自己的合法權益?業內專家教您在簽合同時，特別要注意明確房屋交接時雙方的責任。
合同第十一條是講房屋交接的，它和合同第八條既有聯系又有區別。有聯系的是：房地產商「交」的條件，即本條提及的出賣人要出示的證明文件，主要為合同第八條中約定的《竣工驗收備案表》和《面積實測技術報告書》，如果房地產商不能出示合同第八條約定的文件及本條對住宅交付要求的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，購房人有權拒絕「接」，由此產生的延期交房責任由房地產商承擔。有區別的是：該條要約定由於購房人原因影響交付的處理方法。
由於《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》都是房地產商自己印製，所以房地產商不會因為遲印或不印「兩書」而影響交房，合同第十一條的實際意義是在對購房人的責任進行約定。因此購房人要注意的是如何填寫該條的空格，筆者認為主要應注意以下幾點：
1.「原因」盡量具體化。《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第五十條明確規定：「房地產開發企業交付預售商品房，應當符合下列條件：(一)取得建築工程竣工驗收備案表;(二)取得商品房面積實測技術報告書;(三)預售合同約定的其他交付條件。房地產開發企業應當在交付日的7日前書面通知預購人辦理交付手續的時間、地點及預購人應當攜帶的證件、文件。交付時，房地產開發企業應當向預購人出具前款規定的文件;交付住宅的，還應當同時向預購人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。」該規定清楚地寫明了房地產商交房時要具備什麼條件，要向購房人提供什麼文件以及房地產商如何通知購房人收房。因此，購房人要避免和房地產商在合同中做出與該規定不同的約定。如果約定「由於買受人原因，未能按期交付」的處理方法，就一定要注意「原因」盡可能具體細化，比如因購房人沒有按合同約定付款影響了交房如何處理，避免不寫明原因或寫可以讓房地產商任意擴大的原因。
2.避免不交「雜費」拿不到鑰匙。在明確原因的基礎上，最好能寫明「除購房人逾期付款的原因外，房地產商以任何其它理由拒絕將購房人所購房屋的鑰匙直接交給購房人，逾期交付的責任完全由房地產商承擔。」這句話雖然看似多此一舉，但針對目前房地產商在交房時因購房人拒絕繳納各種房屋買賣合同約定以外的費用而不給鑰匙的情況，寫上總比不寫好。
3.明確房屋保管責任。購房人首先要明白：由於購房人的原因，房屋沒有按時交接，購房人是不需要承擔房地產商未按時交付的那種賠償責任的，同時也要清楚，合同在這里約定由於購房人原因影響交付的處理方法，實際是要約定在這種情況下對房屋的保管責任。
《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第二十四條規定：「房地產滅失、毀損的風險責任自房地產轉移佔有之日起由受讓人承擔，但轉讓當事人另有約定的除外。」《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條的解釋為：「房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。」
上述規定和解釋清晰地告訴我們：只有購房人在房地產商交付房屋時無正當理由拒絕接收，房屋毀損、滅失的風險才由購房人承擔。因此，該約定可以是對上述規定和解釋的重復，也可不做任何約定。如果購房人擔心承擔風險，也可通過約定因購房人原因影響房屋交付時，購房人支付給房地產商什麼費用，由房地產商繼續承擔房屋毀損、滅失的風險。如果房地產商不肯交付房屋，即使是因為購房人逾期付款，房屋毀損、滅失的風險仍由房地產商承擔。換句話說，房地產商有責任繼續保護房屋完好無損直到交給購房人為止。至於房地產商額外支付的保管費用是通過在合同其它條款中約定購房人逾期付款要承擔的賠償責任而得到補償的。
有些房地產商在合同上寫如果購房人多長時間不收房，房地產商可自行將房屋進行處理，這是對購房人權利的侵犯，購房人是絕對不能接受的。
二、房產交接要注意哪些內容
◆第一件進行水電煤抄表，並計算金額，確定上下家各自承擔的份額
上下家應在雙方交接房屋時作好此項工作，以免交房後雙方在這些小費用上扯皮。現在上海的水電是依附於房子存在的，一旦房子產權轉移，該房屋中的相應水電設施也必然轉移，不需要變更戶名。
但煤氣不同，它還是有戶名的，如果戶名不更改，原房東可以憑原安裝煤氣的單據將煤氣設施移走，新產權人只能重新花錢申請煤氣設施，因此在房屋交易結束後，在交房時買賣雙方不要忘了辦理煤氣的更名手續。
◆第二件辦理有線電視的結算和更名手續
買賣雙方在房屋買賣交易後一般不會忘了結算水電煤的相關費用，但對有線電視往往會忽視掉，其實有線電視和煤氣一樣，在安裝時有一筆初裝費，也不是依附在房屋上的，可以變更戶名。而且現在大多的有線電視費的繳納有滯後性，很可能原屋主推遲了很多的有線電視費沒有繳，所以在交易後交房時，除了對有線電視的費用進行結算外，還不能忘記進行有線電視的更名手續。
◆第三件辦理維修基金、物業管理費的結算和更名手續
房屋交易後還有維修基金和物業管理費的結算，維修基金由於數額較大，大多的買賣雙方都會注意到這個問題，結算和更名的手續一般不會忘記。而物業管理費由於數額不大，很多買賣雙方往往會忽略掉這個問題。
◆第四件辦理相關戶口轉出入手續
由於現在投資客增多，對他們來說根本不存在戶口的遷進遷出問題，所以戶口問題往往被忽視，但這往往會影響到日後買家的戶口遷入。為了今後交易雙方的方便，一定不要忘了將戶口問題解決掉。
◆第五件交房交接書
對很多買賣雙方來說，在交接了上述事項後往往會忘了簽房屋交接書。一些大型中介公司可能會督促買賣雙方簽交房交接書，以確認買賣雙方的最後交房行為。交房交接書其實是個雙刃劍，簽和沒簽往往會達成不同的後果。

Ⅲ 房屋交付糾紛有哪幾種，如何解決購房合同糾紛

一、房屋交付糾紛有哪幾種
房屋交付是出賣人將所建房屋交付於買受人的行為。交付房屋關系質量驗收、逾期責任、風險負擔，雙方對房屋質量及相關問題經常產生糾紛。本文梳理出常見十種糾紛並提出相應解決意見。

1、一般質量問題。

一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質量不符合合同約定或房屋通常品質，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責 任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。交付後質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱「解釋」）第13條，買受人可以自行修復或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

2、房屋質量不合格。

《建築法》61條規定：「建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。」

3、遲延交付房屋。

根據《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告後三個月的合理期限內仍未履行的，買受人可以請求解除合同，並要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任，但當事人另有約定的除外。

4、配套設施遲延或者交付不能。

配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬頻等；配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫院、學校、超市、會所等。基礎設施 完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔違約責任。

5、裝飾和設備不合約定。

買賣合同經常約定出賣人提供精裝房，並在合同附件三和補充協議中約定裝飾材料與工藝標准。房屋交付時，買受人發現材料低檔、做工粗糙，因此與出賣人發生爭 執。材料與工藝標准應當依合同約定為准，無約定或約定不明的，根據《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。

6、房屋相關資料不完備。

房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：1、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》，較權威地證明房屋業已竣工驗收合格；2、房屋測繪機構出具測繪資 料，該資料用於權屬登記，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差；3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的 法律文件，後者是對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標准等作出說明，並提出使用注意事項的文書。

7、房屋負擔其他權利或產權瑕疵。

出賣人交付的房屋之上可能負擔多種權利，如銀行的抵押權、先買受人的債權、工程承包人的優先受償權；或者已被司法機關和行政機關依法查封或以其他形式限制 房屋權利。

8、規劃、設計變更。

如果出賣人擅自變更規劃與設計，可能影響房屋的使用功 能、舒適程度、增值潛力等，買受人購房目的將受到重大影響甚至落空，故出賣人應當尊重買受人的知情權，如實告知變更情況，由買受人選擇繼續履行合同還是解除合同。房屋交付時發現規劃與設計變更，出賣人未事先告知或者未如實告知的，買受人可以拒絕接受房屋和請求解除合同，並要求出賣人承擔違約責任。

9、前期物業糾紛。

物業管理企業本應由業主大會選聘，由業主委員會簽訂物業服務合同。但物業建成至業主大會之前，必需實施物業管理，出賣人可基於第一業主身份選聘物業企業實 施前期物業管理。前期物業管理的內容與正常時期物業管理基本一致，買受人權利義務亦基本一致，可以接受物業企業服務，同時應當接受前期物業合同與業主臨時公約約束，按時交納專項維修資金、物業服務費用。

10、交納稅費糾紛。

Ⅳ 關於新老業主房屋交接糾紛問題

很簡單
1，把矛盾雙方帶到辦公室坐下喝茶。了解具體情況，越詳細越好。
2，跟撬鎖的業主說明，取得了物業的所有權那就可以進去，包括撬鎖，但是因為你的房款未結清，可能就是個時間問題，那你最好還是要跟老業主商量以下。
3，雙方最好一起到銀行咨詢下到底怎麼回事。雙方都相互理解下，如果房屋交易已經成了定局，那老業主也沒必要較真，別人要裝修肯定是等不了的。
4，新業主要到銀行結清房款，拖著也不是個事。如果一時半會沒錢交，那就簽個協議，先裝修，然後按協議還款。
5，重要的就是雙方都要相互理解支持。

Ⅳ 房屋交接時需要注意些什麼

1、各種收房資料要齊備。必須要看開發商是否具備以下文件：一是《建築工程竣工備案表》；二是房屋的質量保證書和使用說明書；三是國家認可的專業測繪單位出具的關於住房面積實測數據和公攤面積的報告。2、和開發商共同驗收新房。購房者一定要和開發商共同驗收新房，有問題當面註明，並書面約定開發商承諾解決的時間和責任，交接工作主要包括所交付的房屋結構設計是否和原圖相符，房屋質量和門窗等是否和合同的約定一樣，水電氣等配套設施是否按合同到位，其他購房合同中約定的項目是否符合要求。

Ⅵ 房屋交付時的合同糾紛

請問，如果訴開發商違約獲得支持，開發商按合同支付逾期違約金。那產生另一個問題是：包租租賃合同約定時間是「房屋交付後起租」，那我是否就無法要求賠償租金損失。
租金損失作為合理損失，可以提出的，沒有租賃合同也應該支持的。

Ⅶ 房屋常見交付質量糾紛都有哪些

你好，房屋交付是出賣人將所建房屋交付於買受人的行為。交付房屋關系質量驗收、逾期責任、風險負擔等等，本文梳理出房屋交付常見的幾種糾紛並提出相應解決意見，希望能夠幫助到你。

一、一般質量問題

一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質量不符合合同約定或房屋通常品質，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失的責任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。

交付後質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱「解釋」）第13條，買受人可以自行修復或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

二、房屋質量不合格

《建築法》61條規定：「建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。」現行竣工驗收合格標准分為工程驗收合格、綜合驗收合格、分期綜合驗收合格。

工程驗收合格以取得《工程竣工驗收備案表》為標志，綜合驗收合格與規劃驗收合格則包括公共設施、綠化、道路、停車場等整體驗收，還包括取得規劃、消防、環保部門出具的認可文件。房屋交付前未經驗收或經驗收不合格的，買受人可以拒絕接受房屋，並請求解除合同。房屋交付後質量經核驗確屬不合格的，買受人可以主張相同權利。

三、延遲交付房屋

根據《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告後三個月的合理期限內仍未履行的，買受人可以請求解除合同，並要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任，但當事人另有約定的除外。「當事人另有約定」實質是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由，該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責任，故其合法性與公平性將成為爭議焦點。出賣人通常會將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等作為免責事由。

能否免責應當考慮以下因素：

1、出賣人是否能夠或者應當預見到。

2、出賣人是否能夠或應該能夠解決。

3、該事由是否足以導致延期施工。

四、配套設施遲延或者交付不能

配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬頻等；配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫院、學校、超市、會所等。基礎設施完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔違約責任。

公共設施是房屋舒適居住、價值增長的不可或缺要素，其內容與標准以規劃圖、銷售廣告、售樓書為准。銷售廣告對公共設施的描述應當具體明確，足以影響買受人是否購買與房屋價格的，應當視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時，應當繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

五、裝飾和設備不合約定

買賣合同經常約定出賣人提供精裝房，並在合同附件和補充協議中約定裝飾材料與工藝標准。房屋交付時，買受人發現材料低檔、做工粗糙，因此與出賣人發生爭執。

材料與工藝標准應當依合同約定為准，無約定或約定不明的，根據《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。交付房屋時，出賣人必須提供室內空間檢測報告，否則買受人有權拒絕接受。裝修物存在有害物質如氨氣、甲醛、氡氣，造成室內空氣污染，危及人體健康時，出賣人應當承擔賠償責任。

六、房屋相關資料不完備

房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：

1、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》，較權威地證明房屋業已竣工驗收合格。

2、房屋測繪機構出具測繪資料，該資料用於權屬登記，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差。

3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的法律文件，後者是對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標准等作出說明，並提出使用注意事項的文書。

出賣人未提供第1和2項資料時，買受人可以拒絕接受房屋；未提供「兩書」時，有判例認為：「兩書」是為加強商品住宅質量管理，確保商品住宅售後服務水平，維護住宅消費者的合法權益而規定，未提供不構成拒絕接受房屋的條件。

七、房屋負擔其他權利或產權瑕疵

出賣人交付的房屋，可能負擔多種權利，如銀行的抵押權、先買受人的債權、工程承包人的優先受償權；或者已被司法機關和行政機關依法查封或以其他形式限制房屋權利。買受人盡管領受房屋，但權利處於不穩定狀態，產權證書可能無法辦理，隨時將被真正權利人起訴騰房。如果出賣人事先未告知實際情況，買受人有權拒絕接受房屋。

房屋交付後，約定或者法定辦證期限屆滿後超過一年，由於出賣人原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的，買受人可以請求解除合同和賠償損失。如果屬於一房二賣或者隱瞞抵押的情形，買受人可以根據《解釋》第8、9條要求出賣人承擔懲罰性賠償責任。

八、規劃、設計變更

規劃涉及房屋乃至小區整體的環境與格局；設計則關系房屋的結構、戶型、朝向、空間尺寸、供暖方式等。如果出賣人擅自變更規劃與設計，可能影響房屋的使用功能、舒適程度、增值潛力等，買受人購房目的將受到重大影響甚至落空，故出賣人應當尊重買受人的知情權，如實告知變更情況，由買受人選擇繼續履行合同還是解除合同。房屋交付時發現規劃與設計變更，出賣人未事先告知或者未如實告知的，買受人可以拒絕接受房屋和請求解除合同，並要求出賣人承擔違約責任。

九、前期物業糾紛

物業管理企業本應由業主大會選聘，由業主委員會簽訂物業服務合同。但物業建成至業主大會之前，必需實施物業管理，出賣人可基於第一業主身份選聘物業企業實施前期物業管理。

前期物業管理的內容與正常時期物業管理基本一致，買受人權利義務亦基本一致，可以接受物業企業服務，同時應當接受前期物業合同與業主臨時公約約束，按時交納專項維修資金、物業服務費用。前期物業服務可以約定期限，但期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效，前期物業服務合同終止。

十、交納稅費糾紛

出賣人經常將交納或代收相關稅費作為交房條件，買受人則持相反意見。

對此應當具體分析：

1、合同約定由出賣人代為過戶手續的，買受人必需交納必需辦證費用，包括契稅、產權登記費、證件工本費、測繪費、公共維修基金。如無此約定，由買受人申請辦證，直接交納稅費。

2、水、電、氣、暖、有線、寬頻的建設費與開通費，買受人是否必需交納應當考慮：出賣人是否事先承諾必需提供；該費用是否列入項目開發成本；該費用是否計算在銷售價格中。

3、買受人必需交納物業管理費，但出賣人或物業管理企業不得以交費作為交房的條件。

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