合肥法院商業地產售後返租糾紛

『壹』 為什麼商業地產不能包租的形式

不明白你的問題？ 你所謂的包租形式是什麼意思？ 商業地產採用售後返租、 統一運營、固定租金返還是你說的包租么？（「我愛鋪網」為你解答，歡迎繼續追問探討）

『貳』 禁止開發商商鋪返租，是在那些法規中有規定

早在2001年，國家就已經明令禁止「售後返租」這一怪異的商業地產營銷模式，《商品房銷售管理辦法》中規定：房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。
但是一、二、三線城市而言，產權式商鋪的主要承載形式「售後返租」模式雖然在法律上一直被禁止，實際上卻從未被被真正的禁止。
因為，開發商對於商鋪的返租承諾，雖然有所謂的合同約束，實際上，在以後的返租操作中，往往會因為公司內部變動，重組，破產等難以預見的風險，發生糾紛。開發商在無法保證完全履約的前提下給商鋪承諾返租出售，其實是對消費者的欺詐行為。

『叄』 在百度上 幫我提問：合肥濱湖東方匯的商鋪是售後返租的，這樣是合法的嗎

商鋪售後返租是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋:售後返租是指開發企業將所售商品房出售給投資者,同時與投資者簽訂承租協議,並以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。 一般做售後返租主要是為了回籠資金， 開發商所承諾的返租回報是建立在後期商業運營成功的基礎上面，即使再好的規劃，再好的地段，但後期的業態定位不符合市場需求，招商資源缺乏，完全不具備商業經營管理的實力，同樣也意味著整個商業經營難以成功，投資的商鋪可能會成為「空鋪」，不能產生經營與收入，開發商所承諾的返租也是一紙空文。即使開發商有經營的目標和意願，但沒有經營管理的能力。這種模式存在風險，不建議購買

『肆』 返租式商鋪違約起訴狀

購買商鋪開發商違約不到返租，可以到當地的司法部進行起訴或進行私下的協內調。 早在2001年，國家就已經明容令禁止「售後返租」這一怪異的商業地產營銷模式，《商品房銷售管理辦法》中規定：房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售...

『伍』 商業地產售後返租的優點

售後返租：開發商將商鋪出售後，提出統一返租、統一招商經營、統一管理。售後返租有多種形式，包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅。

優點：
解決銷售問題，快速回籠資金。
使商業整體經營權得到統一，達到商業聚集效應。

『陸』 開發商的售後返租行為是合法的嗎為什麼頻頻看到這類的廣告

早在2001年，國家就已經明令禁止「售後返租」這一商業地產營銷模式，《商品房銷售管理辦法》中規定：房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。但對於類似長沙的二、三線城市而言，產權式商鋪的主要承載形式「售後返租」模式雖然在法律上一直被禁止，現實中卻從未被消滅。

『柒』 商鋪售後返租，售後回購屬於非法集資嗎

商鋪售後返租是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋:售後返租是指開發企業將所售商品房出售給投資者,同時與投資者簽訂承租協議,並以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。一般做售後返租主要是為了回籠資金，不屬於非法集資。

(7)合肥法院商業地產售後返租糾紛擴展閱讀：

是否使用詐騙方法非法集資，具有下列情形之一的，可以認定為「以非法佔有為目的」：

（一）集資後不用於生產經營活動或者用於生產經營活動與籌集資金規模明顯不成比例，致使集資款不能返還的；

（二）肆意揮霍集資款，致使集資款不能返還的；

（三）攜帶集資款逃匿的；

（四）將集資款用於違法犯罪活動的；

（五）抽逃、轉移資金、隱匿財產，逃避返還資金的；

（六）隱匿、銷毀賬目，或者搞假破產、假倒閉，逃避返還資金的；

（七）拒不交代資金去向，逃避返還資金的；

（八）其他可以認定非法佔有目的的情形。

參考資料：售後回租-網路

『捌』 商業地產3年返租以後怎麼辦

何謂「售後返租」
所謂「售後返租」，又稱「售後包租」、「售後回租」或「售後承租」，是一個舶來品，起源於六七十年代的美國。八十年代在日本，九十年代以後在中國，如火如荼的售後返租使房地產市場呈現出一片「繁榮景象」，並且成為房地產市場上的一個「特殊符號」。
20世紀90年代中期，售後返租模式經香港傳入內陸，很快便成為商業地產界的寵兒，在深圳、在廣州、在浙江、在北京……颳起一股股商鋪「返租旋風」。

租金從何而來？
返租回報所要克服的一個重要弊端是——支付給投資者的租金從何而來？
商業地產專家段宏斌認為銷售型商鋪所要面對的一個現實是：
1、基於利益最大化的目的，所有可售商鋪應當在可以實現的基礎上賣出一個最高的價格，這樣就能實現最大程度上的資金回籠，實現開發商的利益最大化；
2、為了獲得可實現的最高銷售價格，很多開發商不惜在商鋪銷售階段進行過度包裝和過度承諾，在很多情況下竭澤而漁，甚至飲鳩止渴，其目的就是為了獲得最高的資金回籠；
3、然而過度包裝和過度承諾產生的一個嚴重後果，就是與招商經營工作的嚴重對立。很多銷售型商鋪承諾給到投資者的回報達到10%以上，實際上的租金收入卻往往只有承諾回報的1/10，這樣就會使得投資者與開發商、經營者的矛盾升級，互不信任。很多情況下開發商為了繼續扮演下去，不惜拆東牆補西牆，變本加厲地飲鳩止渴，最後導致經營危機爆發從而使自己踏上了一條不歸路，或者利用法律上的漏洞逃之夭夭；
4、在商鋪銷售階段，開發商為了轉嫁風險，轉移成本壓力，往往將商鋪的返租回報金額加進商鋪售價成本之中。如某商鋪原價賣100萬元，選用三年返租方式需要在三年內返還給業主租金32萬元，這32萬元由開發商諾支付。但是，三年內開發商實際能夠獲得的租金多少卻是一個未知數，帶有較大的不確定性，而且肯定遠遠低於32萬元。為了轉移成本壓力，開發商往往將需要支付的32萬元租金打進商鋪的銷售價格之中，即商鋪的售價從100萬元提升到132萬元，開發商的實際所得仍然是100萬元，這樣就進一步提高了商鋪的銷售價格。

因此，道本觀察認為在商鋪的返租回報設計中有一個關鍵的因素就是經營，即商業的成功、良性經營是商業地產項目的分割銷售、返租回報能否實現的根本前提。也就是說，租金決定售價，經營決定成敗！

實現良好經營的必然路徑
段宏斌指出在當前的中國，絕大多數銷售商鋪的商業地產開發商並不重視經營，也不懂得如何經營，也沒有能力打造一個良好的商業經營體系。它所造成的後果是——
返租模式固有的先天不足帶來了較高的風險，在這場信息不對稱的博弈當中，中小投資者明顯處於劣勢。在投資者投資買鋪時，開發商便已經為自己設定好了金蟬脫殼的步驟。一旦回報不能保證，承諾返租的空頭公司人去樓空，投資者的噩夢就此開始。
道本提出：對一個有社會責任感，立志於長期發展的開發商來講，應該明白，如果經營管理不成功，返租中斷，就會對開發商的品牌、信譽造成致命性的打擊。如何減少風險，保護博弈各方的長遠利益，可以從以下幾個方面入手：
1、開發商保持商場的控制力至關重要。無論是部分主力商鋪持有或是通過長期返租的方式持有，應該保留對整個商場的使用權進行調整和控制的權力，如主力店鋪面積的控制權，如臨街、主出入口商鋪的控制權。
2、核心主力零售店應引進已發展成熟、具有相當知名度並適合項目的經營商作為領頭羊，如萬達購物廣場引進沃爾瑪，廣州天河城引進日本吉之島等等，形成商場經營的穩定結構，有利於商場經營的成功。
3、開發商應與核心主力零售店合資或合作經營，甚至盡量自營一部分，這樣既可以增強開發商對購物中心的整體控制力度，有利於整個商業物業的長期經營，又可增強其他經營商家與之合作的信心。
4、商場的經營一般有3～5年的培養期，這一時期商場基本上不會盈利，而且由於價格競爭的加劇，大型零售企業的經營效益在逐漸下滑。在此情況下，商業租金收益不可能沖抵返租收益。因此，開發商一方面要致力於提升經營能力，同時也必須承擔起應有的社會責任，如期支付返租金額，不斷將資金和精力投入到商場的經營管理中，使商場走上良性運作的軌道，實現整個企業資金的良性循環。
5、重視商業管理公司扮演的角色，以專業的商業管理公司為橋梁，構建起合理的委託經營機制，走中介專業化、規模化的道路。開發商可以逐漸退出，改由商業管理公司承擔起物業保值、增值、正常返租的責任。
6、租賃返租協議到期以後的「返租後遺症」是一個短期內無法衡量、無法計算的問題。該怎樣解決？這對於開商來說是一個時間換空間的問題，隨著城市商業的發展和物業的增值，這個問題也可以得到相應的解決。

對開發商而言，商鋪分割銷售是不得已而為之的短期行為，但是，如果不對商鋪進行分割銷售，又將錯過項目發展的機遇。

因此，道本認為返租模式是國內房地產業融資困境與民間投資熱情空前高漲的雙重壓力下形成的一個階段性產物，它的出現顯示了中國人無窮的智慧和「有條件要上，沒有條件創造條件也要上」的靈活變通能力。存在即是合理，返租回報的廣泛應用決定了其生命力是現實的，隨著房地產融資手段的逐漸豐富，我們期待著返租模式在中國能夠獲得新的認識和理解。

本文摘自段宏斌老師出版的新書《售後返租，生死經營》。他在書中從專業和商業價值的可實現方面探討了商鋪分割銷售和返租回報的合理性和可操作性。