地下車位糾紛案例

A. 小區地面210個車位被判歸全體業主，案件過程如何

9月19日上午，收到長沙市中級人民法院關於停車位爭議的二審判決書後，長沙佳陽悅景馨都小區的業主群沸騰了。3年的維權，終於盼來了好結果——小區地面上的210個規劃停車位歸屬於全體業主。

2016年9月，佳陽悅景馨都小區召開了首屆業主大會，並推選第一屆業委會，業主張金玲當選為首屆業委會主任。

2017年6月24日，佳陽悅景馨都小區業委會（以下稱佳陽業委會）解聘原由開發商長沙佳陽開發公司在10年前委託的長沙佳陽物業管理有限公司，與長沙市富佳物業管理有限公司簽訂新的物業服務合同，約定由其為小區提供物業管理服務。

合同約定，小區公共收益收入經營和分配協議約定：地面停車費（含臨時停車費）收入，由佳陽業委會、長沙市富佳物業管理有限公司各佔50%，稅費全部由長沙市富佳物業管理有限公司支付。此後，長沙佳陽物業管理有限公司退出。

2017年10月20日，佳陽開發公司向富佳物業公司出具工作聯系函，要求富佳物業公司按照每台車60元/月、將2017年度8月-10月代收的210個地面規劃停車位的使用費結算支付給佳陽開發公司，以後按月支付。

隨後，為了確認這210個地面規劃車位的歸屬權（因是地面停車位，無法辦理產權登記），佳陽業委會將佳陽開發公司訴至開福區法院。

張金玲介紹，業委會提起訴訟後，一審勝訴了。開發商上訴到長沙中院後，長沙中院發回重審，發回重審後在宣判前開發商撤訴了。

本以為事情結束，業主們沒想到，到了2019年佳陽開發公司又重新提起訴訟，要求確認210個規劃停車位歸屬佳陽開發公司，同時要求佳陽業委會和富佳物業公司支付車位的租賃費。

不過，這一次判決結果令業主們失望了：在由佳陽開發公司提起的訴訟中，開福區法院一審認定這210個停車位歸屬於佳陽開發公司。隨後，佳陽小區業委會向長沙中院提起上訴。

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關鍵證據，土地使用權面積按戶分攤計算表

張金玲介紹，二審之所以迎來改判，關鍵在於業委會從長沙市國土局調取了一份關鍵證據——長沙商品房國有土地使用權宗地面積按戶分攤計算表，證實全體業主參與分攤4萬平方米。

「中間的過程太難了，為了調到關鍵性證據，光規劃局我們就去了十幾次。」張金玲說，「從早上8點，我就守在那裡，到了中午，規劃局工作人員下班了，我就回家吃飯，下午再來。功夫不負有心人，這份證據最終是被我們調出來了。」

2020年8月4日，長沙市中院在審理過程中向長沙市自然資源和規劃局發函征詢意見。8月14日，長沙市規劃局向長沙中院復函稱，佳陽悅景馨都小區的停車位（含地面），依據原長沙市城鄉規劃局2005年4月下達的《建設用地規劃定點（要點）通知書》的要求進行配置，佳陽悅景馨都小區規劃中的停車位「已納入業主的土地使用權分攤面積」。

B. 小區的地下停車位沒有產權，有部分是人防車位，開發商出賣車位一定年限的使用權是否合法

你好，您的提問現在在很多地方都有發生，以下是一個案例你可以參考。隨著城市的發展，私家車擁有量在不斷增加，城市停車空間緊缺問題日益突出。記者了解到，如今，一些小區開發商將小區人防工程改建成地下停車位，並將其出售給業主，這在一定程度上緩解了城市停車難問題。不過，不少市民對開發商出售人防停車位的行為表示了質疑。
小區的地下人防工程，開發商能賣嗎？一位網友也詢問了相似的問題，據這名網友介紹，魯興古槐廣廈小區內的地下人防工程被開發商改建成了停車位，並向業主出售。對於周先生的疑問，人防辦工程科科長柴廬峰解釋說，王府景人防工程現已經過人防辦審批，不過，由於該工程尚未竣工，目前還沒進行驗收和備案。在驗收合格且備案後，硬體人防工程面積歸國家所有，居民出錢購買的，實際上是小區車位的使用權，與其說賣，倒不如說「租」更貼切。據了解，國家政策鼓勵社會資金投資人防工程建設，按照「誰投資誰受益」的原則，允許開發商以使用權的形式出售這些人防地下停車位的使用權。
此外，工程所在單位使用人防工程（包括使用權出售、轉讓等）必須到人防主管部門申請領取《人防工程平時使用證》，只有在符合安全使用條件的情況下，人防部門才會頒發《人防工程平時使用證》。業主如想保護自己的權益，在與開發商簽訂協議時，最好確認一下，看看這個人防工程是否有《人防工程平時使用證》。

C. 有沒有開發商贈送地上車位引起業主打官司的案例

贈送車位的話，有協議的，或者是產證，如果沒有，怎麼證明是贈送的。公共部位除非是他搭建建築，屬於違章，這個可以直接找房地局投訴的。

D. 小區「車位戰」引爭議 車位到底該歸誰

今日，某小區業主和小區管理方因車位發生沖突，起因是管理方突然將原本開放的地下車庫出入口攔住，不讓業主進入停車。小區車位的爭議長久以來在各地都時有發生，車位到底歸誰所有？該租還是該售？

案例

據了解，該小區擁有近2000個地下車庫車位以及近200個公共停車區域，之前一直是沒有收費的。今年開始，開發商表示，從4月1日起開始對地下車庫車位收費，並要求業主登記車位租售的意願。2000個車位，開發商只拿出100個車位出租，以後業主需要通過搖號競爭方式去獲得這個車位的租賃權，而且每次搖號的有效期為3個月，期滿後，業主們要重新參加搖號。

對此，業主們十分不滿。而在空空盪盪的地下車庫，不少車位地上打樁，無法停車。此案目前仍在協調階段，律師表示，若車位的所有權屬於開發商，其出租還是出售均屬於市場行為。目前也沒有相關的規定指出，開發商需要提供多少個小區車位用作出租。

那麼小區車位的性質究竟該如何定義？開發商和業主對車位歸屬發生爭議時又該如何判斷？

一、小區車位的法律性質

小區內車位在法律性質上屬於小區業主共用的附屬設施，但是，附屬設施的所有權狀態也分為兩種：一種是只能為全體業主共有並且公用的附屬設施，如公用綠地、道路等；另外一種是可以單獨為特定人所有的附屬設施，但以定期收費為條件向全體業主提供服務，或者該特定人的范圍必須是業主。小區內車位就屬於後一種附屬設施，可以單獨為特定人所有。

二、除了佔用小區公共區域用於停放車輛的車位屬於業主共有以外，其他車位的歸屬以當事人約定為准。

《物權法》第七十四條規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下稱解釋）第六條規定，建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外，佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。

從《物權法》第七十四條及解釋的相關規定來看，小區內車位的所有權有以下幾種情況：

首先，如果小區車位在規劃設計中佔用的是小區業主共有部分區域，則可以直接依據《物權法》第七十四條第三款的規定認定其歸屬小區業主共有；

其次，如果小區車位並未佔用小區業主共有部分區域，則可以根據小區業主與開發商在購房時的約定來確定。即小區業主與開發商簽訂買賣、贈與、計程車位的合同，或者在商品房預售合同或商品房銷售合同中約定了有關車位歸屬的條款。

最後，如在購買合同中未約定車位歸屬或約定不明確時，可以考慮兩個重要因素來確定：一是業主與開發商在購房合同中是否約定以公攤面積方式計價，且車位建築面積是否屬於公攤面積范圍內；二是車位的建造成本是否已實際被計入業主與開發商購房的合同價款中。如是，則可以認定雙方約定車位歸業主共有。如不是，小區車位的所有權歸開發商。但根據部分地區的司法判例，開發商要提供證據證明小區車位建築面積不屬於公攤面積范圍或車位的建造成本未被計入購房的合同價款中，否則，法院將認定車位歸全體業主共有。

三、業主對小區車位歸屬與開發商產生爭議，應通過訴訟或仲裁方式解決。

根據前款分析及所引用的法律法規，如小區業主對小區內的車位的權利歸屬與開發商產生糾紛，應向人民法院起訴或向仲裁機構申請仲裁，法院或仲裁機構作出的生效的法律文書能夠最終確定小區內車位的權利歸屬。

（以上回答發布於2016-04-02，當前相關購房政策請以實際為准）

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E. 車位的相關案例

在小區消防通道上停車、消防大門被堵……這些現象在鄭州市比較常見。昨日，記者從鄭州市房管局獲悉，鄭州市公安局、鄭州市房管局、鄭州市民政局3部門聯合下發《關於加強住宅小區消防安全工作的通知》（簡稱《通知》），要求清除住宅小區消防車道上設置的擋車墩、障礙物，同時糾正將消防車道設置為停車場、消防車道上隨意停車以及違章搭建佔用、堵塞消防車道等影響滅火救援的違法行為。
城區各醫院周邊交通狀況呈惡化趨勢，極易引發交通擁堵。交警安排專門警力進行疏導，仍無法取得明顯效果。為此，交警部門聯合湘雅醫院實施內部增加車位，以及設置專用車道供就診者使用等優化措施，保證出入車流通暢。交警部門表示，公共服務單位周邊交通問題應引起各界高度關注，建議城區市民就診盡量乘坐公共交通工具。
記者在福田區福華路與崗廈牌坊街丁字形交會口發現，一塊禁停牌成了擺設，禁停牌周圍的士、麵包車、三輪摩托車直接停在右轉車道上，給路面交通造成極大不便。
這個丁字形路口位於福華新村公交站和崗廈地鐵站A出口之間，過路的行人、等客的的士、東往西方向的公交車、私家車，加上從崗廈牌坊街出來的人流、車流常常混在一起。在崗廈牌坊街出口處一個約高1米，寬0.5米，寫有「全路禁停，違者放氣，電子監控，請勿停車」的禁止牌，豎在馬路西側。就在這塊警示牌後面，兩輛紅色三輪摩托車停在福華路往彩田路右轉車道上，稍遠出，還有一輛白色麵包車。記者在該路口停留近半個小時，幾輛車一直未離開，期間還有的士在此停留等客。由於違規車佔道，福華路上右轉，准備進入彩田路的車輛不得不先繞到左側直行車道，避開違停車輛後，再回正常車道。
車位內停車也能吃罰單？昨日，將車停在豐澤田淮街畫線車位的王先生，就碰到這一怪事，讓他很不解。對此，豐澤交警稱，該處停車位是附近小區或單位非法劃定的，已責令對方清除，但因清除不徹底，造成不少車主被誤導，提醒車主要注意小心識別。
前晚7點多，王先生從廈門到泉州辦事，將車停在田淮街潤華國際小區附近的畫線停車位內。昨日中午12時許，王先生要出門辦事，卻看到車上貼著一張違停罰單（如圖）。這讓他很不解：「我的車比較小，不可能超線，路的兩頭也沒有禁止停車的標志。」
不止是王先生的車，該路段其他畫線車位內還停著10餘輛車，也吃了罰單。記者也注意到，事發路段並不寬敞，僅兩個車道，附近有不少單位和小區車輛通行，不時有市民在此停車。
給王先生開單的豐澤交巡警大隊王警員說，他沒有亂開罰單，王先生所停車位，是附近小區或單位非法劃定的，支隊規劃停車位時，已責令非法劃定者自行清除，由於清除不徹底，才導致不少車主誤以為是合法停車位。
豐澤交巡警大隊機動中隊林隊長稱，停車泊位點的規劃設置和審批申請，是由交警部門嚴格按照規范統一受理的。田淮街根本不具備規劃停車位的條件，假車位佔用車道，給車輛交會帶來不便，當天正是接到群眾投訴後，王警員才前往執法。
如何識別合法停車位？林隊長說，首先，由交警部門規劃的停車位標線，有一定厚度，不容易磨損。其次，市民在停車時要留意附近有沒有「P」標。

F. 在無物業小區私設停車位維權案例

看物業和你們簽訂的協議是什麼？如果是車位管理費這個不好維權，如果是車位租賃費可以到所屬地區房地產管理所投訴維權。重要的是私設的停車位是經過業主委員會同意沒有

G. 車輛在小區地下車庫被損壞物業是否承擔責任

需要承抄擔責任，可以向法襲院起訴物業公司。

《物業管理條例》第三十六條規定： 物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

因此，如果物業管理公司在服務過程中未能履行物業服務合同的約定，對業主的財產損失的後果的形成有過錯，則應承擔相應的法律責任。

業主將車輛停放在小區內，如果由於物業公司管理方面存在重大過失導致發生損失，業主有權利向物業公司要求賠償。

(7)地下車位糾紛案例擴展閱讀：

如果是免費停車，停車場僅在其對保管車輛的毀損、滅失存在故意或重大過失的情況下才承擔損害賠償責任。但如果是商場、飯店等消費性場所提供的「免費停車」，應是商家提供給顧客的一項配套服務，是有償商業行為，在該情形下停車場不能定義為免費停車場，對停放車輛的損失承擔相應賠償責任。

如是機關、企事業單位等非消費性場所的免費停車場，停車場無故意或重大過失不承擔賠償責任。

人民網--小區停車受損物業賠償