無產權民房多層糾紛

❶ 我的房子在上海是多層如果拆遷怎麼賠償我沒有長期居住證會不會影響賠償

拆遷，是賠償給房屋產權人的，如果你有產權就會賠償給你，也就是說房產證上有你的名字就可以了。這個和居住證沒有什麼關系的。
請去仔細看看當地的拆遷政策吧，拆遷之前都會公示出來的！

❷ 房屋拆遷糾紛

真的是這樣拆遷來的話源，是嚴重違法的。
根據法律規定，拆遷公告以及補償方案都應該在拆遷片區公告出來，有必要的還需要聽證，徵求大家意見的。如果沒有任何公告，只是電話通知肯定是違法的。
但是因為現在已經簽了協議了，想要其履行協議，可以就協議起訴至法院，要求對方根據協議的約定支付補償款，並承擔相應的違約責任，不然被動等下去也是拿不到補償的。
如果簽的協議有不符合法律規定的內容，或者存在欺詐，顯失公平等情形，還可以確認協議無效或撤銷協議，重新來過。

❸ 房產糾紛法律咨詢

根據相關法律規定，現在你的問題就是關於進行房產變更登記，首先只要你們三內方都同意（主要是容指大哥），然後直接到當地相關房產登記部門（具體指當地房管所或區房管局）進行變更登記即可。
需要注意的是進行變更登記之時，必須相關當事人，即你們兄弟三人，都要親自到場進行辦理。

另一種情況，
如果你大哥不同意的話，房產部門將不會予以辦理，你們只能進一步協商，若是確實沒有辦法到最後一步，只有最後的救濟手段，法院了。根據你的具體情況來看，房屋歸屬與你哥哥的簽字無關，關鍵在於你這三間屋子的修建成本之來源，既然是三家合夥，歸屬也應是三家共同共有，因此法院到最後也會支持你的主張。

放心去辦吧。

❹ 未來國家對違建無產權證民房

依照《城鄉規劃法》規定，「未取得建設工程規劃許可證或者未按照建內設工程規劃許可證容的規定進行建設的」建築，其中可採取改正措施消除對規劃實施影響的，限期改正，並處罰款。1990年的《城市規劃法》與1984年的《城市規劃條例》，也有類似的規定。這就意味著，違反了法律和行政法規的建築，並不必然被認定為違法建築，有可能符合相應條件而獲改正，且違法建築對城市規劃的影響是否可以消除完全由政府部門裁量，造成違法建築的認定更加復雜。實踐中，有些可以較好把握違法建築認定的規范，但法律層級較低，比如，原城鄉建設和環境保護部1988年頒布的《關於房屋所有權登記工作中對違章建築處理的原則意見》，由於只屬於一般規范性文件，不屬於「法律、法規」而愛莫能助。目前，各地紛紛出台地方法規，對違法建築（違章建築）的補正作了細致規定。如2005年10月25日公布的《西安市城市規劃管理條例》第四十一條規定：「未取得建設工程規劃許可證進行建設，影響城市規劃，尚可採取改正措施的，由規劃行政主管部門責令停止施工，限期改正，補辦手續

❺ 房屋糾紛法律咨詢

一、一般質量問題，開發商應保修
一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質量不符合合同約定或房屋通常品質，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。交付後質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行修復或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

二、房屋質量不合格，業主可拒絕收房並提出解除合同
《建築法》61條規定：「建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。」工程驗收合格以取得《工程竣工驗收備案表》為標志，綜合驗收合格與規劃驗收合格則包括公共設施、綠化、道路、停車場等整體驗收，還包括取得規劃、消防、環保部門出具的認可文件。房屋交付前未經驗收或經驗收不合格的，買受人可以拒絕接受房屋，並請求解除合同。房屋交付後質量經核驗確屬不合格的，買受人可以主張相同權利。

根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條：「商品房交付使用後，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。」《商品房銷售管理辦法》第三十五條：「商品房交付使用後，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房;給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。」

由此可見，如果房屋質量問題不過關，購房者有權拒絕收房並解除購房合同。

三、遲延交付房屋，超過三個月可要求解除合同並賠償違約金
根據《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告後三個月的合理期限內仍未履行的，買受人可以請求解除合同，並要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任，但當事人另有約定的除外。「當事人另有約定」實質是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由，該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責任，故其合法性與公平性將成為爭議焦點。出賣人通常會將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等作為免責事由。作者認為：能否免責應當考慮1、出賣人是否能夠或者應當預見到;2、出賣人是否能夠或應該能夠解決;3、該事由是否足以導致延期施工。

不過在現實中，反映開發商延期交房的很多，但要求退房的卻很少。在逾期交房的博弈中，開發商總是大贏家。

也有購房者通過自己的努力，獲得了應有的賠償，維護了自己的合法權益，並且總結了自己的維權經驗：

1、所有業主一定要團結一致，維護自身利益;

2、業主要推選出代表與開發商交涉，而不是所有人一窩蜂形成混亂狀態;

3、一定避免肢體沖突，要告訴開發商，業主不是「扯皮」，而是要解決事情和維護應有利益;

4、拒絕開發商口頭承諾，要求出示書面證據，並簽章。

四、配套設施遲延或者不能交付
配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬頻等;配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫院、學校、超市、會所等。基礎設施完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔違約責任。

銷售廣告對公共設施的描述具體明確，足以影響買受人是否購買與房屋價格的，應當視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時，應當繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任

五、裝飾和設備不合約定
買賣合同經常約定出賣人提供精裝房，並在合同附件三和補充協議中約定裝飾材料與工藝標准。房屋交付時，買受人發現材料低檔、做工粗糙，因此與出賣人發生爭執。材料與工藝標准應當依合同約定為准，無約定或約定不明的，根據《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。交付房屋時，出賣人必須提供室內空間檢測報告，否則買受人有權拒絕接受。裝修物存在有害物質如氨氣、甲醛、氡氣，造成室內空氣污染，危及人體健康時，出賣人應當承擔賠償責任。

六、房屋相關資料不完備
房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：

1、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》，較權威地證明房屋業已竣工驗收合格;

2、房屋測繪機構出具測繪資料，該資料用於權屬登記，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差;

3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的法律文件，後者是對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能七、房屋負擔其他權利或產權瑕疵

出賣人交付的房屋之上可能負擔多種權利，如銀行的抵押權、先買受人的債權、工程承包人的優先受償權;或者已被司法機關和行政機關依法查封或以其他形式限制房屋權利。買受人盡管領受房屋，但權利處於不穩定狀態，產權證書可能無法辦理，隨時將被真正權利人起訴騰房。如果出賣人事先未告知實際情況，買受人有權拒絕接受房屋。

房屋交付後，約定或者法定辦證期限屆滿後超過一年，由於出賣人原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的，買受人可以請求解除合同和賠償損失。如果屬於一房二賣或者隱瞞抵押的情形，買受人可以根據《解釋》第8、9條要求出賣人承擔懲罰性賠償責任。

八、規劃、設計變更應告知購房者
規劃涉及房屋乃至小區整體的環境與格局;設計則關系房屋的結構、戶型、朝向、空間尺寸、供暖方式等。如果出賣人擅自變更規劃與設計，可能影響房屋的使用功能、舒適程度、增值潛力等，買受人購房目的將受到重大影響甚至落空，故出賣人應當尊重買受人的知情權，如實告知變更情況，由買受人選擇繼續履行合同還是解除合同。

房屋交付時發現規劃與設計變更，出賣人未事先告知或者未如實告知的，買受人可以拒絕接受房屋和請求解除合同，並要求出賣人承擔違約責任。

九、前期物業糾紛
物業管理企業本應由業主大會選聘，由業主委員會簽訂物業服務合同。但物業建成至業主大會之前，必需實施物業管理，出賣人可基於第一業主身份選聘物業企業實施前期物業管理。前期物業管理的內容與正常時期物業管理基本一致，買受人權利義務亦基本一致，可以接受物業企業服務，同時應當接受前期物業合同與業主臨時公約約束，按時交納專項維修資金、物業服務費用。前期物業服務可以約定期限，但期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效，前期物業服務合同終止。

十、交納稅費糾紛
出賣人經常將交納或代收相關稅費作為交房條件，買受人則持相反意見。對此應當具體分析：

1、合同約定由出賣人代為過戶手續的，買受人必需交納必需辦證費用，包括契稅、印花稅、產權登記費、證件工本費、測繪費、公共維修基金。如無此約定，由買受人申請辦證，直接交納稅費;

2、水、電、氣、暖、有線、寬頻的建設費與開通費，買受人是否必需交納應當考慮：出賣人是否事先承諾必需提供;該費用是否列入項目開發成本;該費用是否計算在銷售價格中;

、標准等作出說明，並提出使用注意事項的文書。

3、買受人必需交納物業管理費，但出賣人或物業管理企業不得以交費作為交房的條件。

在收樓時到底要交多少費用，很多業主並不清楚，所以往往助長了發展商亂收費的行為。在這里要提醒，按規定，一次性繳交費用如下：

1.水電費周轉金，多層住宅200元/戶;高層住宅400元/戶;水、電費周轉金必須專戶儲存，專款專用，並定期公布使用情況，接受業主或業主委員會監督。業主直接通過銀行自動繳費的，可不收取。

2.裝修保證金，多層住宅最高不超過800元/戶;高層住宅最高不超過1500元/戶。

房屋糾紛的訴訟
一、起訴要件及內容

起訴必須符合下列條件:

原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織;有明確的被告;有具體的訴訟請求和事實、理由;屬於人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

起訴應當向人民法院遞交起訴狀，並按照被告人數提出副本。原告應預交案件受理費，如申請緩交、減交、免交的，要提出書面申請，並附有特因證明或其它證明材料等。

當事人必須依法正確地行使訴訟權利，按法院的要求提供必須提供的訴訟材料。

二、舉證指南證明等
訴訟當事人應仔細閱讀本院送達的《民事訴訟案件舉證通知書》，並按照其規定盡可能全面地向本院提供認為可以證明其主張

或反駁對方意見的證據材料等。以下為您提供幾種典型房屋糾紛案件通常情況下的舉證指南，供您在訴訟中參考。

(一)房屋糾紛的共同證據

當事人的戶籍證明、身份證明、如個體工商戶或法人組織的，還應提供營業執照及法定代表人、負責人的身份證明;房屋所有權證或使用權證等。

(二)房屋買賣糾紛的證據

1、提供買賣房屋的合同，已辦理所有權轉移手續的，應出具產權證明。雙方收、付款的證據，有證人證明的，提供證人(包括證人的姓名、地址及證人與當事人的關系)，房屋買賣後房屋交付情況證明等等。

2、出賣共有房屋的，提供其他共有人同意的證明及有優先購買權者(共有人、房屋承租人等)放棄優先購買權的證明等等。

(三)房屋騰退的證明

房屋產權證或公有住房使用證，騰退人原住房情況證明等。

(四)房屋租賃糾紛的證據

房屋產權證或公有住房使用證，房屋租賃合同。如要求承租人騰房的，要提供承租人有騰房能力的證據，如出租房被承租人轉租他人的，需提供轉租的證據等。

(五)房屋回遷安置糾紛的證據

原房屋動遷的時間、地點、被動遷人口的證據;被動遷房屋的"住戶遷出通知"、"准住通知"、及"回遷安置協議書";屬貨幣安置動遷的，需提供動遷部門貨幣安置協議;拆遷人與被拆遷人達成的拆遷補償安置協議的證明等。

(六)房屋居住權糾紛的證據

爭議房屋共同居住人口及其相互關系的證明，有關單位或居住地社區的證明;要求共同居住人騰房的，提供其有騰房能力的證明等等。

(七)房屋確權糾紛的證據

提供土地、房產登記證、房屋買受、繼承、析產、受贈等證明;建房申請、有關部門批准文件等證據;確認房產共有，應提供共同投資建造、翻建、繼承、受贈、共同投資購買的證明等。

三、地域管轄
因不動產提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。

四、訴訟時效
一般訴訟時效為二年，延付、遲付、拒付租金訴訟時效為一年;最長訴訟時效為二十年，即從知道或者應當知道自己的權利被侵害之日起計算。如在訴訟時效的最後六個月內，確實不是由於原告的過錯，而是由於不可抗力或者其他障礙不能行使請求權的訴訟時效應當中止計算，從障礙原因消除之日起，訴訟時效期間繼續計算。

房屋糾紛的處理辦法
凡以房屋為標的物的房屋確權、使用、買賣、租賃、典當、抵押等民事行為發生的糾紛，以及與房屋相關聯的房屋裝修、裝潢、設計、附屬設施的歸屬糾紛，當事人有權直接向人民法院提起民事訴訟。

第二，拆遷人與被拆人因拆遷補償、安置等發生糾紛，雙方協商達不成協議的，由批准拆遷的主管部門或房屋拆遷主管部門的同級人民政府裁決，當事人對裁決不服的，可在接到裁決書之日起15日內向法院起訴。

第三，單位內部建房、分配公房使用權，是單位內部行政管理行為，職工對分房有意見，或者單位分房不合理引起的糾紛不屬於法院受理范圍，而應由本單位或者有關行政部門解決。

第四，單位分給職工住房使用權並訂有分房合同的，職工由於本人原因離職、辭職，或被單位開除時，單位根據合同要求收回公房使用權，由此引起的糾紛可向法院提起民事訴訟。

第五，因為有關部門審批建築不當，影響他人通風、採光或者由於污染引起的糾紛，當事人可向有關部門申請解決，也可以向法院提起行政訴訟。

第六，因違章建築引起的房產糾紛，以及因違章建築的認定、拆除引起的糾紛，行政機關不依法處理或處理不當，當事人不服的，可以作為行政案件提起訴訟。但是，當事人以違章建築物為標的發生的買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及因違章建築妨礙他人通風、採光等引起的相鄰糾紛，可以作為民事案件向法院起訴。

打房產官司還應注意以下事項：
首先，根據《民事訴訟法》「誰主張、誰舉證」的原則，在提起房產訴訟時，應提出明確的請求事項。圍繞這些訴訟請求，向人民法院提出有效證據。例如：因房屋質量問題向開發商索賠時，就需要提交購房合同、開發商提供的房屋質量保證書，房屋質量與合同及開發商承諾事項不符，給住戶造成的財產損失的客觀證據材料等。

其次，如當事人對法院一審判決不服，可在收到判決書之日起15日內向上一級法院提起上訴;如果對二審判決仍然不服，可在終審(二審)判決發生法律效力後2年內提請再審;或者按照《民事訴訟法》第一百八十七條的規定，提請檢察機關依法提起抗訴。

其三，為確保判決的順利執行，當事人可根據《民事訴訟法》第九十二條的規定，申請人民法院對被申請人的相應財產採取保全措施。另外，按照《民法通則》關於訴訟時效的規定，當事人在提起房產訴訟時，須在法律規定的2年訴訟時效期間內提出，以免喪失訴訟權利。

❻ 關於拆遷安置房贈與的問題，無房產證的安置房可以進行公證嗎

無房產證的安置房可以辦理贈與公證，賃房管局產調證明或安置協議等手續，可以代替房產證在公證處辦理公證。安置房買賣根據自身情況，可以自行決定是否需要公證，但實際中大多數時候是沒有公證的。

公證可以防反悔或加價。憑拆遷安置補償協議、目前賣買雙方的各自倆夫妻身份證及四人去公證處辦理。房屋買賣合同是一種民事法律行為，因此只要滿足雙方主體適格、雙方意思表示真實一致以及不違反國家法律法規及社會公共利益即被認為是有效的。

根據司法部、建設部《關於房產登記管理中加強公證的聯合通知》的規定，房屋贈與必須辦理公證。辦理贈與公證由贈與人住所地或贈與行為發生地公證處受理。

國務院《城市房屋拆遷管理條例》第十六條規定，房屋拆遷的，補償、安置協議必須辦公證。代管房屋、有產權糾紛的房屋、在規定的期限內抵押人與抵押權人達不成新的抵押協議的房屋的拆遷，應當由公證機關辦理證據保全。

委託他人代辦房屋所有權登記的，委託書須經公證機關公證。各專業銀行規定，涉及房屋抵押的抵押貸款合同或抵押擔保文件要經公證機關公證。許多地方法規中也規定，私有房屋的繼承、贈與、析產、買賣、轉讓、抵押、租賃、商品房和住房制度改革中的職工住房的預售、買賣、抵押、轉讓、繼承、贈與、互換等，應當辦理公證。

(6)無產權民房多層糾紛擴展閱讀：

贈與不動產的，也可由不動產所在地公證處受理。辦理贈與公證申情人應提交下列證件和材料：

1、贈與人的身份證件（居民身份證、戶口簿、護照、通行證復印件）；

2、贈與書；

3、贈與物清單及所有權證明，如房產證、存單等；

4、贈與物為共有財產的，應提供共有人同意將財產贈與他人的書面意見；贈與物為集體所有的，應提交該集體組織成員同意贈與的書面意見。

贈與物為全民所有的，應提交國有資產管理部門批准贈與的文件。

參考資料來源：網路-房產公證

參考資料來源：網路-城市房屋拆遷管理條例

❼ 想買的房子存在糾紛，風險有多大，是否能買

買房本來是一件很大的事情，關系著以後生活的方方面面。買房要考慮的因素很多，除了價格、地段、交通以外，風水也是必須要考慮的。不管是裝修還是家居的擺設方面，都不能破壞風水文化。好房子不僅住的舒服，而且聚集財氣，下面這四種房子不能選。

1、臨近菜市場的房子
買房的時候是要考慮一些便利的因素，但是靠近菜市場的房子不能買，不適合居家。如果房子靠近禽類市場，臭氣很嚴重，彌漫到四周，產生的垃圾容易滋生細菌，會對人的健康產生影響。菜市場附近，噪音污染是在所難免。

2、商住房
這種公寓式的房子在裝修上面很美觀，沒有陽台，只適合單身或是夫妻二人短期居住。從長遠看，這樣的房子是不適合居住的，一方面水費電費高，這樣一來增加了生活成本；另一方面這樣的房子不帶學位，以後孩子上學難。

3、底層
隨著城市用地的緊張性，現在商品房都是接近30多層的高層住宅，在買房的時候不能選低層的房子。低層的房子很潮濕，尤其是在陰雨天氣的時候；而且低層的房子安全性差，噪音污染嚴重，在夏天的時候，蚊蟲滋生很繁盛。

4、純北向的房子
房子的朝向關系著房子的採光，最好的是純南戶型的房子，即使沒有買到這種房子，但是純北向的房子不能選，這種房子長年曬不到陽光，室內的採光和透氣性都很差，而且濕氣很重，這樣的房子住的時間久了，會影響人的身體。
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❽ 遇到房地產糾紛，該怎樣去處理，維護自己的權力

遭遇房屋糾紛，可以通過合法的途徑維護自己的利益的。房屋糾紛的處理主要可以和開發商調解協商解決，也可以提起糾紛訴訟。

房屋糾紛的類型

很多人在交付房子的時候遇到這樣那樣的問題，交付房屋關系質量驗收、逾期責任、風險負擔，雙方對房屋質量及相關問題經常產生糾紛。下面是上海房產律師咨詢就常見的十種糾紛並及相應解答意見。

一、一般質量問題，開發商應保修

一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質量不符合合同約定或房屋通常品質，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。交付後質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行修復或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

二、房屋質量不合格，業主可拒絕收房並提出解除合同

《建築法》61條規定：「建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。」工程驗收合格以取得《工程竣工驗收備案表》為標志，綜合驗收合格與規劃驗收合格則包括公共設施、綠化、道路、停車場等整體驗收，還包括取得規劃、消防、環保部門出具的認可文件。房屋交付前未經驗收或經驗收不合格的，買受人可以拒絕接受房屋，並請求解除合同。房屋交付後質量經核驗確屬不合格的，買受人可以主張相同權利。

根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條：「商品房交付使用後，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。」《商品房銷售管理辦法》第三十五條：「商品房交付使用後，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房;給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。」

由此可見，如果房屋質量問題不過關，購房者有權拒絕收房並解除購房合同。

三、遲延交付房屋，超過三個月可要求解除合同並賠償違約金

根據《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告後三個月的合理期限內仍未履行的，買受人可以請求解除合同，並要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任，但當事人另有約定的除外。「當事人另有約定」實質是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由，該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責任，故其合法性與公平性將成為爭議焦點。出賣人通常會將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等作為免責事由。作者認為：能否免責應當考慮 1、出賣人是否能夠或者應當預見到;2、出賣人是否能夠或應該能夠解決;3、該事由是否足以導致延期施工。

不過在現實中，反映開發商延期交房的很多，但要求退房的卻很少。在逾期交房的博弈中，開發商總是大贏家。

也有購房者通過自己的努力，獲得了應有的賠償，維護了自己的合法權益，並且總結了自己的維權經驗：

1、所有業主一定要團結一致，維護自身利益;

2、業主要推選出代表與開發商交涉，而不是所有人一窩蜂形成混亂狀態;

3、一定避免肢體沖突，要告訴開發商，業主不是「扯皮」，而是要解決事情和維護應有利益;

4、拒絕開發商口頭承諾，要求出示書面證據，並簽章。

四、配套設施遲延或者不能交付

配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬頻等;配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫院、學校、超市、會所等。基礎設施完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔違約責任。

銷售廣告對公共設施的描述具體明確，足以影響買受人是否購買與房屋價格的，應當視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時，應當繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任

五、裝飾和設備不合約定

買賣合同經常約定出賣人提供精裝房，並在合同附件三和補充協議中約定裝飾材料與工藝標准。房屋交付時，買受人發現材料低檔、做工粗糙，因此與出賣人發生爭執。材料與工藝標准應當依合同約定為准，無約定或約定不明的，根據《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。交付房屋時，出賣人必須提供室內空間檢測報告，否則買受人有權拒絕接受。裝修物存在有害物質如氨氣、甲醛、氡氣，造成室內空氣污染，危及人體健康 時，出賣人應當承擔賠償責任。

六、房屋相關資料不完備

房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：

1、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》，較權威地證明房屋業已竣工驗收合格;

2、房屋測繪機構出具測繪資料，該資料用於權屬登記，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差;

3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的法律文件，後者是對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標准等作出說明，並提出使用注意事項的文書。

出賣人未提供第1和2項資料時，買受人可以拒絕接受房屋;未提供「兩書」時，有判例認為：「兩書」是為加強商品住宅質量管理，確保商品住宅售後服務水平，維護住宅消費者的合法權益而規定，未提供不構成拒絕接受房屋的條件。

七、房屋負擔其他權利或產權瑕疵

出賣人交付的房屋之上可能負擔多種權利，如銀行的抵押權、先買受人的債權、工程承包人的優先受償權;或者已被司法機關和行政機關依法查封或以其他形式限制房屋權利。買受人盡管領受房屋，但權利處於不穩定狀態，產權證書可能無法辦理，隨時將被真正權利人起訴騰房。如果出賣人事先未告知實際情況，買受人有權拒絕接受房屋。

房屋交付後，約定或者法定辦證期限屆滿後超過一年，由於出賣人原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的，買受人可以請求解除合同和賠償損失。如果屬於一房二賣或者隱瞞抵押的情形，買受人可以根據《解釋》第8、9條要求出賣人承擔懲罰性賠償責任。

八、規劃、設計變更應告知購房者

規劃涉及房屋乃至小區整體的環境與格局;設計則關系房屋的結構、戶型、朝向、空間尺寸、供暖方式等。如果出賣人擅自變更規劃與設計，可能影響房屋的使用功能、舒適程度、增值潛力等，買受人購房目的將受到重大影響甚至落空，故出賣人應當尊重買受人的知情權，如實告知變更情況，由買受人選擇繼續履行合同還是解除合同。

房屋交付時發現規劃與設計變更，出賣人未事先告知或者未如實告知的，買受人可以拒絕接受房屋和請求解除合同，並要求出賣人承擔違約責任。

九、前期物業糾紛

物業管理企業本應由業主大會選聘，由業主委員會簽訂物業服務合同。但物業建成至業主大會之前，必需實施物業管理，出賣人可基於第一業主身份選聘物業企業實施前期物業管理。前期物業管理的內容與正常時期物業管理基本一致，買受人權利義務亦基本一致，可以接受物業企業服務，同時應當接受前期物業合同與業主臨時公約約束，按時交納專項維修資金、物業服務費用。前期物業服務可以約定期限，但期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效，前期物業服務合同終止。

十、交納稅費糾紛

出賣人經常將交納或代收相關稅費作為交房條件，買受人則持相反意見。對此應當具體分析：

1、合同約定由出賣人代為過戶手續的，買受人必需交納必需辦證費用，包括契稅、印花稅、產權登記費、證件工本費、測繪費、公共維修基金。如無此約定，由買受人申請辦證，直接交納稅費;

2、水、電、氣、暖、有線、寬頻的建設費與開通費，買受人是否必需交納應當考慮：出賣人是否事先承諾必需提供;該費用是否列入項目開發成本;該費用是否計算在銷售價格中;

3、買受人必需交納物業管理費，但出賣人或物業管理企業不得以交費作為交房的條件。

在收樓時到底要交多少費用，很多業主並不清楚，所以往往助長了發展商亂收費的行為。在這里要提醒，按規定，一次性繳交費用如下：

1.水電費周轉金，多層住宅200元/戶;高層住宅400元/戶;水、電費周轉金必須專戶儲存，專款專用，並定期公布使用情況，接受業主或業主委員會監督。業主直接通過銀行自動繳費的，可不收取。

2.裝修保證金，多層住宅最高不超過800元/戶;高層住宅最高不超過1500元/戶。

房屋糾紛的訴訟

一、起訴要件及內容

起訴必須符合下列條件 :

原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織 ;有明確的被告;有具體的訴訟請求和事實、理由;屬於人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

起訴應當向人民法院遞交起訴狀，並按照被告人數提出副本。原告應預交案件受理費，如申請緩交、減交、免交的，要提出書面申請，並附有特因證明或其它證明材料等。

當事人必須依法正確地行使訴訟權利，按法院的要求提供必須提供的訴訟材料。

二、舉證指南證明等

訴訟當事人應仔細閱讀本院送達的《民事訴訟案件舉證通知書》，並按照其規定盡可能全面地向本院提供認為可以證明其主張

或反駁對方意見的證據材料等。以下為您提供幾種典型房屋糾紛案件通常情況下的舉證指南，供您在訴訟中參考。

(一)房屋糾紛的共同證據

當事人的戶籍證明、身份證明、如個體工商戶或法人組織的， 還應提供營業執照及法定代表人、負責人的身份證明 ;房屋所有權證或使用權證等。

(二)房屋買賣糾紛的證據

1、提供買賣房屋的合同，已辦理所有權轉移手續的，應出具產權證明。雙方收、付款的證據，有證人證明的，提供證人(包括證人的姓名、地址及證人與當事人的關系)，房屋買賣後房屋交付情況證明等等。

2、出賣共有房屋的，提供其他共有人同意的證明及有優先購買權者 (共有人、房屋承租人等)放棄優先購買權的證明等等。

(三)房屋騰退的證明

房屋產權證或公有住房使用證，騰退人原住房情況證明等。

(四)房屋租賃糾紛的證據

房屋產權證或公有住房使用證，房屋租賃合同。如要求承租人騰房的，要提供承租人有騰房能力的證據，如出租房被承租人轉租他人的，需提供轉租的證據等。

(五)房屋回遷安置糾紛的證據

原房屋動遷的時間、地點、被動遷人口的證據 ;被動遷房屋的"住戶遷出通知"、"准住通知"、及"回遷安置協議書";屬貨幣安置動遷的，需提供動遷部門貨幣安置協議;拆遷人與被拆遷人達成的拆遷補償安置協議的證明等。

(六)房屋居住權糾紛的證據

爭議房屋共同居住人口及其相互關系的證明，有關單位或居住地社區的證明 ;要求共同居住人騰房的，提供其有騰房能力的證明等等。

(七)房屋確權糾紛的證據

提供土地、房產登記證、房屋買受、繼承、析產、受贈等證明 ;建房申請、有關部門批准文件等證據;確認房產共有，應提供共同投資建造、翻建、繼承、受贈、共同投資購買的證明等。

三、地域管轄

因不動產提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。

四、訴訟時效

一般訴訟時效為二年，延付、遲付、拒付租金訴訟時效為一年;最長訴訟時效為二十年，即從知道或者應當知道自己的權利被侵害之日起計算。如在訴訟時效的最後六個月內，確實不是由於原告的過錯，而是由於不可抗力或者其他障礙不能行使請求權的訴訟時效應當中止計算，從障礙原因消除之日起，訴訟時效期間繼續計算。

上海房產律師咨詢解答房屋糾紛的處理辦法

第一，凡以房屋為標的物的房屋確權、使用、買賣、租賃、典當、抵押等民事行為發生的糾紛，以及與房屋相關聯的房屋裝修、裝潢、設計、附屬設施的歸屬糾紛，當事人有權直接向人民法院提起民事訴訟。

第二，拆遷人與被拆人因拆遷補償、安置等發生糾紛，雙方協商達不成協議的，由批准拆遷的主管部門或房屋拆遷主管部門的同級人民政府裁決，當事人對裁決不服的，可在接到裁決書之日起15日內向法院起訴。

第三，單位內部建房、分配公房使用權，是單位內部行政管理行為，職工對分房有意見，或者單位分房不合理引起的糾紛不屬於法院受理范圍，而應由本單位或者有關行政部門解決。

第四，單位分給職工住房使用權並訂有分房合同的，職工由於本人原因離職、辭職，或被單位開除時，單位根據合同要求收回公房使用權，由此引起的糾紛可向法院提起民事訴訟。

第五，因為有關部門審批建築不當，影響他人通風、採光或者由於污染引起的糾紛，當事人可向有關部門申請解決，也可以向法院提起行政訴訟。

第六，因違章建築引起的房產糾紛，以及因違章建築的認定、拆除引起的糾紛，行政機關不依法處理或處理不當，當事人不服的，可以作為行政案件提起訴訟。但是，當事人以違章建築物為標的發生的買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及因違章建築妨礙他人通風、採光等引起的相鄰糾紛，可以作為民事案件向法院起訴。

打房產官司還應注意以下事項：首先，根據《民事訴訟法》「誰主張、誰舉證」的原則，在提起房產訴訟時，應提出明確的請求事項。圍繞這些訴訟請求，向人民法院提出有效證據。例如：因房屋質量問題向開發商索賠時，就需要提交購房合同、開發商提供的房屋質量保證書，房屋質量與合同及開發商承諾事項不符，給住戶造成的財產損失的客觀證據材料等。

其次，如當事人對法院一審判決不服，可在收到判決書之日起15日內向上一級法院提起上訴;如果對二審判決仍然不服，可在終審(二審)判決發生法律效力後2年內提請再審;或者按照《民事訴訟法》第一百八十七條的規定，提請檢察機關依法提起抗訴。

其三，為確保判決的順利執行，當事人可根據《民事訴訟法》第九十二條的規定，申請人民法院對被申請人的相應財產採取保全措施。另外，按照《民法通則》關於訴訟時效的規定，當事人在提起房產訴訟時，須在法律規定的2年訴訟時效期間內提出，以免喪失訴訟權利。

房地產糾紛除通過訴訟或由相應的行政機關處理外，對因房地產的所有權、使用權、買賣、租賃和拆遷等方面引發的糾紛，還可以由雙方在簽訂合同或發生糾紛時訂立仲裁條款或協議解決。根據仲裁條款或協議約定，提交給仲裁機構裁決。但是，根據《仲裁法》的規定，下列糾紛不能仲裁：1.人民法院已經受理或者審理辦結的房地產糾紛;2.涉及離婚、收養、監護、繼承、析產、贈與的房地產糾紛;3.涉及落實政策問題的房地產糾紛;4.依法應當由行政機關處理的房地產行政爭議;5.經過公證機關公證後發生爭議的房地產糾紛;6.機關、團體、企業、事業單位內部分房的房屋糾紛;7.駐軍內部的房屋糾紛。