限购政策的纠纷

『壹』 违反限购令购房合同有效吗，因购房资格发生纠纷怎么办

对限购令法律属性的认识，有“政策说”和“行政命令说”。从制定机关、发文版文号、发文对象上权来看，无论是中央限购令还是地方限购令都不具备法律法规的属性，均属于内部行政管理性法律文件，限购令的制发与执行均属于抽象性行政行为，只对行政管理相对人产生法律约束力，即对商品房买卖有关合同当事人具有约束力，其不能作为解决商品房买卖合同纠纷等民事法律纠纷的依据。
限购令既然不具备法律法规的属性，因此违反限购令签订的商品房买卖合同就不可能无效。
“合同的效力”与“合同的履行”是两个不同的概念，不能以所签订合同是否能够履行来判定合同的法律效力。对房屋买卖合同而言，只要签约主体合法，买卖标的有效，双方意思表示一致，双方签订的房地产买卖合同就依法产生法律效力。

『贰』 因限购而解除购房合同能索赔吗

给您一个最高院公布的案例，希望对您有帮助：
问：2010年，张某通过房屋中介，与产权人李某签订二手房买卖合同并依约支付了全部购房款。由于当地二手房市场价格不断上涨，李某意欲反悔，便多次找借口拖延时间，未协助张某办理产权过户续。后当地房地产调控政策实施细则出台，按限购政策张某丧失了购房资格。现在张某起诉至人民法院请求判令李某继续履行合同或者赔偿其损失，该案应当如何处理？
答：为遏制当前部分一、二线城市房地产市场价格上涨过快，国家出台了一系列调控政策。由于相关政策不断升级且陆续出台，实务中因合同订立、履行等遇到阻碍而产生的纠纷不在少数，有的还诉至法院。人民法院需要根据不同情况，作出妥善处理。本案中，由于张某被认定为限购对象，不具备购房的主体资格，人民法院不宜判令合同继续履行，应判决解除房屋买卖合同。不过，结合双方履约情况分析，张某作为守约一方，已经履行合同义务，如果李某也依约履行，双方完全可以在政策出台前完成房屋过户手续，合同目的就能够实现。因此，对张某请求合同继续履行的主张虽不能支持，但是张某主张追究李某的违约责任并赔偿其所受损失的合理诉求，人民法院还是应当在查明事实基础上予以保护。
如果一开始就隐瞒了自己被限购的情况，那么卖方完全可以要求买方承担违约责任及损害赔偿责任。

『叁』 合肥公布新一轮楼市新政，针对学区房的“限购”政策为何会引发争议

2021年4月合肥公布新一轮楼市新政，其中新政策规定同一套住房6年内只享有学区内一个小学学位，三年内只享有学区内一个初中学位。此消息经披露之后引起了社交平台上网民们的广泛关注与讨论。

针对合肥对于学区房的此项“限购”政策，部分网友认为，它将有利于抑制合肥房价的上涨；也有部分网友认为学区房的如此规定将有利于缓解各区域之间教育资源的不平等。而笔者认为，为何学区房的限购政策会引发争议？有着以下几个方面的原因。

房价以及子女教育实际上是现在我们民生领域中重要的两个话题，而合肥公布的新政不仅涉及到了房价，也涉及到了学区房，这样便就将房价和教育这两个重要话题结合在一起。涉及到了很多人的切身利益。

『肆』 因限购政策导致房屋买卖的纠纷 卖方可以解除合同吗

这个要看双方的买卖合同具体规定，如果可以解除也会涉及到违约金之类的，建议找专业人士介入。

『伍』 限购令可能引起哪些纠纷求解答

宏观调控中的限贷、限购、禁购政策，既动摇了投资人的信心，也为买房人的反悔提供了理想的借口。因为事情很明显，如果他对市场继续看好，那么拿不到贷款、合同不能备案，都不是问题，不会以此作为解除合同的理由。而如果房价下跌或者出现了下跌的趋势，以投资为目的的购买人，会找各种理由来解除合同，以规避投资损失；即使是自住的购房人，在房价下跌时把房子退掉，再从市场上买回来，也相当合算。这是限购令下商品房合同纠纷的一个大背景，是我们必须看到的。 限购令可能引起的纠纷，以当事人来区分，主要有三种类型：一是买卖双方的合同纠纷；二是购房者与登记机构的纠纷；三是名义业主与实际购买人的纠纷。 一、买卖双方的合同纠纷。 这类纠纷，又可以按解除合同的理由，分为两种情形： 1、 买方因贷款落空要求解除合同。 这种纠纷的焦点在于，贷款落空是否构成情势变更。情势变更首先要求双方订立合同时不能预见，而事实上，目前房屋买卖合同中，通常都会约定，如果乙方贷款不能足额到帐，应当在多少天内付清余额，否则承担违约责任。海淀区法院去年判的“全国首例因情势变更解除房屋买卖合同案”中，双方的合同也有这样的约定。所以，不能预见这一条就不成立。其次，不能是商业利益。以海淀案来说，买方已经有两套房，现在买第三套，这究竟是不是商业利益，有正常生活知识的人都明白。商业利益不适用情势变更，海淀案违反了这个原则。再次，情势变更必须是客观情况发生重大变化之后，继续履行对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。比较典型的情形是长期供货合同，如果主要原材料价格发生了超常上涨，使货物的成本超过了供货的价格，这对供货人来说是毁灭性的，既不公平也难以为继，这时以情势变更为由，变更或者解除合同，是对交易公平的保护。但在房屋买卖合同中，银行减少按揭成数、提高利率甚至不放贷款，房屋本身的价格并没有发生变化，双方交易的公平基础也没有改变，这当然不符合情势变更的最重要条件。买方从其他途径筹集资金，仍然可以继续履行，其经济负担不会增加，卖方也没有不合理的获利，交易的结果不会出现明显不公平或者不能实现合同目的。所以我认为，买方贷款落空不属于情势变更，特别在投资情形下，是投资人如意算盘落空而已，不能成为其解除合同的理由。如果买方确实没有能力继续履行合同，应当承担违约责任。 2、 买方支付全款买房，以不能过户为由，要求解除合同。 在目前房市仍然看好的情况下，有人明知不能备案与登记，仍然签约买房，这种合同，没有任何理由说它是无效的或可撤销的。然而一旦房价下跌，买方往往转而以违反限购令为由，要求解除合同。这时问题的焦点就在于，限购令在民法上的效力究竟为何？没有任何法律法规，限制房屋买卖当事人的资格。限购令并不是法，充其量是山寨法，山寨法能不能影响合同的效力，这是一个大是大非的问题。如果规范性文件都可以否定合同的效力，那么行政之手可以搅乱民事领域，合同法就被颠覆，合同自由这一民法的底线，将不复存在。 最近浙江省高级法院民一庭出台了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见》，可以看出地方法院对限购令的态度。其中第七条规定“调控政策实施后，因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法继续履行，另一方当事人请求依法变更或撤销合同，并要求对方当事人承担其因此所受损失的，可予以支持。双方当事人均知道或应当知道订立的合同违反调控政策的强制性规定，一方当事人请求确认合同有效、继续履行的，不予支持。”这个条文堪称对中国民法作出了创造性的贡献：一是认定合同可以因“违背调控政策而无法继续履行”；二是指出“调控政策的强制性规定”不得违反；三是避而不谈违反政策的合同是否无效，只说此时“一方当事人请求确认合同有效、继续履行的，不予支持。”中国特色的民法，果然是变形金刚。。 这个《若干意见》还规定“纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于‘不可抗力’，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的‘不可归责于当事人双方的事由’。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。”这里否定了不可抗力，也没有提什么情势变更，而是另辟蹊径，用上了2003年最高院关于商品房买卖合同纠纷解释中的一个概念“不可归责于当事人双方的事由”。这是一个无边的大筐，将“不可抗力”和“情势变更”全部装入，还绰绰有余。表面一看，是“双方免责”，实际上保护的是违约的买方，损害的是守约的卖方，是典型的“拉偏架”。首先，贷款落空，如前所析，就是买方的责任，怎么能算“不可归责于双方”？其次，就算有第三方作祟，那么受损的一方为什么不去追究它，而要解除合同呢？ 比如，我买了一辆汽车，小区保安就是不让我开进小区，我能否以此为理由，把车退给汽车销售商？我买了一瓶红酒，打算在饭店请客，但饭店不允许自带酒水，我是否有理由把酒退给商店？这些不都是“不可归责于双方的事由”吗？有人会说，物业公司或者饭店，不能限制与损害他人的民事权利，那么是不是政府例外呢？如果回答是肯定的，请告诉我道理在哪里？ 二、购房人与登记机构的登记纠纷 购房人以登记机构拒绝办理登记，诉请法院责令其履行职责，这种案件目前还没有出现，假设出现了，购房人合法购买的房产，依法申请登记而不可得，登记机关能说出什么理由？它说我依照房管局的通知，就是不给他登记，这是正当理由吗？行政诉讼法规定，人民法院审理行政案件，以法律、行政法规、地方性法规为依据，可以参照依法制定的规章，没有说可以依照或者参照规范性文件，国务院的规范性文件也不行。此时，法院将面临一个严峻的考验，是依法判登记机关不作为，责令其给购房人办理登记呢，还是找一些乱七八糟的理由，驳回原告起诉？这在法律上是很简单的问题，但在实务中却是天大的难题。从浙江高院的态度上，我们可以推测法院会迁就“山寨法”。这里又涉及一个大是大非的问题，行政权力须依法行使，这可是行政法的底线。如果法院都认可行政机关可以随意突破法律的约束，还有什么法制可言？ 三、实际购买人与名义业主之间的产权纠纷 本来，登记在不动产登记簿上的人就是业主，但在限购令的政策环境下，会出现名义业主与实际购买人这样的怪现象。最高法院不久前出台了公司法的解释，指导如何处理名义股东与实际出资人的纠纷。我想要不了多久，最高法院也许会出一个“关于审理名义业主与实际购买人产权纠纷如何适用法律的解释”。 与前两种纠纷不同，这种纠纷不涉及限购令的法律效力。法院审查起来不会太为难，它只需要作出认定，究竟谁是业主。实际情形可能是：名义业主是合同的买受人，也是登记的产权人，而房屋又为实际购买人所占有。如果实际购买人能证明自己是出资人，法院能不能以此认定他为业主、判决变更登记？ 现实生活中，自己出了钱，产权是别人的，并不罕见。父母给子女买房、大款给小三买房，都属于这种情况。既然登记在了别人名下，断无以自己实际出资为由，索回产权的理由。由此看，似乎以登记的产权人为业主较为妥当。可是这样一来，实际购买人不但不能登记为业主，而且面临着被名义业主赶出家门的危险，这种鸠占鹊巢的现象如果受到鼓励，显然违反善良风俗。所以认定名义业主为产权人，更为不妥。 我认为，“借名业主”不同于“小三业主”，不同之处就在于，大款给小三买房时，双方的真实意思就是我出钱，给你买房，过后大款反悔，当然没有道理；而借用他人名义买房，从一开始双方的意思就是明确的，就是借你的名，买我的房。事成之后，名义业主要假戏真做，是违反诚实信用原则，断不应得到支持。 一个限购令，不但给我们带来了许多新型的民事纠纷，更挑战着民法与行政法的底线。

『陆』 违反限购政策的房屋买卖合同有效吗

合同是否有效存在争议，理论上来说是有效的，在法院也有判例，但是这不是问题所在，问题在于过不了户，存在风险很大，建议不要购买。

『柒』 由于购房政策引发购房合同纠纷怎么办

1. 买房人如果因为限购政策导致无法买房，可以要求解除合同。这种情况属于不可抗力，不需要承担责任。
   

2. 《合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除
   责任。
   本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

3. 《合同法》第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

『捌』 因限购，禁购引发购房合同纠纷，法院如何处理

1. 违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效

2. 买受人可以解除受限购政策影响专的房屋买卖合同

3.若导属致房屋买卖合同未能在限购政策正式施行前获得履行的责任在一方，则责任方当事人应当酌情返还定金

4.中介公司迟延履行合同导致住房限购政策出台时未能办理网签，对出售人造成损失的应当承担违约责任

『玖』 卖方违约导致未能及时过户，遭遇限购怎么维权

问：2010年，张某通过房屋中介，与产权人李某签订二手房买卖合同并依约支付了全部购房款。由于当地二手房市场价格不断上涨，李某意欲反悔，便多次找借口拖延时间，未协助张某办理产权过户续。后当地房地产调控政策实施细则出台，按限购政策张某丧失了购房资格。现在张某起诉至人民法院请求判令李某继续履行合同或者赔偿其损失，该案应当如何处理？

答复：为遏制当前部分一、二线城市房地产市场价格上涨过快，国家出台了一系列调控政策。由于相关政策不断升级且陆续出台，实务中因合同订立、履行等遇到阻碍而产生的纠纷不在少数，有的还诉至法院。人民法院需要根据不同情况，作出妥善处理。
本案中，由于张某被认定为限购对象，不具备购房的主体资格，人民法院不宜判令合同继续履行，应判决解除房屋买卖合同。不过，结合双方履约情况分析，张某作为守约一方，已经履行合同义务，如果李某也依约履行，双方完全可以在政策出台前完成房屋过户手续，合同目的就能够实现。因此，对张某请求合同继续履行的主张虽不能支持，但是张某主张追究李某的违约责任并赔偿其所受损失的合理诉求，人民法院还是应当在查明事实基础上予以保护。（搜狐）

『拾』 11月28日限贷政策产生的房屋买卖合同纠纷怎么处理

首先要分析买卖合同的效力问题，根据我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。你这种情况最可能的是违反第（5）项，但是详细研究你会发现，此项指的是法律、法规，而地方限购政策一般不属于法律、法规，所以房屋买卖合同被认定有效是可能的。
接下来还要分析合同解除的可能性，基于限购政策产生的时间，如果其产生于合同成立之前，那么买房基于限购政策而主张合同解除的应该承担违约责任，因为存在主观过错。如果产生于合同成立以后，那么从理论上合同存在履行不能而只能被解除。此类问题详细分析起来非常复杂，在此只简要分析。