關於解除房屋抵押合同糾紛的案件

㈠ 借款合同糾紛和購房合同糾紛能合並審理嗎

您好，最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規定：「因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持」；第二十五條：「以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合並審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合並審理」。

根據以上規定，雖然商品房買賣合同與商品房擔保貸款合同屬於兩個不同的法律關系，即購房人與開發商之間的商品房買賣合同法律關系，購房人與銀行之間按揭貸款合同法律關系，購房人與銀行之間的抵押擔保關系。其中，商品房買賣合同和抵押貸款合同屬於兩個獨立的合同，並不是主從合同關系，購房人與開發商解除購房合同，但並不必然導致其與銀行之間按揭貸款合同解除或撤銷。按揭貸款合同尚未解除的情形下，購房人作為借款人仍然承擔商品房按揭貸款的還款義務，如若未及時向銀行償還貸款，貸款因此產生相應的罰息、復利，並影響個人的徵信記錄。因此，購房人作為按揭貸款的當事人，應該及時與銀行協商辦理解除按揭合同的解除手續，或通過訴訟的途徑請求法院解除按揭貸款合同。但為了充分利用訴訟資源，提高審判效率，法院會對此類案件合並審理，一案處理兩個合同糾紛，以減輕當事人的訴累。

如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

㈡ 合同糾紛在銀行按揭貸款未還清，房屋抵押權未解除的情況下，法院能否強制執行。既是否能夠強制辦理過戶。

如果抵押權還在，正常是不能強制執行的。如果買方同意代為向銀行還款以消除抵押權，銀行也同意的話是可以的。如果你這個案子現在已經處於執行階段，還是盡量跟執行法官溝通，還是有可能解決這個問題的。

㈢ 民間借貸糾紛案件中，二審法院已經判決《房地產抵押合同》解除，擔保人無需承擔抵押擔保責任。

你所拿到的是形復成判決，人民法院對制當事人之間已經存在的民事實體法律關系作出變更的判決。形成判決確定時，不需要通過強制執行便自動發生法律狀態的效果，一般情況下形成判決的效果是使已經存在的法律關系不再存在，例如解除或撤銷合同，解除婚姻關系、收養關系等等。形成判決在法律效力方面具有形成力，這種形成力具有絕對效力，不僅及於當事人，也及於一般第三人。
還需要一個給付判決來執行

㈣ 間借貸糾紛案件中，二審法院已經判決《房地產抵押合同》解除，擔保人無需承擔抵押擔保責任。

法院的意思是二審判決生效後，向原審法院申請強制執行，原審法院根據你的回強制執行答申請書和生效判決出具協助執行通知書，通知房管局注銷房地產抵押登記。
你現在需要做的就是:一、詢問二審法院判決書是否生效，並讓法院出具生效證明；二、詢問原審法院申請強制執行需要什麼材料，你准備好材料遞交給法院就可以了。

㈤ 合同的情形，購房合同解除銀行貸款怎麼辦

首先，購房者單方解除購房人權利受到限制。《個人住房貸款管理辦法》第十九條規定：回「抵押期間，未答經貸款人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉讓、變賣、饋贈」。由於產權已過戶到購房者名下，購房者雖有權利解除購房合同，但不能直接退房，購房者有義務書面通知房屋抵押權人的銀行有關購房合同的履行情況及違約責任承擔情況；
其次，由於開發商的保證責任已終止，如碰到信譽不佳的開發商，購房者一旦不能及時拿到退房款，勢必影響購房者提前歸還按揭貸款，增加購房者的經濟損失。因此，因開發商違約導致購房合同解除的，並不必然導致按揭貸款合同的解除，購房者一定要及時與銀行協商解除按揭貸款合同的辦法。
實踐中處理此方面糾紛主要依據《較高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2十五條：商品房買賣合同被確認無效或者被撤消、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受購房貸款及購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

㈥ 購房合同無效後可否解除擔保貸款合同

根據法律規定，當商品房買賣合同被確認無效後，當事人可以請求解除商品房擔保專貸款合同。當商品房屬擔保貸款合同也被解除的，賣房人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買房人。 《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。 第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合並審理;未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合並審理。

㈦ 關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用的解答

最高人民法院民一庭負責人就《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》答記者問。
最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）2009年9月1日正式施行。最高人民法院民一庭負責人近日就相關話題回答了本報記者提問。
據這位負責人介紹，在我國經濟高速發展和住房制度改革日益深化的推動下，房屋租賃經營方式日益普遍，房屋租賃業迅猛發展，涌現出許多新情況、新問題，並形成訴訟進入司法領域。近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多。由於相關法律規范比較原則，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點問題。為統一法律適用，指導各級人民法院及時公正審理房屋租賃合同糾紛案件，促進房屋租賃市場的健康發展，最高人民法院於2006年9月著手《解釋》（徵求意見稿）的起草和調研工作。
房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經營用房的租賃。居住用房是人類生存的基本物質條件，經營用房是人類從事生產經營的必要生產資料，因此，房屋租賃與國家利益、社會公共利益和廣大人民群眾的切身利益息息相關，亦與社會的和諧穩定、經濟的平穩發展息息相關。最高人民法院從「保增長、保民生、保穩定」的全局工作出發，高度重視該部司法解釋的起草工作，確定以落實科學發展觀和司法為民作為指導思想，嚴循立法精神，重視調查研究，強化起草內容的針對性和可操作性。其間，起草小組多次奔赴全國各地調研，廣泛徵求各方意見。在反復研究討論的基礎上，《解釋》經最高人民法院審判委員會第1469次會議研究通過。 問：《解釋》在合同效力的認定上，是如何體現促進房屋租賃市場發展和維護穩定的房屋租賃交易秩序這一目標的？
答：合同效力的認定對促進房屋租賃市場發展，維護房屋租賃市場交易秩序穩定意義重大。《解釋》在准確判斷相關法律、行政法規的強制性規定是否為效力性強制性規定基礎上，確定了認定合同效力的原則：一是限定無效合同的范圍。《解釋》僅將違法建築物租賃合同、轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。在違法建築物范圍認定上，確定未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，超過批准使用期限的臨時建築為違法建築。二是對欠缺生效條件合同效力的處理上，採取了補救性的措施，即當事人只要在一審法庭辯論終結前，取得了法律、行政法規規定的條件，不存在合同法第五十二條規定的無效情形，就認定合同有效。《解釋》在遵循法律規定精神的基礎上，採用寬嚴適當的原則，確定合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的基礎上，促進社會資源的有效利用，保障房屋租賃市場的健康發展。
問：《解釋》規定合同被認定無效後，承租人要支付房屋佔有使用費，是將無效合同按照有效處理嗎？為什麼參照合同約定的租金標准確定佔有使用費？
答：這種理解是錯誤的。合同無效後，承租人支付佔有房屋期間的使用費，是返還依無效合同取得的財產的一種方式，並不是按照合同履行支付的租金。依照無效合同的處理原則，承租人應返還依無效合同取得的財產，包括佔有租賃的房屋和實際佔有房屋所獲取的佔有利益。佔有利益為無形財產，承租人只能採用折價補償的方式，即支付房屋使用費予以返還。
對於房屋使用費按照何種標准確定，實踐中做法很多。合同約定的租金標准，與合同簽訂時的市場行情相符，易於雙方當事人認可，且標准明確，有利於人民法院判斷掌握，亦可避免採用評估方式確定房屋使用費，加重當事人訴訟成本，延長案件審理期間的弊端。考慮到實踐中存在因房屋質量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標准確定承租人支付使用費可能與其獲取的佔有利益不符，有失公平，本條規定「當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。」將是否支持的裁量權交由人民法院，根據承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標准確定佔有使用費。 問：房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題，《解釋》對此問題是如何規定的？
答：裝飾裝修的處理涉及到債權和物權兩大領域，關涉添附制度、不當得利等民法理論，該類案件的處理在理論界及審判實務界均引起高度關注。《解釋》在吸收各級人民法院和學術界意見基礎上，確立了處理此類糾紛的規則：承租人擅自進行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任；承租人經同意裝飾裝修，區分情況適用不同的處理原則，一是對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權人享有處分權；已形成附合的裝飾裝修物區分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規則。二是出租人是否對承租人的裝飾裝修進行補償，如何補償，要區分不同情況。合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基於不當得利對承租人進行補償；不同意利用的，裝飾裝修的現值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯承擔；合同解除，由導致合同解除的違約方承擔裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯情形下，由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基於不當得利對承租人予以補償；合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補償。
問：《解釋》就附合裝飾裝修的處理出現「現值損失」和「殘值損失」兩個名詞，如何理解和區分這兩種損失。
答：一直以來，各地人民法院對附合裝飾裝修損失的認定，方法多樣，標准不同，統一這一問題的法律適用，對司法審判意義重大。《解釋》根據有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失採用了現值損失和殘值損失兩種不同的標准。現值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現存價值。在合同無效場合，承租人通常已經佔用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩餘「價值」，這一「價值」的確定是以合同解除時裝飾裝修的現值為基礎，且不能低於合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。《解釋》依照租賃合同的權利義務內容、行業慣例、交易習慣，規定在雙方當事人無約定情形下，承租人的附合裝飾裝修費用應當在租賃期內攤銷完畢，出租人無需補償。按照這一規定，合同履行期間已經攤銷的裝飾裝修費用，不應列入合同解除的損失范圍。如裝飾裝修造價60萬元，租期5年，則60萬元造價攤銷在租期內，每年平均攤銷12萬元。合同履行三年後解除，按照評估價值，裝飾裝修現值為30萬元，但按照租期內攤銷價計算，三年攤銷費用為36萬元。則殘值應當按照攤銷費用確定為36萬元。如果裝飾裝修現值高於攤銷的造價費用，則應當按照裝飾裝修的現值來確定殘值。 問：《解釋》規定承租人優先購買權受侵害時，無權主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效，是基於何種考慮？
答：首先需要明確，《解釋》規定的是「承租人不能以出租人侵害其優先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效」，而不是規定在何種情形下，承租人均不得主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。
優先購買權糾紛一直是審判實踐中的難點問題。承租人優先購買權性質的認定，是解決該難點首要面臨的問題。2007年10月1日施行的物權法，並未將優先購買權規定為物權，該權利因此不具有「對世性」權利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條規定，就是基於該條規定與物權法規定相沖突。本《解釋》遵循法律規定精神，將承租人優先購買權定性還原為債權，規定承租人不能以出租人侵害其優先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。該項規定並不妨礙出租人與第三人惡意串通簽訂買賣合同損害承租人優先購買權時，承租人依照民法通則第五十八條第一款第（四）項規定和合同法第五十二條第（二）項規定，主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。
問：出租人出租房屋上設立抵押權的情況在房屋租賃中時有發生，《解釋》對抵押權人行使抵押權時承租人優先購買權的保護是如何規定的？
答：從權力的設置目的看，抵押權是從抵押物的交換價值優先受償，其追求的是抵押物的交換價值，不要求轉移抵押物的佔有，亦不享有對抵押物的處分權。優先購買權是優先購買租賃房屋的權力，並以同等條件為權力行使的必備要件。上述兩種權利從設置目的上看，行使時不會發生沖突。抵押權人與出租人協商折價、變賣或者拍賣抵押房屋實現抵押權時，屬於出租人出賣房屋的方式，承租人以同等條件優先購買抵押的租賃房屋，不會影響抵押權人實現債權，不論抵押權設立在租賃合同成立前或後，均不會與抵押人實現抵押權發生沖突。因此，解釋依照抵押權與承租人優先購買權立法目的不同，規定出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，或者拍賣房屋時，依法保護承租人的優先購買權。出租人以其他方式出賣房屋時，應當採取同樣的規則保護承租人的優先購買權。當然，承租人主張優先購買房屋時，人民法院應當考慮以下兩方面的問題，一是承租人應當具有讓出租人信賴的履約能力，如責令承租人以交付押金或者定金等方式提供履約擔保，使出租人信賴其履約能力，以避免人民法院支持承租人購買房屋的主張後，因承租人缺乏履約能力導致合同無法履行，損害出租人利益。二是依照權利義務對等原則，承租人的優先購買權亦應當在合理期限內主張，在出租人履行通知義務後，承租人應當在15日內明確表示是否行使優先購買權；出租人沒有履行通知義務的，承租人可在知道或者應當知道出租人出賣房屋之日起一年內主張，超過合理期限的，人民法院不應予以支持。
問：按照《解釋》規定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優先購買房屋？
答：這種理解是錯誤的。《解釋》第24條規定了承租人優先購買權行使的四種例外情形：（一）房屋共有人行使優先購買權的。法律設定共有人具有優先購買權，宗旨是簡化物權關系，維護共有關系的穩定性，充分發揮物的用益價值，而承租人優先購買權主要是維護使用關系的穩定性，從利益衡量的角度考量，應當優先保護共有人的購買權。（二）出租人將房屋出賣給近親屬情形。我國是靠親情和人情為紐帶聯系起來的熟人社會，人們在經濟交往中，親情關系往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系終究有所不同。《解釋》立足國情，將出租人出賣房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式，排除承租人優先購買權。這一規定有利於促進家庭和睦和社會穩定，符合構建和諧社會的重大歷史任務要求。（三）出租人履行告知義務後，承租人在15日內未明確表示願意購買的。本項是對合同法第二百三十條規定的進一步細化。從權利義務對等的角度分析，承租人在合理期限內行使優先購買權，亦應為承租人優先購買權的內容。如果承租人不及時行使優先購買權，將導致出租人所有者權益受到損害。在房屋交易市場價格波動加大的情況下，這種損害更為明顯。因此，本項將承租人接到通知後15日，作為行使優先購買權的合理期限，逾期視為承租人放棄優先購買權。（四）購買房屋的第三人出於善意並已辦理登記手續的。物權法第一百零六條規定了善意取得制度，即受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且佔有該財產，即使出讓人無處分權，受讓人仍可取得轉讓物的所有權。根據「舉重以明輕」的民法解釋原則，在第三人善意購買出租房屋，並辦理登記手續情形下，可以對抗承租人優先購買房屋的主張。

㈧ 解除抵押權的管轄法院 抵押合同發生爭議應當由哪個

合同管轄紛爭由被告住所地或者合同履行地法院管轄。根據《合同法》第二十三內條因合同紛容爭提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。

合同履行地的判斷還得看你這個抵押是什麼抵押。《民訴解釋》第十八條 合同約定履行地點的，以約定的履行地點為合同履行地。合同對履行地點沒有約定或者約定不明確，爭議標的為給付貨幣的，接收貨幣一方所在地為合同履行地;交付不動產的，不動產所在地為合同履行地;其他標的，履行義務一方所在地為合同履行地。即時結清的合同，交易行為地為合同履行地。

㈨ 房屋買賣合同糾紛常見案例有哪些

1、銀行的抵押權如沒有進行登記，抵押合同無效；如進行了登記，則銀行有優先受償權。專
2、銀行抵押屬權未登記的情況下，購房人購買房屋也存在登記與否的問題，登記了，購房人獲得房屋產權，後續的抵押權無法設立；若無登記，則後續抵押有可能獲得登記並取得抵押權，購房人利益必將難以保障。銀行抵押權合法登記情況下，購房人顯然無法順利獲得房屋產權，而後續抵押權人的抵押權仍有可能成立。
3、如購房人合法取得房屋產權，另外一人是不能從原產權人手裡獲得抵押權的，除非其抵押合同未登記或購房人未取得房屋產權。