A. 北京市朝陽區的央產房買賣糾紛案件
為保護當事人隱私安全，本文當事人均使用化名。
案件介紹：
2014年4月日，楊淑珍作為出賣人和購房者馬征及中介公司三方簽訂了一份《買賣定金協議書》，三方在合同中約定出賣人出售訴爭房屋，買受人確認使用600萬元購買房屋，買受人在簽訂協議時向出賣人支付購房定金10萬，雙方簽訂本協議後簽署正式買賣合同。雙方應在協議約定期限內簽署正式合同，若甲方違約，甲方應雙倍返還定金；若乙方違約則定金不退。雙方同意由中介公司提供居間服務。合同簽訂後，馬征給付了楊淑珍購房定金10萬元。
次日，雙方簽訂了正式買賣合同。雙方在該合同中約定訴爭房屋成交價格280萬，房屋內的設備設施及裝飾裝修等作價320萬，上述價款由買受人一並另行支付出賣人，買受人向出賣人支付定金10萬，買受人未依照補充協議約定時間付款且逾期超過15日的，出賣人有權解除合同；出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知發出之日起15日內依照累積的逾期應付款的20%向出賣人支付違約金，並由出賣人退還買受人全部已付款。
同日，買賣雙方和中介公司簽訂《補充協議》，該協議約定房屋交易款和其他涉別設施作價總價為600萬，買受人在2014年4月25日支付10萬定金，2014年10月31日前應將第一筆購房款591萬（不包括前期支付定金10萬）以建委資金監管方式支付給出賣人；買賣雙方任何一方逾期履行本協議約定義務的，每逾期一日，違約方按日計算向守約方支付房屋總價款萬分之五的違約金；出賣人逾期履行補充協議約定購房款支付義務超過15日的，構成根本違約，且買受人有權以書面通知方式解除房屋買賣合同；買受人出現根本違約情形的，買受人應當在違約行為發生之日起15日內以相當於該房屋總價款的20%向出賣人支付違約金，買受人已經支付的全部款項沖抵違約金，多退少補。
合同及補充協議簽訂當日，買賣雙方和擔保公司簽訂了服務保障合同，約定了擔保公司在交易履行過程中的相關事宜。
2014年10月10日，馬征聲稱其名下已經有兩套住房，不具備購買訴爭房屋的資格，因此找到楊淑珍協商解除合同和相關協議的問題，但沒有達成一致意見。此後，馬征沒有依照相關合同和協議約定向楊淑珍支付購房款。中介公司和擔保公司均未向馬徵收取服務費。
2014年11月15日，楊淑珍通過EMS向馬征發出《解除通知書》，以馬征沒有如約支付購房款為由要求解除雙方所簽合同及協議，11月19日馬征簽收了該函件。
後楊淑珍將馬征起訴至法院，要求解除雙方之間所簽訂的合同及補充協議，解除居間合同及服務保障合同，並要求馬征支付違約金115萬。
庭審過程：
庭審中，馬征向法院辯稱自己一直在國外生活，對國內相關政策不了解，回國後想著買一個低層的房屋，後來去朋友家才得知自己名下有兩套房屋了不能在買房了，因此要求解除合同，合同不能履行不是我的問題，所以我同意解除合同，不同意支付違約金等。
同時馬征提起反訴要求解除合同並要求楊淑珍返還10萬元定金。
楊淑珍針對馬征反訴要求答辯稱，定金協議已經履行完畢，協議是為了保障雙方簽訂正式合同，現在協議目的已經達成，因此不同意解除合同。我已經在2014年11月15日發出了解除合同通知書，馬征也已經收到，因此合同已經在2014年11月19日解除。馬征違約，我不同意返還定金，定金已經用於彌補我的損失，並且已經從我的違約金請求中扣除，所以我請求駁回馬征的反訴。
審判結果：
一審法院經審理後判決：
一、解除原被告雙方所簽合同及協議。
二、解除居間合同和服務保障合同。
三、馬征支付楊淑珍違約金50萬。
一審判決之後，馬征不服上訴至二審法院，二審法院經審理後判決：
駁回上訴，維持原判。
二手房交易糾紛律師靳雙權案件點評：
本案中，馬征和楊淑珍簽訂的《存量房屋買賣合同》、雙方和中介簽訂的《買賣定金協議》、《補充協議》、《居間服務合同》，均系當事人真實意思表示，且並未違反法律、法規的強制性規定，合法有效。依法成立的合同對當事人具有法律約束力，當事人應當依照約定全面履行自己的義務。
因馬征名下已經有兩套住房，在此種情況下沒有辦法繼續購買訴爭房屋，導致合同目的不能實現，因此其在約定的支付購房款期限屆滿前向楊淑珍和中介公司提出解除合同的主張，楊淑珍並沒有就此與馬征達成協議。馬征並未採取措施使自己具備購房資格如約履行合同義務，也沒有採取其他合法方式繼續主張解除合同，導致楊淑珍根據合同約定以馬征違約為由在2014年11月15日發出了解除合同的函件，其在收到函件時合同解除，因此雙方所簽訂的合同及補充協議於2014年11月19日解除。
馬征在庭審中辯稱自己不了解北京市購房相關政策，但根據相關證據及當事人敘述，馬征作為北京市居民，雖然部分時間在國外，但是考慮到現代信息傳播的廣泛性，同時馬征作為接受過高等教育的公民，其信息獲取能力較強。同時其作為購房者在購買房屋這類大額財產時，不可能不去做相應的了解，所以其以不知道北京市購房政策為由作為抗辯理由不能成立，因此其抗辯法院未予採信。
根據該合同的履行狀況，法院結合馬征的過錯程度，認為楊淑珍要求的違約金過高，因此予以調低，於法有據，是正確的。
綜上所述，法院的判決是正確的。
律師提示：
二手房交易糾紛律師靳雙權提示各位閱讀到此文的讀者，像房屋交易這類大額財產交易，在簽訂合同、約定履約期限及其他相關事宜時一定要謹慎，多去了解一些相關的購房政策，如果遇到不知道的一定要咨詢相關的專業人士，以此來避免日後發生糾紛。
當然，如果您遇到了糾紛，也不要著急，一定要第一時間保留好雙方之間的往來信件、函件及簡訊等有關的證據，第一時間找到一位資深的專業房地產律師，以期最大限度的保護自身合法權益不受侵害。
靳雙權律師曾於2016年3月15日接受了新浪二手房節目的采訪，如果您想了解有關二手房買賣中可能存在的風險及其他相關問題，建議您可以搜索「3·15特別節目：大律師告訴你二手房買賣小心哪些『猴賽雷』」來了解更多資訊。
B. 如何投訴賣房違約行為
1、賣主毀約，買方可否要求繼續履行合同？2、定金分為幾種？3、幾種情況下房屋不能過戶？律師解讀：1、賣房人毀約，要承擔三種結果賣房人看到房價上漲後拒絕賣房，屬於民事違約行為，按照《合同法》規定，要承擔三種違約結果：一是繼續履行合同；二是採取措施補救；三是賠償缺失。這三種違約結果是由買房人選擇的。因此，買房人可以不要賣房人返還定金，而要求對方必須繼續履行合同。2、定金分三種，「解約定金」不能簽定金通常分三種：成約定金、履約定金和解約定金。成約定金是為促使雙方簽訂合同而交的定金，履約定金是保證買房人履約而交的定金，這兩種定金方式比較常見。解約定金是指雙方在合同中約定，只要賣房人雙倍返還定金就可以解約，這對賣房人有利，因比比較少見。如果約定了解約定金，買房人就不能再要求繼續履行合同了。3、兩種情況下，法院不能強制過戶首先，看房屋有無抵押，有抵押的房屋須在徵得抵押權人（通常是銀行）同意的情況下才能過戶。其次，經濟適用房、央產房等上市受限的房屋不能過戶。因此，如果買的是這兩種類型的房，客觀上不能實現過戶，法院也就不能支付要求繼續改造合同的請求，即不能強制過戶。法官支招1、應對賣房人毀約「借口「A借口一買房人違約在先對於指責買房人沒有按時支付首付款等違約行為時，法官首先要查實，其次衡量這種違約是否會導致賣房人違約。如果買房人只晚交了一兩天的房款，就只是輕微瑕疵，不足以讓賣房人拒絕履行合同。但反過來，如果買房人確實延遲10多天付款，就有可能給賣房人造成重大損失，賣房人毀約也就可以理解。在這里提醒買房人，要注意按時履行合同約定，且在與對方談判的過程中要留下錄音證據。B借口二配偶對賣房不知情有些房屋屬於夫妻共同財產，如果配偶對賣房不知情，就可能導致合同無效，所以賣房人以這種作為借口來毀約的情況比較多。再者，買房人也可以提供在看房或簽約時，賣房者配偶在場的證據，包括證人證言、錄音錄像等。這樣，法院就可以查清真實情況，從而做出判決。
C. 我購買的央產房已夠5年，可產權單位沒有上傳申請表，不給辦上市手續，該找誰可以到法院起訴嗎
上訴呀
D. 涉及朝陽法院判決過的央產房案件
為保護當事人隱私安全，本文當事人均使用化名。
案件介紹：
路遠風的母親路萍於年購買了訴爭房屋，該房屋原系某中央單位的自管公房。1993年8月7日，該房屋的所有權人登記在路萍名下，該房屋建築面積89平米。1997年路萍去世。2000年5月18日，路遠風辦理了一份公證書，該公證書內容為：「查被繼承人路萍於1997年死亡，死亡後其在北京市朝陽區留有房屋三間。死者死前無遺囑，且其父母均於解放前去世，其夫於1992年去世。根據我國繼承法有關規定，該房屋由路遠風繼承。」
何默生和張、路遠風系鄰居。張是路遠風丈夫的弟弟。2001年7月16日，張告知何默生，路遠風出國急需用錢，所以委託自己代為出售訴爭房屋，房屋價款為38萬元，後張帶何默生實地看房後，何默生決定購買該房屋。但雙方出於信任，未簽訂書面合同。次日，何默生支付了張5萬元，張將要是交給了何默生。2001年12月26日，張讓何默生將剩餘購房款存入名為雷雲的銀行賬戶中，隨後張將原始購房合同、公證書原件和房產證原件交給了何默生。
何默生對該房屋進行了簡單裝修，隨後入住了該房屋。因該房屋系央產房，且路遠風不在國內，在2008年錢不能辦理過戶手續，因此該房屋一直沒有辦理過戶手續。
2008年後，何默生找到路遠風要求過戶，但路遠風沒有理會。2013年6月，路遠風去的愛房屋的所有權證書，現在該房屋登記在路遠風名下。
2014年3月，何默生將路遠風起訴至法院，訴求路遠風繼續履行房屋買賣合同的義務，將訴爭房屋過戶至其名下。
審理過程：
庭審中，何默生主張2008年以前訴爭房屋不能辦理過戶手續，因此向法院提交了原始購房合同及公證書、原房產證及張的證言以及單位在2013年3月22日出具的證明，證明的內容為：「央產房交易辦公室，訴爭房屋，建築面積89平米，產權人為路萍。房屋2012年及之前的取暖費、管理費均已全部結清，沒有拖欠，我單位同意該房屋上市。」
路遠風則表示雙方系租賃關系，但其就38萬元房款未能證明用途，亦未提供相應證據證明雙方系租賃關系。何默生表示自己已經使用該房屋十餘年之久，如果依照路遠風所說是租賃關系，其從未來到訴爭房屋查看過房屋，因此對路遠風的主張不予認可。
審判結果：
2015年6月18日，北京市朝陽區人民法院經審理後判決：
路遠風將訴爭房屋於判決生效後七日內過戶至何默生名下。
一審判決後，路遠風不服上訴至北京市三中院，北京市三中院經審理後判決：
駁回上訴，維持原判。
最好的房產糾紛律師靳雙權案件解析：
最好的房產糾紛律師靳雙權認為，本案雙方所爭議的焦點在於雙方之間是買賣關系還是路遠風所說的租賃關系。
如果依照路遠風敘述雙方為租賃關系，雙方應當會針對租賃房屋的租金數額以及租賃期限等相關的情況進行磋商，同時由於房屋的價值較高，如無特殊情況出租人是不會將房屋所有權證書等相關文件交給承租人，並且會針對該房屋進行一定的看管，從當事人敘述法院得知雙方並不認識，在交付該房屋時並沒有針對租金數額、租賃時間等進行約定，同時路遠風在該房屋沒有貴重物品的情況下收取了何默生38萬元的巨款，在交付房屋給何默生之後，路遠風在長達十餘年的時間里並未查看訴爭房屋，也沒有和何默生進行過聯系，同時還將該房屋的房產證及其他文件交由何默生持有，其行為和一般的房屋租賃交易習慣不符，因此其主張雙方為租賃合同關系難以讓人信服。
相反，何默生主張雙方為買賣合同關系更為符合常理，且可信度較高。庭審中其提供了訴爭房屋的房產證及原始購房合同等相關權利憑證，並且案外人張的錄音證據也表明了路遠風曾經委託張出售訴爭房屋，同時結合何默生交付了巨額款項並居住使用訴爭房屋十餘年之久的客觀事實，何默生的主張更具信服力，因此法院支持了何默生主張雙方系買賣合同關系的主張。
因雙方之間成立了房屋買賣合同關系，且何默生已經支付了相應的對價款，該對價款符合當時市場交易價格標准，依法成立的合同對雙方當事人具有法律約束力，雙方應當依照合同約定履行自己的義務，因此何默生主張要求過戶的請求法院應當予以支持。
綜上，法院的判決是正確的。
律師提醒：
二手房交易糾紛律師靳雙權提示各位閱讀到此文的讀者，像房屋交易這類大額財產交易，在簽訂合同、約定履約期限及其他相關事宜時一定要謹慎，多去了解一些相關的購房政策，如果遇到不知道的一定要咨詢相關的專業人士，以此來避免日後發生糾紛。
當然，如果您遇到了糾紛，也不要著急，一定要第一時間保留好雙方之間的往來信件、函件及簡訊等有關的證據，第一時間找到一位資深的專業房地產律師，以期最大限度的保護自身合法權益不受侵害。
靳雙權律師曾於2016年3月15日接受了新浪二手房節目的采訪，如果您想了解有關二手房買賣中可能存在的風險及其他相關問題，建議您可以搜索「3·15特別節目：大律師告訴你二手房買賣小心哪些『猴賽雷』」來了解更多資訊。
E. 《關於央產房超標處理辦法及辦理上市申請新規則通知》請問大家我家符合這個情況，有超標， 我們4月10
向上一級上訴
F. 關於央產房的棘手問題
首先有幾個問題我們需要確認：
1.多出的70米是北京的房產嗎？如果是，外地的房產不在內北京的檔案記錄容中，可以不計算外地房產在超標面積內。
2.這三套房在財產分割前都是您父親名下的嗎？
3.按您上面所說是否另外一套仍在您父親名下？現在處於什麼狀態？
4.如果您能確定（根據您父母的級別應享受的面積）是超標70米，則在上浮超標內的按1560元（當年成本價）每米補交，其他超標面積按4000元（成本價）每米補交。
5.若有其他疑問可以留言給我。
針對您的補充問題：
您提到的：「後來父親去世財產分割,北京兩套房子歸我母親一套,我姐姐一套.現在我母親的名下的兩套房子想上市,但又不要補我姐姐那套的錢,不知道怎麼算好. 」
財產分割後，目前北京兩套房的產權證的名字是您父親的名字嗎？產權變更了嗎？如果沒有，則需要按我們如上所述補交錢。如果產權性質已變更（則由公房變成了商品房），則按變更後的情況來定。有可能是不超標的。
央產房上市同時需要到央產房審批辦公室（東大橋藍島大廈一層）辦理登記手續（由原單位提交上市備案手續），經原產權單位同意方可上市。上市前補交超標款並繳清一切物業費用。
G. 央產房成套超標不處理是不是就沒事了
你好，央產房上抄市，如果襲超標，超標部分可以分割退回的必須分割退還給原單位，如果不可以分割退回的需要補交超標款。這個規定其實早就有，只不過執行的不徹底，之前只要超標無論可不可以分割退回，只要交了超標款都不用退回，現在是必須退回。如果可以分割退回，即使交了超標款藍島現在也不給辦。你有房子超標，以後無論賣名下的哪套央產房都會涉及到上市程序一樣不給辦理。現在藍島意見是等等政策，因為現在還不是特別明確。
H. 國資委哪個部門負責國家電網央產房問題
應該是產權管理局吧，國家電網好像沒有相關部門管理
I. 關於央產房有什麼最新政策么
央產房：全稱為「中央在京單位已購公有住房」。所指「中央在京單內位」主要包括：黨容中央各部門、全國人大機關、全國政協機關、最高人民法院、最高人民檢察院、國務院各部委、各直屬機構、各人民團體及其所屬單位。 注意事項 我國自2003年頒布《中央在京單位已購公房上市出售管理辦法》（以下簡稱「辦法」），央產房允許上市交易，基於央產房的特殊性，涉央產房糾紛逐漸增多，當事人因不知曉關於央產房的特殊規定而對簿公堂，給雙方都帶來極大困擾。因此，消費者在買賣二手房時一定要注意房屋權屬性質，在買賣央產房時要注意央產房上市交易的特殊規定，按規定進行交易，從而保障自身權益，防止因房屋不具備上市交易條件而造成損失