① 房屋合同違約糾紛
北京市元甲律師事務所何盼盼整理：
二手房買賣合同簽訂後，一方當事人不同意繼續履行，願意以承擔相應違約責任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續履行，經審查合同繼續履行不存在現實困難的，應判決雙方繼續履行合同，但合同另有解約定金等約定或因不可抗力導致不能履行合同的除外。
一、在哪種情形下賣方的行為可能構成違約?
1、契約即法。雙方就房屋交易的意思表示達成一致，賣方收取定金後，無法定或約定理由拒絕繼續履行，不僅有可能需要承擔違約責任，且同時仍需繼續履行。
2、在買方逾期支付購房款情況下，賣方並不當然享有解除合同權利，合同亦不當然自動解除，賣方未依法履行通知或催告義務情況下，將房屋另售他人，可能會被認定「一房二賣」、根本違約，而承擔相應責任。
3、二手房交易雙方約定就房屋買賣合同進行公證的，雙方應先核實是否符合公證辦理的條件，如未取得房產權屬證明的房屋，雖可進行合法交易，但卻可能無法辦理公證，在此情況下如何履行，如雙方不能達成一致，任何一方反悔，都有可能構成違約。
4、賣方為賦予自己不受限制的自由解約權利，約定「賠償同等已付購房款後可解約」，在收受購房款並為交付已數年，但始終未過戶情況下，訴請依約解除，可能不會被支持。
二、房屋買賣合同簽訂後，一方根本違約，另一方如何維權?
房屋買賣合同簽訂後，因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現，守約方要求解除合同，並要求違約方賠償房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失的，應酌情予以支持，但當事人另有約定的除外。
在認定和計算可得利益損失時，應從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未採取合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，並綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。
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② 買房遭遇房產糾紛如何維權
在民商事糾紛爭議解決途徑中，訴訟和仲裁是我國兩種不同的司法程序專，兩者在程序上大屬體相同，但因管轄機關不一樣，形式上會略有不同。首先是受理管轄，仲裁的管轄機構是各仲裁委員會，一件糾紛若要適用仲裁管轄的前提是雙方必須存在約定有效的仲裁條款，也就是說雙方必須明確約定如果出現了爭議，由某家仲裁委員會進行管轄審理，這樣才能適用仲裁程序。而訴訟管轄則無需約定，任何一方都可以到有管轄權的法院提起訴訟，當然在合同糾紛中，雙方當事人可以就多個有管轄權的法院進行約定管轄。其次，仲裁裁決一裁終局，當事人不得上訴，而法院訴訟一審判決後任何一方當事人均有權提出上訴，進入二審程序。在具體操作程序上，訴訟仲裁並無太大的差別，都是先立案、提交相關證據材料、被告/被申請人提交答辯狀、開庭、判決/裁決這一套程序，這套程序看似簡單，但其中所隱含的復雜細節難以估量，律師建議，如果大家沒有相關訴訟經驗，在訴訟之前一定要了解各項訴訟程序或者咨詢律師來進行應對，否則會產生較大的訴訟風險。
③ 二手房交易遭遇業主違約怎麼辦 四大案例告訴購房者維權方法
您好
您可以看下這個新聞
買二手房遭遇業主毀約 應該怎樣應對?
深圳新聞網 2015-06-12 07:51
[摘要] 張茂榮告訴記者，在這種因業主毀約的二手房糾紛案件中，買方可以起訴業主並強制過戶。張茂榮代理的案件中早已有成功案例。在其中一案例中，買方僅支付定金2萬元，但業主以各種理由遲遲不肯過戶，買房即使索賠也無法彌補損失。
在廣東信榮律師事務所內，張茂榮律師剛結束欲違約反價的業主咨詢，一位被業主違約買不成房子的買家又走進辦公室，求張茂榮支招。律所的大廳，還有20多人正在等候，這些客人都是因二手房糾紛而來。
昨日，深圳市律師協會邀請深圳市多位代表律師召開圓桌會議，就二手房糾紛法律問題和現象進行探討。有法律界人士說，在房價大幅度攀升中，面臨考驗的不僅是購房者的口袋，還有業主與買家的誠信。
二手房糾紛官司執行難
張茂榮告訴記者，在這種因業主毀約的二手房糾紛案件中，買方可以起訴業主並強制過戶。張茂榮代理的案件中早已有成功案例。在其中一案例中，買方僅支付定金2萬元，但業主以各種理由遲遲不肯過戶，買房即使索賠也無法彌補損失，此案經深圳市羅湖區人民法院、深圳市中級人民法院二審終審，均判決業主行為構成違約，強制將涉案房產過戶至買家名下並執行完畢。
在近日的二手房毀約糾紛案件中，不少買家都提出「繼續履行合同」的訴訟請求，有的買家甚至提出不惜一切代價只要房子不要賠償。但並不是所有的律師都贊成「繼續履行合同」。廣東寶城律師事務所律師周爭鋒告訴記者，該訴訟請求有「第三人撤銷之訴」的風險，「物權大於債權，在深圳，借名登記房產的事例很多，可能買賣雙方在打官司過程中，房產的真正所有人突然出現，這種第三人撤銷之訴的風險在理論上是無窮大的。」周爭鋒說，「繼續履行合同」還存執行難特點，在他代理的案件中，即使法院判決「繼續履行合同」，但業主與其前妻簽訂離婚協議中約定前妻對房產有「永久居住權」。此外，廣東誠公律師事務所合夥人顏宇丹說，業主不配合也導致該訴訟請求執行難。
縮短合同履行期限是關鍵
面對目前的毀約潮，幾乎所有的律師都提出，應盡量縮短合同履行期間。廣東聯建律師事務所合夥人王勁松說，在發現業主有違約跡象時，應及時固定「違約證據」。顏宇丹提醒，在簽訂合同時，一定要寫上履行合同的時間細則，買方一定要按合同履行支付首款、申請銀行貸款等程序，否則將會為業主提供毀約又無需賠償的借口。張茂榮支招，應增加定金數額，提高違約成本。周爭鋒說，買家在簽訂合同後可以到國土規劃部門進行預告登記，即向所有人發出告知：「我已經購買了這個房子。」
律師們表示，法院應該對目前的毀約潮有預判，並及時推出相應的政策和措施，並支持提高違約金。
昨日，記者了解到，現在有中介公司為防止業主違約，提前和業主簽訂了反價合同，防範毀約反價現象發生。「提前和業主簽了合同，業主反不了價，而且房子只能給我們賣。客戶看中了房子，直接能簽合同。」中原地產姚小姐說。
望採納，謝謝
④ 房產糾紛業主一審未主張合同違約金過高並且反訴，二審上訴可不可以主張
合同法中對違約金是有規定的，違約金在一定程度上可以有懲罰性質，要求明確約定。同時如果明顯超過損失額度的顯得明顯不公平的，也可以要求法院適當減少。
本案中你未說明合同約定情況，如有書面約定，還是有勝算的，畢竟對方明顯違約。如果沒有約定，對方在一審中又未承認有，那就不一定了。違約金額就是你能舉證的損失額度。一審中的反訴20%違約是對方的另行主張，而不是對方承認。
⑤ 和原房主房產糾紛有沒有律師能告訴我怎麼辦，
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無法辦理或長期得不到房產證的18種情況：
1、開發企業已經破產或被取消資質，無法繼續辦理樓盤的大確權;
2、開發商沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金;
3、開發商將土地或房屋抵押給銀行或建築隊等，債務尚未清償完畢;
4、開發商沒有完成竣工備案工作;
5、開發企業將房屋重復銷售(未經合同備案)，導致無法辦理房產證;
6、樓盤被法院查封;
7、開發商沒有取得建築面積實測數據;
8、商品房出現面積誤差，在一定范圍內的超面積需按規定補繳或退回購房差額，在面積誤差未解決的情況下，將導致無法辦理產權登記;
9、開發商沒有按整體規劃建設小區配套設施，或未移交小區配套用房，無法通過綜合驗收;
10、開發商不及時辦理大確權;
11、開發商不配合提供辦理小房產證的相關資料;
12、開發商與小業主存在糾紛，扣著本該發給小業主的房地產證不發;
13、房屋契稅尚未繳納;
14、公共維修基金尚未交付;
15、提交辦理房產證的文件不合格;
16、個別購房者購房入住後進行違章搭建，致使規劃部門不予核發房屋竣工驗收合格證;
17、房產證辦理部門無正當理由拖延辦理或不予辦理;
18、代辦產權的單位或人員(律師、代理公司)違規操作。
(一)開發商原因造成的
勤於查詢購房人簽合同前應查看清楚，開發商提供的「國有土地使用證」正本的記事欄中，有無土地被抵押的標注。也可以登錄相關網站查詢。
認真查驗文件簽約前可以查驗「國有土地使用證」，如果是「臨時使用證」或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開發商簽訂補充協議，約定「開發商保證於xxxx年x月x日之前辦理《國有土地使用證》」。
簽好《購房合同》《購房合同》中要有專門條款對房屋產權和房產證相關內容有所約定，不僅要約定具體辦理的最後時限，還要約定不能按時辦理的處理辦法。
1、關於初始登記
(1)建議範本
「出賣人應當在_年_月_日前，取得該商品房所在樓棟的權屬證明。如因出賣人的責任未能在本款約定期限內取得該商品房所在樓棟的權屬證明的，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_日內退還全部已付款，並按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。
買受人不退房的，合同繼續履行，自出賣人應當取得該商品房所在樓棟的權屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權屬證明之日止，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_的違約金，並於出賣人實際取得權屬證明之日起_日內向買受人支付。」
(2)日期的確定
對於期房，可以根據合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算90日。對於現房，可以根據銷售合同簽訂之日作為起點，計算90日。
(3)退房違約金的確定
不超過100%即可。
2、解約與索賠
根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，如果開發商存在下列嚴重違約行為，您可以通過協商或訴訟的方式解除、撤銷合同或宣告合同無效，並要求賠償。
(1)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(2)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人;
(3)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
(4)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;
(5)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;
(6)出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致購房者無法取得房屋。
(二)購房者本身原因造成的
對於開發商與小業主存在糾紛，扣著本該發給小業主的房產證不發的，應及時溝通，及時解決矛盾，避免長期拖延。並可以主張開發商扣發房產證的行為已經構成違約，要求開發商賠償。
房產證它包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。按照我國現行的房屋所有權登記制度，房屋登記是城鎮房屋權利歸屬的法定公示方法。由此，您可以看出房產證對房屋的歸屬意義重大，所以，當您遇到房產證辦不下來的情況時，建議您可以咨詢專業的律師，保護自己的房屋權利。
（三）發律師函
如果雙方能夠協商解決問題自然是好的，但協商未果的話，大家可以委託律師向開發商發律師函。律師函主要是可以起到催告和警示作用，催促開發商積極主動承擔責任，積極解決辦不了房產證的問題，發律師函比司法途徑要便捷許多，但律師函沒有強制性，如果對方拒不賠償，還是需要提起訴訟。
（四）提起訴訟
發律師函並沒有解決問題，律師函可以對對方起到催告和警示作用，催促對方積極主動承擔責任，比司法途徑要便捷許多，但律師函沒有強制性，如果對方拒不賠償，終還是需要提起訴訟。那麼購房者就可以到法院起訴，要求繼續履行合同或者要求解除合同，同時追究開發商違約責任。
⑥ 房產糾紛(房東不肯交房）怎麼辦
建議盡早委託專業律師介入提供法律幫助 和起訴
.可以進一步聯系我。祝你們好運