深圳二手房買賣糾紛

⑴ 二手房糾紛如何處理

1、協商：二手房買賣合同的當事人對合同中有爭議的部分進行協商，內從而對原合同中容規定的或者沒有規定的內容進行修改、刪除和增加。當事人按照協商後的內容履行各自的權利義務。
二手房買賣糾紛的協商處理，可以理解為把先前的二手房合同作廢掉，然後經過協商後再簽訂新的合同。協商處理二手房糾紛的優點在於，減少了當事人的成本，有利於糾紛的迅速解決。
2、訴訟：如果二手房買賣的當事人不能通過協商的方式解決二手房合同糾紛，那麼，就只能向法院起訴，要求法院來處理二手房買賣糾紛。
法院處理二手房買賣糾紛的主要依據是《民法通則》和《合同法》以及二手房買賣合同。一般來說，除非存在特殊情況，比如欺詐、脅迫等，否則法院都會尊重二手房買賣合同的約定。

⑵ 二手房買賣容易產生的糾紛有哪些

房地產經紀機構的不規范操作和二手房交易雙方的法律風險意識淡薄是二手房買賣合同糾紛案件發生的主要原因。

1、委託合同簽訂不規范

房地產經紀機構應當與二手房買賣交易雙方分別簽訂委託合同，但是在實踐中，房地產經紀機構往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為二手房買賣委託合同或房地產買賣契約補充協議，將二手房買賣合同與二手房買賣委託合同的內容混在一起，內容約定多含糊不清。

2、逃避居間義務

（1）房地產經紀機構在深圳市房產交易市場辦理產權證時不在《深圳市房地產買賣契約》(現變更為《深圳市存量房買賣合同》)上簽字蓋章，不如實將雙方的權利義務反映在合同上，逃避居間義務。

（2）這樣一旦發生糾紛，買賣雙方經常會就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發生爭議。

3、二手房買賣合同的內容不完整

（1）二手房買賣合同應當包括當事人的名稱或姓名住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉讓和附件等8項內容。

（2）二手房買賣合同中應明確二手房的位置、產權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等;二手房的物業管理費用及其他交費狀況和二手房相關文書資料的移交。

（3）價款是合同中最重要的條款，合同中應主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。

（4）雙方還要明確按國家規定繳交各自應當繳交的稅費和雜費;如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。

（5）合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付二手房的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續的過程亦應在合同中明確寫明。

（6）支付價款的方式，應明確以現金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間和數額等。

4、二手房買賣合同補充協議的效力不確定

（1）在二手房買賣過程中，經常發生合同簽訂後一方反悔不願買房或者購房的情形。

（2）買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協議。這樣一旦發生糾紛，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認定。

（3）二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是二手房中介人員很難保持中立的狀態，而且是否願意作證也存在疑問。

（4）二手房買賣雙方應當在二手房買賣合同中對補充協議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補充協議，才具有法律效力，從而減少爭議的發生。

（以上回答發布於2015-09-01，當前相關購房政策請以實際為准）

點擊查看更全面，更及時，更准確的新房信息

⑶ 二手房買賣糾紛如何處理

二手房買賣糾紛如何處理：
一、與賣家協商解決
任何糾紛解決的首選方法都是協商，因為協商不需要走太過正式的法律程序，耗費時間短，雖然也存在著難以達成一致意見等缺陷，但在有些情況下反而是比較有效的方法。所以當糾紛發生，購房者開始還是應該選擇與賣家面對面協商，擺出有關的事實依據，並提出和解的要求。如果能夠協商一致，那就將會是圓滿的解決辦法。
二、向消費者協會投訴
如果協商不成，並且房屋買賣的爭議或者分歧比較大，購房者可以向房屋所在地的消費者協會投訴，並提交詳細的文字材料和證明材料。雖說消費者協會的影響力可能不足以為你討回公道，但是畢竟賣家會因此受到調查，產生一定的困擾，有些賣家並不希望如此，自然就會選擇和平解決了。
三、向有關行政部門投訴
如果你購房的時候涉及到了中介費、合同約定外的其他收費和物業費等費用，那你就可以向有關的物價行政管理部門投訴。如果遇見了合同欺詐等糾紛，你就可以向有關工商行政管理部門投訴。如果遇見各類建築安裝、市政、公用等建設工程在建期內發生的工程質量問題，你可以根據建設部《建設工程質量投訴處理暫行規定》向各級建設行政主管部門投訴。
四、向仲裁機構申請仲裁
合同雙方在合同中或者事後達成了仲裁協議的，可以向約定的仲裁機構申請仲裁。房地產糾紛交付仲裁的前提是雙方當事人在合同中訂有仲裁條款，或者事後達成書面仲裁協議，否則仲裁機構無權受理。交由仲裁機構處理不僅方便快捷，而且仲裁機構和仲裁庭的成員都是由當事人雙方自行選定的，也有利於減少糾紛雙方的對立情緒。
五、向有關人民法院起訴
向有關人民法院起訴是最後的手段，如果之前的方法起不到效果，只能採取訴訟的方式，即使訴訟相對來說比較復雜並且耗時耗力，但是為了保障自己的利益就需要拿起法律武器。但是要記住訴訟講求證據，所以購房者一定要注意收集證據，比如房屋買賣合同等。

⑷ 二手房交易遭遇業主違約怎麼辦 四大案例告訴購房者維權方法

您好
您可以看下這個新聞
買二手房遭遇業主毀約 應該怎樣應對?
深圳新聞網 2015-06-12 07:51
[摘要] 張茂榮告訴記者，在這種因業主毀約的二手房糾紛案件中，買方可以起訴業主並強制過戶。張茂榮代理的案件中早已有成功案例。在其中一案例中，買方僅支付定金2萬元，但業主以各種理由遲遲不肯過戶，買房即使索賠也無法彌補損失。
在廣東信榮律師事務所內，張茂榮律師剛結束欲違約反價的業主咨詢，一位被業主違約買不成房子的買家又走進辦公室，求張茂榮支招。律所的大廳，還有20多人正在等候，這些客人都是因二手房糾紛而來。
昨日，深圳市律師協會邀請深圳市多位代表律師召開圓桌會議，就二手房糾紛法律問題和現象進行探討。有法律界人士說，在房價大幅度攀升中，面臨考驗的不僅是購房者的口袋，還有業主與買家的誠信。
二手房糾紛官司執行難
張茂榮告訴記者，在這種因業主毀約的二手房糾紛案件中，買方可以起訴業主並強制過戶。張茂榮代理的案件中早已有成功案例。在其中一案例中，買方僅支付定金2萬元，但業主以各種理由遲遲不肯過戶，買房即使索賠也無法彌補損失，此案經深圳市羅湖區人民法院、深圳市中級人民法院二審終審，均判決業主行為構成違約，強制將涉案房產過戶至買家名下並執行完畢。
在近日的二手房毀約糾紛案件中，不少買家都提出「繼續履行合同」的訴訟請求，有的買家甚至提出不惜一切代價只要房子不要賠償。但並不是所有的律師都贊成「繼續履行合同」。廣東寶城律師事務所律師周爭鋒告訴記者，該訴訟請求有「第三人撤銷之訴」的風險，「物權大於債權，在深圳，借名登記房產的事例很多，可能買賣雙方在打官司過程中，房產的真正所有人突然出現，這種第三人撤銷之訴的風險在理論上是無窮大的。」周爭鋒說，「繼續履行合同」還存執行難特點，在他代理的案件中，即使法院判決「繼續履行合同」，但業主與其前妻簽訂離婚協議中約定前妻對房產有「永久居住權」。此外，廣東誠公律師事務所合夥人顏宇丹說，業主不配合也導致該訴訟請求執行難。
縮短合同履行期限是關鍵
面對目前的毀約潮，幾乎所有的律師都提出，應盡量縮短合同履行期間。廣東聯建律師事務所合夥人王勁松說，在發現業主有違約跡象時，應及時固定「違約證據」。顏宇丹提醒，在簽訂合同時，一定要寫上履行合同的時間細則，買方一定要按合同履行支付首款、申請銀行貸款等程序，否則將會為業主提供毀約又無需賠償的借口。張茂榮支招，應增加定金數額，提高違約成本。周爭鋒說，買家在簽訂合同後可以到國土規劃部門進行預告登記，即向所有人發出告知：「我已經購買了這個房子。」
律師們表示，法院應該對目前的毀約潮有預判，並及時推出相應的政策和措施，並支持提高違約金。
昨日，記者了解到，現在有中介公司為防止業主違約，提前和業主簽訂了反價合同，防範毀約反價現象發生。「提前和業主簽了合同，業主反不了價，而且房子只能給我們賣。客戶看中了房子，直接能簽合同。」中原地產姚小姐說。
望採納，謝謝

⑸ 二手房買賣糾紛

二手房買賣合同糾紛有哪些？
一、房價上漲過快，賣家毀約引起的糾紛
1、如果僅僅是簽訂了《購房意向書》，並明確了房產買賣的主要條款，這些主要條款有：價格、房屋位置、付款時間、過戶時間、交房時間等，則可視為簽訂了《房屋買賣合同》，買家有權選擇要求賣家繼續履行該合同，或者解除合同，要求賣家承擔違約責任。
要求解除合同的，可選擇定金罰則，要求賣家雙倍返還定金，也可選擇要求賣家承擔違約責任，按房屋上漲的差額賠償你的損失。不過，大多數《購房意向書》都不全部具備上述條款，因此，不能視為簽訂了《房屋買賣合同》，買家只能通過定金罰則來要求賣家雙倍返還定金。
2、如果已經簽訂了《房屋買賣合同》，可以要求繼續履行合同，或者解除合同，依據合同的約定，要求賣家支付違約金，如果違約金不足以彌補房屋上漲的損失，還可以主張賠償。
二、買家貸款出現障礙引起的糾紛
買家向銀行申請貸款未獲批準的原因一般有兩個：一是由於個人資信等問題，銀行不願貸款；二是由於信貸政策等原因，貸款不足。
在這兩種情況下，都會造成買家沒有足夠的資金按時支付房款，通常，由於銀行不貸款或不足額貸款，買家要用自有資金來付房款，否則可能構成違約。因為，幾乎所有的買賣合同中都約定，如買家貸款不足，則應在交易過戶時補足不足部分，所以貸款的風險要由買家來承擔。
為避免這類糾紛，買家應該盡早向銀行咨詢貸款事宜，問清楚是否能申請貸款，可以貸多少，不能只聽信中介對貸款情況的估計，最好直接向銀行咨詢。此外，也可在合同中約定：若因貸款未獲批或未足額獲批造成買家付款能力出現嚴重問題的，任意一方有權解除合同，買家應返還已收房款，雙方互不承擔違約責任。
三、交易稅費計算出現誤差而產生的糾紛
由於交易稅費受國家宏觀調控、經濟政策的影響較大，變動性很大。這些稅收主要有增值稅、個人所得稅、契稅。現在二手房稅費政策性強，繳納標准經常會發生變化，所以一定要及時了解繳納標准。

⑹ 二手房買賣糾紛，賣方違約，請教應該如何起訴

一、二手房買賣糾紛，賣方違約的，應按照購房協議上的約定支付買方違約金，沒有約定的可以協商，協商未果的，買方可以向人民法院起訴維權。
二、依據《中華人民共和國合同法》
第一百一十二條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者採取補救措施後，對方還有其他損失的，應當賠償損失。
第一百一十三條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。
第一百一十四條當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。
第一百一十五條當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
第一百一十六條當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

⑺ 二手房買賣糾紛，法院多長時間判決

判決如果包含一審、二審的話九個月左右，執行的時間不好確定。下判決的時間和開庭時間無關，只和立案時間有關。
民事案件的話，區分普通程序和簡易程序，只有一個法官審理的是簡易程序，有三個法官審理的是普通程序。 簡易程序應當在立案後的三個月內審結，普通程序應當在立案後的六個月內審結。
刑事案件一般立案後一個半月內審結，簡易程序會更短。

⑻ 二手房買賣容易出現哪些糾紛如何解決糾紛

二手房買賣常見糾紛類型：

一、房價上漲過快，賣家毀約引起的糾紛。

二、買家貸款出現障礙引起的糾紛。

三、交易稅費計算出現誤差而產生的糾紛。

四、由於支付定金而引起的糾紛。

五、中介費支付引起的糾紛。

六、因戶口問題引起的糾紛。

二手房買賣常見糾紛解決辦法：

一、房價上漲過快，賣家毀約引起的糾紛的解決辦法：

1、如果僅僅是簽訂了《購房意向書》，如果《購房意向書》中已明確了房產買賣的主要條款，這些主要條款有：價格、房屋位置、付款時間、過戶時間、交房時間等，則可視為簽訂了《房屋買賣合同》，買家有權選擇要求賣家繼續履行該合同，或者解除合同，要求賣家承擔違約責任。要求解除合同的，可選擇定金罰則，要求賣家雙倍返還定金，也可選擇要求賣家承擔違約責任，按房屋上漲的差額賠償你的損失。不過，大多數《購房意向書》都不全部具備上述條款，因此，不能視為簽訂了《房屋買賣合同》，買家只能通過定金罰則來要求賣家雙倍返還定金。

2、如果已經簽訂了《房屋買賣合同》，可以要求繼續履行合同，或者解除合同，依據合同的約定，要求賣家支付違約金，如果違約金不足以彌補房屋上漲的損失，還可以主張賠償。

二、買家貸款出現障礙引起的糾紛的解決辦法。

買家向銀行申請貸款未獲批準的，原因一般有兩個：一是由於個人資信等問題，銀行不願貸款；二是由於信貸政策等原因，貸款不足。在這兩種情況下，都會造成買家沒有足夠的資金按時支付房款，通常，由於銀行不貸款或不足額貸款，買家要用自有資金來付房款，否則可能構成違約。因為，幾乎所有的買賣合同中都約定，如買家貸款不足，則應在交易過戶時補足不足部分，所以貸款的風險要由買家來承擔。

為避免這類糾紛，買家應該盡早向銀行咨詢貸款事宜，問清楚是否能申請貸款，可以貸多少，不能只聽信中介對貸款情況的估計，最好直接向銀行咨詢。此外，也可在合同中約定：若因貸款未獲批或未足額獲批造成買家付款能力出現嚴重問題的，任意一方有權解除合同，買家應返還已收房款，雙方互不承擔違約責任。

三、交易稅費計算出現誤差而產生的糾紛的解決辦法。

由於交易稅費受國家宏觀調控、經濟政策的影響較大，變動性很大。這些稅收主要有營業稅、個人所得稅、契稅。現在二手房稅費政策性強，繳納標准經常會發生變化，所以一定要及時了解繳納標准。

關於稅收由誰繳納通常有以下三種情況：

一是雙方未約定，那麼應按照法律規定，各自承擔應付的稅費。

二是約定由買家來承擔所有稅費，賣家只管「實收價」。這種約定對買家有一定的風險，因為如果簽約後到交易期間，稅收發生變化，那麼增加的稅收只能由買家承擔了。尤其是一些商業地產，因歷史遺留問題，可能欠繳稅費，更應注意此類風險。

三是做低房價，即「陰陽合同」，「黑白合同」。雙方為降低交易成本而少繳稅，通常會將正式買賣合同中的房價做低，再以「裝修款」或「房屋補償款」的名義支付差額部分。此種做法違反法律規定，是逃稅行為。而且，做低的合同價經常在繳稅的時候遇到障礙，被稅務部門認為合同價過低而要求按評估價繳稅，這樣一來，買賣雙方常常會為了增加的稅收由誰承擔而產生糾紛，但一方不得以做低房價為由，主張買賣合同無效。

四、由於支付定金而引起的糾紛的解決辦法。

在簽訂正式合同之前，買家一般都要先支付定金，定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同。關於定金引起的糾紛有以下三種：

一是付了定金以後，其中一方違約，守約方可按照定金罰則處理，也就是說買家違約的話，賣家可以沒收定金；賣家違約的話，買家可以要求雙倍返還定金。

二是付了定金以後，雙方對定金合同以外的其他內容不能達成一致，而這些內容與履行合同有密切的關系，如不能協商一致，這時雙方都可以要求解除定金合同，賣家應當返還定金(不是雙倍返還)。但要注意的是這些在定金合同中未作約定並且在事後不能協商一致的內容應當根據誠信原則和交易習慣來確定，而不能是一方故意提出苛刻的條款造成的。

三是付了定金以後，定金並沒有交到上家手上，而是根據定金合同或居間協議交給中介保管。如果定金合同約定定金由中介保管的，那麼定金合同就生效了，賣家不能以自己沒收到定金為理由，主張自己可以不受定金合同約束。

五、中介費支付引起的糾紛的解決辦法。

一、由第一家中介帶看房並簽了《看樓確認書》，但價格沒有談下來，後來看到這套房子在其他中介也掛牌，而且價格也能談下來，這樣通過其他中介成交。此時，第一家中介如果說你利用他的房源成交，要求付他傭金。實踐中，第一家中介主張傭金，鮮有法院、仲裁機構獲得支持的。

二、私自成交。買賣雙方為了節省交易成本，在通過中介促成簽訂了房屋買賣合同後，避開中介，私下成交過戶。這種行為嚴重違反了誠信原則，損害了中介作為居間方的利益，跳中介後可能被中介告上法院要求賠償。

三、「飛單」，為了節省中介費用，中介業務員私下與客戶達成協議，不通過中介公司而是私自收取傭金，或者在第一間中介行簽了《居間協議》後，又跑到另一間中介行成交，這就是「飛單」。表面上看，客戶付出的費用減少了，但實際上風險很大。

六、因戶口問題引起的糾紛的解決辦法。

賣家賣房應當將戶口遷出，買賣合同中一般也會約定賣家交房前或者在交房後一段時間遷出戶口。戶口雖然不影響房產交易，但會影響買家落戶，如果買家買的是「學位房」，或者買房就是為了落戶，那麼對房屋內的戶口情況一定要有詳細的了解，對賣家戶口遷出時間一定要有明確的約定，否則不能達到買房的初衷。

買家在戶口問題上一定要防患於未然，予以充分重視。建議考慮以下三個辦法：

第一個辦法是在買賣合同中約定不遷戶口的違約金。按照逾期遷出的時間支付相應的違約金數額。但這種辦法的缺點是如果賣家拖延的時間較長，計算出來的違約金會較高，法院可能只會支持其中一部分，所以對賣方的制約力不強。

第二個辦法可將遷出戶口作為支付尾款的前提條件。即約定付尾款前，賣家應將戶口遷出，否則可以不付尾款，還可以追究賣家違約責任。買家可將尾款留得適當多一些，這樣對賣家的制約會更大。

第三個辦法是約定如果賣家逾期不遷戶口並且超過一定期限還不遷，買家可以解除買賣合同並追究場賣家違約責任。這對賣家的約束會更大，如果買家買房的目的主要是為了落戶，採取這個辦法能有效制約賣家拖延時間拒不遷出。

⑼ 如何處理二手房買賣中出現的合同糾紛

對於二手房買賣合同，目前基本都是認定有效。哪怕出賣人沒有房屋而出賣，也是有效的。專
作為買受人，要考慮屬的是能不能得到房屋，如果涉及一房二賣，合同雖然有效，但很可能得不到房屋，那麼就要考慮解除合同，請求出賣人返還房款並承擔不高於已付房款一倍的損失；如果能得到房屋，那麼就請求買受人配合辦理過戶手續。
如果買受人不願意要房屋，那麼就要考慮是否有法定或約定的解除條件，如果有則解除買賣合同。沒有，就只有違約解除，承擔違約責任，但同時可以請求降低標准。
另外，對於付款順序、房屋交付、辦理過戶等條件，要完全和合同約定的內容對應。