『壹』 商品房買賣合同約定逾期交房不退房，可不可以起訴退房
開發商逾期交抄房，又不襲願意退房，在經過催告後三個月內仍然沒有交房的，購房人可以向法院提起訴訟，要求法院判決解除雙方的房屋買賣合同，同時判決開發商返還購房款，按照合同的約定賠償損失。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：
第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
『貳』 開發商逾期交房，要退房開發商該怎麼賠償
一、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條規定：「商品房買賣合同中沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：逾期付款的，按照未付款購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。」
二、開發商無正當理由延期交房的，購房人的選擇如下：
（一）行使合同解除權
根據我國《合同法》規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行的，對方可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對「合理期限」進行了明確，該解釋規定，出賣人遲延交付房屋，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。該解釋又規定，法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。
以上法律規定的含義有三點：
1、購房人如欲解除合同，應當先進行催告。
2、經催告後過了三個月，開發商仍然沒有交房的，購房者取得合同解除權。就是說購房者解除合同的條件是第一開發商延遲交房；第二經過催告；第三催告後滿三個月仍未交房。
3、購房者合同解除權的有效期是從催告日起三個月後開始，一年後結束，即解除權的有效期為一年。在此一年內都可以隨時通知開發商解除合同，超過一年期限，則永久性地喪失了解除權(當然以其它理由如嚴重質量問題而解除合同的除外)。並且，如果在購房者取得解除權後，開發商有催告購房者行使解除權的，則解除權的有效期縮短為三個月。
（二）購房者要求支付違約金或者賠償損失
按照《合同法》的有關規定，出賣人延期交付房屋的，應當支付違約金或者賠償損失，擇一金額較高的要求開發商賠償。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。
按照《合同法》的有關規定，出賣人延期交付房屋的，需要承擔的賠償責任有支付違約金或者賠償損失，計算違約金一般有下列幾種方法：
（一）延期交房違約金的時間計算
1、起算時間：一般都按購房合同所明確的入伙日期
2、截止時間：根據建 設部《商品房銷售管理辦法》第30條規定，「房地產開發企業應當將符合交付條件的商品房按期交付給買受人」，實踐中一般是在主體工程竣工，通過工程質量驗 收(由開發商自行組織驗收)及消防驗收後，就視為具備了交付條件;如有電梯、燃氣管道的還同時有電梯准用證和燃氣管道工程驗收證書，在此條件下則以賣方發 出的入伙通知書的時間為准。
（二）延期交房違約金的金額計算
一般在實踐中，都根據雙方約定的金額來進行計算，如約定每天萬分之五的違約金，在面對這些情況時，法院的判決有以下幾種可能：
1、認為該違約金標準是雙方當事人自願約定，根據合同自由(意思自治)原則，予以支持;
2、經申請審查後認為違約金為高，予以減少，調整為每天萬分之三。
3、經申請審查後認為違約金為高，予以減少，調整為按購房款計算的同期貸款利息。
『叄』 退房糾紛，房子到期的時候房東不退或者找茬可以報警處理嗎
建議保存相關證據，以備維權時使用。
首先協商解決，協商解決不了的，就只有通過司法途徑，也就是去人民法院起訴的方法解決了。
『肆』 期房逾期，退房到底能不能成功
「業主鬧退房，歷來是咨詢的多，真正上法庭的少，能打贏官司的更是鳳毛麟角。 」對降價樓盤「退房風」，滬上一些律師如此表示。
退房理由五花八門
上海知名「退房律師」杜躍平表示，當房價進入持續下跌通道時，各種理由的退房就會集中爆發。當下不少新盤跌幅達10%以上，下跌最慘的甚至達30%，一些吃虧業主開始絞盡腦汁打「退房主意」：找房屋質量瑕疵的有之，托關系使貸款辦不下來的有之，寧願支付違約金的有之，招術五花八門。專家指出，根據相關法律規定，有近十種途徑可導致業主單方面解除合同，但每個途徑都有嚴格的「前提條件」，真正打贏官司並不容易。
期房退房糾紛比現房多。業內表示，房屋是不動產，權利轉移以產證交付為准，即小產證辦下來後，房屋才算真正交付給業主。由於期房更容易出現逾期交付、規劃變更等違約情形，退房糾紛也就比現房多。
業主「鬧」退房誤區有三
貸款失敗就能退房？「找找銀行關系，讓貸款辦不下來，這樣就能不買房了，果真如此嗎？ 」上海中村律師事務所律師胡勝、蔡晶表示，根據2005年版上海商品房預售合同，未獲銀行貸款或獲得貸款少於申請數額的分三種情況：開發商原因導致，購房者原因導致，非雙方原因導致，情況不同，後果也各不相同。
交違約金就能退房？有業主認為，交了違約金，就可退房。上海聯業律師事務所律師王展卻表示，以上看法並不全面。業主違約後，開發商有兩種選擇：要求對方支付違約金、解除合同，或要求對方繼續履行合同。另外，即使選擇解除合同，但約定的違約金如果低於實際損失的話，開發商可要求業主補足差額。
尋找質量瑕疵退房？一些新盤銷售經理表示，尋找質量毛病退房，是當下不少業主的常態做法。但只有房屋主體結構質量不合格，或除此之外的其他質量缺陷，經開發商三次修理仍嚴重影響業主正常居住使用，業主才有權單方面解除合同。「但出現以上兩種情況的機會都不多。 」
打官司成功率較低
業內表示，打退房官司需要巨大的時間成本、金錢成本和機會成本，但實際成功率很低。一般來說，格式條款約定相對固定，退房能否成功，主要看雙方的補充約定，比如，前段時間業主勝訴的大華退房官司，是由於承辦律師抓住了購房合同補充條款的「漏洞」，但當下不少購房合同是在賣方市場時簽訂，開發商相對強勢，業主很難在補充約定中找到對開發商不利的漏洞。
上海聯業律師事務所律師王展說：「實踐當中，只有逾期交房和逾期辦理產證這兩個訴訟理由，最容易實現退房目的。其餘貸款、規劃、質量等訴訟理由，退房成功率很低。 」
有業主私下表示，事實上，不少業主也明白退房官司難打，所以，打官司還不如「鬧一鬧」，給開發商壓力以獲得一定的補償。這也就不難解釋為何目前退房糾紛很熱鬧，但實際退房官司卻很冷清了。來源： 房地產時報
『伍』 商品房退房糾紛案案例
【案情摘要】
2000年11月16日，原告就購買被告開發的某大廈某號商品房與被告簽定《商品房購銷合同》。按照合同約定，被告應當於2001年10月31日前將原告所購房屋交付原告使用，但在交房時，原告因被告未按合同約定的期限向原告交付房屋而與被告發生糾紛。原告將被告訴至法院，並提出如下訴訟請求：（一）要求解除原、被告所簽《商品房購銷合同》；（二）要求被告退還原告購房款63萬元並支付利息35154元；（三）要求被告支付原告違約金216720元。
山西成誠律師事務所劉銀棟律師接受被告委託，作為其代理人參與了本案一審的訴訟活動。
原告訴稱：原、被告簽訂合同後，原告於2000年10月27日向被告交清全部購房款63萬元，但時至今日，被告仍未能按合同約定交房，被告的行為構成根本違約，故原告要求解除合同，同時，請求法院依據法律規定和合同約定判令被告退還原告購房款並支付利息及違約金。
被告辯稱：被告在合同約定的期限內通知原告驗房，並辦理交房手續，但原告在驗房時提出被告的房屋存在風裂問題，不具備交付條件，而拒絕接收合同約定的房屋（向法庭提供了相關的證據）。所以，並不是被告未在合同約定期限內交房，而是原告未按合同約定接收房屋。原、被告在履行合同中原告違約，因此原告訴訟請求的違約金和利息不能成立，被告依法不應該承擔違約責任。
被告代理人代理意見摘要：
一、原、被告雙方簽訂的《商品房購銷合同》合法有效，應受到法律的保護，合同雙方均應當按合同約定履行自已的義務。
二、《商品房購銷合同》不具備解除條件，依法不應予以解除。
1、合同約定的解除條件不成立。合同明確約定被告逾期三個月不能交房的，原告可以解除合同。事實上，在合同約定期限內，被告已通知並接洽原告交房驗房，被告沒有違約。
2、法律規定的合同解除條件亦不成立。原告請求解除合同的理由，不符合《中華人民共和國合同法》第94條法定解除條件的規定。
3、原、被告雙方未就解除合同的條件訂立過補充協議，亦未達成變更原合同的協議。
三、原告所提的房屋風裂問題並非質量缺陷。
1、在《商品房購銷合同》中，原、被告約定了質量保修條款。也就是說，房屋作為一種產品而言，其出現一些小的質量問題是不可避免的，所以，原、被告通過合同的形式設定了被告在所交付房屋存在一些細小的質量問題時的保修責任。
2、被告已於2001年11月15日將原告所述的風裂問題全部予以整改，該商品房已完全具備交付使用條件。
四、原告不按照合同約定接收房屋，應當承擔違約責任。
1、被告提供的「樓宇接收記錄」證據證明：被告按合同約定通知原告驗收交房，原告也於2001年11月4 日對其所購房屋進行了驗收，並非被告不交房；
2、被告提供的「 關於某大廈內牆抹灰質量情況的說明」及「竣工驗收說明書」證據證明：原告所購房屋內牆抹灰是作為樣板房之一，工程驗收後出現的內牆風裂現象，此問題不屬於質量問題，並且，被告已於2001年11月15日針對該問題作出全面處理。同時，「竣工驗收說明書」證明該工程施工質量等級為優良，完全具備交付條件。
3、被告提供的「會談紀錄」證據證明：原告不按合同約定接收三層的房屋，而是要求八層的房屋，在其無理要求遭到拒絕的情況下，就以種種借口要求退房的事實。
綜上，真正的違約方是原告，而非被告。原告應當按照合同約定承擔違約責任。
法院認定事實及判決結果：
在本案經過開庭後，在法庭的主持下，原、被告自願達成和解， 調解協議如下：
一、解除原、被告之間簽訂的《商品房購銷合同》；
二、被告在二00三年二月一日前退原告購房款二十一萬元，二00三年三月三十一前退原告購房款四十二萬元；
三、訴訟費一萬三千八百二十九元由原告承擔。
【審裁結果評析】
合同經雙方當事人協商一致達成合意而形成，根據我國《合同法》的規定，合同解除分為：協商解除和單方解除。協商解除是在合同履行過程中，經雙方當事人協商一致，解除合同，是合同權利義務終止的一種方式。單方解除是指在合同履行過程中，一方當事人根據法律的規定或合同的約定向對方當事人提出解除合同的要求。故單方解除又分為法定解除和約定解除。
本案中，原告根據《合同法》關於法定解除的規定，以被告未按約定的期限向原告交付房屋，已構成根本違約為由向被告主張其法定解除權。事實上我國《合同法》對法定解除權作了非常嚴格的規定。在審理過程中，被告及其代理人有充足的證據證明其履行了交付房屋的義務，而原告並無相反的證據以支持其訴訟主張，被告如此抗辯為其最終達成較成功的的調解協議奠定了基礎。
法院在查清事實的基礎上，主持雙方當事人進行調解，使原告同意放棄主張違約金和利息，並以低於其訴請的金額即二十一萬元的價款與被告達成協議，其實溯其本源還是由於各方當事人均遵循了「以事實為根據，以法律為准繩」的基本原則。
【糾紛成因分析及避免糾紛的方法】
在商品房買賣合同的履行過程，開發商與購房人之間發生糾紛已屢見不鮮。而本案是一起因當事人退房而引發的糾紛，究其原因，還是歸結為合同的履行存在瑕疵。開發商在開發整個小區，或大規模的樓盤時，難免會出現各種令業主不夠滿意的情形，但是業主在購房主張權利應嚴格按合同約定來行使。房屋質量存在瑕疵並不絕對意味著開發商已構成根本違約，而我國《合同法》對法定解除權行使的許可權范圍基本界定在「對方構成根本違約」的這樣一個范疇內，所以業主在主張權利時應按合同約定向開發商提出要求，並准確領會 「根本違約」的概念精髓，只有這樣，才能有效地得到法律的支持。否則不但增大了訴訟成本，甚至會給自己造成較大的經濟損失。
總之，只有嚴格依法訂立合同、依約履行合同，才能有效地實現保護自身合法權益的問題。對此，律師建議：
一、細化合同中的重要條款； 二、注重合同履行過程中的證據收集。
（以上回答發布於2014-07-18，當前相關購房政策請以實際為准）
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『陸』 退房糾紛有哪些，如何避免退房糾紛
您好，退房糾紛產生的原因是多方面的，既有開發商的原因，也有購房者自身的原因，情況錯綜復雜，案例各不相同。由於開發商的原因致使房屋不能達到購房者的滿意是造成退房糾紛產生的主要原因。一般而言，由於以下原因常常導致購房者提出退房：
(一) 廣告宣傳營銷言過其實;
很多開發商在前期銷售中為了吸引購房者來看房，往往在廣告宣傳中會語言很華麗，比如什麼幾a級幼兒園入住，什麼黃金海岸，什麼皇家園林設計，這些往往言過其實，給購房者一個很大的虛假承諾。而一旦房屋交付使用，廣告中的海景房和江景房等美好的景象卻無影無蹤，使購房者無法從「美好夢想」中一下回到現實，於是「憤而退房」。
(二)售樓員的口頭承諾成為「空頭支票」
很多購房者購房有一定盲目性所以一般比較相信置業顧問的描述。她們因經濟利益的驅動為了促使購房者盡快簽訂合同，以拿到高額的售房提成，對很多沒有的配套進行默許或者作出口頭承諾。等房屋交付後購房者肯定會很失望進而退房。
(三)房屋存在質量問題;
房屋在交付使用後，有的的房屋出現滲水、脫皮等質量問題時，這對於新房業主來說往往難以接受。這類問題往往不能得到開發商及時解決時，一氣之下，要求退房。
(四) 物業小區管理混亂。
開發商出售房屋前，根據我國有關法律規定，要先委託好物業公司進行管理。但在實踐中物業公司與開發商實際上是一家人，物業公司人員的從業資格大多達不到法律規定的條件，因此前期物業管理質量普遍較差，導致業主不滿意而提出退房。
(五)開發商遲延交付房屋;
此類一般出現在期房中。商品房的開發建設周期較長，期間又較多地受各方面因素尤其是資金的影響，開發商往往遲延交房。而當購房者在合同約定的交付期限後遲遲不能入住時，很容易提出退房。
(六) 房產證遲遲辦不出;
房產證的辦理期限是開發商無法控制的，因為這要受各種因素的影響。即使在開發商手繼齊全的情況下購房人積極配合，因政府主管部門的原因不能及時辦出房產證的情況也大量存在，還有一些開發商本身因各種原因不能完成初始登記，使辦理產權證的條件不具備，甚至有的購房者購買房屋產權問題導致落戶不成，這樣關繫到購房者切身利益的產權證遲遲辦不出來，導致購房者退房。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。
『柒』 退房申請糾紛
首先：有幾個合同的陷阱需要你去查看。
一、交房標準是什麼（沒有特別約定的最低標準是房管部門的驗收合格）？
二、開發商現在的工程進度和合同上的交房標準的差別？還要多久能交房，其中對你的影響程度？
三、中間有否不可抗力的因素（對方是否告提前知你了）？
四、是否書面欺騙你簽署過類似收房的文件？或在三個月之內給你發過書面的交房通知？
五、合同中是否在、存在除了違約金以外的其他賠償條件？逾期的賠償和超過逾期期限可以退房的賠償之間是否有「不作累加」的條款。
六、開發商關於基礎設施和公建配套方面的承諾，和其中的約定的處理方式？
七、買受人正式解除合同後多久開發商賠付違約金和退還房款的期限約定？
八、你買房時簽的合同是否已經房管局備案？當時開發商的手續是否齊全？（不然在法律上這種案子在賠償上很難判，漏洞較多）
按你的陳述，開發商應該已經屬於承認逾期違約的事實了，你們之間的官司應該就是圍繞什麼時間退款、賠付違約金和其他損失的賠償問題在辯訴。但其實開發商就是再拖時間，托你的耐力，拖到交房時，這是開發商的一貫手段，到那時估計你一看周圍房價可能也就妥協了，對於小開發商而言，有律師處理，又不需要什麼麻煩，損失一點名譽其根本不在乎，其拖得起啊！
所以這種情況下：你的官司最後肯定能贏，但會很麻煩費時，最後很可能得不償失啊！
其中你的放款和違約金肯定能要回來，至於利息如無這方面的合同約定，是要不回來的，對於我國允許房地產實行預售制度，相當於默認開放商收取的放款在交房期限前不存在利息了，之後的每日賠償才算基本的利息加損失賠償，而逾期到解除合同的地步，如果有標注不和上面累加，則其中的違約金屬於全部賠償款。
如果開發商的進度與交房還有很大差距，倒是可以就因房價上漲導致的成本損失可以申訴要求對方賠償（但是這兩年房價調控，估計你們那裡的市場指導價應該也沒有多少上漲，索要不了多大額度），並且此處屬於合同外的損失，法院只要有一點點偏袒，都能不判賠償。而且此處開發商可以申訴不解處合同，按日按合同規定賠付違約金到交房時止，這又是扯皮事。
倒是可以就像婚期、遷宅、租金等事由索賠一些。但重點是開發商能拖你到受不了。
所以啊！開發商就是在借口拖時間，你能做的就是：咬住掛號信就是解除合同的通知。（在查看合同條款，看看開發商應退款的時間到沒到。）
向法院提出：
1、要求開發商馬上解除合同（撤銷房管局備案）。
2、要求開發商馬上按合同約定退款和賠償（這點要看合同約定的期限）。
3、申請自己因對方逾期造成的在購房損失事項（如交房使用時間、價格），要求額外賠償。提出現存的該房產的工程進度，表明其逾期的惡劣程度。
4、申請在獲得賠償前凍結該房產，以免被開放商再賣掉。
5、要求對方承擔起訴階段的個人的工作上、生活上導致的一切損失、律師費。
這樣以後，等法院判決，基本要不到多少的額外賠償，能把房款和2萬違約金要到，再加上律師費基本就差不多了。要太多了開發商會一直扯皮，咱拖不起，這就是所謂強勢群體和弱勢群體的區分了。
主要是這兩年房價基本沒什麼漲，這樣逾期惡劣的小區，不要也罷，不然後期因為此問題不交物業費、初裝費的會大有人在，後期管理一定很差，拿回錢找個信譽品牌相對好些的樓盤再買得了。