上海房屋租賃糾紛案例

1. 了解房屋租賃糾紛案例避免租房糾紛

隨著人口流動的增加租房事件也增加了，隨之而來的租房糾紛案例也變多了。多看看房屋租賃糾紛案例學幾招，減少租房糾紛。

承租人拖欠租金，出租房屋產權不明，房東該退租金卻不肯退……近年來，因房屋租賃引發糾紛的案例屢見不鮮。怎樣避免租賃房屋造成糾紛，怎樣在權益受損時有效維權？小編梳理了2起典型案例，希望能給廣大租客提供借鑒。

案例1

案件事實：甲乙雙方於2007年3月10日簽訂《房屋租賃合同》，約定由乙方租賃甲方位於上海市閔行區的房屋，租期為2年。合同簽訂後，雙方按約履行了合同義務，直至2007年11月，甲方旅居新加坡，一直未向乙方催收房屋租金，乙方也未自覺地向甲方賬戶支付租金，也沒有支付物業管理費、水費、電費等費用。合同到期後，乙方搬離了上述房屋，並且下落不明，結欠甲方租金96000元，物業管理費1787.40元、水費29.5元、電費283.20元、煤氣費152.10元、電話費560.70元、有限電視費312元。

審理結果：審理中，由於乙方拒不到庭，本案進行了缺席審理，法院最終完全採納了甲方的證據和觀點，判令乙方支付全部拖欠租金和費用11萬，並按照合同約定支付違約金9萬。

案件2

案件事實：011年4月15日，原告A出版社與被告B商貿公司簽訂《房屋租賃合同》，約定由原告將其辦公大樓第五層東頭出租給被告使用，租期從2011年4月1日至2012年3月31日，並約定租金、物業管理費、繳納方式以及違約責任等。

被告租下辦公室後，自2011年10月起再也沒交過租金及物業管理費。至2012年5月搬離，被告實際欠交租金、物業管理費等費用合計101891元，以上費用扣除其押金20000元，還剩81891元。

原告多次向被告催繳上述費用，被告法定代表人陸某以被告名義於2013年12月16日確認欠款金額並出具還款計劃。然而，被告始終未付款。原告訴至法院，請求判令被告支付拖欠房屋租金、物業管理費、水電費合計81891元，並支付違約金14400元。

審理結果：法院經審理，最後判被告向原告支付拖欠房屋租金、物業管理費、水電費合計76891元，並按照合同約定支付違約金14400元。

如何避免租房糾紛

1.房東租客個人情況查仔細

承租房屋時，租房者對於房東的個人情況要驗查仔細。如果是房東本人出面簽約時，最好查看其房產證與身份證；如果是幫助朋友出租房屋，那麼一定要有出租委託書、朋友的房產證、身份證或復印件；如果房產證沒有辦下來則一定要其出具購房合同以證明其身份。

此外，對於租房時可能遇到的「二房東」問題，租房者應驗明該「二房東」在其租賃期間是否有權利將此房屋轉租並讓其出示租賃合同以及提供該房屋的相關產權證明，以免引起法律糾紛。

同樣的，對租房者的個人情況，房東也要驗查仔細。

2.承租房屋家電傢具清點好

租房者在承租房屋時一定要清點好房屋內部設施如家電、傢具等，並檢查家電的正常運作情況，傢具的完好程度等，然後一一列入清單內。最好註明如果出現故障時維修費用由誰來承擔，也好免除租房者在使用房屋過程中，家用電器等發生故障需維修時與房主產生矛盾，責任劃分不清。

3.認真簽訂房屋租賃合同

租房者在簽訂房屋租賃合同時，一定要看清楚合同上面所規定的條款，明確租賃雙方的權利與義務。如租賃用途、租賃期限、修繕責任、變更與解除合同、簽訂轉租、違約責任等條款，租賃雙方要協商一致，以免在日後租房過程中產生爭執，引發不必要的麻煩。

（以上回答發布於2016-01-06，當前相關購房政策請以實際為准）

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2. 房屋出租人違約情形

很多房屋租賃合同都會涉及到房屋租賃違約金，房屋租賃違約金是指由當事人約定或法律規定的，如果一方當事人違反合同約定應當向另一方當事人支付的一定數量的金錢。從現實生活中不少房屋租賃糾紛不難發現，房租租賃違約金如何約定、如何計算是廣大群眾關心的話題。下面由法律快車小編為您解讀房屋租賃違約金。
一、房屋租賃合同常見的違約情形：
1、在房屋租賃關繫上，要求解除租賃合同的一方，應該提前1個月通知對方，否則就屬於違約(合同另有約定除外)， 對方當事人有權要求其支付違約金。
2、租房合同中對違約金有約定(租房違約金的數額是由當事人雙方通過事先約定而確定的)、則按約定的違約金比例支付。
3、約定的違約金過高或過低可以請求變更，約定的違約金超過實際損失30%的可認為約定過高，可要求降低。
4、房屋租賃合同中對違約金沒有約定，應按對方違約對你造成的實際損失來計算違約金並退回押金和多餘的房費。
5、租房違約金的支付是獨立於履行行為即給付房租之外的給付。
6、雙方按照租賃合同的約定處理，賠償約定的金額，如果協商不成，可到法院提起訴訟解決。
二、約定房屋租賃違約金應注意：
1、違約金應體現補償為主、懲罰為輔的原則
現行立法承認違約金具有補償性和懲罰性多重屬性，以補償性為主、懲罰性為輔。這樣，既維護了守約人的利益，也兼顧了違約人的利益，體現了公平原則；違約金的功能在於使守約方因對方違約而造成的損失或失去的利益得以補償和實現；有關違約條款主要是用來調整當事人之間的利益分配，力求做到公平，主要目的絕非在於懲罰違約方。因此，違約金責任作為一種財產責任，其本質意義首先在於對守約方的補償，其次才表現為對違約方的懲罰和制裁。
2、約定房屋租賃違約金的形式
違約金的形式包括約定具體的違約金數額和違約賠償損失的計算方式兩種。房屋租賃合同中雙方約定確定違約金數額的按約定計算；雙方未約定明確違約金數額的，按照違約賠償損失計算。
三、房屋租賃協議違約金應該付多少
(1)違約金由雙方協商確定，沒有數額的限制，一般是根據雙方預測的因一方違約可能帶來的損失大小來確定的。
(2)發生一方違約後、守約方要求違約方承擔違約責任時，如果約定的違約金「低於」實際發生的損失，守約方可以起訴到法院請求增加違約金；如果約定的違約金「過分」高於實際損失，違約方可以起訴到法院請求減少違約金。
(3)「不超過20%」，應是指不超過主合同標的額的20%，但這只能適用於定金約定，約定的定金高於主合同標的額20%的部分，法院不會支持。
四、違約金過高或過低的處理辦法
根據《合同法》第114條的規定，約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
需要強調的是，違約金的高低是應當事人的申請由法院或仲裁機構被動進行審查的。如果當事人沒有在一審法庭辯論終結前提出對違約金的調整申請，則審理機構不主動干預。我們認為，為保險以及公平起見，建議在約定違約金比例時通過設定上限等方式防止違約責任過重。
五、從一則案例看房屋租賃違約金
【案例】
商悅繫上海市某室房屋產權人之一。商悅於2009年9月26日與婁進簽訂房屋租賃合同，約定由婁進承租上海市某室房屋經營小面館，租賃期限自2009年9月1日起至2011年8月30日止，每月租金為人民幣9000元，保證金為人民幣9000元。合同另約定，婁進中途擅自提前退租的，應按提前退租天數的租金的一倍向商悅支付違約金，違約金可從租賃保證金中抵扣。2011年1月，婁進向商悅表達提前退租的意願，但未明確退租的具體日期。雖經協調，雙方未能就提前退租賠償金額達成一致。2011年3月29日，商悅與婁進辦理了退房手續，婁進交還了房屋鑰匙並結清水、電、煤氣費用，保證金未予退還，目前該房屋承租他人，隨後雙方又進行過協調但是都沒有達成一致，2011年5月12日商悅將婁進告上法庭要求索賠違約金3.5萬元。
【法院判決】
法院經過審理認為雙方約定的違約金過高，且婁進請求法院調整，因此法院酌情將違約金調整為9000元。

3. 房產糾紛的經典案例有哪些

房產糾紛的產生原因
分析目前產生的大量房產糾紛,主要分以下幾類:
一是房屋產權糾紛。主要表現為專因產權證書的登記、撤銷、變更等產生的糾紛。
二是房屋買賣糾紛。這是日前房地產糾紛中的熱點和難點問題。
三是房屋優先購買權糾紛。這類糾紛主屬要是因爭議房屋存在共同共有、共同使用及承租關系,權利人在出賣房屋時,未正確向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知權而引發的糾紛。
四是房屋租賃糾紛。房屋租賃糾紛一般發生在公房或私房的出租人和承租人之間。
它通常涉及房屋租賃合同、租金、租賃房屋的養護維修、公房承租權等方面的法律問題。 五是房屋抵押、典當糾紛。 六是房地產相鄰關系糾紛。這是一種經常發生的房地產糾紛,它是指由相鄰房地產的所有人或使用人因通行、採光、空間延伸、管線設置等問題而引起的糾紛。 七是房屋拆遷糾紛。

4. 房屋租賃糾紛案例

按照《合同法》第二百二十九條規定：「租賃物在租賃期間發生所有權專變動的，屬不影響租賃合同的效力。」
房東的要求是完全沒有道理的，所以你可以不理會，要是他敢擅自行動你可以告他侵權~~
另外就是他擅自解除合同是需要支付違約金的，具體數目一般的你可以自己要求，但是還是要本著誠實信用的原則的說~~
關於通知的時間：第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
所以沒有具體的規定。很明顯他這樣是不可能的。你可以不理會他~~女孩子要學會沖突，直接告訴他如果東西少了他要負責人，對付這種人可以隨便編一個家裡面丟了什麼東西讓他賠償，但是注意證據的保存哈~~教訓他~~

5. 房屋租賃的案例分析

承租人乙享有優先來購買權，但自乙在甲詢問其是否購買是已明確放棄該權利，故不得在甲丙交易成就時主張，乙不能根據優先購買權購得該房。甲丙之間房產轉讓並未完成，雙方只是簽訂了買賣合同，並未登記，房屋所有權並未轉移。

6. 求個房屋租賃合同糾紛案例，簡單點不要很復雜的

房屋租賃合同糾紛案例分析

案情簡介
2006年10月18日，沈某與某醫葯公司簽訂了《房屋租賃合同》，將自己的房屋出租給某醫葯公司從事醫療服務。合同第四條約定年租金為380000元。補充條款約定，每年的12月1日和6月1日各付一次半年租金。第十一條約定，租賃期間，乙方（醫葯公司）如無正當理由逾期支付租金超過15天的，未超過30天的，每逾期一日，則乙方須按未付租金的3%支付違約金。
2008年12月1日是合同約定的交付租金的時間，但某醫葯公司未按約定交納租金。經沈某多次催促後，某醫葯公司仍未交納。於是，沈某一紙訴狀將某醫葯公司訴至人民法院，要求醫葯公司按合同約定支付拖欠的租金190000元及延期支付租金的違約金171000元。
在庭審過程中，某醫葯公司辯稱，未交納租金的情況屬實，但責任不在醫葯公司，而是醫葯公司找不到沈某，無法交納租金。所以，醫葯公司不應承擔延期交納租金的違約金，而且沈某計算的違約金過高，即使應支付違約金，也應減少違約金。

案件結果
經法院審理後，判決醫葯公司向沈某支付拖欠的租金190000元，關於違約金部分，法院採信了醫葯公司的觀點，認為違約金過高，酌情判決醫葯公司支付違約金20000元。

案件分析
本案是房屋租賃合同糾紛，法律關系明確，某醫葯公司拖欠租金事實清楚，判決醫葯公司支付拖欠的租金沒有爭議。本案的爭議焦點是違約金是否過高，如何判斷違約金過高。我國《合同法》第一百一十四條規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
但具體如何判斷違約金過高，如何調整過高的違約金，此前，我國相關法律法規並沒有作出進一步的規定，因此，實踐中有不同的意見，類似的案件，不同的法院有不同的判決。
本案中沈某認為，《房屋租賃合同》是雙方真實意思的表示，關於違約金的標准也是雙方協商的結果，未違反有關法律法規，是合法有效的，雙方均應遵守履行，醫葯公司未按約定的時間交納租金，存在違約行為，應按約定支付違約金，而且違約金並未超過190000元的基數，不存在過高的情形。實踐中，也有人持此觀點，認為既然合同法規定當事人之間可以約定違約金，又沒有規定上限，只要這種約定是雙方當事人的合意，則法官不應隨便調整違約金。
關於調整過高違約金的做法，主要有以下幾種：一是以實際損失為准；二是以違約金總額不超過本金為限；三是參照中國人民銀行新近利率的四倍認定；四是將實際損失的一定比例作為標准；五是違約金總額不超過合同未履行部分的總值。
本人認為，違約金具有補償性和懲罰性的雙重性質，並以補償性為主，如違約金過高時，可對違約金適當下調整，但法院應充分尊重當事人的意思自治，謹慎行使自由裁量權。
以實際損失、實際損失的一定比例、利息的四倍作為調整違約金的標准，不能顯示違約金的懲罰性，尤其是實際損失較小時。因此，個人贊成以違約金總額不超過本金為限作為認為違約金過高的標准。
2009年5月13日生效的最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）對此作出了規定。
第二十九條當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的「過分高於造成的損失」。
（轉自：http://www.lawtime.cn/article/lll103767865103772959oo140657）

7. 關於房屋租賃合同糾紛

第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。
鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。
當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。
第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
第三條出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。
第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
（一）已經合法佔有租賃房屋的；
（二）已經辦理登記備案手續的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。
第七條承租人擅自變動房屋建築主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同並要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。
第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：
（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；
（二）租賃房屋權屬有爭議的；
（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的。
第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；
（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；
（三）因雙方違約導致合同解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；
（四）因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。
第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；
（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。
第十九條承租人租賃房屋用於以個體工商戶或者個人合夥方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合夥人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。
第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
第二十二條出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。
第二十三條出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：（優先購買權不支持的情況）
（一）房屋共有人行使優先購買權的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的；
（四）第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。
第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

8. 請推薦，租賃合同糾紛的相關判例。

原告益樂村和被告益愛公司於1994年6月9日簽訂了一份合同，合同約定益樂村將其位於杭州古盪文三路邊，建築面積共計2萬平方米的6幢商業用房及空場地出租給益愛公司開設杭州電子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止;益樂村在1994年9月30日前完成6幢樓房的室內地磚鋪設、外牆貼瓷條磚、四周鐵柵圍牆、場內空地混凝土平整、修通文三路至電子城的道路等項目，逾期不能交付使用，作處理。合同還對租金的數額、交付的時間及違約責任，合同變更、解除的條件等均作了規定。後，益樂村將上述6幢商業樓交付益愛公司使用。因益樂村未依約對樓房進行裝飾和修通道路，益愛公司則自行出資修建。同年11月28日，益樂村出具授權書一份，明確將合同規定的6幢樓房出租權授予益愛公司，授權期自1995年1月1日至2024年12月31日，期間的房屋管理及由此產生的一切法律責任由益愛公司負擔。1996年9月5日，益樂村與益愛公司簽訂補充協議，益愛公司同意益樂村收回原合同中的1號、2號、4號和5號等四幢商業樓，所欠租金在該4幢大樓的裝飾及其他投資款中相抵結算。同月，雙方又重新簽訂租賃合同一份，約定：益樂村將6幢商業用房中的3號、6號樓計6399平方米及空場地出租給益愛公司開設杭州電子城，租用期從1996年8月1日至2004年12月31日止;1996年12月31日前的月租金為每平方米12元，以後每兩年在原租金數額上遞增2元，益愛公司按月支付租金，拖欠兩個月以上，益樂村有權終止合同、收回房屋;本合同經雙方簽字、蓋章後生效，原租賃合同同時終止，有關原合同所約定的租金，以雙方9月5日簽訂的補充協議為准。上述補充協議、合同簽訂後，益愛公司將1號、2號、4號和5號樓歸還了益樂村，並將其在該4幢樓房中的裝飾、改建及修路費共計4617263.30元的清單交給益樂村。隨即益樂村將上述4幢樓房轉租給他人使用，但未對益愛公司提交的費用清單進行審核。益愛公司則就其承租的3號、6號樓進行改建並增添設施(鑒定價值為343184元)並先後與文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場分別訂立了使用面積、租用期及租金不等的房屋租賃合同，並交付使用。其中益愛公司與新時代市場後來又簽訂一份協議，協議約定新時代市場租用的3號樓第一、二層(部分)1200平方米營業房，益愛公司同意從1997年7月1日起退還給益樂村，再由益樂村與新時代市場另行簽訂租房協議。但新時代市場既未與益樂村簽訂協議，也未將所租用的營業房歸還給益樂村。1999年1月29日，益樂村因與益愛公司就租金支付及裝飾、修路費用等發生爭議，向杭州市中級人民法院提起訴訟，請求終止雙方間的房屋租賃合同，判令益愛公司支付租金及利息8320878.49元，並承擔訴訟費。
益愛公司則提出反訴，請求判令益樂村支付未按約裝飾樓房和修通道路的40萬元，並負擔訴訟費。
[裁判要旨]
杭州市中級人民法院在審理過程中，依法追加大排大公司、文西分理處、新時代市場和榮達公司為本案第三人。經審理，杭州中院認為：益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的補充協議及租賃合同，明確約定1994年6月的租賃合同終止。益樂村在收回4幢樓房後，應對益愛公司在其中的裝修改建投資款委託有關部門審計，折抵益愛公司的租金。但益樂村未按約定履行，便將4幢樓房另行出租他人後改建，致使現在無法審計，由此而造成的損失應由益樂村承擔。而益愛公司未按約定支付房租，已構成違約，益樂村據此要求終止租賃關系，由益愛公司支付拖欠租金的理由正當，予以支持。鑒於雙方在合同履行過程中均存在違約行為，由各自承擔相應責任。益樂村與益愛公司間的租賃關系終止後，益愛公司應歸還房屋，文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場亦應隨之歸還。根據《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、第一百一十三條之規定，該院於2000年2月2日作出以下判決：
一、益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的租賃合同終止履行。
二、益愛公司、新時代市場、榮達公司、大排大公司、文西分理處在判決生效後一個月內將其使用的位於杭州文三路北側屬益樂村的3號、6號樓房歸還給益樂村。
三、益愛公司於判決生效後10日內支付益樂村房屋租金6394276元(自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金)。
四、益樂村在判決生效後10日內支付益愛公司1、2、4、5號樓的改建裝修、道路等投資款3464276.20元。
五、新時代市場在判決生效後10日內支付益樂村房屋使用費551000元(自1997年7月1日起至2000年1月31日止)。
(二) 轉租合同的效力及合同主體變更
對出租合同，一審、二審都支持了益樂村的主張，同意終止履行。但出租合同被終止後，轉租合同的效力如何，是否應繼續履行?兩審法院意見有分歧，杭州中院根據益樂村和益愛公司出租合同「拖欠兩月租金終止合同、收回房屋」的規定，判令終止雙方的租賃合同，除承租人益愛公司外，次承租人文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場所佔用的房屋亦應一並歸還。也即出租合同的效力及於轉租合同，出租合同被終止，轉租合同也隨之終止。這樣處理，單從出租合同角度考慮，並無不當，但次承租人的權利卻無端受損，值得推敲。二審浙江高院經審理，否定一審對轉租的判定，改判繼續履行轉租合同，由益樂村取代益愛公司繼受合同的權利義務。應當說，二審的判決是有相當的開創性的。
第一，出租合同被終止，轉租合同的效力並不當然終止。上述情形，轉租合同的效力究竟如何，法無明文規定。雖然益樂村曾將房屋的「出租權」書面授予給益愛公司，益愛公司轉租房屋及第三人承租房屋並無不當，但事後益樂村和益愛公司簽訂的新租賃合同中又約定「拖欠兩月收回房屋」，可見從合同的規定看，益樂村授權益愛公司轉租並非無條件，一審法院也正是據此判令「收回房屋」。但問題是，轉租合同依法成立並在履行之中，次承租人的合同權利亦應受到法律的平等保護。從權利的來源看，不論出租還是轉租合同，其終極權利都來源於出租人對租賃物所擁有的合法的使用權、收益權，本案中益樂村將房屋出租給益愛公司，就是出租人對其房屋使用權能的一種處分。在益愛公司「拖欠租金」的情況下，法院根據雙方當事人的約定依法終止出租合同的效力，是對出租人租賃物使用權的一種保護。轉租合同中的轉租人，同時也是出租合同中的承租人。根據合同法的有關規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人;承租人未經出租人同意而擅自轉租的，出租人可以解除合同。可見，轉租合同之所以成立，首先是基於出租人對承租人的授權，沒有出租人的許可，轉租的行為無效。從這一意義上講，次承租人根據轉租合同租賃房屋是出租人的意志在轉租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人違約而被終止，由次承租人按轉租合同的約定繼續使用租賃物和履行相關義務，並不會造成對出租人權益的侵犯。從衡平的角度講，一方面，次承租人已經在約定的時空緯度內佔有、使用租賃物，並且完全按轉租合同的約定履行了其應盡的義務;另一方面，出租人對轉租是明確同意的;再者，由次承租人繼續承租，並不會損害出租人先前期許的利益，因此維持轉租合同對次承租人的效力，符合民法的公平原則。如果轉租合同隨出租合同的終止而終止，那麼，次承租人使用房屋的權利就會始終處於變動之中，交易的安全因此被破壞。循之，則影響市場秩序的穩定，也與當今世界租賃權「物權化」的司法潮流不符。二審法院綜合兩個租賃合同的約定，全面考量合同訂立當時各方當事人的真實意思，依據民法誠實信用原則，從穩定市場經濟秩序，保障交易安全的角度出發，判令未履行完畢的轉租合同不受出租合同終止的影響，按原約定繼續履行。這樣判決，既依法處理了出租人與承租人之間的法律關系，同時又妥當保護轉租關系中的次承租人利益，維護了市場的秩序，是對法律「活」的運用，值得贊同。

第二、「舉重以明輕」法律解釋方法的運用。舉重明輕作為法律解釋的方法，也是一項法律邏輯上的基本論證。舉重明輕的推理方式為：「尚且……當然」;所謂的「重」和「輕」，指其法律要件的寬嚴或法律效果的廣和狹。現行法律對本案所涉情形如何適用法律雖無明文規定，但最高法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十九、《合同法》第二百二十九條對「買賣不破租賃」都作了明確規定，本案當然不屬於「買賣不破租賃」的情況，但根據「舉重以明輕」的法律解釋方法，本案情形與「買賣不破租賃」在法律政策基礎上有相通之處。即「買賣尚且不破租賃，出租合同終止當然……」，並且本案中出租人對轉租是同意的，與「買賣」相比，可謂「輕」。二審法院判決雖然沒有點明「舉重以明輕」，但其法律思維上顯現了對「舉重明輕」法律解釋方法的大膽運用。
第三、直接判決由原出租人繼受轉租合同。在出租合同依法被終止，轉租人喪失轉租權的情形下，轉租合同要繼續履行，就必然涉及到合同主體的變更。由於本案的起因主要是益愛公司拖欠房租而引起，益樂村出租房屋的初衷沒變，其將收回的1號、2號、4號和5號樓房，隨即又出租給他人使用，亦可說明。並且，轉租是取得了出租人的同意的，由出租人取代轉租人繼受合同，於出租人並無不利之處。據此，二審法院為避免次承租人的租賃權因出租人與承租人之間的法律關系變動而被危及，從穩定社會經濟秩序出發，判令轉租合同由出租人和次承租人繼續履行，應屬合理。