裝飾裝修合同糾紛案例分析

㈠ 《中華人民共和國公司法》第97條案例評析

公司設立時的相關事務是有發起人負責籌辦的，因此設立中的股份有限公司不能對外進行法律行為，只能由發起人對外進行法律行為，公司不能成立時，發起人對所產生的債務和費用負連帶責任；對認股人已繳納的股款，負返還股款並加算銀行同期存款利息的連帶責任；另外，在公司設立過程中，由於發起人的過失致使公司利益受到損害的，還應當對公司承擔賠償責任。

㈡ 簡述建設工程合同糾紛的解決方式有哪些

注意事項如下：
目前國內建築市場的惡性競爭導致施工企業工程利潤長期在低水平運行，且發包人拖欠工程款的情況相當嚴重，而施工企業由於項目現場管理不到位、簽證資料不完善導致工期延誤或者出現工程質量問題而引發業主提出高額索賠、最終導致施工單位倒賠錢的案例屢見不鮮。在新的施工任務不斷承接的同時，施工企業作為承包人能否進一步加強施工合同管理，有效規避合同履行的法律風險，已成為當務之急。
一、審查發包人與承包人履約情況
1、對發包方主要應了解兩方面內容： ① 主體資格，即建設相關手續是否齊全。例：建設用地是否已經批准？是否列入投資計劃？規劃、設計是否得到批准？是否進行了招標等。 ② 履約能力即資金問題。施工所需資金是否已經落實或可能落實等。
2、對承包方主要了解的內容有： ① 資質情況； ② 施工能力； ③ 社會信譽； ④ 財務情況 承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同。上述內容是體現履約能力的指標，應認真分析和判斷。
二、履約管理之工期
(一) 工期和施工進度
1、實際開工日期的認定
① 承包人有證據證明實際開工日期的，則應認定該日期為實際開工日期。承包人的證據可以是發包人向承包人發出的通知、工程監理的記錄、當事人的會議紀要、施工許可證等；
② 承包人雖無證據證明實際開工日期，但有開工報告，則應認定開工報告中記載的開工日期為實際開工日期；
③ 若承包人無任何證據證明實際開工日期，亦無開工報告，則應以合同約定的開工日期為准。
2、竣工日期的認定 《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條規定認定方法：
① 雙方確認的日期為竣工日期；
② 建設工程經竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期；（注意是經蓋章的驗收報告的時間，不是竣工驗收備案日期，因為竣工驗收備案是由建設單位來報送）；
③ 承包人提交竣工驗收報告，發包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期；
④ 未經過竣工驗收，發包人擅自使用的，以轉移佔有建設工程之日為竣工日期。
(二) 幾種影響工期的因素
1、施工許可證：
① 如未取得且未施工，以取得施工許可證之日作為開工日期；
② 但如未取得且已經施工，則一般以施工開始日為開工日期。
2、拖欠工程款 拖欠工程款且導致停工或緩慢施工，則工期可以順延，但需要證明延誤的天數及拖欠工程款與延誤天數之因果關系。
3、設計變更
① 設計變更在關鍵線路上，則工期可以順延，但需要證明延誤的天數及設計變更與延誤天數之因果關系；
② 設計變更不在關鍵線路上，則不應以此為由順延工期。
4、圖紙延誤
① 設計變更在關鍵線路上，則工期可以順延，但需要證明延誤的天數及設計變更與延誤天數之因果關系；
② 設計變更不在關鍵線路上，則不應以此為由順延工期。
5、增加工程量
① 設計變更在關鍵線路上，則工期可以順延，但需要證明延誤的天數及設計變更與延誤天數之因果關系；
② 設計變更不在關鍵線路上，則不應以此為由順延工期。
6、質量鑒定 《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條建設工程竣工前，當事人對工程質量發生爭議，工程質量經鑒定合格的，鑒定期間為順延工期期間。
① 鑒定合格，順延工期；
② 鑒定不合格，視情況而定。
7、建設單位的其他原因 如：指定的代表未按照約定提供指令、批准，致使施工不能正常進行；建設單位未按照約定時間和要求提供原材料、設備、場地等；隱蔽工程在隱蔽前，施工企業發出檢查通知，建設單位未及時檢查等。
① 設計變更在關鍵線路上，則工期可以順延，但需要證明延誤的天數及設計變更與延誤天數之因果關系；
② 設計變更不在關鍵線路上，則不應以此為由順延工期。
8、一周內，非施工單位原因停水、停電、停氣造成停工累計超過8小時 9、發生不可抗力事件 無法預見、不可避免並不能克服，一旦發生，要積極採取措施，阻止和預防擴大損失，要及時按照合同約定的程序和時限報告。
三、工程簽證與索賠
1、工程簽證
① 可以直接作為結算憑據。如進行合同審價，審價部門對簽證不作另行審查；如引起訴訟，該訴訟的性質屬於權屬確定的返還之訴。
② 是施工過程中的例行工作，一般不依賴於其它證據。是雙方對施工實際變化的相互確認，只要簽字即視為認可，不必對具體的調整內容再行審查。
2、工程索賠程序 《建設工程施工合同（示範文本）》（GF-1999-0201）有關索賠的程序為：發包人未按照合同約定支付各種費用、順延工期、賠償損失，承包人可以按照以下規定索賠：
① 有正當索賠理由，且有有關證據；
② 索賠事件發生後28（14）天內，向發包人提出索賠意向通知（注意工期索賠的具體天數及其理由（施工關鍵線路和程序）；
③ 發出索賠意向通知後28（14）天內，向工程師提出延長工期和（或）補償經濟損失的索賠報告及有關資料；
④ 發包人在接到索賠通知後28（14）天內給予批准，或要求承包人進一步補充證據和理由，發包人在28日內未予答復，視為批准索賠。 若索賠事件持續發生，施工單位應持續索賠；索賠事件消失後，應綜合進行索賠。
四、項目章和公章的風險
1、內部公章管理、使用規范化 公章的印文要備案，適用要規范。項目章的使用相對風險更大，項目章的印文沒有備案，一旦讓法院看到你的項目章管理混亂，也就是不具備「排他性」，則不具備鑒定的意義。如果鑒定不具備參考價值，如果還有其他證據鏈印證，很可能被判決承擔責任。如果管理規范，具備排他性，如果公章鑒定下來確認不是公司備案的公章印文，那這個案件其他的證據鏈尚不足以讓法庭採用高度蓋然性的原則判決公司承擔責任。
2、建立嚴格的印章使用制度 特別是項目章的使用和管理方面，更需要注意，需要規范使用范圍、使用權限和失效時間。因為項目章不用的工商備案，公司承擔的風險更大。所以，內部要加強管理，明確許可權和范圍、對使用情況進行登記。
五、業主拖欠工程款時，建設工程價款的優先權問題
1、權利行使主體
① 建設工程價款優先受償權的權利主體僅指建設工程施工合同的承包人，不包括建設工程勘察、設計合同的承包人；
② 根據合同相對性原理，只有總承包人享有建設工程價款優先受償權，分包人不能主張該優先權；
③ 裝飾裝修合同的承包人是否具有工程優先受償權？只能在建築物因裝飾裝修而增加價值的范圍內優先受償，同時發包人必須是該建築物的所有人。
2、受償范圍 享有優先受償權的工程款應當包括承包人為建設工程支付的勞務報酬、材料款等實際支出的費用，但對於承包人依合同向發包人主張的損害賠償（賠償金、違約金等）則不應包括在內。《合同法》第286條規定享有優先受償權的是「建設工程價款」，而按照一般人的通常理解，損害賠償金並不屬於「價款」之列。
3、關於起算時間
① 建設工程正常竣工情況下：建設工程竣工之日；
② 建設工程無法正常竣工情況下：建設工程合同約定的竣工之日。 此時承包人可以與發包人協商以「爛尾」工程折價，或者達成延期付款和竣工的合意，以便繼續履行變更後的施工合同。如果承、發包雙方不願協商或協商不成，承包人可以在工程約定的竣工之日起六個月內行使優先受償權，但承包人優先受償權的實現，有待於建設項目的接盤、轉讓或重新啟動。當出現「爛尾」樓整體拍賣時，承包人應從拍賣所得財產中優先受償，當有新的開發商接盤「爛尾」工程時，接盤人在向承包人支付原發包人拖欠的工程價款後方可受讓項目。 【我們要注意！】：
A、如果承、發包雙方在合同中約定，除按進度支付部分工程款外，餘款於工程竣工六個月後支付，這種約定就有可能造成承包人難以及時行使優先受償權。因此，在合同簽約時，就應注意這個付款時間問題。
B、在結算過程中延誤優先權的行使，導致因優先權的喪失而無法獲得清償或全部清償。因此，我們要注意，一旦6個月的時間即到，而工程價款尚未確定的話，我們就要考慮發包人有沒有承擔責任的能力，如果沒有的話，就要及時提起訴訟，要求行使工程優先受償權。
4、權利行使方式 《合同法》第286條規定，建設工程價款優先受償權的行使方式有二種：一是與發包人協議將該工程折價，二是申請人民法院將該工程依法拍賣。 具體的行使程序：催告——協議折價或申請拍賣（訴訟）
① 催告：有約定的應從其約定，沒有約定的，一般將催告的「合理期限」確定為兩個月以上； ② 協議折價: 並非必經程序；
③ 申請拍賣：大多數都是發生在審理程序中，法院審判實際的做法是，承包人向人民法院起訴，獲得生效判決或者調解書後，向人民法院申請執行。當然承包人也可以仲裁書為依據申請人民法院強制執行。
5、不予支持工程優先受償權的情形：
① 建設工程的所有權已經轉移或已被法院生效法律文書確定轉移的；
② 建設工程已經出售給交納了全部或者大部份購房款的消費者的； 工程優先受償權是優先於所涉工程上的抵押權和其他一般債權，卻不能優先於物權和具有物 權期待權的購房人的權利行使。 對於已經支付了全部或大部分購房款的買房人所購買的房屋，雖然該房屋尚未辦理過戶手續，但是為滿足人民基本生活的需要，為維護交易安全和社會的穩定性，法律規定施工人的工程優先受償權並不涉及該以出售的房屋。當然只有以生活消費為目的購買住宅的購房人才是消費者，對於以投資為目的的購房人，並不是消費者，他所購買的商鋪、寫字樓是不能對抗施工人的工程優先受償權的。
③ 標的物為不宜折價、拍賣的學校、醫院、政府機關辦公樓、道路、橋梁等公益建築工程的； ④ 承包人放棄優先權承諾有效。 綜上，在施工過程中，現場項目經理部需要就工期、質量標准、付款方式、結算方式、違約條款、工程簽證等重要條款與發包人達成補充協議、會議紀要或者應發包人要求出具書面承諾函時，應嚴格按照承包人內部的合同評審程序進行合同審核，及時將有關函件在簽字蓋章前送交承包人總部各部門進行審查，並報承包人高層領導同意，從而最大限度規避公司經營風險。

㈢ 裝修糾紛如何解決

當甲乙雙方產來生矛盾後，源要根據合同文本共同分析矛盾產生的原因，友好地協商解決。如乙方處理不當或拒絕處理，甲方可向行業協會或有關管理部門反映，請他們出面與施工方或材料供應商進行交涉，給予解決。倘使不能解決，那麼甲方可繼續向工商仲裁部門或法院投訴。

委託方的投訴要做好取證工作。必須在行業協會派員或監理人員協助下以事實為根據與施工方或材料供應商進行協商解決。確為價格偏差者則應合理退賠，如屬工程質量問題，施工方應無條件返修。如為材質問題，材料供應商應按有關規定給換貨或經濟賠償。

(3)裝飾裝修合同糾紛案例分析擴展閱讀：

房屋裝修注意事項：

1、用戶在裝修的前期一定要對即將裝修的房屋進行全面的測量，比如測量貼磚的面積、地板的面積、油漆面積及壁紙面積等等。

2、在進入施工的開始階段，主體拆改也不是隨意的，承重牆是不可以動的，如果能不改的盡量不改，要聽取多方面的專業人士的意見。

3、地板的選擇決定了家中主色調，也會決定傢具的色彩選擇，門和傢具的顏色都要和地板相一致。另外在地板鋪裝之前要確定地面的潮濕度。小編的建議是第一層只要和泥土接觸就做一下防水。

㈣ 建設工程合同糾紛的民事案由：建設工程合同糾紛

建設工程合同糾紛的民事案由：
(1)建設工程勘察合同糾紛
(2)建設工程設內計合同糾紛
(3)建設工程施容工合同糾紛
(4)建設工程價款優先受償權糾紛
(5)建設工程分包合同糾紛
(6)建設工程監理合同糾紛
(7)裝飾裝修合同糾紛
(8)鐵路修建合同糾紛
(9)農村建房施工合同糾紛

㈤ 關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用的解答

最高人民法院民一庭負責人就《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》答記者問。
最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）2009年9月1日正式施行。最高人民法院民一庭負責人近日就相關話題回答了本報記者提問。
據這位負責人介紹，在我國經濟高速發展和住房制度改革日益深化的推動下，房屋租賃經營方式日益普遍，房屋租賃業迅猛發展，涌現出許多新情況、新問題，並形成訴訟進入司法領域。近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多。由於相關法律規范比較原則，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點問題。為統一法律適用，指導各級人民法院及時公正審理房屋租賃合同糾紛案件，促進房屋租賃市場的健康發展，最高人民法院於2006年9月著手《解釋》（徵求意見稿）的起草和調研工作。
房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經營用房的租賃。居住用房是人類生存的基本物質條件，經營用房是人類從事生產經營的必要生產資料，因此，房屋租賃與國家利益、社會公共利益和廣大人民群眾的切身利益息息相關，亦與社會的和諧穩定、經濟的平穩發展息息相關。最高人民法院從「保增長、保民生、保穩定」的全局工作出發，高度重視該部司法解釋的起草工作，確定以落實科學發展觀和司法為民作為指導思想，嚴循立法精神，重視調查研究，強化起草內容的針對性和可操作性。其間，起草小組多次奔赴全國各地調研，廣泛徵求各方意見。在反復研究討論的基礎上，《解釋》經最高人民法院審判委員會第1469次會議研究通過。 問：《解釋》在合同效力的認定上，是如何體現促進房屋租賃市場發展和維護穩定的房屋租賃交易秩序這一目標的？
答：合同效力的認定對促進房屋租賃市場發展，維護房屋租賃市場交易秩序穩定意義重大。《解釋》在准確判斷相關法律、行政法規的強制性規定是否為效力性強制性規定基礎上，確定了認定合同效力的原則：一是限定無效合同的范圍。《解釋》僅將違法建築物租賃合同、轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。在違法建築物范圍認定上，確定未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，超過批准使用期限的臨時建築為違法建築。二是對欠缺生效條件合同效力的處理上，採取了補救性的措施，即當事人只要在一審法庭辯論終結前，取得了法律、行政法規規定的條件，不存在合同法第五十二條規定的無效情形，就認定合同有效。《解釋》在遵循法律規定精神的基礎上，採用寬嚴適當的原則，確定合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的基礎上，促進社會資源的有效利用，保障房屋租賃市場的健康發展。
問：《解釋》規定合同被認定無效後，承租人要支付房屋佔有使用費，是將無效合同按照有效處理嗎？為什麼參照合同約定的租金標准確定佔有使用費？
答：這種理解是錯誤的。合同無效後，承租人支付佔有房屋期間的使用費，是返還依無效合同取得的財產的一種方式，並不是按照合同履行支付的租金。依照無效合同的處理原則，承租人應返還依無效合同取得的財產，包括佔有租賃的房屋和實際佔有房屋所獲取的佔有利益。佔有利益為無形財產，承租人只能採用折價補償的方式，即支付房屋使用費予以返還。
對於房屋使用費按照何種標准確定，實踐中做法很多。合同約定的租金標准，與合同簽訂時的市場行情相符，易於雙方當事人認可，且標准明確，有利於人民法院判斷掌握，亦可避免採用評估方式確定房屋使用費，加重當事人訴訟成本，延長案件審理期間的弊端。考慮到實踐中存在因房屋質量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標准確定承租人支付使用費可能與其獲取的佔有利益不符，有失公平，本條規定「當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。」將是否支持的裁量權交由人民法院，根據承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標准確定佔有使用費。 問：房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題，《解釋》對此問題是如何規定的？
答：裝飾裝修的處理涉及到債權和物權兩大領域，關涉添附制度、不當得利等民法理論，該類案件的處理在理論界及審判實務界均引起高度關注。《解釋》在吸收各級人民法院和學術界意見基礎上，確立了處理此類糾紛的規則：承租人擅自進行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任；承租人經同意裝飾裝修，區分情況適用不同的處理原則，一是對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權人享有處分權；已形成附合的裝飾裝修物區分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規則。二是出租人是否對承租人的裝飾裝修進行補償，如何補償，要區分不同情況。合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基於不當得利對承租人進行補償；不同意利用的，裝飾裝修的現值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯承擔；合同解除，由導致合同解除的違約方承擔裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯情形下，由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基於不當得利對承租人予以補償；合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補償。
問：《解釋》就附合裝飾裝修的處理出現「現值損失」和「殘值損失」兩個名詞，如何理解和區分這兩種損失。
答：一直以來，各地人民法院對附合裝飾裝修損失的認定，方法多樣，標准不同，統一這一問題的法律適用，對司法審判意義重大。《解釋》根據有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失採用了現值損失和殘值損失兩種不同的標准。現值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現存價值。在合同無效場合，承租人通常已經佔用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩餘「價值」，這一「價值」的確定是以合同解除時裝飾裝修的現值為基礎，且不能低於合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。《解釋》依照租賃合同的權利義務內容、行業慣例、交易習慣，規定在雙方當事人無約定情形下，承租人的附合裝飾裝修費用應當在租賃期內攤銷完畢，出租人無需補償。按照這一規定，合同履行期間已經攤銷的裝飾裝修費用，不應列入合同解除的損失范圍。如裝飾裝修造價60萬元，租期5年，則60萬元造價攤銷在租期內，每年平均攤銷12萬元。合同履行三年後解除，按照評估價值，裝飾裝修現值為30萬元，但按照租期內攤銷價計算，三年攤銷費用為36萬元。則殘值應當按照攤銷費用確定為36萬元。如果裝飾裝修現值高於攤銷的造價費用，則應當按照裝飾裝修的現值來確定殘值。 問：《解釋》規定承租人優先購買權受侵害時，無權主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效，是基於何種考慮？
答：首先需要明確，《解釋》規定的是「承租人不能以出租人侵害其優先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效」，而不是規定在何種情形下，承租人均不得主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。
優先購買權糾紛一直是審判實踐中的難點問題。承租人優先購買權性質的認定，是解決該難點首要面臨的問題。2007年10月1日施行的物權法，並未將優先購買權規定為物權，該權利因此不具有「對世性」權利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條規定，就是基於該條規定與物權法規定相沖突。本《解釋》遵循法律規定精神，將承租人優先購買權定性還原為債權，規定承租人不能以出租人侵害其優先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。該項規定並不妨礙出租人與第三人惡意串通簽訂買賣合同損害承租人優先購買權時，承租人依照民法通則第五十八條第一款第（四）項規定和合同法第五十二條第（二）項規定，主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。
問：出租人出租房屋上設立抵押權的情況在房屋租賃中時有發生，《解釋》對抵押權人行使抵押權時承租人優先購買權的保護是如何規定的？
答：從權力的設置目的看，抵押權是從抵押物的交換價值優先受償，其追求的是抵押物的交換價值，不要求轉移抵押物的佔有，亦不享有對抵押物的處分權。優先購買權是優先購買租賃房屋的權力，並以同等條件為權力行使的必備要件。上述兩種權利從設置目的上看，行使時不會發生沖突。抵押權人與出租人協商折價、變賣或者拍賣抵押房屋實現抵押權時，屬於出租人出賣房屋的方式，承租人以同等條件優先購買抵押的租賃房屋，不會影響抵押權人實現債權，不論抵押權設立在租賃合同成立前或後，均不會與抵押人實現抵押權發生沖突。因此，解釋依照抵押權與承租人優先購買權立法目的不同，規定出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，或者拍賣房屋時，依法保護承租人的優先購買權。出租人以其他方式出賣房屋時，應當採取同樣的規則保護承租人的優先購買權。當然，承租人主張優先購買房屋時，人民法院應當考慮以下兩方面的問題，一是承租人應當具有讓出租人信賴的履約能力，如責令承租人以交付押金或者定金等方式提供履約擔保，使出租人信賴其履約能力，以避免人民法院支持承租人購買房屋的主張後，因承租人缺乏履約能力導致合同無法履行，損害出租人利益。二是依照權利義務對等原則，承租人的優先購買權亦應當在合理期限內主張，在出租人履行通知義務後，承租人應當在15日內明確表示是否行使優先購買權；出租人沒有履行通知義務的，承租人可在知道或者應當知道出租人出賣房屋之日起一年內主張，超過合理期限的，人民法院不應予以支持。
問：按照《解釋》規定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優先購買房屋？
答：這種理解是錯誤的。《解釋》第24條規定了承租人優先購買權行使的四種例外情形：（一）房屋共有人行使優先購買權的。法律設定共有人具有優先購買權，宗旨是簡化物權關系，維護共有關系的穩定性，充分發揮物的用益價值，而承租人優先購買權主要是維護使用關系的穩定性，從利益衡量的角度考量，應當優先保護共有人的購買權。（二）出租人將房屋出賣給近親屬情形。我國是靠親情和人情為紐帶聯系起來的熟人社會，人們在經濟交往中，親情關系往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系終究有所不同。《解釋》立足國情，將出租人出賣房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式，排除承租人優先購買權。這一規定有利於促進家庭和睦和社會穩定，符合構建和諧社會的重大歷史任務要求。（三）出租人履行告知義務後，承租人在15日內未明確表示願意購買的。本項是對合同法第二百三十條規定的進一步細化。從權利義務對等的角度分析，承租人在合理期限內行使優先購買權，亦應為承租人優先購買權的內容。如果承租人不及時行使優先購買權，將導致出租人所有者權益受到損害。在房屋交易市場價格波動加大的情況下，這種損害更為明顯。因此，本項將承租人接到通知後15日，作為行使優先購買權的合理期限，逾期視為承租人放棄優先購買權。（四）購買房屋的第三人出於善意並已辦理登記手續的。物權法第一百零六條規定了善意取得制度，即受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且佔有該財產，即使出讓人無處分權，受讓人仍可取得轉讓物的所有權。根據「舉重以明輕」的民法解釋原則，在第三人善意購買出租房屋，並辦理登記手續情形下，可以對抗承租人優先購買房屋的主張。

㈥ 案例分析（不好意思有點長，拜託哪些專業人士幫忙回答一下，謝謝！）

你這是什麼考試的題啊？還是實際案件？
1、A公司未經建設單位同意便與D公司簽訂了分包合同，違反了《建築法》等國家法律法規的規定；其行為既違法又違約；
2、在事件2中B公司向A公司提出索賠不正確；由於B公司與A公司並無合同關系，根據合同的相對性原則，B公司應當向建設單位提出索賠；（建設單位承擔後，根據與A公司在此事件中的各自過錯程度，再向A公司追償）；
3、在事件3中C公司向建設單位提出索賠是正確的；理由是：建設單位違反合同約定（建設單位應協調現場其他施工單位，為三個公司創造可利用條件），沒有為C公司創造可利用條件，而給C公司造成了損失，理應承擔賠償責任；
4、《建設工程質量管理條例》所稱違法分包，是指下列行為：
(一)總承包單位將建設工程分包給不具備相應資質條件的單位的；
(二)建設工程總承包合同中未有約定，又未經建設單位認可，承包單位將其承包的部分建設工程交由其他單位完成的；
(三)施工總承包單位將建設工程主體結構的施工分包給其他單位；
(四)分包單位將其承包的建設工程再分包的。

㈦ 裝修糾紛，業主遭遇漫天要價，合同定仲裁調解，此裝修公司相關仲裁案例甚多，皆勝訴……仲裁後可以上訴嗎

一、既然約定了通過仲裁解決雙方糾紛，要向不走仲裁程序是比較難的，除非你能夠證明你們雙方的仲裁協議是無效的除外。
根據《仲裁法》的第17條 有下列情形之一的，仲裁協議無效：
（一）約定的仲裁事項超出法律規定的仲裁范圍的；
（二）無民事行為能力人或者限制民事行為能力人訂立的仲裁協議；
（三）一方採取協迫手段，迫使對方訂立仲裁協議的。
第18條 仲裁協議對仲裁事項或者仲裁委員會沒有約定或者約定不明確的，當事人可以補充協議；達不成補充協議的，仲裁協議無效。
第20條 當事人對仲裁協議的效力有異議的，可以請求仲裁委員會作出決定或者請求人民法院作出裁定。一方請求仲裁委員會作出決定，另一方請求人民法院作出裁定的，由人民法院裁定。
當事人對仲裁協議的效力有異議，應當在仲裁庭首次開庭前提出。

因此，你若能夠證明有關仲裁的約定是無效的，你們就可以提出仲裁協議無效，而不通過仲裁程序解決糾紛。

二、仲裁後一般是不可以起訴的。當然仲裁裁決被撤銷的除外。
根據《仲裁法》第9條 仲裁實行一裁終局的制度。裁決作出後，當事人就同一糾紛再申請仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會或者人民法院不予受理。
裁決被人民法院依法裁定撤銷或者不予執行的，當事人就該糾紛可以根據雙方重新達成的仲裁協議申請仲裁，也可以向人民法院起訴。
裁決被撤銷的情形及規定：
根據《仲裁法》第58條 當事人提出證據證明裁決有下列情形之一的，可以向仲裁委員會所在地的中級人民法院申請撤銷裁決：
（一）沒有仲裁協議的；
（二）裁決的事項不屬於仲裁協議的范圍或者仲裁委員會無權仲裁的；
（三）仲裁庭的組成或者仲裁的程序違反法定程序的；
（四）裁決所根據的證據是偽造的；
（五）對方當事人隱瞞了足以影響公正裁決的證據的；
（六）仲裁員在仲裁該案時有索賄受賄，徇私舞弊，枉法裁決行為的。
人民法院經組成合議庭審查核實裁決有前款規定情形之一的，應當裁定撤銷。
人民法院認定該裁決違背社會公共利益的，應當裁定撤銷。
第59條 當事人申請撤銷裁決的，應當自收到裁決書之日起6個月內提出。
第60條 人民法院應當在受理撤銷裁決申請之日起兩個月內作出撤銷裁決或者駁回申請的裁定。
第61條 人民法院受理撤銷裁決的申請後，認為可以由仲裁庭重新仲裁的，通知仲裁庭在一定期限內重新仲裁，並裁定中止撤銷程序。仲裁庭拒絕重新仲裁的，人民法院應當裁定恢復撤銷程序。
同時在裁決後你還可以申請不予執行。
第62條 當事人應當履行裁決。一方當事人不履行的，另一方當事人可以依照民事訴訟法的有關規定向人民法院申請執行。受申請的人民法院應當執行。
第63條 被申請人提出證據證明裁決有民事訴訟法第213條規定的情形之一的，經人民法院組成合議庭審查核實，裁定不予執行。
第64條 一方當事人申請執行裁決，另一方當事人申請撤銷裁決的，人民法院應當裁定中止執行。
人民法院裁定撤銷裁決的，應當裁定終結執行。撤銷裁決的申請被裁定駁回的，人民法院應當裁定恢復執行。

《民事訴訟法》第二百一十三條對依法設立的仲裁機構的裁決，一方當事人不履行的，對方當事人可以向有管轄權的人民法院申請執行。受申請的人民法院應當執行。
被申請人提出證據證明仲裁裁決有下列情形之一的，經人民法院組成合議庭審查核實，裁定不予執行：
（一）當事人在合同中沒有訂有仲裁條款或者事後沒有達成書面仲裁協議的；
（二）裁決的事項不屬於仲裁協議的范圍或者仲裁機構無權仲裁的；
（三）仲裁庭的組成或者仲裁的程序違反法定程序的；
（四）認定事實的主要證據不足的；
（五）適用法律確有錯誤的；
（六）仲裁員在仲裁該案時有貪污受賄，徇私舞弊，枉法裁決行為的。
人民法院認定執行該裁決違背社會公共利益的，裁定不予執行。
裁定書應當送達雙方當事人和仲裁機構。
仲裁裁決被人民法院裁定不予執行的，當事人可以根據雙方達成的書面仲裁協議重新申請仲裁，也可以向人民法院起訴。

三、如果對方存在欺詐的情形，理論上是不能夠用《消費者保護法》，而應適用合同法的相關規定。但是若有其他特殊情形也不一定，具體問題具體分析。

四、要想仲裁的勝訴的幾率大一些，當然就是收集保存好相關的證據。現在的仲裁還算是比較公平公正的。如果認為請律師對你的權益的維護更為有利的話，建議你還是請個律師。

希望我的回答對你有幫助，望採納！

㈧ 案例分析

1、發包方為何拒付尾款，原因是什麼？希望您能明確。按照您所述，我擬發包方拒付尾款的原因為，工程驗收不合格或者乾脆就是發包方不願意支付了而沒有任何理由。
2、現實中建築施工合同就合同結款之事的糾紛舉不勝舉。在這里我就按照法律的規定回答您吧。首先，東風公司拒付尾款是否有合同依據，按照雙方簽訂的建築施工合同約定的內容進行協商。
其次，協商不成可以前往法院提起訴訟，要求發包方履行合同義務。
3、東風公司拒付的5萬元尾款是否是質量保證金，質保金一般都是1年以後才支付的。建築施工合同99%都會約定質保金的。您說的情況是否是這樣的？如果是這樣的，那麼就要按照合同處理，對方有權扣5%以上的合同款為質保金的（質保金的百分比按雙方協議比例，一般是5%起）。
希望對您有幫助。

㈨ 裝飾裝修合同糾紛案欠工程款，沒合同有欠條怎麼辦

1、要研究案情
律師通過事務所受理收回被拖欠工程款糾紛案件後，首要工作就是研究案情。
拖欠工程款糾紛的案情並非千篇一律，律師必須認真研究自己手中案件的具體案情，做到知己知彼，爭取百戰百勝。
律師主要從以下幾個方面研究案情：首先是研究合同。
其次是研究履約情況，履約情況是具體的，也是復雜的，可謂我中有你，你中有我，律師一定要吃透雙方履約的具體情況，一定要客觀分析各自的利弊得失，發現有不利於施工企業因素的，應當及時採取補救措施，要做到全面掌握，從容應對。
最後要研究建設單位的資信情況，建設單位拖欠工程款有多種原因，或是資金周轉有困難，或是根本無力支付工程款，有的甚至是已經攜款逃跑，律師一定要研究確 定建設單位這方面的情況，既不能把偶然拖欠工程款的甲、乙雙方之間的關系搞僵，也不能讓故意拖欠工程款的建設單位得逞，必須在准確認定的基礎上，再考慮實 施何種要回方案。
2、要及時行動
這里所稱及時行動，並非越快行動越好，而是要適時，該抓緊的時候要抓緊。
如前所述，在充分研究了案情之後，必須付之於行動才能產生效果，因此在確定需要採取行動時，就應及時果斷：一是交涉、要回要及時。交涉、要回的方法很多， 口頭的、書面的都可以，尤其是在通信、交通日益發達的今天，及時交涉、要回，就有機會早日解決問題，就能減少施工企業可能遭受的損失，而且還有利於繼續履 行合同；二是收集證據要及時。
及時收集證據有三方面的意義：
首先是能夠保全證據，有些證據如施工中隱蔽工程驗收中的用材、質量問題等，錯過了機會就有可能難以獲得該方面的證據。
其次是便於分析案情和作出判斷，律師分析判斷案情是否准確，與手中掌握的證據材料是密不可分的，因而越早掌握證據就越具主動性；最後是有利於及時採取何種 對策或者措施，解決拖欠工程款糾紛的過程漫長而復雜，及時採取對策或措施就能贏得戰機，而要及時措施必須以及時取得證據為前提。
三是申請支付令或者提出起訴（包括申請仲裁，下同）要及時，在吃透案情、掌握證據，但又無法協商解決的情況下，律師就要果斷地代 理施工企業及時申請支付令或者提出起訴，否則就是貽誤戰機，尤其是對那些資信情況不良的建設單位而言。
律師一定要在這上面把握好時機，將施工企業可能遭受的損失減低到最低限度。
3、要措施得法
盡管《合同法》第286條規定了工程價款的優先受償權，盡管不久前最高人民法院又對該條款作了具體可行的司法解釋，但並非就可以高枕無憂、萬事大吉了，解 決施工企業收回被拖欠工款問題的工作還得靠人去做，並且還要委託具有專門法律知識的律師去做，而無論是施工企業的人去做，還是委託律師去做，都有一個措施 是否得法的問題。所謂措施得法，是指為施工企業解決被拖欠工程款糾紛所採用的辦法是最經濟的、最恰當的，是最有效果的。
提起訴訟並且運用《合同法》第286條規定及其司法解釋固然具有重要作用，但其實際上只在執行階段才產生作用，並且主要是法院承辦人的工作，如同抵押優先權一樣。
而律師為施工企業收回被拖欠工程款提供有效的法律服務，更應當體現在如前所述的各個方面。根據筆者的實踐經驗，拖欠工程款糾紛以協商解決為最好。協商解決 的好處是：雙方心平氣和地進行友好協商，有利於以後工程建設的順利進行；讓小利而顧全大局，避免擴大損失以至於兩敗俱傷；避免進入曠日持久的訴訟程序並產 生社會不安定因素等等。而且即使雙方要解除建築工程承包合同，也完全可以通過協商的辦法來得到解決，這對雙方當事人、對社會各方面都有利無弊，然而這一切 都有賴於律師發揮其獨特的作用來得以實現。
協商解決的方案大致有這樣幾種：
1）互諒互讓，建設方及時支付應付的工程款，施工方不追究建設方的違約責任，雙方繼續友好合作；
2）建設方對應付款列出付款計劃並支付一定的違約金，雙方繼續履行合同；
3）雙方簽訂補充協議，對一系列糾紛所涉問題予以重新確認，合同繼續履行；
4）雙方同意提前解除合同，並就解除合同所涉及的全部問題協商一致後簽訂解除合同的協議。
4、總而言之，律師一定要根據具體案情，採用最得法的措施來為施工企業解決被拖欠工程款的問題，當然也包括在無法協商解決的情況下及時提起仲裁或者訴訟的辦法，最有成效地去保護施工企業的合法利益。

㈩ 如何解決建設工程固定總價合同糾紛

案例：
某承包商中標承建一廠房的土建、安裝、裝飾工程。承發包雙方選用了新版示範文本為合同文本。在協議書第五條約定：合同價款金額2320萬元。在專用條款第23.2款約定：本合同價款採用固定價格合同方式確定。（合同價款包括的風險范圍：合同價格即為招投標中的中標價格。竣工工程量按實結算，以發包人委託有審價資質的單位提交審計報告審計為准）。 工程竣工後，承包方根據「竣工工程量按實結算」之約定，編制並向審價單位提交了竣工結算報告。但是在審價過程中，承發包雙方就該合同是總價包干合同還是單價包干合同產生爭議。發包方認為，本合同價款採用固定價格合同方式確定，故本合同應認定為總價包干合同。承包方認為，雙方約定的是竣工工程量按實結算，故本合同應認定為單價包干合同。
由於按總價包干合同方式確定的合同結算價款與按單價包干合同方式確定的合同結算價款大不一樣，後者比前者的結算款要高10％。因此，對於承包商而言，如果按單價包干合同方式結算，則其尚有盈利，否則，必然會虧損；對於發包方而言，如果按總價包干合同方式結算，則其可以節約10％的成本。因此，雙方對該合同約定的內容究竟為單價包干合同還是總價包干合同爭執不下。於是，雙方並審價單位共同至本律師事務所咨詢。經筆者為他們詳細分析，發包方、審價單位最終同意該合同應認定為單價包干合同。承包商因此而獲得承包該工程應得的利潤。

為什麼該合同應認定為單價包干合同而不應認定為總價包干合同呢？
實際上，新版示範文本通用條款第23.2款約定的三種合同價款確定方式系《建設工程施工發包和承包價格管理暫行規定》（下稱《暫行規定》）第七條中規定的三種工程價格類型。即：固定價格。工程價格在實施期間不因價格變化而調整；可調價格。工程價格在實施期間可隨價格變化而調整；工程成本加酬金確定的價格。工程成本按現行計價依據以合同約定的辦法計算。該規定中的工程價格、固定價格、可調價格均系新概念，
根據《暫行規定》第五條工程價格構成第1款「工程價格由成本（直接成本、間接成本）、利潤（酬金）和稅金構成」之規定，工程價格實際上就是指通常所稱的工程造價（工程造價由直接費、綜合間接費、利潤、開辦費、其他費用、稅金組成），即工程價格中之「價格」指「造價」，是量和價的結合概念。但是，固定價格、可調價格、成本加酬金確定的價格及其定義條款中出現的「價格」是否指「造價」呢？
我們認為，因工程價格與固定價格、可調價格、成本加酬金確定的價格是同一層次的概念，故這些概念中的「價格」應理解為「造價」。但是，這個合同定義條款中出現的「價格」並非指「造價」，只能理解為人工、材料、機械等價格。否則，該定義條款就犯了「造價」系「造價」之循環定義的錯誤。 同時，我們不妨將上述「價格」分別替換成「造價」及「人工、材料、機械等價格」，則《暫行規定》第七條規定變更為：「工程造價的分類。（一）固定造價。工程造價在實施期間不因人工、材料、機械等價格變化而調整。……（二）可調造價。工程造價在實施期間可隨人工、材料、機械等價格變化而調整。……（三）工程成本加酬金確定的造價。工程成本按現行計價依據以合同約定的辦法計算，……」。
顯然，《暫行規定》將工程價格分為固定價格、可調價格、工程成本加酬金確定的價格三種類型，系採用了不同的分類標准。固定價格、可調價格僅考慮了價的因素，工程成本加酬金確定的價格卻不但考慮了價的因素，而且考慮了量的因素。因固定價格合同僅考慮了價的因素，故承發包雙方對工程量的不同約定決定了合同的不同類型，如果雙方約定在圖紙不變的情況下，工程量不作調整，則合同應為總價包干合同，否則應為單價包干合同。
本案中，承發包雙方既在專用條款中約定了合同價款確定方式採用固定價格方式，又約定了竣工工程量按實結算，故本案所涉合同應認定為單價包干合同。
通過該案例分析，我們不難發現，新版示範文本中確定合同價款的三種方式劃分標准不一。固定價格、可調價格合同僅考慮了價的因素而沒有考慮量的因素，如果承發包雙方不對量進行約定，則雙方因對量沒有約定而產生糾紛；如果承發包雙方對量進行了約定，雙方又會因對固定價格的理解不一而產生糾紛。因此，這系新版示範文本的缺陷之一。
為了糾正這一缺陷，我們建議承發包雙方在採用新版示範文本時可在專用條款中約定刪除該通用條款，並對合同價款確定方式進行重新約定，比如首先約定單價是否可以調整、及調整方法，然後再約定圖紙不變工程量是否可以調整、及調整方法。