交房糾紛應答方案

㈠ 收房中常見問題的應對策略

問題一：收房中可能遇到的問題和解決對策

如果下述情況存在，且雙方有明確的約定，就應當遵照執行，否則，開發商違約，業主應當要求開發商立即完善，並要求開發商承擔違約責任。

小區道路未完工，道路不通，無法通行；

小區燃氣未通，正值採暖季無法供暖，基本生活條件和裝修條件不具備；

閉路電視及安防設施未按合同約定和國家法律規定配套到位，入住業主安全無法保證；

小區有線電視目前不具備接通信號條件；

小區綠化全面處於在施工程狀態，現場混亂不堪，與合同約定不符；

合同約定私家車位未落實。

小貼士：

如果有違背合同約定和政府規定之基礎設施未達交付條件之處，導致無法入住，業主應當及時與開發商交涉，不能匆忙入住。

問題二：開發商制定違規的交房流程

關於收房，不少購房者都提到了開發商的「霸王條款」。在交房流程中，開發商可能會單方擬定強加於業主的違反雙方所簽商品房買賣合同及其補充協議的約定，使雙方無法辦理交付手續，引起交房糾紛。

那麼我們有必要對這些可能的額外設定房屋交付約定進行一個梳理，它們一般包括：

(1)以補交面積差價款作為房屋交付條件。

一般在雙方所簽的補充協議中對房屋差價款的結算時間均有約定，但在糾紛時開發商往往不顧此約定，強行要求購房者交付面積差價款，並以此作為交房條件，如不交此款，開發商便拒絕交房。在這種情況下，無論該房是否具備交付條件，開發商的行為均已構成故意違約，因此而不能交付房屋的責任應完全由開發商承擔。

(2)以違規代收契稅、維修基金作為房屋交付條件。

如果業主與開發商的合同中並無房屋交付時委託開發商代交契稅和維修基金的約定，但在開發商的結算通知書中仍以此為交房條件，屬於開發商單方額外設定交房條件，購房者完全有理由拒絕。

開發商的交房流程如果無理強迫業主在未進行房屋檢驗(含文件檢驗)的條件下辦理接收手續，企圖造成房屋交付的既成事實，也屬於房屋不能交付的原因之一。

問題三：關於竣工驗收備案表的完整性

政府為了最大化地避免購房者和開發商之間的糾紛，在購房者與開發商之間建立了一套強制性的驗收標准，即建設工程竣工驗收備案表。這個竣工驗收備案表首先為購房者做了驗收房屋的最基本工作，成為開發商房屋質量問題的第一把關人。

它主要包含以下幾個方面的內容：第一，工程的基本情況；第二，施工監理單位的意見；第三，竣工驗收備案文件清單；第四，備注。

如果開發商呈現在購房者面前的竣工驗收備案表缺少以上內容的任何一項，那麼這個樓盤就成了通常所說的「黑樓」。

按現在的情況來看，許多購房者不重視這份竣工驗收備案表，或者忘記它的完整性。所以，在驗房前需確認竣工驗收備案表的存在和完整性。

（以上回答發布於2016-12-09，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈡ 購房須知：交房時產生的糾紛應該如何處理

交房時產生的糾紛要看是什麼種類，因為不同種類的糾紛，解決辦法也會有差異。如房屋質量問題就可以通過物業維修進行解決，而結構質量問題就需要相關部門進行檢測，然後出具檢測報告，再有專業單位進行維修處理。而逾期交房，就是找開發商支付逾期違約金。

㈢ 交房糾紛中，常見的問題有哪些

1、房屋質量糾紛

一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。實行住宅工程質量分戶驗收管理的地市，出賣人未交付《住宅工程質量分戶驗收表》，買受人可以拒絕接受房屋；未實行分戶驗收的地市，房屋質量不符合約定交付條件或房屋通常品質，買受人亦可拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做和賠償損失的責任。房屋交付後產生質量問題或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當自交付之日承擔保修責任。出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱「解釋」）第13條，買受人可以自行修復或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或交付後經鑒定主體結構不合格，買受人可以請求解除合同和賠償損失。

2、配套設施糾紛

現行竣工驗收合格標准分為工程驗收合格、綜合驗收合格、分期綜合驗收合格。綜合驗收合格意味著不僅工程質量合格，而且市政公用基礎設施和公共服務設施應當同步交付。配套設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬頻、道路、綠化、車位等，是買受人正常居住最基本條件。北京市實行綜合驗收合格制度，根據《北京市新建商品住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法》，住宅小區每期建設的市政公用基礎設施和公共服務設施等工程達到法定條件時，房地產開發企業方可組織住宅工程的竣工驗收；沒有按照建設方案完成市政公用基礎設施和公共服務設施工程竣工驗收前，房地產開發企業、物業管理企業不得辦理入住手續，故房屋未經綜合驗收，買受人可以拒絕接受。未實行綜合驗收的地市，應當根據合同條款、規劃文件、銷售廣告等確定配套設施交付的時間、程度與標准，若配套設施不完善或不能正常使用，可以要求出賣人繼續履行、修理、更換、重做或賠償損失。

3、配套資料糾紛

房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：1、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》，較權威地證明房屋業已竣工驗收合格；2、房屋測繪機構出具測繪資料，該資料用於權屬登記，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差；3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的法律文件，後者是對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標准等作出說明，並提出使用注意事項的文書。出賣人未提供第1和第2項資料，買受人可以拒絕接受房屋；未提供第3項資料買受人也可拒絕接受房屋。有判例認為：「兩書」是為加強商品住宅質量管理，確保商品住宅售後服務水平，維護住宅消費者的合法權益而規定，未提供「兩書」不構成拒絕接受房屋的條件，這並不意味著出賣人不需交付「兩書」，或者不承擔其它民事責任，例如出賣人不交付《住宅使用說明書》，買受人未正確使用室內設施導致人身或財產損害的，出賣人應當承擔賠償責任。

4、承諾兌現糾紛

為刺激慾望和增加賣點，出賣人的銷售廣告美輪美奐、各項允諾信誓旦旦，諸如高尚社區、人文氣息、80%綠化率、24小時保安、500㎡會所等等，然收房時卻發現，理想與現實相差甚遠，出賣人經常以廣告未訂入合同、享有最終解釋權為由拒絕履行承諾。根據《解釋》第3條，銷售廣告對房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，對購房合同是否訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為合同內容，出賣人違反合同約定，應當承擔繼續履行、賠償損失的違約責任。有時出賣人會做出贈送型承諾，如免收一年物業費。各種承諾中亦不乏有違反現行法律導致不能完全履行的情形，比如買頂層送花園、70年旺鋪產權等。根據現行法律，樓頂部位屬於業主共有，出賣人無權擅自處分；商業用地年限為40年而非70年，此類承諾盡管具體明確，但因其內容違反現行法律而屬於無效條款。

5、逾期交房糾紛

交付房屋是出賣人主要義務，遲延履行主要義務經催告後仍未履行的，買受人可以解除合同。《解釋》第15條規定「出賣人遲延交付房屋，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行的，買受人可以請求解除合同，但當事人另有約定的除外」，故房屋逾期交付時，買受人可以選擇是否解除合同。不選擇解除，可以要求出賣人支付逾期交付期間的違約金和賠償損失；選擇解除合同，可以根據合同約定和履行情況要求出賣人支付違約金、雙倍返還定金和賠償損失，尤其是賠償房屋增值損失。「當事人另有約定」實質是出賣人事先在買賣合同中將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等作為逾期交房的免責事由，該事由成立將免除出賣人逾期交房的違約責任，免責事由的合法性與公平性將成為雙方爭議焦點。

6、無證預售糾紛

根據《城市商品房預售管理辦法》，商品房預售實行許可制度，出賣人進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證；未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售。但現實並非如此，許多商品房屬於無證預售，房屋交付時預售許可證仍未辦理。根據《解釋》第2條，預售合同糾紛起訴之前，出賣人仍未取得商品房預售許可證的，預售合同可以認定為無效合同，故買受人可以選擇是否提起合同無效之訴。若提起訴訟，可以請求出賣人返還已付房款和賠償損失，如果出賣人故意隱瞞未辦理預售許可證而預售房屋，還可要求其承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償。買受人不願提起合同無效之訴，而出賣人又長期不予辦理預售許可證，預售合同效力將長期不穩定而嚴重影響交易秩序。買受人可以訴請出賣人辦理預售許可證，使預售合同效力得以補正，盡快實現交易目的和物盡其用。

7、共有產權糾紛

根據《物權法》，專有部分以外的共有部分屬於買受人共有，買受人對共有部分享有佔用、使用、收益的權利。對長期爭執不休的道路、車位、綠地歸屬與使用問題，《物權法》規定：建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外；綠地屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外；其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有；佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有；建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。買受人對共有部分享有收益權，出賣人或物業公司出租共有部分的收益，扣除必需費用後屬於業主共有。對於人防工程所有權，現行法律未做規定，《人民防空法》僅規定「人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有」，從現實情況看，人防工程建成後，通常是由出賣人佔用、使用與收益，買受人難以主張權利。

8、權利負擔糾紛

出賣人交付的房屋之上可能負擔多種權利，如銀行的抵押權、先買受人的債權、工程承包人的法定優先權；或者已被司法機關和行政機關依法查封或以其他形式限制房屋交易。買受人可以領受房屋，但房屋產權證長期甚至永遠無法辦理，權利長期處於不穩定狀態，隨時面臨被真正權利人起訴騰房的危險。故買受人收房時，應當詢問和調查房屋權利負擔情況，考慮如何應對接受房屋之後的產權糾紛。出賣人一房二賣、隱瞞抵押導致買受人不能實現合同目的，買受人可以根據《解釋》第8、9條，請求撤銷或者解除買賣合同，要求出賣人返還已付房款及利息、賠償損失，尤其要求其承擔懲罰性賠償責任。房屋交付後，由於出賣人原因導致買受人無法在約定或者法定期限內辦理產權證的，出賣人應當承擔違約責任；逾期一年的，買受人可以請求解除合同和賠償損失，尤其是房屋增值部分損失。

9、前期物業糾紛

與業主委員會簽訂的物業服務合同相比，前期物業服務特殊之處有：1、出賣人基於第一業主身份選聘物業服務企業，前期物業合同通常作為買賣合同附件，買受人應當接受前期物業合同約束；2、業主臨時公約由出賣人制定，不體現買受人意志，但買賣合同訂立時買受人必須書面承諾接受公約約束；3、自房屋交付，買受人享有物業服務的權利，負有交納服務費用的義務，不得以未實際入住為由而拒絕交納物業服務費，服務內容與收費標准亦不體現買受人意志；4、自房屋交付，買受人裝修改建、住宅改商、飼養動物、違章搭建、侵佔通道等行為必須接受物業服務企業管理和監督，若監督無效，可由業主委員會提起訴訟；5、出賣人訂立的前期物業合同、制定的業主臨時公約侵犯買受人利益，或者物業服務企業行為侵犯買受人利益，買受人均可提起訴訟。

10、稅費交納問題

出賣人經常將交納或代收相關稅費作為交房條件，買受人則持相反意見，對此應當具體分析。1、買賣合同約定由出賣人代為辦理產權證，辦證必需稅費，如契稅、印花稅、產權登記費、證件工本費、測繪費由買受人負擔，買受人應在約定時間向出賣人交納；2、水、電、氣、暖、有線、寬頻的初裝費與開通費是否應當由買受人負擔，應當考慮以下因素：出賣人是否事先承諾必需提供、該費用是否列入項目開發成本、該費用是否計算在銷售價格中，如果答案肯定，買受人不應負擔；3、買受人必需交納物業服務費，但出賣人或物業服務企業不得以預交物業服務費作為交房條件；4、住宅專項維修資金是用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金，商品房買受人應當在辦理入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，未交存首期住宅專項維修資金的，出賣人不得交付房屋。
崇陽縣律師 http://www.lawtime.cn/chongyang

㈣ 樓市315:買房常見6大交房糾紛及應對措施

交房本是一件讓人高興的事情，然而，在交房的時候，也最容易出現糾紛而造成業主維權的現象。上海某樓盤在沒有竣工許可證，且未通過驗收的情況下，就強制業主交房；長沙某盤，業主買房時，說好的籃球場，最後交房卻變成停車位了；江門某精裝房，當初承諾的豪華裝修，在交房時卻發現做工粗糙、樣板房中好多材料品牌都給換了。買房交房時，你都遇到哪些揪心事了？

常見的6大交房糾紛：

一、 延期交房

開發商沒有按照合同約定的時間交付給購房者。是目前最常見，數量最多，涉及面最廣的房產糾紛。

如何避免：盡量選擇口碑較好，品牌較大的開發商，這樣的開發商更有保障一些，其次就是合同里約定好延期交房的賠償等相關事項。

怎樣維權：遇到延期交房，首先應仔細查看與開發商簽訂的商品房買賣合同，看合同中對延期交房是否有相關規定。如果合同有規定，按照合同中約定的條款執行。如果合同中沒有明確規定，購房者可以退房。

其次，應了解延期交房的認定及賠償標准，除特殊情況外，開發商未按合同約定期限交房，要承擔違約責任，賠償購房者違約金。如果購房人想解除合同，根據《合同法》第114條規定，可以要求開發商承擔合同約定的違約金，同時要求開發商返還購房款及利息。若和開發商溝通無果，可進入法律程序，向法院提起訴訟。

二、房屋質量問題

交房後，因房屋質量問題引起的維權也不少，一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。

如何避免：在買房前，要選擇信得過的開發商；看房買房時，在開發商允許的情況下，可以帶專業的人士來檢驗房屋的質量；另外，可以多問下工地上的工人，如果該樓盤有熟人，也可以向其咨詢質量好壞。

怎樣維權： 一般來說商品房交付使用後，房屋主體結構發生質量問題的並不多見，大量發生的是非主體結構問題。一旦市民發現房屋質量方面的問題，可以先找開發商和物業公司進行協商處理；如果開發商和物業公司拖延處理或者是無視業主的投訴，業主可到相關部門進行投訴；必要時，也可藉助訴諸媒體曝光，利用社會輿論的力量，推進維權進度；如果協商未果，特別是涉及賠償問題，業主就需走訴訟、仲裁等司法程序了。

三、擅自更改規劃

開發商為吸引客戶購買，承諾小區規劃有游泳池、大型超市、高達50%以上的綠化率等，但購房者在買房後或者交房入住後，卻發現開發商擅自更改規劃，並沒有兌現當初的承諾。開發商修改規劃的事情也是時有發生。

如何避免：是否寫進合同很重要，開發商對於小區的規劃的具體內容已經口頭的承諾都必須寫進合同才能保證購房者不會被欺騙，即使出了問題，也能維權成功。

怎樣維權：分為兩種情況。一種是開發商只辦完了規劃變更手續，但並沒有開始實際的建設行動。這時候，被侵權的業主可以向當地規劃部門提出書面申請，以程序違法為由，要求規劃部門撤銷開發商的規劃變更許可、停止侵權行為。另一種是建設行為已經開始或完成，這時候，被侵權的業主可以通過法律手段，要求開發商停止建設，並對已被變更的部分恢復原狀。對於不能恢復原狀的，業主可以根據具體情況，要求開發商賠償損失或退房。協商不成的，可以向法院提起訴訟。

四、面積縮水

交房後，發現房屋的實際使用面積比購房合同上所說的，少了好幾個平米，這不白白花了幾平米的錢嗎？

如何避免：買房時，確保合同上的建築面積與產權面積一致，不僅要寫清楚總價和面積，還要寫清楚房屋單價。如果合同不寫房屋單價，當實際面積與產權登記面積不符想追回損失時，一般不會得到支持。買方要對房屋面積有真實性的了解，應不僅僅局限於購房合同對面積的記載以及房產證上登記的面積，有必要在現場勘查時做一簡單測量。

怎樣維權：最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定：出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3%，買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

五、交房稅費糾紛

交房後，開發商巧立名目亂收費，多收費、強行收費、代收費。雖然物價局已對入住的相關費用有明文規定，但個別開發商到交房時仍巧立名目進行收費。收樓時要提前了解物價局的相關收費規定，帶上應繳費用表，與開發商要求的款項相對照。不在合同約定范圍內的費用，交房時業主可以拒絕繳納，發現不合理收費要及時向開發商指出。必要時可向物價局、房管局投訴。

六、附條件交房

一些開發商在交房時，往往提出一些無理的要求。如先交房後驗房，先交費用或者先簽訂免責條款補充協議才給鑰匙。對開發商提取的不合理要求，業主千萬不能答應，必要時，業主們要團結一致，共同維護自己的權益。

如今買房，很多的樓盤出現交房即維權的現象。業主在交房時，除了要仔細檢查房子的質量外，還要重點關注開發商交房手續是否齊全、流程是否合理，以最大限度避免收房時被忽悠。畢竟在房地產法律還不健全，消費者維權困難的當今，購房者們還是要多了解相關的房產知識，與其在事情發生後維權，不如在糾紛發生前學會如何避免，將個人損失降到最低。

（以上回答發布於2016-03-08，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈤ 房屋交付糾紛有哪幾種，如何解決購房合同糾紛

一、房屋交付糾紛有哪幾種
房屋交付是出賣人將所建房屋交付於買受人的行為。交付房屋關系質量驗收、逾期責任、風險負擔，雙方對房屋質量及相關問題經常產生糾紛。本文梳理出常見十種糾紛並提出相應解決意見。

1、一般質量問題。

一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質量不符合合同約定或房屋通常品質，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責 任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。交付後質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱「解釋」）第13條，買受人可以自行修復或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

2、房屋質量不合格。

《建築法》61條規定：「建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。」

3、遲延交付房屋。

根據《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告後三個月的合理期限內仍未履行的，買受人可以請求解除合同，並要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任，但當事人另有約定的除外。

4、配套設施遲延或者交付不能。

配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬頻等；配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫院、學校、超市、會所等。基礎設施 完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔違約責任。

5、裝飾和設備不合約定。

買賣合同經常約定出賣人提供精裝房，並在合同附件三和補充協議中約定裝飾材料與工藝標准。房屋交付時，買受人發現材料低檔、做工粗糙，因此與出賣人發生爭 執。材料與工藝標准應當依合同約定為准，無約定或約定不明的，根據《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。

6、房屋相關資料不完備。

房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：1、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》，較權威地證明房屋業已竣工驗收合格；2、房屋測繪機構出具測繪資 料，該資料用於權屬登記，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差；3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的 法律文件，後者是對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標准等作出說明，並提出使用注意事項的文書。

7、房屋負擔其他權利或產權瑕疵。

出賣人交付的房屋之上可能負擔多種權利，如銀行的抵押權、先買受人的債權、工程承包人的優先受償權；或者已被司法機關和行政機關依法查封或以其他形式限制 房屋權利。

8、規劃、設計變更。

如果出賣人擅自變更規劃與設計，可能影響房屋的使用功 能、舒適程度、增值潛力等，買受人購房目的將受到重大影響甚至落空，故出賣人應當尊重買受人的知情權，如實告知變更情況，由買受人選擇繼續履行合同還是解除合同。房屋交付時發現規劃與設計變更，出賣人未事先告知或者未如實告知的，買受人可以拒絕接受房屋和請求解除合同，並要求出賣人承擔違約責任。

9、前期物業糾紛。

物業管理企業本應由業主大會選聘，由業主委員會簽訂物業服務合同。但物業建成至業主大會之前，必需實施物業管理，出賣人可基於第一業主身份選聘物業企業實 施前期物業管理。前期物業管理的內容與正常時期物業管理基本一致，買受人權利義務亦基本一致，可以接受物業企業服務，同時應當接受前期物業合同與業主臨時公約約束，按時交納專項維修資金、物業服務費用。

10、交納稅費糾紛。