房屋交易糾紛知識

『壹』 懂法律的人告訴我一些有關涉及房屋轉讓，房屋糾紛的一些法律知識！

要具體問題才能幫到你，房屋轉讓和房屋糾紛的具體起來很多，建議查一下最高院法院關於房屋糾紛處理的司法解釋吧，還有你們當地法院的指導意見等！

『貳』 買新房和二手房常見糾紛及應對措施有哪些

編者按：對於普通老百姓來說，買套房子不容易，小編總結了一些在購買新房和二手房過程中容易出現的糾紛，希望大家在購房過程中不要"中招"。

買新房常見糾紛及應對措施

一、 延期交房

開發商沒有按照合同約定的時間交付給購房者。是目前最常見，數量最多，涉及面最廣的房產糾紛。

如何避免：盡量選擇口碑較好，品牌較大的開發商，這樣的開發商更有保障一些，其次就是合同里約定好延期交房的賠償等相關事項。

怎樣維權：遇到延期交房，首先應仔細查看與開發商簽訂的商品房買賣合同，看合同中對延期交房是否有相關規定。如果合同有規定，按照合同中約定的條款執行。如果合同中沒有明確規定，購房者可以退房。

其次，應了解延期交房的認定及賠償標准，除特殊情況外，開發商未按合同約定期限交房，要承擔違約責任，賠償購房者違約金。如果購房人想解除合同，根據《合同法》第114條規定，可以要求開發商承擔合同約定的違約金，同時要求開發商返還購房款及利息。若和開發商溝通無果，可進入法律程序，向法院提起訴訟。

二、房屋質量問題

交房後，因房屋質量問題引起的維權也不少，一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。

如何避免：在買房前，要選擇信得過的開發商；看房買房時，在開發商允許的情況下，可以帶專業的人士來檢驗房屋的質量；另外，可以多問下工地上的工人，如果該樓盤有熟人，也可以向其咨詢質量好壞。

怎樣維權： 一般來說商品房交付使用後，房屋主體結構發生質量問題的並不多見，大量發生的是非主體結構問題。一旦市民發現房屋質量方面的問題，可以先找開發商和物業公司進行協商處理；如果開發商和物業公司拖延處理或者是無視業主的投訴，業主可到相關部門進行投訴；必要時，也可藉助訴諸媒體曝光，利用社會輿論的力量，推進維權進度；如果協商未果，特別是涉及賠償問題，業主就需走訴訟、仲裁等司法程序了。

三、擅自更改規劃

開發商為吸引客戶購買，承諾小區規劃有游泳池、大型超市、高達50%以上的綠化率等，但購房者在買房後或者交房入住後，卻發現開發商擅自更改規劃，並沒有兌現當初的承諾。開發商修改規劃的事情也是時有發生。

如何避免：是否寫進合同很重要，開發商對於小區的規劃的具體內容已經口頭的承諾都必須寫進合同才能保證購房者不會被欺騙，即使出了問題，也能維權成功。

怎樣維權：分為兩種情況。一種是開發商只辦完了規劃變更手續，但並沒有開始實際的建設行動。這時候，被侵權的業主可以向當地規劃部門提出書面申請，以程序違法為由，要求規劃部門撤銷開發商的規劃變更許可、停止侵權行為。另一種是建設行為已經開始或完成，這時候，被侵權的業主可以通過法律手段，要求開發商停止建設，並對已被變更的部分恢復原狀。對於不能恢復原狀的，業主可以根據具體情況，要求開發商賠償損失或退房。協商不成的，可以向法院提起訴訟。

四、面積縮水

交房後，發現房屋的實際使用面積比購房合同上所說的，少了好幾個平米，這不白白花了幾平米的錢嗎？

如何避免：買房時，確保合同上的建築面積與產權面積一致，不僅要寫清楚總價和面積，還要寫清楚房屋單價。如果合同不寫房屋單價，當實際面積與產權登記面積不符想追回損失時，一般不會得到支持。買方要對房屋面積有真實性的了解，應不僅僅局限於購房合同對面積的記載以及房產證上登記的面積，有必要在現場勘查時做一簡單測量。

怎樣維權：最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定：出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3%，買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

五、交房稅費糾紛

交房後，開發商巧立名目亂收費，多收費、強行收費、代收費。雖然物價局已對入住的相關費用有明文規定，但個別開發商到交房時仍巧立名目進行收費。收樓時要提前了解物價局的相關收費規定，帶上應繳費用表，與開發商要求的款項相對照。不在合同約定范圍內的費用，交房時業主可以拒絕繳納，發現不合理收費要及時向開發商指出。必要時可向物價局、房管局投訴。

六、附條件交房

一些開發商在交房時，往往提出一些無理的要求。如先交房後驗房，先交費用或者先簽訂免責條款補充協議才給鑰匙。對開發商提取的不合理要求，業主千萬不能答應，必要時，業主們要團結一致，共同維護自己的權益。如今買房，很多的樓盤出現交房即維權的現象。業主在交房時，除了要仔細檢查房子的質量外，還要重點關注開發商交房手續是否齊全、流程是否合理，以最大限度避免收房時被忽悠。畢竟在房地產法律還不健全，消費者維權困難的當今，購房者們還是要多了解相關的房產知識，與其在事情發生後維權，不如在糾紛發生前學會如何避免，將個人損失降到最低。

二手房置業的八項注意

注意1

了解該套「二手房」是否屬於允許出售的房屋因為公有住房「房改」售房時，有些單位還保留有優先收購權。所以，一定要征詢原產權單位同意所購房屋轉讓的書面意見，並簽章。

注意2

了解房屋所有權是否真實、完整、可靠房屋所有權人是否與他人擁有「共有權」關系，房屋有無其他債權、債務糾紛。但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的「房屋所有權證」。

注意3

了解所購「二手房」的准確建築面積合同中約定出售房屋的面積應以現在的產權證上註明的為准，其他面積不計在內。此外，還要考察地段、環境、價位和房屋結構、格局、採光條件以及物業管理等相關問題。

注意4

了解購買「二手房」的程序購買「二手房」買賣雙方必須要簽訂《房屋買賣合同》，並到房屋所在區、縣國土房管局市場交易管理部門，辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規定的稅費手續。

注意5

了解屋內設施的交驗細節有些業主在簽訂合同時常常口頭向客戶保證，屋內裝修的鋁合金門窗、地板、空調以及櫃子、熱水器可以全部贈送。結果到實際交房時客戶卻發現門窗被卸、地板被撬、屋內狼藉不堪，而業主承諾的空調、熱水器更是不見蹤影。

注意6

付款方式在購房合同簽訂過程中，必須注意付款方式的一個個環節。比如，買賣雙方可以約定，在付款方式的選擇上標明，在簽訂《房屋買賣合同》時，客戶即支付相當於房價款百分之多少的定金給業主或中介公司等。

注意7

交房時間在合同簽訂的時候還應該明確註明房屋交驗時間是在過戶後第幾個工作日或雙方約定的其他時間；房屋交驗前產生的費用及房屋交驗時產生的費用由誰承擔；另外，雙方的其他約定也需在合同中註明。

注意8

（以上回答發布於2017-03-29，當前相關購房政策請以實際為准）

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『叄』 房屋買賣常見糾紛盤點 如何規避買賣糾紛

隨著經濟的發展，現在買房子的家庭越來越多，但是很多人都沒有那個經濟條件去買新房，二手房就有了市場，但是二手房各種情況有很多，在房屋交易的時候，很容易引發房產糾紛，所以我們在買房之前一定要了解相關的房屋買賣糾紛，這樣在遇到的時候也好處理，那麼購買房屋糾紛有哪些？如何解決房屋糾紛？一起來看看吧。
購買房屋糾紛有哪些
房屋交易需要注意很多的細節，如果有那些沒有留意，很容易引發房屋糾紛的，房屋糾紛有定金糾紛、一房二賣糾紛、二手房買賣中承租人糾紛、房屋質量糾紛等等，請看下面具體介紹：
1、定金糾紛
定金糾紛是房產糾紛中的一個很常見的種類，合同簽訂時定金一定要以書面的形式進行約定才有法律效力。定金的約定要全面，特別是對定金退回的適用情況進行明確的說明。合同法中適用定金罰則，如果購房者不履行債務，沒有權利要求售房者返還定金。售房者如果不履行債務，需要向購房者返還雙倍定金。
2、一房二賣糾紛
一房二賣也是房產交易中常見的糾紛，簡單來說，一房二賣就是售房者將同樣的房子賣給兩個人。避免一房二賣，需要注意以下幾個方面：首先，購房者要保證定金是交給售房者；其次，查看售房者的身份證明、房屋所有權情況，最好將房屋所有權證書提存；第三，房子交易的款項不要一次性付清；最後，網簽要及時。
3、二手房買賣中承租人糾紛
合同簽訂完之後，很可能會出現承租人主張優先購買權，而導致原先的買賣合同無效，因此為購房者帶來了一系列的糾紛。所以，購房者買房之前，一定要做好調查，確保是否有承租人的存在，如果有，應該要求承租人放棄優先購買權的書面承諾。
4、房屋質量糾紛
房屋質量一般在房屋交付之後購房者才容易發現，比如一些裂縫、滲漏等問題。如果您遇到這樣的情況，有以下解決辦法：第一，向建設行政主管部門投訴；第二，雙方協商調解；第三，向仲裁機構提起仲裁；第四，拿起法律武器，維護自己正當權益。
如何解決房屋糾紛
1、協商解決
糾紛各方自行協商，平等、互利、合理、有償的妥善解決；主要是依據當事人之間訂立的合同進行協商，解決爭議雙方之間的房產糾紛。如果糾紛各方無法協商解決，可根據糾紛的性質及法律關系分別向行政主管機關投訴，或申請仲裁，或向人民法院提起訴訟。
2、行政機關依職權處理
爭議雙方的一方向行政機關投訴後，行政機關根據主管范圍受理，依據有關法律和行政法規、規章作出行政決定。如當事人對行政決定不服，可提起復議或提起行政訴訟。除終局復議以外，須在收到復議決定書之日起15天內向人民法院提起行政訴訟。但行政決定一旦作出即可執行，提起行政復議或訴訟並不停止執行。
3、仲裁或訴訟程序解決
如果糾紛不屬於行政機關主管，當事人可申請仲裁或提起民事訴訟。申請仲裁必須有約定的仲裁協議，如無約定，不可申請仲裁，只能提起民事訴訟。仲裁實行一裁終局制，裁決作出後，當事人不可就同一糾紛再次申請仲裁或向人民法院起訴。
以上就是關於購買房屋糾紛有哪些？如何解決房屋糾紛的相關知識了，因為房屋買賣交易過程時間周期較長，很容易買賣雙方毀約或者之前交易沒談好，引發一些房產糾紛。如何處理這些糾紛文中已經有提及，大家在買賣二手房的時候，一定要注意容易引起糾紛的地方，這樣對於我們後面房屋的買賣有所幫助。

『肆』 這些房產糾紛法律小常識！很重要！

房子對於老百姓來說都是一件非常慎重的事情，也是一件非常復雜的事情，涉及的法律問題也很多，要是買房者不提前了解有關房產的法律知識，那將來一定會吃虧的。下面小編整理了五個常見的房產問題，一起來了解下吧。

一、開發商不能按時交房怎麼辦？

針對開發商延遲交房的問題，小編建議業主們可集結起來找開發商討個說法，如果不行可走法律程序。

根據《合同法》第一百零七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。此外，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。

因此，如果開發商沒有按期交房，業主可要求開發商支付違約金或者賠償損失，購房人如果想解除合同，應當先進行催告。催告之後超過三個月的，購房者可要求開發商解除合同。

二、購房人反悔怎麼辦？

雙方簽訂《商品房買賣合同》後，在《商品房買賣合同》尚未辦理預售備案登記前，購房人反悔，不想繼續履行《商品房買賣合同》，是否可以以《商品房買賣合同》尚未生效為由，單方面解除合同，是否可以不承擔法律責任？

購房人應當按照合同的約定承擔違約責任。根據《合同法》第八條規定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條：當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

三、購買手續不全的商品房會有什麼風險？

1、業主取得權屬證書的期限無法確定。

2、為取得權屬證書，需要支付額外費用，如需補交土地出讓金。

3、只能取得使用權，不能取得權屬證書，不能上市交易。

4、可能被政府以違法建設強制拆除。

四、定金可不可以退？

「訂金」與「定金」是兩個不同的法律概念，這是開發商欲規避法律責任的慣用做法。根據《中華人民共和國擔保法》規定：定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20％。

商品房交易中，買家履行合同後，定金應當抵作價款或者收回；若買家不履行合同，無權要求返還定金，開發商不履行合同的，應雙倍返還定金。

而訂金並非一個規范的法律概念，實際上它具有預付款的性質，並不具備擔保性質。商品房交易中，如買家不履行合同義務，並不表示他喪失了請求返還訂金的權利；反之，若開發商不履行義務亦不須雙倍返還訂金，但這並不意味著合同違約方無須承擔違約責任。

五、業主因房屋質量、暖氣、燃氣等問題拒交物業服務費是否合理？

不合理。根據《建設工程質量管理條例》規定，建設工程實行質量保修制度。房屋工程質量保修是指房屋建築工程竣工驗收後保修期限內出現的質量缺陷，予以修復。

房屋建築工程在保修范圍和保修期限內出現的質量缺陷，施工單位應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。建設單位和施工單位應當在保修書中約定保修范圍、保修期限和保修責任。雙方約定保修范圍、保修期限必須符合國家有關規定。

另外，房地產開發企業售出的商品房保修，還應執行《城市房地產開發經營管理條例》和《商品房銷售管理辦法》有關規定。商品房主體工程及配套設施均符合此規定，不屬物業管理服務約定范疇。

根據國務院《物業管理條例》第52條規定：物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔相關管線和設施設備維修養護的責任。

（以上回答發布於2018-01-11，當前相關購房政策請以實際為准）

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『伍』 常見房產糾紛是哪些

在我們購房中，您可能看到過這樣的情況：在開發商違約後，購房者要求其退還定金或者是退房時，開發商會找各種理由不同意。這只是房產糾紛的一種情形。在實踐中，你知道比較常見的房產糾紛主要包括了哪些?
一、房產糾紛主要包括了哪些
1、房屋產權糾紛。主要表現為因產權證書的登記、撤銷、變更等產生的糾紛。
2、房屋買賣糾紛。這是日前房地產糾紛中的熱點和難點問題。
3、房屋優先購買權糾紛。這類糾紛主要是因爭議房屋存在共同共有、共同使用及承租關系，權利人在出賣房屋時，未正確向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知權而引發的糾紛。
4、房屋租賃糾紛。房屋租賃糾紛一般發生在公房或私房的出租人和承租人之間。它通常涉及房屋租賃合同、租金、租賃房屋的養護維修、公房承租權等方面的法律問題。
5、房屋抵押、典當糾紛。
6、房地產相鄰關系糾紛。這是一種經常發生的房地產糾紛，它是指由相鄰房地產的所有人或使用人因通行、採光、空間延伸、管線設置等問題而引起的糾紛。
7、房屋拆遷糾紛。
二、房產糾紛起訴狀怎麼寫
1、當事人基本情況。
包括原告、被告、第三人的姓名、性別、年齡、民族、職業、工作單位、住所等。如果當事人是法人或其他組織的，要寫明該法人或組織的名稱、住所、法定 代表人或者主要負責人的姓名、職務。如果原告有委託代理人(律師或其他委託人)參加房產糾紛訴訟，還應當寫明代理人的基本情況以及與被代理人的關系。
2、房產糾紛起訴請求事項。
要寫明訴請人民法院依法保護其合法權益的具體要求，例如要求被告方承擔某種民事責任，請求人民法院撤銷、變更或部分撤銷行政機關的某種行政行為等。
3、房產糾紛起訴請求所依據的事實和理由。
在寫起訴狀時必需要嚴謹、詳細地寫清楚訴訟事件存在的事實和發生爭議糾紛的主要焦點，以及這些事實糾紛中支持自己訴訟的法律、法規條款依據。例如，目前商品房買賣糾紛主要集中在發展商交房延期、房屋合同標注與實測面積出入過大、建築質量及裝修標准與合同註明的不相符合等幾個問題上。如果是因為這幾點而向售房方提出訴訟索賠，填寫起訴狀時就要將合同簽訂時間、地點、合同中相關條款約定的內容以及被告方在何處違約的事由寫清，並且標注被告違約事實違犯了哪一項法律規定。
4、提出房產糾紛起訴的證據和證據來源。
法院受理訴訟案件必須要依據充足的實事依法進行判決，這就要求原告提出訴訟請求時，必須盡可能地提供證明自己享有法律賦予的權益，對方應承擔法律責 任的證據材料。比如屬於商品房交易糾紛的，當事人應提供的證據就要包括：房屋買賣協議(合同)、房屋權屬證明、房款給付情況等方面的證明，以及對方未兌付 約定事項的證據材料。
房產糾紛起訴是一項嚴謹而周密的工作，當事人一定要審慎對待。只有當自己具有充足的依據理由時，當事人才適宜向法院提交起訴請求，而這其中最關鍵的一步就是要寫一份文理通順、證據充分、言簡意賅、訴訟目的明確的房產糾紛起訴狀。當然，對於大多數需要打房產官司的購房者來說，要想達到這樣的標准，可能比較困難，因此，建議您最好是去咨詢一下專業的律師。

『陸』 買賣房屋你知道哪些法律知識

住房一直是我們關注的焦點，目前的房價一路狂升，但是市場還是受購房者青睞的。在買房的過程中，不僅需要准備購房款，還必要了解相應的法律知識，以防上當受騙。

買賣房屋時要特別注意的幾點法律問題

關於房屋的權屬問題

1、應當確定賣房人是房產證上登記的真實所有權人

房產證上會註明房產所有人信息，購房之前應注意仔細核對證件資料，確保賣房人是房產所有權人。購房之前，最好親自或者委託律師到房管局查詢房產證件的真偽，防止偽造證件的情況發生。

2、房屋共有人應一同簽訂房屋買賣合同

若房屋有共有人，共有人應一同與賣房人簽訂合同，防止因賣房人無權處分導致房屋買賣合同無效的情況，同時也要仔細核對共有人身份信息，防止出現冒名簽約的情形。

3、確保房屋不應存在權屬糾紛或瑕疵

房屋的權屬不應有爭議，也不應當存在抵押或者法院、檢察院、公安查封等可能影響或者阻礙房屋所有權變動的情形。

關於房產的權利瑕疵

1、房屋是否為違章建築或者存在拆遷的可能性

凡是違章建築，均不會有房產證，因此，沒有房產證的房屋或者房管局查不到權屬登記的房屋基本上應當屬於違章建築，購買違章建築不受法律保護，即使遇見拆遷，賠償的價格也是很低廉的。

此外，購買期房應當注意該開發商是否五證齊全（建議選擇品牌開發商，以免出現開發商一房二賣、一房多賣或者開發商破產、倒閉、非法集資等法律風險），購置二手房應當注意房屋的《國有土地使用權證書》、《房屋所有權證書》等是否齊全；同時在購房合同中應當註明因拆遷導致的風險或者利益由誰承擔或者享有。

2、房屋是否已被查封或者轉讓

實踐中，可能出現房屋已被法院、檢察院、公安查封或者已經過戶給第三人的情況。簽訂購房合同並不意味著房屋的所有權已轉移，必須辦理過戶登記才能實現所有權的轉移。因此，購房付款之前應當注意此類問題，購房款應當在辦理過後才全款支付，盡量防止損失。

3、房屋是否被出租或者被第三人實際佔用

房屋出租給他人，按照法律規定，承租人享有優先購買權，因此簽訂購房合同之前，賣房人應當讓出租人出具放棄優先購房權的承諾書，同時要在購房人的要求下實現購房人使用房屋的目的不能實現的情況。

關於土地的使用年限

住宅類房屋的土地使用年限是70年，實踐中，也有使用年限很短的住宅用地，這可能影響到房屋的實際價值，應當引起購房者的足夠重視。

關於房產交易產生的各種稅費

對於房屋交易產生的稅費，買賣雙方應當在合同中約定清楚。新房應繳納契稅、印花稅、維修基金、權屬登記費、物業服務費、交易手續費、產權工本費等，雙方應當約定清楚。

關於中介費

買賣雙方應明確約定中介費用由誰支出，同時約定在交易不成功的情況下，中介費是否收取，收取後是否退還。

明確違約事項

尊重契約精神，讓不誠信者支付違約成本，這是現代市場經濟的必然要求。因此，買賣雙方應當約定違約事項和違約責任，同時應注意，在非應雙方責任的情況下，比如，不能辦理銀行貸款或公積金貸款的情況下，各自所應承擔的責任。

實踐中，很多開發商包括品牌卡發商，往往在購房者不能辦理貸款的情況下收取購房者高額的違約金，實際上，購房者是否能獲取銀行貸款，開發商或者與開發商合作的房產銷售代理公司比購房者更清楚，，有個別開發商或者代理公司，明明清楚該購房者不可能獲得銀行貸款而與之簽訂購房合同，繼而以購房者違約未辦理銀行貸款為由要求購房者解除合同並支付高額違約金。

明確房屋附屬設施的所有權或者使用權

房屋一般都會有相關的附屬設施、設備，如室內裝修、裝飾、花園、屋頂天台、游泳池等。在購房合同中，雙方應明確約定附屬設施的權屬，防止因此而導致房屋價值降低或者權屬爭議。

陰陽合同和付款方式

實踐中，主要是在二手房買賣中，為了實現避稅，買賣雙方在實際合同（陰合同）之外簽訂用於備案的合同（陽合同），實際上陽合同屬於無效合同，應當注意防止。

房屋買賣中，賣房最好採用銀行轉賬加買房出具收據的方式支付房款，為可能出現的合同糾紛留存證據。

總之，買房是一項技術活，專業的事情交給專業的人士來做。購買房屋，特別是經濟價值較高的房屋，最好聘請執業律師陪同，以免出現不必要的法律爭端。

『柒』 買房常見6大糾紛 要特別注意

買房是人生頭等大事。一處房屋，寄寓著人們尋覓「心之安處」的樸素期待，此中卻往往歷經數度曲折，盼過，熬過，痛過，樂過，心緒跌宕遍嘗百味。我們總結了一些在購房過程以及交房過程容易出現房產糾紛的典型情況，給買房者多提供一些「干貨」，希望能讓置業者在今後的購房過程中盡可能避免「中招」。

買房常見6大糾紛 要特別注意

買房前房產糾紛

廣告欺騙

現在樓盤廣告可謂是鋪天蓋地，而多數人也相信廣告效應，房子畢竟不可能像買車一樣，可以先體驗。首先，要注意在買房子的時候要選擇正規房屋銷售地點，有固定地點，證件齊全的房地產企業，不要選擇路邊野廣告的消息。有些人會利用內部價等誘餌騙取消費者的金錢，所以在選擇時要慎重，不要輕信小廣告之類的。在選房子的時候，除了要實地看房以外，還要查看房地產商的營業執照和「五證兩書」，即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《建設工程規劃許可證》、《商品房預售許可證》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，另外，交房時開發商是否提供"一表兩書"，即《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《房屋移交書》。缺少任何一項都有可能給接下來的購房或者交房帶來麻煩。

定金糾紛

在所有問題都了解清楚並打算購買時，消費者就要開始支付一定的金額了。在此，需要提醒購房者要分清「訂金」以及「定金」的區別。定金,簡單的說就是預先給付開發商的金額，需要注意的是如果購房者違約，定金不會退還，如果開發商違約，就要向購買方雙倍返還定金。

而訂金是在房產交易過程中預付款性質的一種支付，不具有定金的性質，定金也就當然不能適用。「訂金」在法律上沒有明文規定，在市場上類似的稱呼還有「認籌金」、「誠意金」等。出現在房屋認購書中的「訂金」，是購房者對開發商的保證，在實踐中一般被視為預付款。如果買方交付的是「訂金」，不論哪一方反悔，賣方都只須原數退還「訂金」就可。

不過，要提醒大家的是，購買者在支付金額簽約合同時，一定要認真閱讀，合同上一般會註明這筆金額是否會退還、幾個工作日內退還等重要內容。

霸王合同

在房屋買賣中，雖然房屋買賣合同有統一範本，但依然有房產開發商會基於某些因素的考慮在合同中加入對購房者不公平的條款。雖然購房者有話語權，但是如果要購買該開發商的房子就必須簽署這樣的合同，這也就是我們所說的霸王條款，對於這些條款消費者似乎很難反抗。

值得提醒的是，一般霸王條款多藏匿於購房合同的補充協議中，而這些補充協議都基本是開發商的律師團隊本著保護開發商的立場而制定的，購房者一定要對合同中的任一細節都多加留心，特別是附在後文的補充協議，這往往會成為不少糾紛的導火線。

交房前房產糾紛

從買房到交房基本會耗時一年左右時間，購房者千辛萬苦等到可以拿房門鑰匙的那一刻，既有期盼也有擔憂。歷年來，關於房屋質量的糾紛屢見不鮮，面對強勢的開發商團隊，部分買房者收到並不相符的房屋時選擇忍氣吞聲，或者自認倒霉。為了避免在居住過程中的不適，購房者要在交房環節多加留心。

房屋質量

商品房質量對消費者來說尤為重要，它不僅關系其居住安全，而且也關系其居住舒適的程度。然而有的開發商修建的商品房卻存在這樣或那樣的質量缺陷，嚴重侵害了消費者的合法權益。所以建議購房者要認真對待驗房環節，如果經濟條件允許，可以選擇專業的驗房公司驗房。如果是自己驗房的話，最好在收房之前就先去網上學習一下相關知識，驗房的時候要多注意建築結構、門窗、牆面、地面、頂棚、防水工程、採暖系統、給水、排水系統、室內電氣工程安裝質量等方面。

對於一般性質的不符合質量要求的房屋，購房者可請求開發商維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或給購買人造成損失的，也可向開發索取賠償。

而對於嚴重不符合質量要求的房屋，購房者應先請求房屋所在地的房屋工程質量監督單位檢查，在取得房屋質量鑒定不合格的證書後，可要求開發商予以退房。對消費者的正當要求，開發商不予理睬的，可以向消費者協會投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。

面積縮水

根據圖紙建造的房子面積不可能精確到100%，為此國家也制定了3%的面積浮動。可是不少置業者會發現交房時面積誤差率超過了浮動的范圍，錢交了面積卻少了。

根據有關司法解釋，房屋套內建築面積或建築面積與約定面積不符時，合同有約定的從約定，無約定的誤差比例在3%以內的雙方據實結算，若超過3%買房人可要求退房並主張返還已付購房款及利息。在此提醒讀者，在簽訂合同時應注意約定細節。因此建議買受人在簽合同時，要把建築面積與套內建築面積都做約定。

規劃變樣

這幾年，規劃變更導致前期業主鬧事的案例也是時有發生，其中包括了在同一個小區內將別墅區域洋房區隔開、將規劃建為別墅的後續用地改成建造高層洋房等等。

根據有關法律規定，小區建成入住，產權即發生轉移，產權所有人已經由開發商轉為全體業主，這時，開發商在沒得到全體業主同意的情況下，是無權擅自改變小區公有土地用途的。業主們可以去相關部門查閱小區的整體規劃審批，如果該地塊屬於小區已經入住的部分，那麼，就可以有充分理由認為這種規劃變更是不合法的。另外，即便是建設中的小區，開發商要變更已經對外宣傳的規劃，也應該對全體業主公示，在大部分業主沒有異議的情況下，才可以變更。

（以上回答發布於2016-06-07，當前相關購房政策請以實際為准）

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『捌』 二手房過戶流程大全 二手房過戶如何避免糾紛

二手房過戶流程大全 二手房過戶如何避免糾紛

二手房過戶辦理的過程中如果遇到麻煩那簡直就是欲哭無淚了。很多購房者辦理過戶的時候會遇到大大小小的麻煩，最後搞得自己是進退兩難，苦不堪言。為了讓大家避免糾紛，請您看下文二手房過戶知識。

王先生買完二手房之後遇到了讓人棘手的麻煩，由於在購房合同中沒有註明戶口遷出的期限以及雙方的違約責任，在王先生過戶時，簽訂合同的時候，售房者借各種理由不遷出，為的是給房子漲價。而王先生認為現在漲價是房主的過錯，所以也不肯低頭。最後，雙方僵持不下，使得王先生苦不堪言，找不到解決的辦法，不僅影響了工作，還影響了生活。

其實，出現王先生這樣苦惱的人不在少數，因為過戶問題出現糾紛的更是常有的事。但是，歸根結底，還是由於購房者本人買房之前對二手房的過戶問題不夠重視，也沒有足夠的了解。所以，購買二手房，了解必要的知識，過戶的時候就一定能夠防患於未然。

1.充分了解戶籍政策。根絕政策的規定，如果需要把自己的戶口遷入新買的房子，那麼，原來的戶主必須先遷出。如果戶主遲遲不遷出，那麼，購房者就處於被動地位，所以，合同中一定要註明遷出期限以及違約責任。

有的人買學區房，就是為了孩子能夠及時的上學，但是，如果遇到沒有良心的售房者，不把戶口及時的遷出，孩子就不能進入理想的學校，那麼，花高價買的房子也就沒有意義了。

2.若售房者強調可以在沒有戶口的情況下也可以落戶這個房子的話，購房者千萬不可輕信。最可靠安心的辦法就是親自到房屋所在地的派出所進行核實。如果確實是真的，那麼再簽訂二手房買賣合同也不晚，然後需要在房地產交易登記管理部門申請過戶登記。

3.購房者申請過戶之前，一定記得要求售房者在規定的期限內將戶口遷出，一定記得口說無憑，需要落實到合同上。

4.如果售房者買有按照合同的規定遷走戶口，需要支付給購房者一定的賠償金。購房者可以直接從房款中扣除這部分違約金，餘下的部分如果不夠的話可以向售房者進行追償。

最後，如果房主沒有按照合同約定遷走戶口，應當支付違約賠償金給購房者，買方可以直接從房款中扣除違約金，不足部分仍然可以向房主進行追償。

（以上回答發布於2016-01-22，當前相關購房政策請以實際為准）

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