㈠ 關於審理聯合建房法律法規
房地產聯建是較為多見的一種房地產開發形式，實踐中產生的問題也比較多，就存在的法律問題作以下詳解。
一、聯建的定義及特徵
所謂的聯建是指一方提供土地使用權，他方提供資金，進行合作建房，並對建成後的房地產共同經營管理或進行利益分配的行為。我們通常所說的聯建協議、合作開發合同、聯合開發合同都屬於聯建合同。
從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬於《民法通則》規定的法人聯營，具有如下特徵：
（一）、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條的規定，合作開發房地產，至少一方當事人必須具備房地產開發的資格，否則，聯建合同被認定為無效。《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件： 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高於前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。
（二）貫徹責、權、利統一的原則。
實踐中，有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽訂的聯合開發協議中約定：甲公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，乙公司均應向甲公司支付若干收益。根據最高人民法院關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款屬於聯營合同的「保底條款」，應認定為無效。根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規定,這類合同不再直接認定無效而是作改性處理,即認定為借款合同.需要指出的是，所謂的責權利統一，是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權利和義務向統一，並非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項目的建設工程中，不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監督），而是由房地產公司全權負責，這並不意味著違反了該原則。
（三）法律關系復雜。
聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系，如上文所說應屬聯營關系，而聯營又分為法人型聯營和鬆散型聯營，組織形式和權利義務分配都需要仔細約定（文將詳細分析）；其次是聯合體與政府主觀部門的關系，開發房地產的各個環節，立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督，最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批准文件。而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由於沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓非常慘痛。再次是聯合體與其他單位或個人的關系，包括與建築承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。
二、房地產聯建的主要類型及其法律性質
在房地產聯合開發領域中，由於存在許多不規范的操作，聯建的類型則多種多樣，正確區分其類型則有利於判斷其法律性質，確認合同的效力。現就幾種常見類型的聯建合同及其法律性質分析如下：
第一、雙方共同提供建設用地，共同出資，共同辦理建房審批手續，共同負責建設施工，房屋竣工後，雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產權，在此種類型合同中，因為規劃許可證是以雙方的名義取得，根據建設部《關於城鎮房屋所有權登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》的有關規定，雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產權，辦理產權登記。 從此類合同的具體權利義務內容可以看出，這類合同的主體雙方是為共同的事業而共同出資、共同經營、共享利益、共擔風險，這種房屋聯建行為實質上是一種經濟合作行為，其權利義務關系類似民事法律關系中的合夥關系。聯建合同，應認定為房屋合建合同。
第二、一方提供建設用地，另一方出資，雙方辦理了土地出讓及合建審批手續，共同負責建設施工，雙方按照合同約定的投資比例共享利益，共擔風險。此類合同因符合房地產經營開發的法定條件，則屬典型的房屋聯合開發形式。
第三、一方提供建設用地，以自己的名義取得了建房審批手續，另一方出資，並負責建設施工。雙方按合同約定的比例分別取得竣工房屋的產權。這種房屋聯建方式較為常見，主要發生在有地無錢和有錢無地的雙方之間。
在此類合同中，另一方是以投資方式參與一方的房地產開發，因規劃工程許可證等建房審批手續系一方領取，根據有關法律規定，這種方式實質上是一種房地產轉讓行為，房屋產權應首先歸持有建房審批手續的一方享有，只有一方在辦理了房屋權登記後，才能根據合同的約定將房屋產權轉移於另一方。而根據我國《房地產管理法》第41條「房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利義務隨之轉移的規定，一方在向另一方轉移房屋產權時，該房屋所佔土地使用權也隨之轉移。因此，此類合同不僅具有房屋轉讓的性質，且具有土地使用權有償轉讓的性質。
第四、一方提供建設用地和資金，以自己的名義領取建房審批手續，自行負責建設施工，另一方只是按照約定的單價和面積提供一定的資金，房屋竣工後，一方按合同的約定給另一方特定的房屋產權或高額回報。這種聯建方式也較為常見。享有土地使用權的一方，在建房資金不足時，往往採取這種參建方式，吸引另一企業帶資參與「共同開發」，由於參建投資方取得特定房屋產權或高額回報是以不承擔任何經濟風險為前提的，且又有未辦理合建審批手續，沒有建房開發資格，未實際從事建房及房地產開發活動，因此，這種參建形式實質上是一種非法融資行為。這類合同根據最高人民法院關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，屬於聯營合同的「保底條款」，本應認定為無效。但根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規定,這類合同再次被認定為改性合同,即融資借款合同.
總之，房屋聯建的形式多種多樣，但無論是何種形式的房屋聯建，都應根據合同的內容，正確把握其法律特徵，確認其法律性質，只有這樣，才能正確判斷合同的效力。
三、房地產聯建的法律風險防範
（一）主體資格的確定：《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定房地產開發經營者必須具備相應的資格條件，房地產開發聯建也屬於房地產開發的一種，因此也必須遵守此一規定，最高人民法院的相關司法解釋也明確了這一條件限制。因此在進行房地產開發聯建時，其風險首先來自合作對象。在選擇聯建合作對象時，有土地使用權但缺乏資金或房地產開發經營資格的企業，首先應當核實對方是否具有相應的房地產開發經營資格條件；有資金或房地產開發經營資格但無土地使用權的單位，須確認對方是否合法持有用於項目建設的土地的使用權。否則,雙方所簽的參建、聯建合同可能會因為不具備房地產開發經營條件而導致無效甚至受到行政處罰。《城市房地產開發經營管理條例》第34條、第35條規定，違反該條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以並處違法所得5倍以下的罰款；未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。當然，如果企業既有土地使用權，又有房地產開發經營資格，僅僅是缺少資金，那就好辦多了。
為此，應要求合作方提供經過年檢合格的企業法人營業執照和房地產開發資質等級證書（最好復印一套存檔備查）並仔細審查；同時，還可以委託律師對對方進行資信和土地權屬等調查,以確認合同主體資格。
（二）聯建合同的法律風險防範
確定聯建的合作對象後，就進入雙方合作具體事宜的談判、簽約階段。
本階段,雙方一般至少應就下列事項（風險包含於其中）進行協商，達成一致意見後簽訂聯建合同（或協議）：(1)雙方合作事項概況，包括項目的基本情況、項目報批手續、項目拆遷與前期開發等；(2)雙方的權利和義務。本項的約定事項應當包括但不限於：合作方式及相應許可權、項目總投資數額及投入方式、土地使用權證的變更登記、工程建設項目相關許可證書的辦理、資金到位進度安排、利潤或所建房屋分配比例、稅費承擔、其他雙方認為有必要的事項；(3)違約責任；(4)合作期限；(5)未盡事宜的處理方式；(6)糾紛的解決方法。
在本階段，聯建方應作的主要事項有:(1)核實對方持有的該建設項目用地的國有土地使用權證、國有土地使用批准文件或相應房地產開發經營資格的真實性、合法性。這是因為《土地管理法實施條例》第23條明確規定，具體建設項目需要使用土地的，必須依法申請使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地。沒有土地使用權的具體建設項目屬於違法建設，會導致國家有關部門的查處。(2)簽訂合同應當注意如下原則：合同條款尤其是雙方權利、義務及違約責任的約定條款必須明確、具體、詳細，用詞（包括標點符號）准確而不發生歧義，切忌模稜兩可、含混不清；口頭協商一致的事項最好能夠落實到具體的書面合同中。俗話說：「口說無憑，立字為據」，畢竟發生糾紛時需要用證據來支持自己的主張和請求，寧願簽訂合同時麻煩一點，也不要在以後發生爭議、己方利益受損時索賠無憑無據，吃啞巴虧。
這里，聯建主體最好是委託律師參與合同的談判、合同的擬訂，或達成初步協議後將合同草案交由律師審查、提出修改意見再簽訂正式合同。
（三）辦理土地使用權和建設項目相關證書變更登記的法律風險防範
聯建合同簽訂後的風險在於房地產開發企業是否按照法律、法規之規定及時辦理土地使用權證書的變更登記，辦理與建設工程有關的許可證書和其他相關批准文件的變更手續。如未按法律、法規規定辦理相關登記變更則該合同無效，不能發生預期的法律效力；只有申請辦理土地使用權變更手續並獲得批准後，聯建方才獲得該土地使用 法律之所認規定要求辦理土地使用權證書的變更登記，是因為參建、聯建名為合作，而聯建方往往並沒有申請土地使用權，但通過參建、聯建，其變相獲得了土地使用權而又未經有關部門審批，參建或聯建等於變相變更了土地使用權的歸屬。
申請土地使用權變更登記時，主建單位和聯建單位應當向房地產管理部門提交以下文件：要求變更土地使用權申請書；建設項目批准文件；建設用地規劃許可證；建設用地許可證；建設項目地形圖；聯建合同；營業執照或法定代表人證件等有關文件。
辦理土地使用權變更登記手續後10日內，聯建雙方應持土地使用權轉讓合同，到項目所在地的區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門備案，並辦理項目開發人變更等有關手續。向建設行政主管部門報送如下文件：參建、聯建雙方各自的申請報告；參與聯建方應有對項目開發投資總額25%以上的資本金；計委立項批復和商品房計劃；建設工程選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證；建設用地批准書、國有土地使用權證或土地使用權出讓合同；工程建設總平面圖；涉及房屋拆遷的，房屋拆遷主管部門的批文及安置清單和安置情況說明；建委對工程初步設計意見批復；「開發建設條件意見書」、「開發項目手冊」；參與聯建方的財務報表（上一季度資產負債表及銀行當月對賬單）或銀行資信證明；聯建雙方企業的開發資質證書、營業執照復印件；聯建雙方簽定的「聯建合同」或「聯建協議」原件；項目建設進度計劃；項目未抵押的證明；聯建雙方確認的該項目的「項目法人」、「項目質量責任人」的書面文件。經批復後方可開始房地產聯建。
有關建房的法律法規，主要有以下幾個法律：
《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》
《中華人民共和國城鄉規劃法》。
當事人違反規劃開發建設的房屋，被有批准權的人民政府主管部門認定為違法建築責令拆除，當事人對損失承擔協商不成的，按照當事人過錯確定責任；過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。
㈡ 企業聯營合同實為企業間借貸，在我國屬非法，導致合同無效，從事的擔保抵押合同也無效，這個是絕對的嗎
除上述融資項目中「附期限」的回購條款外，「附條件」的回購條款也很常見，如下：
（一）乙方（目標企業）及丙方（目標企業實際控制人）承諾：
（1）2011年乙方經審計的主營凈利潤不低於人民幣5000萬元；
（2）乙方提交給中國證券監督管理委員會的申報材料及提供給甲方（投資人）的商業計劃書等材料與乙方實際狀況無重大差異或重大隱瞞；
（3）在未得到甲方同意的情況下，乙方不會單方面停止或中止上市工作。
如違反上述任何一項承諾，特別地，若乙方在2013年12月31日前未實現在國內證券交易所掛牌上市，甲方有權要求乙方或丙方回購甲方所持乙方的股份，回購價格由甲方投資額和利息組成，利息按20%的年利率計算。回購價格計算公式為：投資額+投資額×年數×10%。「年數」精確到月，如3個月=0.25年。
（二）丙方（目標企業實際控制人）同意，以下任一情況出現的，甲方（投資人）有權要求丙方回購其所持有的全部或部分乙方（目標企業）股權：
（1）截至2013年12月31日，乙方仍未向中國證監會報送發行材料，或截至2014年12月31日，由於乙方、丙方自身原因（包括隱瞞或故意隱瞞的因素）導致無法上市；
（2）2011年單一大客戶銷售額未降到50%以內（含本數），總銷售額未達到人民幣24000萬以上或稅後凈利潤未達到人民幣5000萬元（可在10%以內浮動）；
（3）2012年單一大客戶銷售額未降到30%以內，總銷售額未達到人民幣35000萬以上或稅後凈利潤未達到人民幣8000萬元（可在10%以內浮動）；
問題的提出：
1、企業之間的資金借貸或變向借貸是否屬於「非法發放貸款」，是否屬於金融業務，是否合法？
2、上述「附期限」或「附條件」的股權回購，與企業之間的資金借貸或變向借貸在本質上是否有區別？條款是否有效？
三、相關法律法規及釋義
1、《合同法》第52條規定：有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》(法釋〔1999〕19號)
第4條規定：「合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據」。
《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》（法釋〔2009〕5號）
第14條規定：「合同法第五十二條第（五）項規定的「強制性規定」，是指效力性強制性規定」。
釋義：充分關注第52條（三）（四）（五）三項，司法實踐中適用該三項認定企業間借貸或變向借貸關系無效的判例均大量存在。如：北京市一中院(2002)一中民初字第8282號判決書：「關於《借款合同》的效力。因傑諾仕公司屬非金融機構，其不具備發放貸款的經營范圍，因此其與深圳盧堡公司簽訂的借款合同，違反了我國有關金融法規，應確認無效。」重慶市第一中級人民法院(2005)渝一中民初字第540號判決書：「企業間的資金拆借，擾亂了國家金融秩序，不利於國家對金融市場的有效監管，從而損害了社會公共利益。依照《中華人民共和國合同法》第52條第(四)項之規定，損害社會公共利益的合同應屬無效。」
當然，目前司法實踐中主流觀點認為適用第（五）項的前提是：法律或國務院行政法規中有效力性強制性規定明文禁止企業間資金借貸，而符合此條件的金融規定只有《貸款通則》，但《貸款通則》在效力層次上僅屬於部門規章，故不能直接適用第（五）項確認無效。
2、《商業銀行法》（1995年主席令8屆第47號頒布，2003年主席令10屆第13號修改）
第11條規定，「未經國務院銀行業監督管理機構批准，任何單位和個人不得從事吸收公眾存款等商業銀行業務」。
《中華人民共和國銀行業監督管理法》（2003年主席令10屆第11號頒布，後於2006年主席令10屆第58號修改）
第19條規定，未經國務院銀行業監督管理機構批准，任何單位或者個人不得設立銀行業金融機構或者從事銀行業金融機構的業務活動。
《非法金融機構和非法金融業務活動取締辦法》（1998年國務院令第247號）
第4條規定，未經中國人民銀行批准「非法發放貸款」即是非法金融業務活動。
第5條規定，未經中國人民銀行依法批准，任何單位和個人不得擅自設立金融機構或者擅自從事金融業務活動」。
中國人民銀行回函最高人民法院《關於對企業間借貸問題的答復》(銀條法〔1998〕13號)
稱：「最高人民法院經濟審判庭：你庭法經(1998)98號函收悉。經研究，現就有關問題答復如下：根據《中華人民共和國銀行管理暫行條例》第4條的規定，禁止非金融機構經營金融業務。借貸屬於金融業務，因此非金融機構的企業之間不得相互借貸。企業間的借貸活動，不僅不能繁榮我國的市場經濟，相反會擾亂正常的金融秩序，干擾國家信貸政策、計劃的貫徹執行，削弱國家對投資規模的監控，造成經濟秩序的紊亂。因此，企業間訂立的所謂借貸合同(或借款合同)是違反國家法律和政策的，應認定無效。」
《最高人民法院關於人民法院審理借貸案件的若干意見》（法(民)〔1991〕第21號）
規定：公民之間的借貸糾紛，公民與法人之間的借貸糾紛以及公民與其他組織之間的借貸糾紛，應作為借貸案件受理。民間借貸利率最高為銀行同類貸款利率的4倍。
《最高人民法院關於如何確認公民與企業之間借貸行為效力問題的批復》（法釋〔1999〕3號）
規定：公民與非金融企業（以下簡稱企業）之間的借貸屬於民間借貸，除A企業以借貸名義向職工非法集資；B企業以借貸名義非法向社會集資；C企業以借貸名義向社會公眾發放貸款；D其他違反法律、行政法規的行為等4種特殊情況外，只要雙方當事人意思表示真實即可認定有效。
釋義：《中華人民共和國銀行管理暫行條例》已被《商業銀行法》取代，《商業銀行法》、《銀行業監督管理法》僅規定，任何單位和個人不得擅自從事吸收公眾存款等銀行業務，但向銀行或其他企業出借資金是否屬於只能由銀行從事的專屬金融業務，該兩部法律並未明確，而唯一由國務院頒布的相關行政法規《非法金融機構和非法金融業務活動取締辦法》也僅規定了「非法發放貸款」系非法金融業務活動，而哪些業務屬於「非法發放貸款」亦未明確。
最高院針對「民間借貸」的幾個司法解釋認定自然人之間、自然人與企業之間資金借貸屬於「民間借貸」，不屬於只能由銀行從事的專屬金融業務，並且已明文確認了其合法性；同時還進一步明確了民間借貸不可面向公眾非法集資、非法放貸，這完全符合我國當前國情。而結合上述司法解釋及法理分析，我們不難得出「非法發放貸款」系指面向不特定的社會公眾（包括自然人、法人或其它非法人單位）出借資金，也即企業之間面向特定主體的資金借貸不屬於「非法發放貸款」，亦不屬於法律所禁止擅自從事的銀行業金融機構業務活動。
中國人民銀行銀條法（1998）13號文不屬於國家法律或國務院行政法規，該文件過於擴大了金融業務外延，直接將所有「借貸」都歸屬於金融業務，並且認定企業間的借貸不能繁榮我國的市場經濟，相反會擾亂正常的金融秩序，造成經濟秩序的紊亂，應禁止。這明顯與法理相悖，亦不符合我國國情。
3、《貸款通則》（中國人民銀行1996年第2號令）
第2條規定：本通則所稱貸款人，系指在中國境內依法設立的經營貸款業務的中資金融機構。
第21條規定：貸款人必須經中國人民銀行批准經營貸款業務，持有中國人民銀行頒發的《金融機構法人許可證》或《金融機構營業許可證》，並經工商行政管理部門核准登記。
第61條的規定：「各級行政部門和企事業單位、供銷合作社等合作經濟組織、農村合作基金會和其他基金會不得經營存貸款等金融業務。企業之間不得違反國家規定辦理借貸或者變相借貸融資業務。」
《最高人民法院關於對企業借貸合同借款方逾期不歸還借款的應如何處理問題的批復》(法復〔1996〕15號)
規定：企業借貸合同違反有關金融法規，屬無效合同。對於合同期限屆滿後，借款方逾期不歸還本金，當事人起訴到人民法院的，人民法院除應按照最高人民法院法(經)發[1990]27號《關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》第4條第(二)項的有關規定判決外，對自雙方當事人約定的還款期限屆滿之日起，至法院判決確定借款人返還本金期滿期間內的利息，應當收繳，該利息按借貸雙方原約定的利率計算。
釋義：目前正在施行的《貸款通則》於1996年由中國人民銀行頒布，2003年9月，央行首次發文向5個部委、3家政策性銀行、4家國有獨資商業銀行以及4家股份制商業銀行徵求《貸款通則》的修改意見，在該次「發文」中，央行即主動刪除了「第61條」，並且在其它條款中也找不到「企業之間不得違反國家規定辦理借貸或者變相借貸融資業務」等類似內容。隨後，央行又於2004年首度在全國范圍內公開徵求修改意見，徵求意見稿中亦刪除了「第61條」，但因多重原因，該「徵求意見稿」被擱置數年，直至2010年4月份，國務院常務會議稱，將修訂出台貸款通則，但至今仍杳無音信。《貸款通則》修改版之所以很難重新修訂出台，有很多爭議焦點，其中「企業間資金拆借的合法性問題」必定是焦點之一，各方認識不同，短期內仍無法完全達成共識。
同時，在此還需要關注，鑒於《貸款通則》僅為中國人民銀行的一個部門規章，故不能以違反該通則中強制性規定為由認定企業間資金借貸無效，法復〔1996〕15號文目前雖未廢止，但在司法實踐中的指導意義已然很小。
4、《公司法》
第75條：「有下列情形之一的，對股東會該項決議投反對票的股東可以請求公司按照合理的價格收購其股權：
（一）公司連續五年不向股東分配利潤，而公司該五年連續盈利，並且符合本法規定的分配利潤條件的；
（二）公司合並、分立、轉讓主要財產的；
（三）公司章程規定的營業期限屆滿或者章程規定的其他解散事由出現，股東會會議通過決議修改公司章程使公司存續的。
自股東會會議決議通過之日起六十日內，股東與公司不能達成股權收購協議的，股東可以自股東會會議決議通過之日起九十日內向人民法院提起訴訟。「
第143條第1款：「公司不得收購本公司股份。但是，有下列情形之一的除外：
（一）減少公司注冊資本；
（二）與持有本公司股份的其他公司合並；
（三）將股份獎勵給本公司職工；
（四）股東因對股東大會作出的公司合並、分立決議持異議，要求公司收購其股份的。」
釋義：《公司法》對有限責任公司、股份公司的「股權回購」均有規定，很明顯一般情況下公司不得回購自己的股份，只有在少數的法定情況下，公司才可以回購股權，而且對於有限責任公司，很多是通過民事訴訟途徑實現的。
5、《最高人民法院關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》(法[經]發[1990]27號)
第4條「關於聯營合同中的保底條款問題」
（一）聯營合同中的保底條款，通常是指聯營一方雖向聯營體投資，並參與共同經營，分享聯營的盈利，但不承擔聯營的虧損責任，在聯營體虧損時，仍要收回其出資和收取固定利潤的條款。保底條款違背了聯營活動中應當遵循的共負盈虧、共擔風險的原則，損害了其他聯營方和聯營體的債權人的合法權益，因此，應當確認無效。聯營企業發生虧損的，聯營一方依保底條款收取的固定利潤，應當如數退出，用於補償聯營的虧損，如無虧損，或補償後仍有剩餘的，剩餘部分可作為聯營的盈餘，由雙方重新商定合理分配或按聯營各方的投資比例重新分配。
（二）企業法人、事業法人作為聯營一方向聯營體投資，但不參加共同經營，也不承擔聯營的風險責任，不論盈虧均按期收回本息，或者按期收取固定利潤的，是明為聯營，實為借貸，違反了有關金融法規，應當確認合同無效。除本金可以返還外，對出資方已經取得或者約定取得的利息應予收繳，對另一方則應處以相當於銀行利息的罰款。
（三）金融信託投資機構作為聯營一方依法向聯營體投資的，可以按照合同約定分享固定利潤，但亦應承擔聯營的虧損責任。
《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005]5號)
第26條規定：「合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。」
《信貸資金管理暫行辦法》（中國人民銀行於1994年頒布）
規定：證券回購的期限、交易對象與同業拆借相同。因此，放出回購款，未收回有價證券，實際上與金融機構之間的拆借無異，屬於「假回購，真拆借」。
《批轉中國人民銀行關於進一步做好證券回購債務清償工作請示的通知》（國發[1996]20號）
規定，一些證券交易場所、金融機構和財政證券機構違反國家有關規定，借用證券回購名義，買空賣空，變相拆借資金，擾亂了金融秩序，給國家宏觀調控政策的實施和金融秩序的穩定帶來嚴重危害。證券回購實際上已演變為資金拆借。
《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋（2004）14號）
第6條規定，當事人對墊資和墊資利息有約定，承包人請求按照約定返還墊資及其利息的，應予支持。
釋義：最高院明確在聯營情況下，投資方不參加共同經營，不遵循共負盈虧、共擔風險的原則，其法律關系「明為聯營，實為借貸」，違反了有關金融法規，應當確認無效。在合作開發房地產情況下，若投資方不承擔經營風險，亦會被認定為借貸法律關系。同樣，對於證券回購，若僅是借用證券回購名義，買空賣空，則法律關系會被認定為「假回購，真拆借」。但是，在建設工程中，最高院卻明文確認了以墊資為表現形式的企業之間資金借貸的合法性。
從以上司法解釋可以看出，若沒有買賣、開發等實際交易內容，或是違反了共同出資、共擔風險等基本原理，法院傾向於以名為一種法律關系，實為借貸法律關系為原則進行處理。若確實有實際交易內容，或出資或墊資之目的並非為了取得利息收益，而是實現己方與相對方的某項具體交易，法院一般會予以支持。
甚至，基於企業間借貸普遍存在、《合同法》並沒有明確禁止以及有關自然人的民間借貸已經放開，再繼續禁止企業間借貸，對企業「不公平」等理由，最高人民法院早於2001年11月就「企業間資金借貸的合法性問題」專門徵求過有關部門意見，更是建議放開企業間借貸。在近幾年司法實踐中，法院一般不會輕易認定變向借貸，對於有實際交易內容的約定，多半會將利息認定為雙方當事人對相應價款的計算方式（如上海市第一中級人民法院（2009）滬一中民三(商)初字第29號《民事判決書》）。
6、《關於審理證券、期貨、國債市場中委託理財案件的若干法律問題》（最高人民法院於2006年以虛擬作者「高民尚」的名義發表的一篇文章）
文章中與本文有關聯的內容包括：筆者認為，在合同法頒布施行之後，人民法院在審理民商事案件中應充分尊重當事人之契約自由，在認定合同效力方面更宜慎重。只有在當事人締結的合同違反法律、行政法規的強制性、禁止性規定時才能認定合同無效。
然而，就委託理財合同而言，雖然目前法律、行政法規並無明確的禁止性規定，委託理財合同在原則上似不屬於法律禁止之范疇，但鑒於實踐中的委託理財大多發生在證券、期貨領域，且基本上被視為一種新生金融品種，成為一種衍生金融業務；尤其是我國歷來對金融採取嚴管政策並實行金融業務特許經營，故應將委託理財在金融品質上納入特許經營范疇。
由於目前法律尚未對委託理財活動進行專門之規制，故而對於委託理財合同之效力，宜結合我國金融政策，在維護國家金融安全和市場交易安全之間慎重權衡，並根據實際情況區分對待。
保底條款通常有三種類型：（1）保證本息固定回報條款；（2）保證本息最低回報條款；（3）保證本金不受損失條款。而保底條款是當事人雙方以意思自治的合法形式對受託行為所設定的一種激勵和制約機制；盡管現行民商法律體系中尚無明確否定該保底條款效力之規定，但筆者依然傾向於認定保底條款無效，人民法院對委託人在訴訟中要求受託人依約履行保底條款的內容的請求，不應予以支持。
釋義：該篇文章雖然不是最高院的司法解釋，但任何一位律師應該都不會低估它對司法實踐的指導意義，它絕對可以代表最高院大部分法官的主導意見。
最高院認為，在確認合同無效時應慎之又慎，但同時也應考慮該類合同在實踐中的巨大影響，若是屬於國家嚴管的相關行業，更應充分考慮國家對相關行業的政策導向。在碰到具體問題時，一定要結合國家對相關行業的管理要求，謹慎權衡相關行業安全和市場交易安全，根據實際情況區分對待。遵循以上指導思想，該篇文章最終認定證券、期貨、國債市場上委託理財合同中的保底條款無效。
四、律師意見
通過對以上法律法規的整理、分析，筆者認為至少可以得出以下幾點結論：
1、現行法律、行政法規並未明確規定企業之間的資金借貸屬於「非法發放貸款」或應受金融政策管制的特許金融業務，在該效力層次上並未明文否定這一行為的合法性。
2、在《合同法》及相關司法解釋頒布施行之後，人民法院在在認定合同效力時非常謹慎，一般只有在合同條款違反法律或行政法規中效力性強制性規定時才會認定無效，但人民法院亦可依據「以合法形式掩蓋非法目的」或「損害社會公共利益」來確認相應條款無效。
3、存在的就是合理的，司法實踐中逐漸認可了自然人之間、自然人與企業之間資金借貸的合法性。同時，中國人民銀行關於《貸款通則》的徵求意見稿以及最高人民法院的相關建議等現象，都反映將來立法趨勢為：認可企業間借貸的合法性。
4、在現行中國人民銀行等金融監管部門頒布的部門規章修改之前，該等部門規章仍然認定：「企業之間不得違反國家規定辦理借貸或者變相借貸融資業務」，並且借貸屬於金融業務，企業間的借貸活動，會擾亂正常的金融秩序，造成經濟秩序的紊亂。
5、金融就是資金的融通，是貨幣流通和信用活動以及與之相聯系的經濟活動的總稱，是國家經濟命脈，而金融產業安全則是國家經濟安全的核心。所以，國家對金融產業的監管一直很嚴，國家亦不可能允許企業之間的借貸脫離金融監管。所以即使將來放開了企業之間的借貸，也肯定是有條件的放開，必定會對其進行有效監管。而現階段，在我國司法環境與政策環境如此緊密聯系的大背景下，建議律師及企業不要輕易挑戰政策的權威，在新的規定出台之前，姑且承認企業之間的資金借貸無法得到法律的保護。
6、一般情況下，被投資的目標企業本身不能作為股權回購的主體，實踐中一般由目標企業的實際控制人（其它股東或管理人）作為回購主體。而股權回購與資金借貸的本質區別，應從投資目的是什麼、是否有實際交易內容、是否共擔風險、是否必然回購等角度來分析。
筆者認為「附條件」的股權回購條款有實際交易內容（即公司股權），投資人之投資目的是為了目標公司上市後獲利或目標公司成長後獲利，投資後並非必然出現股權回購的結果，而是要滿足一定條件後，才可啟動股權回購的程序，同時投資人亦須承擔投資風險（如目標企業未能成功上市風險），因此「附條件」的股權回購條款不應被認定為企業之間資金的變向借貸，二者本質上有諸多不同。只要該回購條款無其它法定無效情形的，應確認其合法有效。
但「附期限」的股權回購條款必然會出現股權回購的結果，投資目的只為取得所投資金在一段時間的利息收益，股權轉讓不過是取得利息收益的手段，投資人不用承擔任何風險，因此「附期限」的股權回購條款就是資金的變向借貸，在現有法律框架下，很可能得不到法律的保護。
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㈢ 最高人民法院《審理聯營合同糾紛案件》失效沒有
按實際情況，
《審理聯營合同糾紛案件》指的是《關於審理聯營合回同糾紛案件若干問答題的解答》的，該文件到目前為止還有法律效力。
發文單位：最高人民法院
文號：法經發[1990]27號
發布日期：1990-11-12
執行日期：1990-11-12
㈣ 企業之間的借貸行為，如何認定
1、企業借貸合同違反有關金融法規，屬無效合同；
2、法律依據：
1）《關於對企業借貸合同借款方逾期不歸還借款的應如何處理的批復》規定：企業借貸合同違反有關金融法規，屬無效合同。對於合同期限屆滿後，借款方逾期不歸還本金，當事人起訴到人民法院的，人民法院除應按照最高人民法院法（經）發〔1990〕27號《關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》第四條第二項的有關規定判決外，對自雙方當事人約定的還款期滿之日起，至法院判決確定借款人返還本金期滿期間內的利息，應當收繳，該利息按借貸雙方原約定的利率計算，如果雙方當事人對借款利息未約定，按同期銀行貸款利率計算。借款人未按判決確定的期限歸還本金的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條的規定加倍支付遲延履行期間的利息。
2）《關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》第四條 第二項 企業法人、事業法人作為聯營一方向聯營體投資，但不參加共同經營，也不承擔聯營的風險責任，不論盈虧均按期收回本息，或者按期收取固定利潤的，是明為聯營，實為借貸，違反了有關金融法規，應當確認合同無效。除本金可以返還外，對出資方已經取得或者約定取得的利息應予收繳，對另一方則應處以相當於銀行利息的罰款。
㈤ 最高人民法院關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答 是否有效
即然還沒宣布廢止就還是有效的。
㈥ 人民法院審理聯營合同糾紛案件中對聯營合同中的保底條款如何確認
保底條款違背復了聯營制活動中應當遵循的共負盈虧、共擔風險的原則，損害了其他聯營方和聯營體的債權人的合法權益，因此，應當確認無效。聯營企業發生虧損的，聯營一方依保底條款收取的固定利潤，應當如數退出，用於補償聯營的虧損，如無虧損，或補償後仍有剩餘的，剩餘部分可作為聯營的盈餘，由雙方重新商定合理分配或按聯營各方的投資比例重新分配。 （二）企業法人、事業法人作為聯營一方向聯營體投資，但不參加共同經營，也不承擔聯營的風險責任，不論盈虧均按期收回本息，或者按期收取固定利潤的，是明為聯營，實為借貸，違反了有關金融法規，應當確認合同無效。除本金可以返還外，對出資方已經取得或者約定取得的利息應予收繳，對另一方則應處以相當於銀行利息的罰款。 （三）金融信託投資機構作為聯營一方依法向聯營體投資的，可以按照合同約定分享固定利潤，但亦應承擔聯營的虧損責任。
㈦ 民事案件案由里為什麼沒有聯營合同糾紛
這個應該詢問最高人民法院，但沒有聯營合同糾紛並不影響案件審理，可以適用上一級案由即合同糾紛
㈧ 法律中，最高法審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答規定企業法人，事業法人，這其中的企業事業法人包括自
個體工商戶、農村承包經營戶、個人合夥，以及不具備法人資格的私營企業版和其他經濟組權織與企業法人或者事業法人聯營的，也可以成為聯營合同的主體。只要聯營的其中一方屬於企業法人或事業法人，那麼就適用該司法解釋。如果聯營各方均為自然人，性質上就不屬於聯營合同。可分別按照企業設立合同、合夥協議或合作協議看待，適用合同法、公司企業法和民法中的合夥規定。
㈨ 聯合開發合同是否具有法律效應
因為沒有看到您的合同，所以無法得出准確的結論。以下僅供參考：
一、聯建的定義及特徵
所謂的聯建是指一方提供土地使用權，他方提供資金，進行合作建房，並對建成後的房地產共同經營管理或進行利益分配的行為。我們通常所說的聯建協議、合作開發合同、聯合開發合同都屬於聯建合同。
從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬於《民法通則》規定的法人聯營，具有如下特徵：
（一）、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條的規定，合作開發房地產，至少一方當事人必須具備房地產開發的資格，否則，聯建合同被認定為無效。《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件： 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高於前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。
（二）貫徹責、權、利統一的原則。
實踐中，有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽訂的聯合開發協議中約定：甲公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，乙公司均應向甲公司支付若干收益。根據最高人民法院關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款屬於聯營合同的「保底條款」，應認定為無效。根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規定,這類合同不再直接認定無效而是作改性處理,即認定為借款合同.需要指出的是，所謂的責權利統一，是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權利和義務向統一，並非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項目的建設工程中，不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監督），而是由房地產公司全權負責，這並不意味著違反了該原則。
（三）法律關系復雜。
聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系，如上文所說應屬聯營關系，而聯營又分為法人型聯營和鬆散型聯營，組織形式和權利義務分配都需要仔細約定（文將詳細分析）；其次是聯合體與政府主觀部門的關系，開發房地產的各個環節，立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督，最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批准文件。而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由於沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓非常慘痛。再次是聯合體與其他單位或個人的關系，包括與建築承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。