1. 房屋產權糾紛
按照你爺爺的遺囑協商解決為好。
2. 最高法物權法司法解釋 明確如何解決不動產登記與確權爭議
《最高人民法院關於適用若干問題的解釋(一)》今天發布,共22個條文,將於今年3月1日起施行。依據《解釋》,對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷,應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查,而不全依賴於不動產登記簿。
《物權法》規定,「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載於不動產登記簿時發生效力。」實踐中,出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象。
針對這一情況,《解釋》作出了明確,最高法民一庭庭長程新文分析:因為不動產物權的歸屬、買賣、贈與、抵押是否生效等發生爭議的,由民事訴訟來解決;涉及不動產登記機構它的行為本身是否合法、程序是否有錯誤,就通過行政訴訟來解決。
當然了,在涉及登記的行政訴訟中,如果當事人提出將民事爭議一並解決的,法律規定,人民法院應當一並審理。
依據《解釋》,對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷,應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查,所以,在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、自己是真實權利人的情況下,法院應當支持他的訴求。
程新文解釋,不動產登記是不動產物權的一種公示方式,不能把不動產物權登記理解為國家對不動產物權關系的一種干預,解釋為行政權力對不動產物權的授權或確認。
有記者問,中共中央國務院《關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》關於不再封閉建小區,小區道路將公共化,會不會與現行《物權法》規定相違背?程新文分析,政策上升為法律需要一個過程。
「黨的政策、國家的政策上升為法律,是立法機關要做的事情。當國家政策和法律產生相互影響的時候,我們會積極協調有關方面,妥善處理好相關的糾紛,我們司法機關執行法律和執行國家政策,目標是一致的」。
實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人的情況下,應當支持其訴訟請求。
(2)房屋產權糾紛糾紛司法解釋擴展閱讀
實踐中,有觀點認為,除非法律另有規定,未經不動產登記機構登記就不能取得及享有不動產物權,不動產物權爭議涉及到登記就應通過行政訴訟解決。
於是,實踐中就出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象,這不僅徒增當事人訟累,也有損司法的權威和公信。針對這一情況,《解釋》從兩個方面作出規定:
一是在案件的受理上,規定因不動產物權的歸屬,以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議而提起訴訟的,屬於人民法院民事訴訟受案范圍,人民法院應依法予以受理,民事審判部門應依法予以審理。
二是從訴訟中不動產登記簿證明力的角度,規定對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷,應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查,故在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人的情況下,應當支持其訴訟請求。
3. 關於房屋產權糾紛的問題
如果你說的事實,由於你未交待和你父親交易的第三人過戶房子的時間和合同履行的時間。所以我分兩種情況解答。從法理上理由如下:
(一)和你父親交易的第三人過戶房子的日期在你父親去世之前
1、如問題所述,你和你父親關於房屋前後發生了兩個法律關系,一是贈與,另一個是買賣合同。應該說二個債權都是有效的,都可以證明你父親將房屋通過某種方式想將房屋移轉給你,但是由於房子並沒有過戶,你並沒有取得房屋的所有權。所以房屋的所有人還是你父親。
2、而你父親將房屋再次賣給第三人,也是一種債的關系,這種債的關系和你父親與你發生的兩個債的關系在法律上效力是相當的。但是在法理上物權一般優先於債權,第三人將房屋過戶已經取得了物權中的所有權,證明他是合法擁有者,所以你和你父親之間的債權不能與之對抗。
此時,如果房屋轉讓價格低得離譜,在合同沒有履行完畢前,如果第三人有惡意,你父親可以以合同當事人的身份提出重大誤解、顯失公平撤銷合同,並可以要求對方當事人賠償損失。但是你父親在走之前並沒有提出,由於你不是合同當事人,所以你也沒有權利提出抗辯,房屋也已經過戶,所以此種情況下,說句不好聽的話你只能自認倒霉,不能對第三人提出任何要求。
(二)和你父親交易的第三人過戶房子的日期在你父親去世之後
這里又分三種類型:
第一種情況是對方在你父親去世前已給付價金,而你父親已交房產證給第三人,但第三人並沒有在你父親去世前過戶登記。合同此時已經履行完畢。此時,由於你是你父親的繼承人,而房屋作為遺產其所有權屬於你和其他繼承人共同所有。你和其他繼承人共同取得你父親的權利並且負擔你父親的義務,所以你們負有交付房子的義務。
第二種情況是對方在你父親去世前並未給付價金,而你父親已交房產證給第三人。由於你父親已經去世,此時,由於你是你父親的繼承人。所以第三人應該將價金交由你們繼承人所有,當然第三人此時也能夠取得房產。
第三種情況是對方在你父親去世前並未給付價金,而你父親未交房產證給第三人。由於你父親已經去世,合同自始履行不能。此時,由於你是你父親的繼承人,而房屋作為遺產其所有權屬於你和其他繼承人共同所有。第三人不能取得房產。
所以,綜上所述結合您提問的實際情況,第三人取得房產是合法的,合同也是有效的。
補充一下:房屋買賣(你父親和第三人之間)是否合法,我認為對第三人是合法的,對你而言這是一種明顯的違約行為。其實說不好聽一些,你父親在贈與你房屋後,在和你建立了事實上的買賣合同關系,其實也是一種違約行為。再與你建立了事實上的買賣合同關系關系後再賣給他人更是一種典型的「一物二賣行為」。如果你父親仍健在,你在法律上是可以追究他違約責任的。
至於法條,可以看〈民法通則〉〈合同法〉〈繼承法〉等有關司法解釋,雖然問題不難,但涉及法條眾多,所以不一一列舉,請見諒。
最後晚輩提請張國成律師注意,不動產的移轉,並不適用善意取得制度。所以在上述第二種情況下的第三種類型上,提問人有權主張權利。
4. 關於房屋產權糾紛
一:該房屋尚未更名,根據《物權法》的相關約定,不動產以產權轉移變更登記為依據。如果房屋尚未更名,就是《房屋所有權證》上的名字還是你,你還是房屋的所有權人。房子歸你所有。
二:你和對方有關房屋的約定,只是說明關於該房屋,你和他人存在債權債關系,而對方並未完全履行相關約定,屬於違約,你可以追究對方的違約責任。
三:該房屋暫時交付他們使用,由於你們之間有約定,你允許他居住,他就暫時擁有該房屋的使用權。
終上三點:你還是房屋的所有權人
5. 房屋權屬糾紛怎麼解決
解決購房過程中發生的房產糾紛,可以通過協商、調解、仲裁、行政和訴訟等辦法加以解決。(1)協商解決。協商解決是雙方當事人達成一致以解決問題。(2)調解解決。調解,是指購房糾紛的買賣雙方,在不能通過相互協商解決糾紛時,根據一方當事人的申請,在房地產管理部門、消費者協會或其他組織部門的主持下,通過說服教育,促使雙方當事人根據有關商品房銷售的法規和政策的規定,相互諒解,達成和解協議,使購房糾紛及時得到解決的一種方式。(3)仲裁解決。仲裁又稱公斷,是指買賣雙方在爭議發生之前或爭議發生後達成協議,自願將爭議交給仲裁機關依照國家法律、法規和地方性行政規章、規定做出對各方均具有約束力的裁決。(4)行政解決。購房糾紛的行政解決,是指經商品房所在地的房地產管理機關等部門調解無效或達成協議後,當事人又反悔的糾紛,或者是購房糾紛當事人直接到行政部門投訴,由該行政管理部門對其糾紛進行處理的一種具體行政行為。(5)訴訟解決。購房糾紛的訴訟解決,是人民法院在糾紛當事人和其他訴訟參與人的共同參加下,解決購房糾紛的一種方式。法律依據:《中華人民共和國合同法》第一百二十八條當事人可以通過和解或者調解解決合同爭議。當事人不願和解、調解或者和解、調解不成的,可以根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據仲裁協議向中國仲裁機構或者其他仲裁機構申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協議或者仲裁協議無效的,可以向人民法院起訴。當事人應當履行發生法律效力的判決、仲裁裁決、調解書;拒不履行的,對方可以請求人民法院執行。
6. 房屋產權糾紛
第一,首先明確房屋對於拆遷戶來說是什麼關系,就是說是不是租賃關系,或者是其他關系佔有的房屋(比如政府安置)。
第二,你說的甲方抵押房產於乙方,乙方過戶於第三方,這里或許不是抵押了吧,應該是乙方已經對這套房屋取得了所有權,真正的所有權人在給第三方過戶前應該變成了乙方,而不是你說的抵押的問題了。
第三,在甲方將房產抵押給乙方後,在乙方取得產權時是否為公開拍賣取得。
至此,租賃的房屋在房屋產權人出售時,在同等條件下租賃人有優先購買權,如果租賃人不知道買賣行為發生,可以主張買賣行為無效;
況且我國法律也規定,對於房產關系,買賣不破租賃,在原租賃合同的有效期內,租賃關系依然有對新房屋產權人有效,可以不予騰房;
如果是國家安置的拆遷戶入住的此房屋,可以找安置機構出面處理此事。
一句話,如果不是你們非法佔有此房屋,目前可以不予騰房,待問題清楚了之後再說,對於訴訟,可以按照上面的關系對號入座來進行答辯。
7. 最高法出台物權法司法解釋,明確如何處理不動產登記與物權確認爭議
央廣網北京2月24日消息(記者孫瑩)據中國之聲《新聞縱橫》報道,《最高人民法院關於適用若干問題的解釋(一)》今天發布,共22個條文,將於今年3月1日起施行。
物權,是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利,或者說,指自然人、法人直接支配不動產或者動產的權利,包括所有權、用益物權和擔保物權。大到土地、房子、汽車,小到一塊手錶、一本書,歸誰所有、可以如何使用、分配、是不是能去做擔保,等等。正所謂「有恆產者有恆心」,物權作為最為基礎和重要的財產權,是社會每個人、每個團體乃至國家的基本權利,也是民事主體從事各種經濟或社會活動、創造財富的基礎。所以,這項重要的權利與我們每個人的切身利益是息息相關的。
我國《物權法》自2007年10月1日起施行。最高法院自2009年起,就啟動了這部司法解釋的起草工作,《解釋》嚴循立法精神和目的,結合審判實踐中遇到的難點問題,對不動產物權與登記、按份共有人優先購買權、善意取得等問題作出相應規定,以期有效指導司法審判。最高法民一庭庭長程新文對《解釋》涉及的熱點問題一一作出了回應。
熱點一·如何處理不動產登記與物權確認爭議
《物權法》規定,「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載於不動產登記簿時發生效力。」近年來,有關房屋買賣的糾紛日益增多,有人將不屬於自己或者不完全屬於自己的房子轉讓給他人,並辦理了過戶登記。真實權利人有的告登記機關錯誤,提起行政訴訟,有的以買賣合同無效,打民事官司。於是實踐中,出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象。針對這一情況,《解釋》作出了明確,最高法民一庭庭長程新文分析,因為不動產物權的歸屬、買賣、贈與、抵押是否生效等發生爭議的,由民事訴訟來解決;涉及不動產登記機構它的行為本身是否合法、程序是否有錯誤,就通過行政訴訟來解決。在涉及登記的行政訴訟中,如果當事人提出將民事爭議一並解決的,法律規定,人民法院應當一並審理。
長期以來,很多人認為,只要產權證上寫誰的名字,物權就是誰的,一些真實權利人的權益無法主張,比如男方為了結婚,出錢買房卻登記女方的名字,於是就出現了大量因房產證署名和加名字而發生的糾紛。依據《解釋》,對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷,應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查,所以,在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、自己是真實權利人的情況下,法院應當支持他的訴求。
程新文明確,不動產登記是不動產物權的一種公示方式,不能把不動產物權登記理解為國家對不動產物權關系的一種干預,解釋為行政權力對不動產物權的授權或確認,它不是。
熱點二·特殊動產轉讓中的「善意第三人」權利如何保護?
生活實踐中,有關機動車、船舶、航空器這些特殊動產引發的糾紛呈逐年上升趨勢。據統計,截至2015年5月,全國機動車總保有量達2.69億輛,機動車的二手交易也大量增加,而機動車名實不符的情況並不鮮見。如何處理好相關糾紛成為審判實踐中的熱點和難點。
《解釋》明確,轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權,受讓人已經支付對價並取得佔有,雖未經登記,但轉讓人的債權人主張其為物權法第二十四條所稱的「善意第三人」的,不予支持,法律另有規定的除外。
程新文解釋說,就是轉讓人的一般債權人,包括破產債權人、人身損害債權人、強制執行債權人、參與分配債權人,都應當排除於 「善意第三人」范疇之外。
對於 「法律另有規定的除外」如何理解,程新文分析,比如《海商法》規定的船舶優先權中就包含了在船舶營運中發生的人身傷亡的賠償請求權,它有法定的優先權。只要法律規定的人身損害賠償權,就屬於這個范疇。
《解釋》明確「受讓人受讓不動產或者動產時,不知道轉讓人無處分權,且無重大過失的,應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的,應當承擔舉證證明責任。」「受讓人受讓動產時,交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的,應當認定受讓人具有重大過失。」
熱點三·近日熱議的《城市規劃建設管理意見》中有關小區內部道路公共化的規定,是否與《物權法》相悖?
《中共中央 國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》中提到了新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區;已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化。有記者問,這是否與《物權法》的規定相悖。程新文認為,這是貫徹落實十八屆五中全會提出的創新、協調、綠色、開放、共享五大發展理念。
程新文分析,目前,黨中央、國務院提出的這一意見屬於黨和國家政策的層面,涉及包括業主在內的有關主體的權益保障問題,還有一個通過立法實現法治化的過程。
程新文表示,黨的政策、國家的政策上升為法律,是立法機關要做的事情。「當國家政策和法律產生相互影響的時候,我們會積極協調有關方面,妥善處理好相關的糾紛,我們司法機關執行法律和執行國家政策,目標是一致的。」