物業管理糾紛評判依據及案例解析

『壹』 物業管理糾紛處理的法律依據

物權法、物業管理條例、民法總則、侵權責任法、合同法。。。。。。
物業管理涉及很多法律法規。

『貳』 有關物業管理糾紛案件的案例分析（內容詳細一點）

被告：史先生、達女士(本所委託人)
承辦律師：牛公慶、張由
爭議焦點：物業公司是否具有訴訟主體資格
案情簡介：
史先生、達女士夫婦繫上海市杏山路某弄某號902、901室的戶主。901室與902室為同單元相鄰的兩套房子，為了把兩套房子合成一套使用，在兩套房子門外的走廊處安裝了一道防盜門。上海SZ物業管理有限公司系該小區的物業管理公司，該公司認為史先生、達女士夫婦的行為構成非法佔有，造成公共妨礙，將兩夫婦訴至上海市普陀區人民法院。
雙方主要觀點：
原告方認為：
史先生、達女士開始裝修購置的房屋時，與原告簽訂了一份《二次裝修管理協議書》，按協議約定，兩被告不得在公用部位安裝防盜門。兩被告的行為違反了合同約定，且造成了公共妨礙。
我方認為：
一、依照《上海市居住物業管理條例》的規定，由於業主違法物業使用規定，影響到相鄰關系，業主委員會或者相關業主、使用人可以向人民法院提起訴訟。原告作為物業管理公司，不具有本案的訴訟主體資格，沒有起訴權。
二、被告安裝的防盜門並非公共走廊，而是901、902兩套房子之間的共用走廊，由於901、902兩套房子是一戶人家購買，走廊也實際上是由一戶人家使用，對大樓內其它業主沒有任何影響。此觀點也已得到大樓內的其他業主書面同意，並作為證據向法庭提供。
三、被告與原告簽訂的《二次裝修管理協議書》是一份委託合同，根據《合同法》相關條例，委託合同隨時可以解除。被告當庭向原告出具了《解除合同通知書》。
訴訟結果：
對於原告沒有訴訟主體資格這樣一個明顯的事實，一審案件的承辦法官以「辦過三百多個案子，都是這樣判的」為理由，不予採信，判決原告勝訴。我所律師為維護法律的尊嚴和正義，向上海市第二中級法院上訴，二中院以同樣的理由駁回了上訴。我方即向二中院申請再審。再審中，法官認為一審二審對於原告具有主體資格的確認是錯誤的，但是為了維護法院的名譽，建議我方撤訴，並親自至委託人家中通知，可以安裝防盜門。後上海市高院出台司法解釋，明確了物業公司在業主違法物業使用規定產生的糾紛中不具有訴訟主體資格。
法律意義：
在上海市高院的司法解釋尚未出台前，我所律師通過正確理解《上海市居住物業管理條例》的精神，通過不懈努力，為委託人爭取到了合法權利。

『叄』 求物業管理糾紛的案例

車輛在消防通道上丟失物業公司應否賠償

【案情】原告訴稱：原告系亞洲花園的業主，自購房以來一直入住該花園。2006年3月1日，原告購買一台雅閣小汽車共花費282000元。自購車之月起，原告每月向被告某物業公司繳納停車服務費100元，每日將車停在小區內。2009年3月9日凌晨左右，原告駕車回亞洲花園，刷卡進入停車場尋找車位停車，因車位不夠，原告又刷卡駛出停車場，將車停在小區大門內消防通道上。當時原告問值班的保安廉某將車停在此處有無關系，廉某回答說一般沒事。3月10日下午2時許，原告發現車輛被盜，當即報警。車輛被盜後，原告多次與被告協商賠償事宜未果。原告認為，其按月向被告交納停車費，被告為原告辦理了停車卡。雙方已構成車輛保管合同關系。現原告車輛在被告的停車場損失，被告應當賠償車輛被盜損失人民幣226600元。被告辯稱：被告從未承諾為原告車輛提供保管服務，原告交納的是停車費而非車輛保管費。被告已在停車場入口公示僅供車輛停放不負責車輛的保管。原告將車輛停放在停車場之外的小區消防通道上丟失，應當自行承擔損失。法院查明：亞洲花園小區內停車場有車輛出入的道閘，小區出入口無道閘。車場外公開張貼的《停車場管理規定》第5條提示規定：車輛必須停放於指定的車位上，不得亂停放，人行通道、消防通道及非停車位嚴禁停車。

一、問題

1.被告對停放在消防通道上的車輛是否有管理的義務？

2.原告是否應當自行承擔車輛丟失的責任？

二、解析

（一）被告對原告停放在消防通道上的車輛有管理的義務

本案原告作為住宅小區的業主按月向被告交納停車費，被告為原告的車輛辦理了住宅區月停車卡，雙方沒有特別約定為車輛保管關系，則雙方形成了事實上的車輛停放管理法律關系。依該法律關系，被告對停車場內車輛的出入具有查驗的義務。如果被告未履行該義務，則應當承擔相應的法律責任。本案的焦點問題是原告將其車停在車場外的小區消防通道上是否獲得了被告的允許。如果未經被告的允許，則應視為原告未將車輛實際交付給被告管理，雙方的車輛停放管理法律關系不成立。從案情告知，原告車輛曾駛入小區停車場，但因車位不足又駛出，最終選擇了停車場外的消防通道上。原告停車後詢問被告保安人員廉某，廉某回答說一般沒事。可見，被告對原告的停車行為並未提出反對、制止或警告在該位置停放車輛所生的嚴重後果。被告工作人員的行為表明，被告默許原告的車輛可以停放在停車場外的小區道路上。被告的默許行為應當認定為小區道路可以作為停車場范圍的臨時延伸。因此，被告對原告在該處停放的車輛具有與停車場內車輛相同的管理義務。原告的車輛未經查驗駛出小區，被告應當承擔相應的賠償責任。

（二）原告未對其車輛盡到管理義務應當承擔部分責任

原告作為小區的業主，每天將車輛停放在小區停車場內，其應當對小區停車場的設施及車輛出入制度十分清楚。車場外公開張貼的《停車場管理規定》第5條明確提示：車輛必須停放於指定的車位上，不得亂停放，人行通道、消防通道及非停車位嚴禁停車。對該內容原告也應當知悉。案涉小區內停車場有車輛出入道閘，停車場外小區出入口無道閘，被告無法對停車場之外的車輛進行刷卡查驗的情況是明知的。對案涉地點停車可能導致丟失的風險，其停車時應當能夠預見。保安員廉某說一般沒問題，即暗示特殊情況下可能有問題。此外，原告3月9日凌晨左右停車，但其遲至3月10日14時才發現車輛丟失。可見，原告對其停放在停車場外的車輛並未盡到充分的注意義務，違反小區停車場管理規定，是導致車輛被盜的原因之一，其應當為自己的過錯承擔部分責任。

請參考！希望能幫到你！

『肆』 物業管理法規與案例分析的章節目錄

第3版序
第2版前言
上篇物業管理法規
第一章相關基礎知識
第一節土地管理法律法規
第二節城市房地產管理法律法規
第三節城鄉規劃的基本內容
思考題
第二章物業管理概述
第一節物業管理的基本概念
第二節物業管理的產生與發展
第三節物業管理的基本原則
第四節物業管理的基本內容
思考題
第三章物業管理法律制度及相關法律制度
第一節物業管理法律制度概述
第二節物業管理法律關系
第三節物業權屬登記的法律制度
第四節物業交易法律制度
第五節物業相鄰關系的法律制度
第六節建築物區分所有權
思考題
第四章業主及業主大會
第一節業主和業主的權利義務
第二節業主大會
第三節業主委員會
第四節相關法律責任
思考題
第五章物業服務企業
第一節物業服務企業的設立條件和組織機構
第二節物業服務企業的資質和人員資格管理制度
第三節物業服務企業的權利、義務和責任
第四節物業服務企業的法律地位
思考題
第六章前期物業管理
第一節前期物業服務合同與臨時管理規約
第二節物業管理招投標制度
第三節物業的接管驗收
思考題
第七章物業管理服務
第一節物業服務合同
第二節物業管理服務收費
第三節物業的安全防範管理
思考題
第八章物業的使用與維護
第一節物業使用的一般規定
第二節物業的修繕管理
第三節住宅專項維修資金
第四節物業的裝飾裝修管理
思考題
第九章各類物業管理的相關規定
第一節城市私有房屋管理
第二節城市新建住宅小區管理
第三節城市異產毗連房屋的管理
第四節其他管理規定
思考題
第十章香港與部分國家的物業管理制度
第一節香港的物業管理制度
第二節部分國家的物業管理制度
思考題
下篇典型案例分析
案例1物業公司是否有權對業主進行罰款?
案例2業主摔傷索賠案
案例3裝修引發的糾紛案
案例4頂棚滲水維修案
案例5水管崩裂搶修案
案例6屋頂安裝發射天線案
案例7物業公司單方增加物業管理費是否有效?
案例8業主房屋被查封，如何追回拖欠管理費?
案例9房屋質量及小區規劃存在問題，業主能否拒交物業服務費?
案例10借房引發物業收費糾紛案
案例11發生刑事案件，物業公司是否應當承擔責任(一)?
案例12發生刑事案件，物業公司是否應當承擔責任(二)?
案例13業主車輛被盜，應當由誰賠償?
案例14樓頂漏雨，應當由誰負責修繕?
案例15裝修不當造成鄰居損失，是否應當賠償?
案例16不能正常供暖，應當由誰負責修理?
案例17小區物業管理混亂，業主應該怎麼辦?
案例18承租人轉租，出租人應該怎麼辦?
案例19出租人能否提前解除合同?
案例20物業管理承包合同糾紛案
案例21相鄰枝椏糾紛案
案例22車位被占糾紛案
案例23小區門衛室出租糾紛案
案例24高壓電線糾紛案
附錄
附錄A中華人民共和國物權法
附錄B中華人民共和國城鄉規劃法
附錄C物業管理條例
附錄D物業服務企業資質管理辦法
附錄E住宅專項維修資金管理辦法
附錄F北京市高級人民法院關於審理物業管理糾紛案件的意見(試行)
……

『伍』 物業管理糾紛的仲裁解決案例

一是自願性
一項糾紛產生後，是否將其提交仲裁，交與誰仲裁，仲裁庭的組成人員如何產生，仲裁適用何種程序規則和哪個實體法，都是在當事人自願的基礎上，由當事人協商確定，故仲裁能充分體現當事人意思自治。
二是專業性

由於仲裁對象多為合同糾紛或財產權益糾紛，常常涉及復雜的法律、經濟貿易和技術性問題，所以，各仲裁委員會都擁有分專業的仲裁員名冊，供當事人選定仲裁員，而仲裁員一般都是各行業的專家，這樣就能保證仲裁的專業權威性。

三是國際性
隨著世界經濟一體化和我國加入WTO，仲裁案件的來源、當事人、仲裁庭組成直至裁決的執行，都具有更多的國際性因素。特別是仲裁國外執行方面的優勢是法院所不具有的。

四是靈活性
仲裁程序上不像訴訟那樣嚴格，很多環節在協商的基礎上可被簡化，仲裁文書在格式和內容上都可以較為靈活的處理。不實行地域或級別管轄。在代理人方面的規定也較法院寬松。

五是保密性
仲裁實行不公開審理原則，仲裁員、仲裁庭秘書都負有保密義務，為當事人保守商業秘密。

六是快捷性
仲裁實行一裁終局，有利於當事人之間的糾紛迅速解決。

七是經濟性
具體表現在時間的節省導致費用節省；仲裁收費相對較低；由仲裁引起的商業損失較少。

八是獨立性 法律規定，仲裁機構獨立於行政機關，仲裁機構之間也無隸屬關系，仲裁獨立進行，不受任何機關、社會團體和個人干涉，仲裁庭在審理案件時，也不受仲裁機構干涉。

『陸』 物業管理合同糾紛案例分析

大家入住小區都希望能夠得到一個良好的物業管理、維護服務，因此很多小區物業都會與小區住戶簽訂物業管理合同，雖然合同具有約束性，但也避免不了一些因物業服務不到位而產生的糾紛，下面我們就來看一個物業管理合同糾紛案例，了解與物業管理合同有關的知識。

物業管理合同糾紛案例分析

[案情]

原告：李xx

被告：aa物業管理有限公司

原告是aa花園18幢602房住戶。2003年1月17日原 告與被告簽訂《ss住宅管理合約》，約定由原告使用位於ss14幢樓下編號分別為1421、1425的兩個摩托車車位，用以停放車牌號分別為粵xzx和粵xxx的兩輛摩托車，每輛每月交納30元費用，被告委託工商銀行代收上述費用等。2004年1月21日18時30分，原告將粵xzx摩托車停放在第14幢樓下編號為1421的停車位上，至同月23日11時發現摩托車丟失。原告即告知被告的保安員並向公安機關報案。該轄區的 宏基派出所對此案立案偵查，但至今該案尚未偵破。原告起訴認為，按原、被告雙方的管理合約，被告負責ss住宅小區的管理事務，其職責包括保障治安及加 強對車輛的進出管理。根據《廣東省物業管理條例》及《中山市物業管理實施細則》的有關規定，物業管理的范圍包括車輛的停放及停放的場地，內容包括安全防範 服務。因此，被告有法定的義務對車輛的停放進行管理並保障其安全。現由於被告未能對車輛履行足夠的管理，導致原告摩托車失竊，被告應對此承擔賠償責任。被 告辯稱，原、被告之間成立的是車輛停放合同關系，不是保管合同關系，因此被告對原告的車輛只有一般的治安保障義務，沒有保管義務。而被告已在小區的4個出 口設立門崗，並實行24小時保安巡邏，履行了管理合約約定的保障治安、加強對車輛的進出及泊位管理的義務。且在公安機關偵破案件之前，不能僅根據原告的陳 述就認定其摩托車是在小區內被盜的。因此，請求法院駁回原告的訴訟請求。

[裁判要點]

中山市人民法院經審理認為，首先，關於 原告摩托車是否在ss住宅小區內丟失，根據原告的陳述，原告於2004年1月21日下午將其使用的粵t9f786號摩托車停放在第14幢樓下編號為 1421的停車位上，至同月23日11時許發現摩托車丟失，遂通知小區值班保安並向公安機關報案。原告的上述陳述與其在公安派出所報案的材料一致。依照最 高院《關於民事訴訟證據的若干規定》第七十三條關於高度蓋然性證明標準的規定，在案件尚未偵破的情況下，應認定蓋然性高的事實，即原告的粵t9f786號 摩托車在ss住宅小區內丟失的事實。其次，關於原、被告之間屬何種法律關系及被告應否對原告車輛的丟失承擔賠償責任的問題，因原、被告簽訂的管理合約 對車輛的保管並無一致意思表示，雙方當事人之間並未成立保管合同，原告作為業主按月向被告交納物業管理費，被告作為物業管理公司按政府規定的收費標准提供 相應的物業管理服務，雙方形成物業管理服務合同關系。而對車輛的管理屬物業服務合同的一部分，被告在履行物業管理服務合同時，對小區內的車輛等財產負有合 理、謹慎的注意義務。被告雖配有值班、巡邏的保安人員，採取了一定的保安措施，但對出入的車輛並無進行登記等較為有效的管理，未盡其應負的注意義務，故對 原告車輛的丟失負有一定的責任，應承擔相應的民事賠償。原告自身沒有妥善保管好自己的車輛，對此亦有一定的責任。鑒於此，原、被告雙方責任各半，被告對此 應承擔50%的民事賠償。

一審宣判後，被告不服，向中山市中級人民法院提出上訴。中山市中級人民法院認為中山市人民法院認定的事實和作出的判決並無不當，維持原判。

[評析]

本案是一起典型的物業管理服務合同糾紛案件，其中的關鍵在於對雙方法律關系的性質及車輛是否在小區內丟失的認定。以下對此分別分析，以期對審理此類案件有所裨益。

物業管理服務合同的性質、特點及物業管理者保安責任的范圍

「物 業」一詞的含義為「財產、資產、擁有物、房地產」等，這是一個廣義的范疇。從物業管理的角度來說，物業是指各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地。而所 謂的「物業管理」，根據國務院《物業管理條例》第二條的規定，即是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套 的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。其中，物業服務合同是指物業管理企業接受小區業主或業主委員會的聘任 和委託提供物業服務,業主支付服務費用的書面協議。它明確了物業管理企業和業主各自享有的權利和承擔的義務，是建立業主和物業管理企業關系的法律文件，是 業主的權利保障書，在整個物業管理活動中處於核心地位。就本案而言，雙方簽訂的《ss住宅管理合約》，提供了當事人雙方活動的范圍和准則，成立了物業 管理服務合同關系。合約明確約定，被告的職責包括保障治安及加強對車輛的進出管理。根據《廣東省物業管理條例》及《中山市物業管理實施細則》的規定，物業 管理的范圍包括車輛的停放及停放的場地，物業管理的內容包括安全防範服務。因此，被告對原告停放的車輛有進行管理並作安全保障的義務。但是，我們也不能憑 借這些約定和規定就認為被告對原告的車輛負有保管的義務，而應該辯證地分析。

首先，根據國務院《物業管理條例》第四十七條：「物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作」。由此可見，物業管理的保安職能被我國的相關行 政法規定位為「協助」，物業管理企業本身並不能獨立承載轄區內的安全防範工作。因此，保安代替不了警察，業主只能通過與物管企業約定更優質化的服務來增加 安全系數，而決不能將物業管理理想化成保險櫃。

其次，物業管理合同是一種委託服務合同，不同於保管合同。物業管理中安全服務的性質是一種群防群 治的安全防範服務，是一種廣義上的社會安全。保安不是保鏢，只要盡到善良管理者的普通注意義務即可，不能要求其保障區域內所有的人身和財產安全。而保管合 同則不同，它是對特定財產的監管，它要求管理者履行較大的注意義務。

再次，從物業管理費的構成來看，業主交納的保安費用與其要求換取的安全服務水平差距太大，顯失公平。根據民法的公平原則和權利義務對等原則，業主不能憑借交納微薄的保安費而要求物業管理企業提供天衣無縫的安全防範服務。

綜 上所述，就本案而言，雖然被告對原告的車輛不負有保管義務，但基於雙方的物業管理服務合同關系，被告對原告的車輛負有管理並作安全保障的義務，而被告對出 入的車輛並無進行登記等較為有效的管理，未盡其應負的注意義務，故被告對原告車輛的丟失負有一定的責任，應承擔相應的民事賠償。根據公平原則和權利義務對 等原則，由被告對原告丟失的車輛承擔50%的賠償責任是比較合理的。

（以上回答發布於2014-06-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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『柒』 物業糾紛案例分析問題

1。合理。
2。事故是由於物業公司的失職行為造成的，同時構成了合同違約。

『捌』 物業跟業主的糾紛主要依據什麼法律

物業跟業主的糾紛主要依據《物業管理條例》.
《物業管理條例》規定：版
第九條一個物業管理區權域成立一個業主大會。

物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第三十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。