❶ 急求關於物業管理糾紛的論文
物業管理是一個從物業開發規劃開始分階段、分期逐步全面推開的過程，同時也是物業 管理服務的多種經營、多類提供依其共性或關聯密切性而自然構成不同板塊的過程。物業管理法規對不同階段和不同板塊物業管理服務關系的組控也各有一些特殊規范必須或可供適用。因此，下面從物業管理用法實務和處理不同類型物業管理糾紛的角度，按物業管理各階段展開序列對物業管理易發糾紛及處理辦法作出論述。
一、物業管理超前介入階段
物業管理超前介入是指在房地產開發項目策劃和物業建設規劃設計時期，物業管理企業 及物業管理專家就主動介入或應房地產開發建設單位邀聘介入，為能在物業開發規劃設計中預先周全考慮和妥善安排便利以後業主自治管理事業和物業管理事業開展的項目(主要包括 業主委員會辦公場所的物業管理專用房、可供物業管理經營支配的商業用房和場地)，所作出的專業性技術咨詢服務活動。
在物業管理超前介入階段，介入的方式是提供物業管理專業咨詢服務。這種咨詢服務可 以是有償的，也可以是無償的。目前中國法規中還沒有關於物業管理專業咨詢服務合同的明文規定。中國《合同法》第124條規定：「本法分則或者其他法律沒有明文規定的合同，適 用本法總則的規定，並可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規定。」據此條規定，訂立、履行物業管理專業咨詢服務合同及追究違約責任辦法，應適用《合同法》總則的相關規 定，並可以參照《合同法》第21章關於委託合同的規定及第18章第4節關於技術咨詢合同的規定。
物業管理專業咨詢服務如果是無償的，則可參照委託合同規范訂立服務合同和解決發生 的糾紛，如果是有償的，也可以參照技術咨詢合同規范來訂立和解決發生的糾紛。物業管理專業咨詢合同是指就特定房地產開發項目中的可供物業管理專用或經營支配的商業用房和場 地的合理安排、規劃設計以及如何減少妨害物業管理有效實施的因素等專門子項目提供可行性論證、分析評價報告或專家建議等合同。需求咨詢方即物業管理專業咨詢合同關系主體的 委託人應當按照約定闡明咨詢的問題，提供技術背景材料及有關技術資料、數據；接受受託人的工作成果，支付報酬。
關於物業管理專業咨詢服務的違約糾紛處理，參照《合同法》第359條規定，物業管理專業咨詢合同的委託人未按照約定提供必要的資料和數據，影響工作和質量，不接受或者逾 期接受工作成果的，支付的報酬不得追回，未支付的報酬應當支付。受託人未按期提出咨詢報告或者提出的咨詢報告不符合約定的，應當承擔減收或者免收報酬等違約責任。物業管理 專業咨詢合同的委託人按照委託人符合約定要求的咨詢報告和意見作出決策所造成的損失，由委託人承擔，但當事人另有約定的除外。
關於物業管理專業咨詢服務形成的知識產品產權歸屬糾紛的處理，參照《合同法》第36 3條規定，在物業管理專業咨詢合同履行過程中，受託人利用委託人提供的技術資料和工作 條件完成的新的科技成果，屬於受託人。委託人利用受託人的工作成果完成的新的科技成果，屬於委託人。當事人另有約定的，按照其約定。
二、前期物業管理階段
1.物業接管驗收期
物業接管驗收，是由已與開發建設單位或公房售房單位簽訂《物業管理委託合同》的物 業管理企業參照中國建設部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標准》(ZBP30001-90)及 相關新標准，接管委託單位移交的物業所進行的驗收。《房屋接管驗收標准》之「1.2」中規定：「凡按規定交房管部門接管的房屋，應按本標准執行；依法代管、依約託管和單位自 有的房屋的接管，可參照本標准執行。」
新建物業的接管驗收不同於竣工驗收，二者在驗收主體、驗收目的、驗收條件、驗收交 接對象等方面存在區別。接管驗收是在驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，其首要條件是竣工驗收合格，並且供電、採暖、給排水、衛生、道路 等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶編號已經有關部門確認，交接驗收的對象是由開發建設方移交物業管理企業管理的物業。根據《城市房地產開發經營管理條例》第18條第(五)項 規定，住宅小區等群體房地產開發項目竣工的綜合驗收中，包括「物業管理的落實情況」。因此，物業管理企業參與竣工驗收的環節也成為超前介入管理的一種表現形式，但此時它並 非驗收主角，也不獨立承擔什麼法律責任。實踐中，也有將竣工驗收與接管驗收結合起來，竣工驗收合格之日，物業也就移交物業管理企業接管了。
物業接管驗收是物業管理委託方與受託方之間發生的法定手續或約定手續，從管理服務 工作上講，物業管理企業通過接管驗收，即由對物業的超前介入咨詢服務轉入到對物業的實體管理之中；從法律關系講，接管驗收是物業管理企業履行生效的委託合同所應盡的第一項 重要義務，也是明確交接雙方責任、落實物業保修責任、維護將來入住業主合法權益、保證今後物業管理工作能夠正常開展的一個「法鎖」(即法律關系紐結)。
為防止留下今後糾紛隱患，物業管理企業在接管驗收時應當站在業主的立場上和從保證 今後物業維護保養管理的角度，特別注意以下幾個方面：
(1)接管驗收中若發現物業質量瑕疵，應明確記錄在案，約定期限督促開發建設單位對存在的物業質量瑕疵整修、加固補強，直至完全合格。對於其他質量問題，可約定期限由開 發建設單位負責維修，也可以採用費用補償的辦法，由接管方處理。
(2)落實物業的保修事宜。2000年1月10日國務院第25次常務會議通過發布施行的《建設工程質量管理條例》第40條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：①基礎 設施工程房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限(此即所謂「終身保修」制度)；②屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外牆面的 防滲漏，為5年；③供熱和供冷系統，為2個採暖期、供冷期；④電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修 期，自竣工驗收合格之日起計算。就開發建設方與建築施工單位關系而言，建設工程在保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。但就 開發建設方與其物業購買業主、承租使用人的關系而言，開發建設方應負物業保修責任，是物業保修第一責任人。
《城市房地產開發經營管理條例》第16條第2款明確規定：「房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。」在物業保修實務中，有兩種主要做法：一是 由開發商負責保修，向物業管理企業交付保修保證金，在需要時用於代修，保修期滿，按時結算；二是由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。因此，在接管驗收之後 ，若業主提出物業質量瑕疵問題和保修請求時，應先了解清楚保修責任具體承擔者是誰，否則會造成搞錯保修責任人的糾紛。
(3)物業管理企業應督促開發建設方移交物業整套竣工驗收資料和竣工圖，包括產權資料和技術資料。
(4)為盡快發揮投資效益，開發建設單位應及時提出接管驗收申請。接管單位應在15日內審核完畢，及時簽發驗收通知並約定時間驗收。經接管驗收符合要求後，物業管理企業應 在7日內簽署驗收合格憑證，簽發接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作就完成了。
2.物業入伙期
當物業管理企業的驗收接管完成後，物業就具備了入伙條件。所謂「入伙」就是業主領 取鑰匙，接房入住或使用。由於物業的入伙階段是物業管理企業除管理物業以外，開展對人服務業務即與其服務對象業主接觸的第一關，這一時期除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手 續外，各種管理與被管理的矛盾、服務與服務感受的差異也會在短時期內集中地暴露出來。因此，這一時期通常也是物業管理問題和糾紛發生最集中的階段。所以，物業管理企業應高 度重視這一時期，一方面應及時將入伙通知書、入伙手續書、收樓接房須知、收費通知書、管理規約一並寄給或送達業主，以方便業主按時順利地辦好入伙手續；另一方面應充分做好 預防和依法處理糾紛的准備，充分利用這一機會，做好物業管理的宣傳講解工作，特別要闡明物業管理方的權利來源(委託授予的經營管理權和國家法定的具有權利與義務結合性的物 業管理職責)、權利性質(產權中的相對獨立的經營管理權和物業管理事務受託處理權或代理權)、義務和責任的有限性(限於復有物業財產的經營管理、使用物業公共秩序的監督和協助 業主們維護、改良生活環境以及保安責任、物業質量保修責任的非約定性等)，組織簽署共管規約的必要性和法定性、物業管理收費的項目及有關規范性文件依據。
例如，針對業主對收取防盜門、防盜鎖、監控和報警裝置等安全防範設施費用的異議， 應援用1996年1月5日建設部、公安部令《城市居民住宅安全防範設施建設管理規定》(49號) 第12條規定：「城市居民住宅安全防範設施建設費用，由產權人或使用人承擔。」此外，應秉行「全心全意為業主服務」的理念，切實為業主著想辦事，例如，對業主進行物業驗收時 予以熱情協助，並以專業知識和企業經驗指導業主注意一般物業可能存在的質量問題，以樹立起物業管理企業良好的「第一印象」，贏得業主們的信賴。
在物業入伙期易發糾紛主要是四類：
(1)服務態度和辦事效率方面的糾紛。這類糾紛一般按說明情況並向業主方賠禮道歉、請求諒解和物業管理企業內部追究有關服務工作人員紀律責任等方法來處理。
(2)服務差錯造成業主利益損害的糾紛。這類糾紛一般按實事求是、有錯必糾原則和侵權損害賠償原則作出處理。
(3)格式條款合同糾紛。關於此類糾紛見本節後面關於消費者合法權益保護方面的糾紛中的有關說明。
(4)業主驗收自己物業發現質量瑕疵而錯究責任人糾紛。在上面物業接管驗收部分中已闡明物業質量責任歸屬問題，有些業主因誤解而把物業管理企業當作責任人來找吵鬧要保修 而引起糾紛。這類糾紛一般採用讓業主了解國家有關法規規定，說明責任歸屬問題，化解業主對物業管理公司的敵視情緒的辦法來處理，並盡可能協助業主追究開發建設方的責任，督 促其履行保修義務。
(5)房屋銷(預)售合同中關於售後物業管理約定的糾紛。按物業管理規范性文件規定，住宅區房屋銷售時，開發建設單位應當與購房者在房屋銷(預)售合同中訂立有關售後物業管 理條款，並向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經雙方簽字、蓋章後的入住管理公約和住戶手冊，是房屋銷(預)售合同的組成部分，具有受合同法保護的效力。但業主入住後發現 物業管理企業的服務效果不能令人滿意，從而提出要辭退之，於是雙方發生合同約束力問題糾紛。對這類糾紛應當具體分析和提出個案對策，不能籠統簡單地規定不可以辭退或者應當 辭退的原則。
3.房屋裝飾裝修期
業主入住時，大都要搞裝修裝飾，為減少二次裝修裝飾的浪費，便於居民進行家庭裝飾 ，中國建設部提倡住宅工程初裝飾，要入住只有初裝飾的住宅，必然要先進行裝修裝飾。因此，做好關於房屋裝修裝飾的物業管理工作，預防和制止違法裝修裝飾行為，是在物業的業 主人伙後突出的一項重要事務。《重慶市物業管理辦法》第24條明確要求：業主或者使用人 裝修房屋，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝修房屋的禁止行為和注意事 項告知業主和使用人。物業管理企業應當對裝修房屋活動進行指導和監督，發現違反前款的行為，應當勸阻和制止，並督促其改正；對拒不改正的，應當及時告知業主委員會並報有關 行政管理部門依法處理。
……
對房屋裝飾裝修中易發的糾紛之處理，應注意以下幾點：①《建設工程質量管理條例》 第15條第2款規定：「房屋建築使用者在裝修過程中不得擅自變動房屋建築主體和承重結構 。」若擅自變動了則按第69條規定「責令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款。」造成損失的，應依法承擔賠償責任。②異產毗連房屋，系指結構相連或具有共有、共用設備和附屬 建築，而為不同所有人所共有的房屋。《建築裝飾裝修管理規定》第28條規定：「房屋所有權人或使用人因裝飾裝修損壞毗連房屋的，應負責修復或賠償。」③業主與其所聘用的施工 隊伍之間因裝飾裝修房屋質量或報酬發生的糾紛，不屬於物業管理糾紛，當事人協商解決不了的，可以申請調解、仲裁或提起民事訴訟。④為防止環境侵害行為和保護業主環境權，對 能產生震動、噪音、妨害相鄰人安寧的裝飾裝修房屋活動，應當限定每天允許施工的時間。
三、業主團體自治主持下的物業管理階段
業主委員會成立後，前期物業管理轉入業主團體自治管理與專業化物業管理相結合的運 行階段。
1.物業管理企業的辭退糾紛
關於辭退物業管理企業糾紛的處理是適用信任原則還是適用違約原則？按照委託合同的 信任基礎法理和中國《合同法》有關規定，委託合同當事人可以以賠償損失為代價隨時終止合同。但按不少地方現行物業管理法規規定，只有物業管理委託合同期滿，或者接受委託的 物業管理企業提供的管理服務未能達到政府部門(深圳規定)和委託合同規定的管理服務效果標准或者有其他違約行為的，業主委員會或委託方才可以決定終止委託合同(江蘇省規定)。 這種限制信任定律發揮作用，從而限制合同解除自由的規定是否妥當呢？有人認為，從物業管理委託合同具有商事性角度看，不同於一般的民事委託合同，且物業管理事務繁雜，受託 的物業管理企業投入的勞動量亦大，辛辛苦苦幹了一段時間打下了物業管理上台階的基礎，如果沒有什麼違約行為，業主委員會將之辭退，好像不太公平，應當立法保護物業管理企業 的商業利益。其實這個問題可以用一句話點透：在市場經濟競爭中，無功就是過，守約但不能比別的經營者更多快好省地創造綜合效益，就難免會失去委託人對其能力的信任，也自然 就難免被更能乾的經營者所取代。立法限制委託人善意(即為獲得更優秀的受託人)解除合同，實質上是限制了正當競爭和保護停滯不前乃至落後的經營管理方式及服務方式。因此，為 充分發揮競爭機製作用和維護委託合同的信任基礎，鞭策物業管理企業居安思危，努力以自己不斷提高的服務水平來維系與業主們之間的信任關系，在有關立法上不應對物業管理委託 合同的解除設不必要的限制，而應回到《合同法》第410條的原則立場上來。況且，違約行為也並不必然導致合同解除，追究了違約責任後，合同還可能繼續履行，沒必要以違約作為 合同解除的基本前提。當然，考慮到物業管理委託合同的商事性和物業管理企業的營業性，如果業主委員會在不存在違約情形下解除合同，為此付給原受託方的損失賠償額數目也不會 很小。
從各地方的物業管理省級文件相關規定比較而言，上海市和重慶市的規定比較穩妥，即 ：物業管理企業應當在物業管理合同終止或者解除後10日內，向業主委員會辦理下列事項， 並報區、縣(自治縣)房地產行政主管部門備案：①對預收的物業管理服務費用予以按實結算 ，多收的部分應予退還；②移交全部物業檔案資料和有關財務賬冊；③移交物業管理用房和業主共有的其他財物。上海市的第26條和重慶市的第15條都未有另給合同解除附加前提條件 。
2.房屋維修、更新的費用糾紛
根據權利與義務相一致原則和損失與賠償相等稱原則來處理物業管理轄區內的房屋維修 、更新的費用糾紛。
(1)屬於業主獨有(房屋室內)部分的自用部位和自用設備的維修、更新費用由業主負責。
(2)房屋使用人承租的，依中國《合同法》第220條規定：「出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。」其第221條規定：「承租人在租賃物需要維修時可以 要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
1995年5月9日建設部第42號令頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第21條規定：出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。租用房屋從事生產、經營 活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。因此，物業管理企業代為經租商業用房，應注意在租賃合同中明確約定修繕責任條款。
(3)房屋共用部位和共用設施設備的維修、更新費用，由整幢房屋本體業主按照各自擁有的建築面積比例共同承擔，1989年11月1日建設部第5號令《城市異產毗連房屋管理規定》 第9條，比較詳細地規定了凡異產毗連房屋發生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費用的處理原則。深圳市的規定突出了住宅維修基金，由業主按規定分攤 ，分期繳納，房屋共用部位、共用設施設備由物業管理公司組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。
(4)物業管理區域內的水、電、氣、通信、有線電視等管線及其他屬公用事業部門專項管理的設施，也可以委託物業管理企業管理維護，並承擔相應費用。
(5)屬人為損壞的，由該行為人負責承擔維修、更新費用或者給予賠償。
(6)物業出現嚴重損壞而影響業主、使用人權益和公共安全時，區、縣房地產行政主管機關應當督促限期維修；必要時，房地產行政主管部門可以採取排險解危的強制措施，排險 解危的費用由當事人承擔。(參見1989年7月8日建設部第11號令《城市房屋修繕管理規定》)
(7)房屋的共用部位、共用設施設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。反之，依 不動產相鄰關系法理及規定，因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責修復或賠償。
3.物業的使用糾紛
物業的使用糾紛是因涉及公共秩序、公共環境衛生、公共利益的利用物業行為違法或不 正當所引發的糾紛。處理這類糾紛應適用社會公益優先保障原則、維護相關行政管理秩序原則和尊重物業所有權屬主意思原則。
物業管理法規明列出物業使用關系中的禁為行為：損害房屋承重結構和破壞房屋外貌； 佔用、損壞房屋的共用部位、共用設施或者移裝共用設施設備；在天井、庭園、平台、屋頂以及道路或者其他場地搭建建築物、構築物；侵佔綠地、毀壞綠化；亂設攤點、集貿市場； 亂倒垃圾、雜物；在建築物、構築物上亂張貼、塗寫、刻畫；隨意停放車輛和鳴喇叭；發出超出規定標準的噪音；排放有毒、有害物質；從事業主公約所禁止的營業；法律、法規及政 府規章所禁止的其他行為。對違反強行性禁為規范的行為人，不僅業主、使用權人、居民、業主委員會、物業管理企業有權勸阻制止和舉報，而且有關行政主管部門的執法監察機構有 權依法予以行政處罰。
中國1998年修改完善的《土地管理法》確立了土地用途管制制度，城市規劃法與土地利用總體規劃相互銜接和相互配合以控制各種地塊的用途。物業管理區域內按照規劃建設的住 宅、公共建築和公共設施，不得改變使用性質。住宅因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合有關法律、法規的要求，其產權人應當徵得相鄰業主、使用人、業主委員會的書面同意 。利用物業設置廣告等經營性設施的，應當符合《廣告法》等有關規定的要求，徵得相關業主、使用人和業主委員會的書面同意，並簽訂合同。對物業擁有產權的業主們應該按一定比 例享受在共有共用的地方因設置廣告等經營性設施所產生的經濟效益。
4.車輛停占車位及車輛保管糾紛
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中國《消費者權益保護法》賦予了消費者九項權利：①安全權。消費者在購買、使用商 品和接受服務時享有人身、財產安全不受損害的權利。②知情權。消費者享有知悉購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利。③選擇權。消費者享有自主選擇商品或者服務 的權利。④公平交易權。消費者在購買商品或者接受服務時，有權獲得質量保障、價格合理、計量正確等公平交易條件，有權拒絕經營者的強制交易行為。⑤求償權。消費者因購買、 使用商品或者接受服務受到人身、財產損害時，享有依法獲得賠償的權利。⑥結社權。消費者享有依法成立維護自身合法權益的社會團體的權利。⑦獲取知識權。消費者享有獲得有關 消費和消費者權益保護方面的知識的權利。⑧受尊重權。消費者在購買、使用商品和接受服務時，享有其人格尊嚴、民族風俗習慣得到尊重的權利。⑨監督權。消費者享有對商品和服 務以及保護消費者權益工作進行監督的權利。有權檢舉、控告侵害消費者權益的行為，有權對保護消費者權益工作提出批評和建議。
根據物業管理服務的特點，物業管理企業和物業消費者應特別注意關於消費者權益的下 列規定：
(1)《消費者權益保護法》第49條規定：「經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或接 受服務的費用的一倍。」這就是所謂「加倍賠償」(又稱「退一賠一」)的法律依據，其中關鍵是對「欺詐行為」的認定。國家工商行政管理局於1996年頒布實施的《欺詐消費者行為處 罰辦法》第3條列舉了可以直接認定為屬欺詐行為的具體類型，第4條又列舉了經營者如果不能證明自己沒有「欺騙、誤導消費者」的故意，就必須承擔加倍賠償責任的一些情況。此外 ，計量不準就是商品質量不合格，根據有關法規規定，購到計量不準商品的消費者可以向經營者索取商品金額價格3倍的賠償。
(2)《消費者權益保護法》第25條規定：「經營者不得對消費者進行侮辱、誹謗，不得侵犯消費者攜帶的物品，不得侵犯消費者的人身自由。」第43條規定，違反上述條款規定的 ，「應當停止侵害、恢復名譽、消除影響、賠禮道歉，並賠償損失。」這就是消費者名譽權、人身自由權受到侵害時要求精神損害賠償的法律依據。《民法通則》第120條規定，也是 人身權受到侵害時可以要求精神損害賠償的依據。在物業管理實務中，特別要注意對保安人員的行為規范化、合法、尊重人權的教育，防止發生侵犯業主、使用人等的人身權、人身自 由的錯誤和違法行為。
(3)《消費者權益保護法》第24條規定：「經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應 當承擔的民事責任。」含有這方面的內容無效。格式條款合同的格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商的條款。條款合同不同於示範合同，它是由 當事人一方(經營者)預先擬訂，相對方只能對該擬訂的合同概括地表示全部同意接受或者全部不予接受，而不能討價還價的合同類型，在法理上也稱為「服從合同」。中國《合同法》 第39、40、41條對格式條款作了專門規范，要求提供格式條款的一方應當遵循公平原則，確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款， 按照對方的要求，對該條款予以說明。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利於提供格式條款一方的解釋。
順帶指出，關於一些業主、使用人拒交物業管理費引起的收費糾紛，物業管理企業可依 照《民事訴訟法》第189條的規定向法院申請啟動督促程序即申請支付令，每件交納申請費1 00元。督促程序因債務人異議而終結的，申請費由申請人負擔；債務人未提出異議的，申請費由債務人負擔。
在業主團體自治主導的物業管理階段，除了上面已述的各種糾紛，還有其他一些在物業 管理活動中會發生，但不是物業管理特有的糾紛，如無因管理之債糾紛、保安糾紛等等。物業管理從業人員特別是物業管理企業經理層人員及行政主管機關的工作人員，應在日常工作 和學習中，注意收集、研究物業管理實務糾紛案例分析資料和相關法學理論文著，以利於不斷提高自己依法辦事的工作水平和理論水平……
參考物業管理文章
http://www.gywygl.com/6/9337.html
http://www.gywygl.com/6/7395.html
http://www.gywygl.com/6/5866.html
http://www.gywygl.com/6/3742.html
❷ 急求一篇業主、業委會與物業公司之間關系的論文！！！ 或者物業公司、業主大會與居委會之間關系的論文！！
為了規範本市居住物業的使用、維修和其他管理服務活動，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造和保持整潔、安全、舒適的居住環境。根據國家法律、法規的有關規定，結合本市實際情況，1997年5月28日上海市第十屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議通過了《上海市居住物業管理條例》，該條例第十八條第二款規定：物業管理企業接受委託從事物業管理服務，應當與業主或業主委員會簽訂物業管理服務合同。第三款規定：物業管理服務合同應載明下列主要內容：（一）業主委員會和物業管理企業的名稱、住所；（二）物業管理區域的范圍和項目；（三）物業管理服務的事項；（四）物業管理的要求和標准；（五）物業管理服務的費用；（六）物業管理服務的期限；（七）違約責任；（八）合同終止和解除的約定；（九）當事人雙方約定的其他事項。第十九條規定：物業管理服務合同中當事人應當約定的物業管理服務事項有（一）住宅共用部位、共同設備的使用管理、維修和更新；（二）物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新；（三）電梯、水泵等房屋設備的運行服務；（四）保潔服務；（五）保安服務；（六）物業維修、更新費用的帳務管理；（七）物業檔案資料的保管。
從上述規定來看，業主與物業管理公司之間形成的是合同法律關系，是平等主體的業主與物業管理公司之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。物業管理公司與業主訂立《物業管理服務合同》是由《上海市居住物業管理條例》所規定的'應當'行為，合同一旦訂立對物業管理公司與業主均具有法律約束力。雙方應當按照約定各自履行相應的義務，不得擅自變更或解除合同。《中華人民共和國合同法》第六條規定：當事人行使權利，履行義務應當遵循誠實信用的原則。物業管理公司在《物業管理服務合同》中約定的保安服務事項，物業公司應盡其職，實施服務。為了加強本市居住物業安全防範工作，保障公民的人身財產安全，上海市房屋土地管理局、上海市公安局專門制訂了《上海市居住物業保安管理辦法》，該辦法第十五條物業保安人員應當履行的職責中第（二）款規定：在物業管理區域內實施駐點、執勤、巡邏和安全防範檢查。第（四）款規定：發現、制止現行違法犯罪活動，及時報公安機關。因此 ，業主在大樓電梯內或居室等其他物業管理區域范圍內遭歹徒襲擊，造成人身傷害、財產損失的，物業管理公司是否應承提責任，有二種不同意見。一種認為物業管理服務中'保安'指物業使用的方便安全，以及小區公共秩序的良好與穩定，物業管理公司不承擔業主的人身、財產保險責任。除非在物業管理合同中有這方面的特別約定。然筆者認為，物業管理公司應承擔違反《物業管理服務合同》規定提供保安服務和違反《上海市居住物業保安管理辦法》第十五條第四款的違約責任。理由是：《上海市居住物業管理條例》已明確保安服務是物業管理服務合同應當約定的內容，且物業管理公司也實際收取了保安費，而業主遭受的人身、財產損害與物業管理公司未提供相應的安全保障有直接關系，故應承擔相應的責任。需要指出的是，《中華人民共和國合同法》第一百二十二條規定：因當事人一方的違約行為，侵害對方人身財產權益的，受損害方有權選擇要求其承擔違約責任或依照其他法律要求其承擔侵權責任。若業主將糾紛訴諸法院，由此產生了雙重請求權或稱請求權競合，即在當事人一方違約時，不僅造成了對方的合同權利的損害，違反了約定義務，而且侵害了對方的人身或財產利益，造成了對方人身與財產權的損害，違反了法定義務，權利人既可請求對方承擔違約責任，也可請求對方承擔侵權責任。由於違約之訴與侵權之訴在訴訟管轄、歸責原則、舉證責任、免責條件、責任形式、法律適用等方面均不同，故在處理此類糾紛時應針對業主的訴請，加以處理。做為業主應酌情正確行使訴因選擇權，使自己的合法財產、人身權利得到應有的保護。
二、物業管理公司應如何承擔違約損害賠償責任
如果業主以物業管理公司違約為訴因提出對糾紛的處理，物業管理公司應承擔違約責任這是勿庸置疑的。依照《中華人民共和國民法通則》規定，違約損害賠償是不履行合同義務或履行合同義務不符合約定條件造成對方損失所應當承擔的民事責任。其構成有四個要件：（一）合同義務的不履行或不完全履行，表現為拒絕履行、履行不能、不完全履行、履行遲延等。（二）合同另一方當事人受損害。（三）違約行為和損害事實之間的因果關系。即違約行為與損害事實之間存在引起和被引起的關系時候，才能談到賠償問題。關於因果關系有兩種不同的主張：一是直接因果關系說，是指違約人應對由他的行為所產生的一切後果負責，大陸法系國家合同法一般采此主張。二是充分原因說，即違約人必須對他的行為為'充分原因'的損害負責賠償。但對超出這一范圍的損害不負賠償，英美法國家合同法一般采此主張。我國合同法理論一般主張違約行為與損害後果有直接的因果關系，同時又與'可預見規則'同時並用，可預見規則即損失賠償額不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的違反合同可能造成的損失。計算規則：1.損失賠償額應當是全部損失，包括實際損失和可得利益損失。2.受害人有權就依照該合同本來應該獲得和可得利益要求賠償。3.受害人有權就其因為對方的違約所遭受的各種費用的支出要求賠償。4.受害人要求獲得的可得利益損失必須有確切的證據。5.損害賠償不能以違約方違約所獲得的利益為標准來確定賠償金。（四）義務人對於合同義務不履行或不當履行有過錯。過錯包括故意和過失。雖然違反合同義務，但如果義務人並無過錯，在一般情況下，不負責任。過失是指義務人對於履行合同義務應加以注意而未加註意，因而是一種不注意的心理狀態，指履行義務人不細心、不經心、不關心或類似原因造成合同不履行、不完全履行等，並且在當時特定情況下並未按照法律的要求採取必要措施，以避免上述結果的產生。違約損害賠償必須具備損害事實的要件以及損害事實與違約行為之間必須有因果關系。具備這兩個要件再具備違約行為和過錯要件，才能構成違約損害賠償責任。
既然物業管理公司與業主形成合同法律關系，物業管理公司在業主人身、財產受到侵害過程中，因其未按合同約定，為業主提供保安服務，在物業管理區域駐點、執勤、巡邏和安全防範檢查；及時發現、制止現行違法犯罪活動，為犯罪分子實施犯罪行為創造條件，提供便利。物業管理公司在主觀上存有過錯，這種過錯具體表現為對應履行安全防範和發現、制止現行違法犯罪活動應加以注意而未注意和採取必要的防範措施，以避免傷害業主事件的發生。在因果關繫上，犯罪分子實施犯罪行為與物業管理公司違反合同約定，且疏於管理，為犯罪分子向業主實施犯罪行為直接提供便利場所，因此，筆者認為對於業主的損害，物業管理公司具備了違約損害賠償構成的四個要件，業主享有損害賠償請求權，物業管理公司應承擔相應的損害賠償責任。至於物業管理公司在業主損害賠償中是全部由物業公司進行賠償，還是由物業管理公司賠償部分損失。筆者認為，由物業管理公司賠償業主部分損失較為合理，理由是雖然物業管理公司存在違約行為，且應進行違約損害賠償，但主要責任者應是犯罪分子，次要責任是物業管理公司，故責任應由物業管理公司與犯罪分子共同承擔，如業主的全部損失均要物業管理公司賠償，屬擴大物業管理公司責任范圍，有失公正。對於賠償的數額，在目前法律尚無明文規定的情況下，應分清責任的主次，酌情作出處理。
三、業主提出與物業管理公司解除
《物業管理服務合同》的主張，是否應予支持
由於業主在物業管理區域內受到傷害，原因之一在於物業管理公司未按《物業管理服務合同》的約定在案發前提供必要的物業保安服務以防止事件的發生，而且在事後也未採取補救措施，及時報告公安部門，經歷過上述事件的業主對物業管理公司失去信任，因此，提出與物業管理公司解除《物業管理服務合同》，業主的主張有一定道理，但在法律上是否成立，個別業主要求解除與物業管理公司的合同，對於整個物業管理區域內其他業主的管理以及對受害業主會造成何種影響，是利是弊，值得進行探究。
《中華人民共和國合同法》第四條規定：當事人依法享有自 願訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。第九十四條規定，當事人可以解除合同的情形中包括當事人一方以自己的行為表明不履行義務或有違約行為致使不能實現合同目的。根據上述規定，業主在物業管理公司不履行保安服務，連業主基本的人身安全都得不到保障，不能實現發現、制止現行違法犯罪活動之合同目的的情況下，提出與物業管理公司解除《物業管理服務合同》的理由似乎符合情理。但《中華人民共和國合同法》第八條規定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。另從《上海市居住物業管理條例》對物業管理服務合同的規定來看，《物業管理服務合同》與其他民事合同相比，有其自身特點。首先，物業管理服務合同具有諾成性、有償性、雙務性、要式性。其諾成性體現在物業管理服務合同自物業管理公司與業主或業主委員會雙方意思表示一致即可生效，而不以業主實際交付物業為合同成立要件；其有償性體現在物業管理服務合同雙方當事人應互為支付對價，即物業管理服務公司提供管理服務，而業主則支付管理服務費用；其雙務性體現在物業管理服務合同一經成立，當事人雙方均有一定義務，雙方的權利與義務具有對應性，一方的義務也即他方的權利；其要式性體現在物業管理公司與業主或業主委員會訂立的合同必須採用書面形式，而且需統一格式，還須將合同報所在地區、縣房地產管理部門備案。其次，《上海市居住物業管理條例》第十八條第一款規定：業主或業主委員會應當委託一個物業管理企業管理物業；該條第二款還規定：物業管理企業接受委託從事物業管理服務，應當與業主或者業主委員會簽訂物業管理服務合同。在此條規定中用了'應當'一詞，說明業主居住在物業管理區域內必須與物業管理公司訂立《物業管理服務合同》。由於物業管理服務是物業管理公司對全體業主提供服務，業主一人提出與物業管理公司解除合同，對物業管理公司來講，會造成管理上的麻煩。在一個物業管理區域內，由幾家物業管理公司來管理，會造成在同一個區域內的幾種管理模式，造成管理上的混亂，更不利於業主的安居樂業。因此，從社會效果來看，對於少數業主提起與物業管理公司解除《物業管理服務合同》的主張，不應支持。但對於物業管理服務質量確實存在嚴重問題的物業管理公司，可由該物業區域內過半數業主或由業主委員會提出與該物業管理公司解除《物業管理服務合同》，重新委託其他物業管理公司進行物業管理服務亦是可以的，《上海市居住物業管理條例》對此亦有明文規定。
四、對當前物業管理服務質量的分析和建議
'物業管理'一說在我國還剛剛起步，有些物業管理企業對機制的轉換不適應，仍習慣於過去的'衙門式' 管理方法，這主要是由於許多物業管理公司是由原房管所轉制而來，一些工作人員尚未實現觀念和工作作風的轉變，未認清其改革後的民事法律地位。物業管理公司不迅速樹立良好的企業形象，很可能在國際化的國內市場中被淘汰出局。因此，物業管理公司必須認清形勢，加強自身形象設計，大膽引進世界最先進的管理技術和管理方式，同時還應積極利用各種社會渠道，把握時機培訓本企業職工，招聘具有專業特長的物業管理人才，以增強企業的競爭實力，不負全體業主之重託，為業主營造一個整潔、安全、舒適的居住環境，真正達到物業服務管理的目的。
筆者認為，要提高物業管理公司的服務質量，可從以下幾方面加以改進：
1. 對物業保安的定位應明確，物業保安的職能究競是對小區物業的保衛，還是對業主個人生命安全的保障或保證；物業保安對惡性事件的發生是防範還是防止。《上海市居住物業管理條例》有關條文的應用解釋第十一條第三款規定：物業管理服務合同中的保安服務應根據不同物業的保安要求明確保安的內容及收費標准。因此，物業管理公司應具體明確其職責，並落實到具體保安人員，確實做到發現、制止現行違法犯罪活動，及時報告公安機關，防止惡性事件的發生。
2. 物業管理公司對業主或使用人的承諾應兌現，區、縣房地產部門應對物業管理公司加強監督管理和指導。如有的物業管理公司與業主約定，由物業管理公司選聘'專業保安公司'進行保安服務、電梯由持證人操作，並有駕駛員24小時提供服務，但因津費等原因無法兌現，使原約定留於形式。
3.全面落實《上海市居住物業保安管理辦法》和《上海市住宅電梯管理的若干規定》。切實做到物業保安人員發現、制止現行違法犯罪活動，及時報告公安機關。住宅電梯由專人駕駛、管理等。
4.在全市建立物業管理公司已有數年，在總結管理經驗的基礎上，應對其服務質量的考評建立新的評估體系，對於物業服務管理人員的考核標准也應有所提高，對於非經專業培訓人員限期培訓或予以解聘，從服務管理者的人員素質上下功夫，使物業服務管理上一個新的台階。
5.隨著物業服務管理水平的提高，對於物業服務管理的收費標准也可適當提高，達到權利與義務的平衡一致。
6.物業管理公司應針對外來人員居住情況掌握難的特點，尋找對策，協同公安部門，做好外來人員的登記管理工作。物業管理區域的門衛應做好短時進入居民住宅人員的登記工作。
7.立法部門應制訂相關法律，對業主在物業管理區域內造成人身、財產損失的賠償標准及數額加以規定，切實保障業主的人身、財產安全，推進物業管理公司服務水平的提高。
❸ 求一篇物業管理論文《淺析物業管理與環境保護》
◆ 引言
近年亞洲的環保意識越來越強，市民及政府都了解到環境不但與健康民生息息相關，對於經濟發展，也有不容忽視的影響。物業發展及管理與環境保護的關系非常密切，特別是高密度的住宅發展，無論是對環境造成的負荷或環境質素的要求等等，都很值得我們深入研究。本文旨在淺探住宅發展及物業管理與環境保護的關系，希望能引起物業管理從業人員對環境保護的關注，共同創造更美好的居住條件。
◆ 住宅發展與環保
從自然生態的角度看，房屋發展其實是一個將自然資源(如土地、木材、沙石及水等)經人工機器變作居住空間的生產過程。建成的住宅單位供蔭敝予住客，並耗用能源(例如水、電、煤等)，但同時亦產生能量(主要是住客經休息後，得以恢復生產力)，排出廢物如污水及垃圾等。所以住宅發展與自然環境關系非常密切。要保護環境，使城市以至整個地球能持續發展，我們就不能不注重房屋建造及使用過程中的環保問題。
舉例來說，在規劃階段，我們要評估新住宅項目對自然環境的影響，該項目是否配合周邊的土地用途及基建設施的容量、及該地點是否適用於房屋發展等。在設計階段，環保的重點應集中在設計是否有利於能源節約，使用環保物料及建築系統，以及鼓勵住客過簡朴的生活等。在建築過程中，空氣污染、噪音、建築廢料的處理及建築材料的環保度等都是應注意的問題。房屋建成投入使用，住客的居住環境是否衛生、安靜、安全及影響健康，自是首要考慮的因素；但同時，家居廢物的處理，家居能源的使用，特別是空調的使用率及居民的環保意識，都使物業的使用期中，對環境造成不同的影響。
◆ 物業管理與環保
適當的物業保養及管理，不但能促進居住環境的整潔，安全及社區意識，使住客能安居樂業，更令物業使用期延長，達到物盡其用的目的，因而減少耗用自然資源來滿足居住的需求。以下從幾方面談談具體的環保化物業管理措施。
1. 廢物處理
為達到環保目標，物業管理公司可在以下各方面促進環保：物業管理公司可在各屋屯設置廢物回收箱，收集可循環再造的廢物。目前香港所有公共屋屯每幢住宅大廈均設有一套三個的回收箱，分別回收廢紙，呂罐及膠瓶。房委會至今巳在轄下屋屯置約4，300個廢物回收箱。
房委會並規范清潔服務承辦商必須每天回收家居廢物及加以分類；每星期兩次把回收的廢物送往廢物循環再造商。
2. 節約能源
住宅大廈及屋屯的公用地方，商場，公園等地方使用的能源，物業管理公司都應在不影響住客安全的前題下，加以節約，例如改裝省電的照明設備，晚上關閉部份升降機等。
3. 節約用水及水質
很多樓齡較大的屋屯都有水管滲漏問題，浪費食水。香港的舊型公共屋屯也有這問題。在1996至1998年期間，香港房委會檢查地下水管長度超過120公里。目前正安裝隔離閥和檢測表，將會大幅改善浪費食水的情況。
4. 減低空氣污染
可採取的措施包括鼓勵住客在屋屯范圍減少使用汽車，汽車等侯時熄匙，更換所有含損耗臭氧層化學晶的滅火筒及冷凍機等。
參考物業管理文章
http://www.gywygl.com/54/8876.html
5. 減低噪音
香港房委會也推行了一系列的措施來減低噪音，例如將商場的空調系統密封，以減低噪音；將後備發電機改設於大廈天台；以低噪音水泵取代會發出高度噪音的高速水泵；及為空調和通風系統安裝隔音罩。
6. 提高市民的環保意識
為使住客及公眾更了解環保的好處，並鼓勵他們參加各項環保計劃，提高環保意識，物業管理公司可舉辦推廣運動，例如廢物回收大獎賞計劃及環保意識游樂會等。另外，張貼標語，執勤人員的善意勸導，宣傳環保措施對管理費的減省等，都能有效地提高市民的環保意識。
◆ 結論
物業管理直接影響居住環境的質素，也能調節人類居住活動對自然環境的影響。同時，由於物業管理從業人員與市民有很多接觸的機會，也負責管理高密度住宅的公用地方及設施，可以對提高環保意識起很大的作用，可說是『環保大使』，盼望以後越來越多的物業管理公司把環保作為專業物業管理工作的一環……
參考物業管理文章
http://www.gywygl.com/56/4347.html
❹ 請問大家「論物業管理中，業主的權利及其維護」論文怎麼寫最好能給些資料
案說《物權法》：論物業管理中業主權利的保護
文章來源： 中國行業研究網
《物權法》究竟能給業主帶來什麼權利以及如何切實地保護業主的權利？相應的，物業公司如何真正樹立服務理念，尊重業主權利，讓自己的所作所為與業主權益和業主委員會的作用和諧一致起來？本文以案說法，從幾起具體案例來解讀《物權法》對業主權利的保護。
物業公司不得非法進入業主家中
[案例]北京「嘉浩國際花園」是一個大型國際化別墅式住宅小區，但長期以來一家未和任何業主簽訂物業管理協議的物業公司在管理著該小區物業。業主對物業公司的「粗暴服務」苦不堪言。某天，一位韓國業主正在家收看電視，物業公司的保安突然破門而入，強行把衛星電視天線搬走，理由是該小區內嚴禁使用衛星電視接收設備。據業主反映這類事情並不偶然，―曾經還發生過物業公司保安在業主家中實施盜竊，物業公司強行收取水電費和取暖費等案件。
[《物權法》解讀]案例揭示的問題是：物業公司能否以維護秩序或者管理物業的名義，擅自進入業主家中？《物權法》對此的回答是響亮的：不能。(物權渤規定，私人對其合法的收入；房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權(第64條)。私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵；占、哄搶、破壞(第66條)。業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利(第70條)。侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任(第37條)。因此，業生對房屋享有專屬的、捧他的所有權，其他任何人和組織均不得未經同意進入業主家中。這就是《物權法》所彰顯的「所有權為大」。
但令人沉思的是：何以這類糾紛屢有發生，其根源何在？筆者認為；整個社會缺乏最基本的物權觀念，缺乏對私人財產及所有權的尊重和敬意是思想根源。
由於冠以「物業管理公司」之名，某些物業公司就真的將自己置「管理者」地位，給其的錯覺就是能夠對業主發號施令、可以對業主處以罰款甚至沒收業主財產等等。但實際上物業公司的。管理。並非真正帶有公權性質的行政管理，而是物業公司受業主委託為業主提供物業服務而已。物業公司沒有高出業主一等的地位，也沒有管理業主的權力，與其說是。物業管理」，還不如說是「物業服務」。這次《物權法》明確以「物業服務企業」之，實在是正本清源。
業主有權炒物業公司「魷魚」
[案例]廣州越秀區五羊新城豐景大廈在兩年前「趕走」了物業公司並由業主自管物業，一舉成為人們關注的焦點。2004年4月，部分業主發現物業公司代收的電費只交出去一半，物業公司還向業主們多收了實際用電量的30%作為「公攤」。該事實披露後引起業主一片嘩然；業主提出成立業主委員會對物業公司進行監督；經房管部門批准，豐景大廈召開了第一次全體業主大會。業委會成立後，與物業公司商量要求物業管理費按照政府指導價，每平方米收取1元，同時退還多收取的電費。協商未果之後，物業公司突然撤出小區管理，豐景大廈業主們開始了自管物業的道路。據業委會介紹：兩年來，管理相同的物業，他們每個月少收了3.1萬元，而且每個月還有6000元的節余。而以前物管公司管的時候，多收了3.1萬元，還說每月虧1000多元。現在有不少其他樓盤業主到豐景大廈取經，看他們是如何「趕跑」開發商指定的物業公司，業主又是如何管理大廈物業的？
[《物權法》解讀]一些物業公司與小區的開發商有千絲萬縷的關系，在業主大會、業主委員會成立前就介入到物業管理中，等到業主察覺該物業公司並不如願想要變換的時候，物業公司已經。「根深蒂固」，難以撼動！即使被解聘，物業公司也會找出種種理由和托詞，拒不退出物業管理，拒不移交相關物業資料，造成新的物業公司難以進駐。
對此，《物權法》明確，業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理(第81條)。委託物業服務企業管理的，業主和物業服務企業是委託與被委託關系，物業服務企業應當根據業主的委託管理物業，其次，業主有權監督物業服務企業(第82條)。第三，業主對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人有權依法更換(第81條)。通常來說，業主更換物業服務企業的方式是經由業主共同決定。《物權法》規定，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意(第76條)。因此，案例中豐景大廈業主完全有依據解聘原物業公司，並自行管理物業。
從物業管理實踐來看，業主行使選擇和監督物業公司權利的時候，應當注意以下幾點：第一，業主對物業公司的服務有意見，應當通過正當合理的途徑提出，不要激化矛盾，將「有理」變成「無理」。比如一些業主以拒交物業管理費、破壞小區環境、亂扔垃圾等行為來發泄對物業公司的不滿。第二，注重發揮業主大會、業主委員會的作用。通過業主大會、業主委員會的決議明確對物業公司選擇聘用、考核監督等方面的要求，體現對物業公司的制約。第三，業主既要積極維權，又要做到不濫用權利，特別要注意團結一致，避免業主與業主委員會以及物業公司之間的雙重矛盾和紛爭。當然，在業主、業主大會(業主委員會)、物業公司三者關系的架構上，還有許多具體問題，比如業主大會召開程序、投票表決規則如何制定：業主參與權和監督權如何保障；物業公司認為業主大會決議程序本身不合法，通過什麼途徑捉出物業公司拒不執行業主大會決定，拒不移交物業資料的，業主或者業主大會是否可以向人民法院提起訴訟或者向房地產管理部門投訴等等。這些問題都有待相關部門制定細則加以規范。
車位和車庫應當首先滿足業主的需要
[案例]長期以來，將愛車停在小區的停車位內，向物業公司交納百餘元的停車管理費，這都是司空見慣的事情。但北京回龍觀龍錦苑二區的業委會主任卻提出：「我們要收回這筆收益！」他說，小區內的220個地面停車位是屬於業主共有的，那麼，全年停車費的收益35萬余元也是應該由小區740多位業主共有。據介紹，按業主購房協議約定，該小區內的停車位屬於業主共有面積，小區共，220個車位，每個車位贊是1600元/年，如果全部出租，應該有35.2萬元的收入，扣除30%作為小區物業的停車管理成本，還剩24多萬元的盈餘。而物業公司聲稱，1600元/年是管理費用於停車服務，包括停車管理員的配備、停車設施的投放(如指示牌等設施)和車輛刮蹭丟失的賠償等。
[《物權法》解讀]小區的車位，車庫究竟誰說了算，這是物業管理中的難點問題，也是業主與物業公司糾紛易發點。業主關心的問題有三個層面：首先，業主對車位、車庫擁有所有權嗎；其次，業主對本小區的車位、車庫有沒有優先使用權：最後，業主如何具體管理車位、車庫。《物權法》第74條對小區車位和車庫的歸屬問題有了說法，主要有兩種情況，第一種是針對建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫。這類車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。一般來說，如果規劃時，車位和車庫的建築成本是計入總成本中最後分攤到業主購買價格中的，業主可以爭取通過買賣合同、贈與合同或者其他協議的方式約定車位和車庫歸業主所有；反之，車位、車庫的所有權歸開發商的可能性比較大。第二種是佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，歸屬業主共有。這種車位多為臨時停車位，與前一種車位的區別在於是否經由規劃，這可以在政府部門的小區規劃圖中進行查證。
第二個問題是對屬於開發商或者物業公司所有的車位、車庫，業主如何使用。如果開發商將其車庫或車位全部對外銷售或者出租，導致業主無處停車，業主該怎麼辦呢？對此，《物權法》明確：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。至為明顯，這一條主要是為了防止開發商任意出售車位或車庫，以保護業主的利益。立意是好的，但如何理解，特別是將來司法實踐中如何適用，有待最高院出台司法解釋。比如對於開發商出售或者計程車位、車庫的，業主在同等條件下是否享有優先權；在程序上如何保證這種優先權的實現；如果開發商擅自出售或出租給第三人影響業主停車，業主是否有權申請法院撤銷或者宣告無效？最近媒體報道廣州、北京等城市的開發商或物業公司在《物權法》生效前突擊出售小區車位從而引發熱議。可以預見，如何保證小區車位、車庫「應當首先滿足業主的需要」將成為不容迴避的問題。
最後一個問題就是業主對共有的車位、車庫如何行使所有權。《物權法》對此只是做出原則性的規定：第一，既為共有，則業主享有共同管理的權利(第70條)：第二，共同管理不能由單個業主為代表，而由業主大會或業主委員會代表業主共同決定並對業主具有約束力(第76、78條)；第三，大多數情況下，業主大會、業主委員會委託物業服務企業來具體負責車位、車庫的管理事宜(第82條)；第四，依所有權理論，物業公司收取的停車費應歸於業主共有，物業公司無權自主決定，應按業主大會或業主委員會決議分配，與此同時，物業公司作為「受託提供服務方」也可獲得適當的報酬。
違規「群租」業主可討說法
[案例]一套公寓的大門打開，十來名年輕的男男女女在被隔成「房中房」的「小盒子」里各自忙碌，共用兩個洗手間。有的房間沒有窗戶，只有狹小縫隙可以透風，面積不超過8平方米，僅能容下一張1米寬小床和一個1米寬寫字台。這是發生在上海規模最大的樓盤之一中遠兩灣城中的一幕。「白色一次性飯盒占據走道」，「晚上20多個人輪流洗澡，半夜聲控燈一亮一閃」，成為每個遭遇群租的小區存在的普遍現象。「群租」引發的消防、治安隱患令其他業主擔憂。群租客來自各地，素質不一、文化和生活習慣各有差異，加上年輕人作息缺乏規律，容易引發矛盾。
[《物權法》解讀]現在一說「群租」大家就搖腦袋，「群租」已經貶義化。從中折射出的業主所有權與其他業主權利以及公共利益的沖突耐人尋味。從出租業主的角度看，將房屋出租給承租人是其固有權利。而其他業主卻認為「群租」影響了小區的環境和秩序，是對其相鄰權的損害；同時，群租人身份比較復雜，容易流動，對業主的人身和財產安全也是潛在威脅。而政府管理部門擔心的是群租可能導致火災、治安等惡性事件的發生。因此，如何規制「群租」現象，也是《物權法》的一大看點。
筆者認為：應當根據業主與「群租」的利害關系來討論業主權利。
首先看出租房屋的業主。根據《物權法》第70條規定：「產業主對建築物內的住宅、經營用房等專有部分享有所有權」。因此，業主出租房屋是所有權權能的一種體現，如果子味地禁止業主出租房屋就等於剝奪了業主的所有權。但必須看到，《物權法》同時還規定：「物權的取得和行使，應當遵守法律、尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益」(第6條)，「業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益」(第71條)。因此，業主出租房屋還要受到約束，否則將影響出租的合法性：第一，出租不得違反國家和地方的法律規定。比如《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》對人均承租的面積做了規定：人均建築面積不得低於10平方米，或者人均使用面積不低於7平方米。如果出租人將房屋分割多間提供給多名承租人後人均使用面積或建築面積低於規定面積的，均為違規。第二，不得「居改非」將住宅改為經營性用房。如果業主以「群租」名義行「家庭式旅館」、「日租賓館」等經營行為之實的，就違反了公安、工商等行政管理規定或者業主公約。《物權法》第77條規定：「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主的同意。」第三，不得危及建築物的安全和其他業主的權益。比如出租人不得為了分割空間任意損壞建築物承重牆，不得亂拉電線造成火災隱患，不得亂堆東西堵塞通道等等。
接下來再看其他業主。如果認為「群租」影響公共安全或者本人利益的，其他業主大致有三種維權途徑；第一，投訴舉報。要求公安、消防、房地、工商等管理部門按照各自職責，對群租(特別是居改非)予以查處。第二，提請業主規約。建議業主大會、業主委員會對本小區業主出租房屋的行為制定規則，將「群租」納入業主公約的范圍。對違反業主公約的，提請業主大會和業主委員會出面與行為人交涉。第三，私力救濟。因「群租」帶來噪音、廢物、污染物等有害物質侵犯其他業主相鄰權的，其他業主可據此向法院提起訴訟。
房屋維修資金由業主共有
[案例]2001年2月，天弘物業公司為了承接位於上海黃浦區的百匯公寓的物業管理業務，向業主大作宣傳，並明確表示；如果讓天弘物業進駐的話，公司免費為百匯公寓外牆清洗和內牆粉刷，作為給全體業主的見面禮。2001年3月天弘物業進駐百匯公寓後，立即進行了外牆清洗和內牆粉刷工程，廣大業主十分滿意。但隨後業主得知，天弘物業是從物業維修基金中提取了37，395元作為粉刷、清洗費。更讓業主感到吃驚的是，2005年底通過法院起訴物業公司追討維修基金時，在查賬過程中，居然發現有原業委會主任張某於2001年3月、4月分別在天弘物業鑒定的兩項工程合同上蓋章簽名「同意在維修基金中列支」。
[《物權法》解讀]維修資金被稱為房屋的「養老錢」，重要性勿庸置疑。但由於維修資金管理相關制度缺失，容易導致業主、業主委員會和物業公司之間的緊張關系，其中比較突出的問題是：一些小區維修資金收繳不到位，開發商沒有將代收業主的維修資金上交；有的小區資金管理不健全，物業公司存在挪用、濫用或者違規使用維修資金的情況；一些小區業委會運作不規范，對物業公司使用維修資金沒有監督機制，有的甚至相互串通，從中謀利：還有的業主對維修資金的使用情況不知情，物業公司從不公布相關維修資金財務和使用情況，對業主的查帳要求不予理睬等等。
《物權法》第79條明確，建築物及其附屬設施的維修資金屬於業主共有。這從根本上決定了業主對維修資金擁有支配權，維修資金所產生的收益也應歸屬於全體業主共有。《物權法》同時規定，維修資金應當用於電梯、水箱等共有部分的維修。因此，現實中一些.業主委員會在維修資金中支出業委會活動經費和人員津貼，或者一些物業公司為彌補物業服務費不足或者將本應由物業公司自身承擔的費用(如本案中，天弘物業與業主約定自己承擔粉刷清洗費)採用移花接木的手段違規使用維修資金的行為，都是違規的。另外，既然維修資金屬於業主共有，其使用亦應當由全體業主共同決定，業主有權以查帳或者要求公布財務明細等方式監督維修資金的使用情況。《物權法》明確，籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金屬於業主大會的職責許可權，而且從程序上，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意(第76條)。
❺ 關於小區物業管理問題解決的論文
物業管理規模化進程中的五大關系
物業管理企業的專業化、規模化發展是市場經濟發展的要求，也是中國加入WTO以後，物業管理行業發展的必然趨勢。在物業管理企業規模化過程中，物業管理企業將面對市場的再次細分、行業概念的擴容等巨大的挑戰，所以要特別謹慎地處理好以下幾個關系。 "qAi" }x
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HJb.nS:mK/_1Y FpR3n)
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]+c6e6yrg}/AK1一、 規模化與管理面積的關系 P,*{lN lG<br> <br>4A7C;_5LV8Bu)E9f j1<br> l i h oR%{1(#MLqcRBG中國物業教育網MN.p @7p5N0Ye a-bZX<br> <br>5A&Ow ?j1目前，許多物業管理企業的決策者甚至一些物業管理的行業主管部門，者陬物業管理企業的管理面積來衡量物業管理企業規模的大小，認為管理面積越大，企業的規模就越大。導致許多物業管理企業不考慮自身實力，對外東討西伐、南征北戰，使企業兼並、重組、合作等愈演愈烈，結果是企業的管理面積擴大了，企業的日子難過了，企業沒有前進卻反而停滯不前甚至倒退了。這就是沒有處理好規模化和管理質量關系的結果。經濟學中以企業的各種生產要素都以相同的比例增加來定義企業生產規模大小。生產要素包括：勞動力、資本、人力資源、科學技術等等。對於物業管理企業來說，管理面積僅僅是其生產要素的一小部分，在其他生產要素沒有同比增長的情況下，管理面積的擴大必然造成企業的畸形發展，其結果可想而知。所以，單純擴大管理面積並不是真正意義上的規模擴大，企業必須在管理面積、資本、人力資源、管理水平等生產要素全部增加的前提下，才可能獲得真正的規模化。物業管理面積的規模中優質物業所佔的比率將愈發成為決定企業規模化發展成敗的關鍵。 M-t3Rl U{Q中國物業教育網6T9sY\\ G ?+|m<br> <br>中國物業教育網,H3vX2G/H d6F<br> Is?lK**_"~中國物業教育網Z2AKZa7P U9i:v`:\\ S<br> <br>中國物業教育網.j[ lkD lz&iW)J<br> 二、 規模化與「地方保護」的關系 QvdZ/hQq<br> <br>U.z8Uk }3}w!d+Z]1
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在目前的房地產市場中，大多數開發商選擇自己開發， 自己管理的模式，不願輕易將物業管理這塊」肥肉」送給別人，這就是這里所說的「地方保護」。當然，這其中也有不少開發公司自己建立的物業公司經過幾年的摸爬滾打，逐漸發展為有一定規模的物業公司。但是，不少開發商自己組建的物業公司，都是開發企業內部東拼西湊或由部門淘汰下來的人員湊合而成，根本談不上專業化和規范化，有些物業公司只管一棟或幾棟建築物，管理內容簡單、單一，很難在管理上有突破、有創新，更談不上規模化了。開發商自己的物業公司，其管理人員大部分都是由開發企業任命的，通常更多地考慮開發企業的利益，而對業主或物業管理的客戶對象考慮較少。在發生利益沖突時，各種矛盾就會激化，由此出現了許多業主狀告物業公司的案例。 `+k5nv W=
z l5E(fF V"w1 中國物業教育網3xT#? ~u
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X5Pd,H v yF F4J$n F&I1對於不願意將自己開發的物業委託給專業的物業管理企業管理或有實力在物業管理行業拓展市場的開發商來說，迅速打造一支自己的物業管理隊伍，其捷徑莫過於尋找一些知名品牌的物業管理企業，採取合資、入股、合作等方式建立自己的物業管理企業。對於集團內部各個開發企業所屬的中小型物業管理企業，可以採取組建物業集團，以吸取各個企業的優質資產和人才以及良好的管理經驗，形成具有一定規模的物業管理企業。中房集團新組建的物業管理集團就是這樣一種模式，不失為一個具有前瞻性的舉措。所以，清晰的產權與經營管理權定位、分離，將是物業企業進一步規模化、持續發展的基礎。 > Zw^g0
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❻ 求一篇關於「物業企業管理及業主關系」的論文
隨著中國經濟轉軌和社會轉型進程的逐步加快，許多大中城市的市民的居住條件及物業管理水準也進入了一個新的歷史階段。在物業管理快速發展進步的同時，我們發現一些城市的物業管理領域處於一種特殊的緊張關系之中。近幾年，《物業管理條例》具有突破性地表述了物業管理所涉及的各方權利義務關系，《物權法》激發了廣大業主維權的內在熱情和潛能，二者先後發揮作用，使得原本較為模糊而平靜的物業管理領域成為矛盾的激發地段。
業主、物業管理企業、開發商、施工方之間，由於利益的原因存在博弈關系。作為開發商，不僅要注意塑其品牌知名度，更重要的是追求經濟利益和社會效益。開發方在建築施工過程中的甲方地位容易使建築與設備承包方出讓部分利益，建築與設備提供方再通過提供縮水的產品彌補成本的過大支出。然而，由於施工方主要出現在物業管理之前，他們的作用因素往往隱藏在開發方的身後。同時，招納前期物業管理單位過程中，由於中標與否的大權較多掌握在開發商手中使其占據強勢，從而容易提出過多的利益訴求。一些物業管理企業為了獲得進入市場的機會，迫於競爭壓力不得不遷就妥協，往往在進入某社區前已經承擔或者支付巨大的成本。在經營管理中，為了使在開發商那裡失去的利益得到補償，物業管理企業很有可能給業主提供縮水的服務，從而為物業糾紛埋下了隱患。上述三方都從趨利避害的經濟人視角出發運作事情，使得最後進入園區的業主處於一種利益被剝奪的猜想和情緒之中。這樣，從業主進駐園區開始，開發方、物業方和廣大業主三者之間就開始了一種博弈關系。
這場博弈的焦點首先落在物業管理費用高低這個敏感問題上。前期物業管理服務費用是開發商與選聘的物業管理企業根據物業小區硬體設施和服務檔次約定的，業主在購買房屋的同時是被動接受物業服務捆綁式交易。盡管如此，開發方在招聘物業管理企業的時候，從促進銷售房屋的角度出發，也會盡量代表全體業主壓低物業管理費的價格，多爭取物業管理的項目並堅持相應的標准，以提升樓盤的整體品質。只是他們在其中勢必順便要求物業管理企業幫助開發方抵擋業主對於房屋質量和設備設施方面的責問。部分物業管理企業為保住項目也會利用業主的分散性和對專業的不熟悉，含糊其辭地對業主的要求予以對付平息。
就物業管理企業和業主的關系來講，一個是提供服務收取管理費，一個是享受服務支付管理費，二者應該是一種比較單純的合作關系。然而，在當前市場意識和市場規范都沒有健全的情況下，許多購房者的普遍心理是物業管理費越低越好，服務檔次越高越好。而物業管理企業雖然以打造品牌贏得市場認可，但其本質上的贏利組織特徵因素，決定其不可能無限制地滿足業主的需求，這就需要一個平衡點，既能讓業主得到優質服務的同時物業管理企業也可以獲得合理的利潤。2005年12月28日，新的《北京市物業服務收費管理辦法（試行）》出台，標志著北京物業管理行業進入議價制的軌道，新辦法的出台，順應了市場發展的潮流，將真正的自主權交給了當事雙方，而不是通過行政的手段去支配和制約市場。
這里又引出一個問題，即物業管理企業與業主在利用議價機制進行協商確定物業管理費用價格時，必須遵循市場經濟的客觀規律，認清物業管理服務是市場行為，服務與被服務者存在著平等的法律關系。
物業管理服務也是一種「商品」，它包含了物業管理企業所投入的勞動、資本，以滿足業主對居住條件的各種需要，它的好壞影響物業的價值。物業管理企業與業主在物業管理活動中，雖然在經濟利益點上有差異，但目標是一致。雙方的談判基礎應該建立在合作共贏的理念之上。而通常業主更多關注的是自身的既得利益，同時他們往往缺乏更多的專業知識，提出的要求只是憑借感覺和好惡，期冀以最小的付出獲得更多的服務。這樣，物業管理企業只好將大部分精力和財力放在業主個人感受服務上，雙方較難為一個物業的長遠利益取得共識。
其次，物業管理領域出現的矛盾往往來源於發展方銷售房屋時的承諾不能充分兌現。我們知道，任何一件事情的運作和發展在過程中肯定有必要的調整。然而，鑒於現實中存在的期房銷售現實，開發方在預售房屋時對於樓盤設計和房屋格局的介紹，無形之中演變成為承諾，因為既形成買售關系，開發方已經相當於按照訂單生產製作產品，不允許有些許的改變。這樣，相對於樓盤開發這種大規模的產品生產製造來講，一丁兒點的不允許改變顯然是不現實的（尤其是涉及成本劇增等因素）。這里，我們不過多地探討部分開發方故意更改設計以降低成本，只理解更多的不得不在施工中進行調整的情況。
這樣，就給業主抓住了占據主動的機會。既然是商品交易的兩端，我們就可以理解交易的任何一方都有一種在交易中尋求對方漏洞以獲取主動而降低交易成本的本性，這與人品善惡優劣沒有關系。
鑒於上述事實，業主一旦要依據房屋購買合同找尋開發方訴求利益，由於開發方在事實上已經撤出園區，並且基於開發與物業雙方的默契約定，於是物業管理單位理應站在前線接待業主的訴求。准確地講，物業管理單位無形之中開始承擔本不屬於自身的責任和義務。
實際上，業主與物業管理企業之間本應該撇開前期開發遺留的一切問題，單純地形成良好的合作關系，從而達到共贏的目的。業主作為物業的所有權人，對自己的財產具有佔有、使用、支配和管理權，但整宗物業的全體業主又因使用物業而構成一個利益共同體，為了維護大多數業主的利益，往往通過成立業主委員會來代表廣大業主的利益管理整個物業，因此，業主與物業管理企業的關系主要是通過業主委員會與物業管理企業的關系來反映和體現的。業主委員會與物業管理企業間是一種經濟合同關系，是聘用與受聘的關系。二者之間在法律上、經濟上都是平等的，既不存在隸屬關系，無領導和被領導的關系，也不存在管理與被管理的關系。經業主大會授權，業主委員會有權利決定聘用或解聘某個物業管理企業，而物業管理企業同樣也有受聘和拒聘的權利。物業管理企業應按照委託合同的規定和要求提供相應的綜合管理服務，向業主委員會及廣大業主負責並接受他們的監督，同時也有獲得相應報酬的權利；而業主在物業管理活動中，享有知情權、監督權等自治權力，同時也必須協助物業管理企業開展工作，在享受物業管理企業提供的符合委託合同要求的綜合管理服務的基礎上應按時繳納各項費用。
實際上，雙方的利益是共同的，是一種合作夥伴關系。一方面，物業管理企業靠提供優質服務，換來業主的經濟回報，使物業管理企業的經營活動能夠持續有效的進行；另一方面，業主委員會代表業主對物業管理企業實行有效的檢查監督職能，使物業管理企業不斷地改善服務質量，提高經營水平，樹立新的管理理念。而業主在享受到優質的服務的同時，由於良好的物業管理環境，使其物業得到了保值與增值。
分析到這里，我們可以這樣判斷現在物業小區里存在的這幾組博弈關系：物業管理企業處於一個前後左右相互銜接的位置，實際上這種銜接可以是良性而健康的。這就要求開發、物業和業主三者之間不要過早的形成交易或者合作關系，只有幾方都退回到自己應該處於的時點開始與任何一方發生關系，這幾種交易或者博弈關系才能夠更少出現信息與權益的模糊存在。簡單說來，就是逐步改變或者取消開發方能夠前期預售房屋的政策制度安排，走向健康的現房銷售實踐。這樣，開發方可以在前期很好地和建築方發生關系，確保房屋和設備設施的質量以滿足銷售的需要，確保投資回報。業主也可以通過對現房的挑選、比較，以滿足自己的購買需求和定位。而物業管理單位也可以適時出現，向前送走開發單位，向後喜迎廣大業主，和諧的城市社區建設才更加順利健康。
因為只有交易方不過早地「握手」，才能夠避免模糊和變化的權益糾紛。既然中國的房地產業已經走過了啟動和勃興階段，制度安排也可以相應地進行調整……
參考物業管理文章
http://www.gywygl.com/6/9041.html
http://www.gywygl.com/6/5227.html
http://www.gywygl.com/6/9961.html
❼ 求一物權法與物業管理的論文,千餘字即可
淺談《物權法》對物業管理的影響
《物權法》的製作是我國的一件大事，關繫到每個公民的切身利益。其中建築物區分所有權部分以及相關物權的定義與物業管理密切相關。其意義在於她從法律層面界定了建築物區別所有權的三個權利，即區分所有建築物專有部分的專有權，區分所有建築物共有部分的共有權，以及建築物區分所有權人的管理權。這為建立物業管理的法律體系奠定了重要的基礎。物權法出台後。《物業管理條例》及其他相關法規將根據物權法不斷完善物業管理方面的規定。
一、《物權法》在物業管理方面引發變化的幾點主要內容
從總體上看，《物權法》中的建築物區分所有權部分基本上延續了《物業管理條例》的規定，但有一些內容發生重大的變化，主要體現在下列幾個方面：
1、明確規定了業主投票權的確定方式及議案通過的雙多數原則
《物業管理條例》中規定了業主具有投票權，但對業主投票權的確定方式並沒有強制性要求，投票權的確定方式由業主製作業主大會議事規則予以明確。為了保證業主大會首次會議的召開，各地方人大及常和會在其制定的地方法規中都對首次業主大會的投票權進行了規定，一般為按戶或套進行計算並與房屋建築面積結合，並且還限制了單一業主的投票權上限。對此問題，《物權法》並沒有採取《物業管理條例》放權的方案，而是統一規定業主投票權的確定方式為建築面積與人數相結合，業主共同決定的事項應得到雙多數通過，既得到占建築 總面積過半數的業主的同意，又得到占業主總人數過半數業主的同意。
按照《物業管理條例》的規定，普通議案需要物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加，並且經過會業主所持投票權1/2以上通過，特別議案才必須經一體業主所持投票權2/3以上通過，這樣從理論上說，普通的議案權需全體業主所持投票權的四分之一以上即可通過。而《物權法》規定了雙多數原則，普通議案的通過需要得到占建築總面積過半數，且占總人數過半數的業主同意，特別議案的通過需要得到占建築總面積三分之二以上，且占總人數三分之二以上的業主同意。業主大會決議的雙多數原則是為了平衡大業主與小業主的利益，避免大業主獨霸業主大會，但同時這也將使業主大會通過決議更加困難。
2、建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要
停車管理在物業管理中矛盾日益突出，《物業管理條例》中也無相關條款可以成為管理的指導性意見，而《物業法》則規定「建築區劃內，規劃用於停滯不前放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停滯不前放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。」，明確了車位、車庫應當首先滿足業主的需要的原則，為相關法規在停車管理方面的修訂和完善提供了依據和方向。
3、將住宅改變為經營性用房需有利害關系的業主同意
《物權法》規定「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營用戶的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。」。行政法規對房屋用途有嚴格限制，居住用房改為非居住用房需要相關部門進行審批，但即使「居改非」通過了行政部門的審批，《物權法》仍試圖從民法角度對此作出第二層限制，要求「居改非」必須要取得有利害關系的業主同意，這對於普通業主而言，更多了一層保護，有利於避免因行政失誤而損害其他業主的利益。
4、業主大會取得訴訟主體資格
《物業管理條例》受制於立法許可權，沒有提及訴訟主體資格問題，業主委員會訴訟主體資格是通過最高人民法院[2002]民立他字第46號復函加以確認的。而對於業主大會及業主個人的訴訟主體問題，現在法學界普遍認為，業主大會並不具有訴訟主體資格，不能以自己的名義進行訴訟，司法實踐中似乎也還沒有法院允許業主大會進行訴訟的案例。
而《物權法》中規定「業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者雜訊、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。」、「業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。」，這樣賦予了業主大會訴訟主體的資格。
二、《物權法》對物業管理的實際影響
1、物業管理意識行為方面的影響
對於行政主管部門，《物權法》中對相關物權要領的法律解釋使其行政行為具有了明確的法律依據，在行政作為及執法過程中理順相關主體之間關系、擺正自身的立場、明確自身職責，可以克服其現今在物業管理市場活動中所存在的職責不清、管理缺失以及過度干預等一些弊病。《物權法》對其物權進行了清楚地界定，使其在物業管理過程中的維權意識得到很好的引導和支持，有助於業主樹立正確的維權意識並依法處理其與開發商、物業管理企業以及業主鑒於《物權法》的法律地位，其正式頒布後將從根本上改變現今物業管理業主之間的諸多關系和矛盾。對於物業管理企業，《物權法》如上文所述對物業管理法規的幾點重大改變將促使物業管理企業及時調整具體經營行為，以適應法律環境的變化。而更為重要的則是物業管理企業在經營理念產意識上改變，這種改變源於對《物權法》相關內容及其帶給物業管理市場變化的深入研究和判斷，對企業的市場定位、營樂戰略以及服務產品定位都會有一定的影響。
2、物業管理法規方面的影響
現有物業管理的相關法規將根據《物權法》進行大規模地修訂和更新。《物權法》作為物業管理方面的一項基本法律制度，在其正式頒布之後，現有涉及到建築物區分所有權的法規必然要進行清理，並根據《物權法》的規定進行大規模的修訂和更新，將與其相矛盾的條款進行修訂，將新的制度納入法規，完善相關的具體內容，使之更具有操作性。例如首次業主大會如何召開，車庫是否可以小區業主之外的其他人出售等問題可能都將通過配套法規的修訂與更新加以解決，最終形成一個協調統一、完整呼應的物業管理法律體系。
3、物業管理業態方面的影響
委託物業管理企業管理的模式仍將是物業管理業態的主流。《物權法》規定了三種物業管理的模式，其一為業主自行管理，其二為委託物業管理企業管理，其三為委託其他管理人管理。其中新增的兩種模式的具體形式還需要配套法規的進一步明確，從可行性方面來說，「業主自行管理」模式很可能是業主大會或業主委員會直接聘請專業服務公司提供保安、保潔、綠化等專項服務，而「委託其他管理人管理」模式中的「其他管理人」則很可能是指有從業資格的注冊物業管理師。此兩種新模式的出現對物業管理市場的健康發展有著積極的意義，但其並不能真正成為業態的主流，前一種模式存在專業知識缺乏的監管機制先天不足等弊病，而後一種模式中管理人的譏風險能力更成為最大的軟肋。當然物業管理企業雖然具有專業的知識和技能，有足夠的能力控制和監督專項服務公司，並具有足夠抵禦風險和賠償能力，但對於一些規模較小的樓盤，由於物業收費標準的限制和規模效益的不足，如果物業管理企業去做必然會虧損，而通過第一種模式或第三種模式卻可節省一定的費用，並且監管也較為容易，比較適合採用此兩種模式進行管理。
《物權法》頒布後，為應對物業管理市場業態的變化、各類專業機構介入以及業主訴訟維權的增加，物業管理人應持續提高自身的專業素養和綜合素質，以優質的服務為基礎，嚴格遵守法律規定，積極面對和解決物業管理中的新矛盾、新問題。
❽ 關於物業管理方面的法律論文
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
第四章 物業管理服務
第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途
第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。
第五十一條 業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
❾ 以物業管理服務的法律規定為題寫一篇3000字的論文
(一)確定論文提要，再加進材料，形成全文的概要
論文提要是內容提綱的雛型。一般書、教學參考書都有反映全書內容的提要，以便讀者一翻提要就知道書的大概內容。我們寫論文也需要先寫出論文提要。在執筆前把論文的題目和大標題、小標題列出來，再把選用的材料插進去，就形成了論文內容的提要。
(二)原稿紙頁數的分配
寫好畢業論文的提要之後，要根據論文的內容考慮篇幅的長短，文章的各個部分，大體上要寫多少字。如計劃寫20頁原稿紙(每頁300字)的論文，考慮序論用1頁，本論用17頁，結論用1—2頁。本論部分再進行分配，如本論共有四項，可以第一項3—4頁，第二項用4—5頁，第三項3—4頁，第四項6—7頁。有這樣的分配，便於資料的配備和安排，寫作能更有計劃。畢業論文的長短一般規定為5000—6000字，因為過短，問題很難講透，而作為畢業論文也不宜過長，這是一般大專、本科學生的理論基礎、實踐經驗所決定的。
(三)編寫提綱
論文提綱可分為簡單提綱和詳細提綱兩種。簡單提綱是高度概括的，只提示論文的要點，如何展開則不涉及。這種提綱雖然簡單，但由於它是經過深思熟慮構成的，寫作時能順利進行。沒有這種准備，邊想邊寫很難順利地寫下去。
編寫要點
編寫畢業論文提綱有兩種方法：
一、標題式寫法。即用簡要的文字寫成標題，把這部分的內容概括出來。這種寫法簡明扼要，一目瞭然，但只有作者自己明白。畢業論文提綱一般不能採用這種方法編寫。
二、句子式寫法。即以一個能表達完整意思的句子形式把該部分內容概括出來。這種寫法具體而明確，別人看了也能明了，但費時費力。畢業論文的提綱編寫要交與指導教師閱讀，所以，要求採用這種編寫方法。
詳細提綱舉例
詳細提綱，是把論文的主要論點和展開部分較為詳細地列出來。如果在寫作之前准備了詳細提綱，那麼，執筆時就能更順利。下面仍以《關於培育和完善建築勞動力市場的思考》為例，介紹詳細提綱的寫法：
上面所說的簡單提綱和詳細提綱都是論文的骨架和要點，選擇哪一種，要根據作者的需要。如果考慮周到，調查詳細，用簡單提綱問題不是很大；但如果考慮粗疏，調查不周，則必須用詳細提綱，否則，很難寫出合格的畢業論文。總之，在動手撰寫畢業論文之前擬好提綱，寫起來就會方便得多。
❿ 求一篇住宅小區物業管理常見問題分析的論文
關於我市住宅小區物業管理問題的研究
張桂英
1998年11月28日，市政府發出關於進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知，要求穩步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應社會主義市場經濟體制和我市市情的住房新制度；加快住房建設，更好地解決全市居民的住房問題；大力發展住宅業，使其盡快成為我市新的經濟增長點。通知特別指出：「加快改革現行的住房維修管理體制，實行成本價售房和部分產權住房過渡為全部產權後，要逐步成立相應的物業管理機構，引入競爭機制，加強內部管理，搞好房屋維修」。隨著我市住房商品化、社會化進程的加快，推行住宅小區物業管理已刻不容緩。本文就住宅小區全面推行物業管理問題談幾點認識和建議。
一、物業管理及其發展的條件
物業管理是指專業的物業公司運用先進和科學管理方法，依靠有關專業技術，依據法律契約，以建築物、不動產管理為中心，以向房屋產權所有人或使用人提供安全、舒適的生活環境為目的的經營性綜合服務。這種服務通過業主委員會的監督與參與，使管理更加系統化和專業化，工作不斷改進和提高。目前在一些引進這一管理模式較早的城市，物業管理的內容已不僅僅是房屋主體的維護，還涉及市政設施、園林綠化、清潔保安、家政服務、小區文明建設等方面。物業管理是房地產業改革發展的必然產物，從社會需要來看，它是隨著經濟的快速發展，由於新的產權結構、新的產品標准、人們對生活居住環境的管理和維護的新要求，以及隨著生活水平的提高、經濟承受能力的增強等一系列原因而產生的；從房地產業自身發展看，它是對存量房地產資源通過市場化、專業化的手段進行管理、維護和經營，是對過去那種「重建輕管」、「建管脫節」，低水平行政性房屋管理體制改革。深圳、上海、青島等地改革的實踐證明，推進物業管理符合社會發展趨勢，有利於提高城市管理水平，有利於政府職能的轉換，有利於方便人民群眾生活，有利於創造良好的居民生活環境，有利於減輕財政負擔，有利於住宅小區以業養業、形成造血功能、解決管理經費，有利於各類房屋的保值和增值，提高物業的有效價值。
從物業管理的要求來看，首先必須解決其行業內部和社會環境之間的一系列問題，即其存在和發展必須具備一定的外部、內部條件。
外部條件可概括為五個方面，即：人們觀念的轉變；人大、政府立法，確定規范；房屋管理體制的改革；房地產業內部的協調；處理好物業管理公司與其他方面的關系。
1、重視居住質量和房屋的保值、增值作用。隨著生活水平的提高，人們對住房的要求已經從有房住，住得下，升格到住得好，而住得好的概念即是良好的管理服務，優美宜人的周圍環境，強而有力的治安措施，正常的水電氣供應，配套的各類設施及文化娛樂場所等。同時，隨著經濟的發展，房屋成了新的投資熱點，買房不失為一種保值、增值且獲利很大的投資渠道，住房制度改革為居民不動產創造了潛在的升值空間。
2、人大、政府立法，確立法律、法規。物業管理是通過簽訂契約來行使管理的，因此，必須有相應的法律、法規、規范公共契約，確立法律地位，明確管理系統中各因素之間的關系、權利、義務、以及各方面的法律責任。為了保證契約的公正性，物業管理公司的主管理部門應確定一個公共契約的標准範本，明確各方職責和權利義務，使之成為公司和業主（或住戶）的行為准則。
3、房屋管理體制的改革。房屋管理體制改革是要建立一種適應市場經濟的企業化管理模式——物業管理機制，把房屋管理工作推向市場，由物業 管理企業通過市場競爭，雙向選擇，與業主委員會簽訂管理合同。
4、搞好房地產行業內部協調。在房地產開發過程中，參與房地產開發、經營、管理的各種相關企業，如：設計、勘察、施工、銷售、中介、咨詢和 物業管理等行業，必須改變重開發建設，輕售後服務的現象，保持均衡關系，才能促進房地產業健康發展。開發商要與物業公司合作，推行規劃設計——建設施工——管理服務一條龍模式。
5、處理好物業公司與其他方面的關系。物業管理是通過管理公司實施的，而物業公司對物業點的管理必須符合當地的政策規定，並接受屬地政府職能部門的管理，因此，物業公司在管理中要積極與居委會、街道辦、派出所、物價、稅務等單位取得聯系，輔助行政機關工作，共創文明小區。
內部條件包括處理好行業內部的平衡，成立行業協會提高管理服務水平，重視員工素質保證基本隊伍的技術力量，提供多種服務和多層次服務，以及合理收取和使用管理經費等五個方面。
二、市區牧業管理現狀及發展中的制約因素
改革開放以來，我市在進行大規模住宅建設的過程中，由於種種原因形成了住宅產權多元化的格局，存在「重建設，輕管理」的傾向，加之舊的管理體制的束縛，致使一些新建小區交付使用不久就出現房屋失修失養、私搭亂建、垃圾亂拋，道路受損、綠化破壞、設備殘缺的現象。1994年，有關部門根據建設部33號令《城市新建住宅小區管理辦法》的精神和廣大居民對居住環境整潔、美化、安全、方便的迫切要求，開始進行物業管理方面的調查 研究，並制定了相應的管理辦法。目前市區掛牌的物業公司有5家，管理各類房屋建築面積20多萬平方米，約佔住房總面積的4.2%。
從目前看，全市物業管理大體分為三種類型。一是房屋產權單位自己管理。主要是機關、企事業單位對本單位的住宅樓負責供暖、維修、維護及水、暖費收繳等工作；二是由街道辦事處或居委會與開發公司共同成立管委會負責小區的管理，設施維修和水、暖費的收取等；三是由開發建設單位成立物業管理公司，對新建商品住宅區內的房屋及公共設施進行維修、維護、負責衛生、治安等方面的管理，並收取有關費用。
總體上講，市區物業管理仍處於起步探索階段，距市場化的要求還有相當大的差距。一是物業管理的模式沒有大的變化。在我市現有三類主要住房管理類型中，行政——福利型的管理模式還佔有很大比例，特別是機關、企事業單位的住宅樓基本沿用著多年一貫制的行政福利式的管理辦示，自己為自己服務；市屬公房仍由市房管局進行管理；新建商品住宅小區除金陵新村小區、高新開發區小區等少數幾個由開發商自己委託物業公司代管， 管理比較規范外，其它均為開發型鬆散型管理。二是市場機制未形成。目前，我市登記注冊的幾家物業公司中，市房管局下屬房管所幾乎沒有；市區新建的住宅小區中，大部分是開發商自己進行管理，沒有聘請物業管理 公司，更沒有競爭機制。據有關部門介紹，目前我市物業管理公司基本靠開發商和政府補貼生存。三是管理服務水平低，居住環境差。小區生活質量不高，群眾反映強烈。因修繕不及時，收費不規范等問題，物業公司與住戶經常出現矛盾，管理部門、物業部門、住戶相互抱怨，都不滿意。
當前制約物業管理發展的主要因素有：
1、管理體制不順，組織協調不力。一是管理力度小。目前市區物業管理的日常性工作主要集中在市房管局有關科室兩三個人身上，忙於統計、匯報及接待上訪等，難以發揮規劃、指導、協調和管理等作用。二是管理體制不順。規劃局管規劃、建設、開發商負責開發，房管局負責 管理，建設、開發、管理之間不協調，致使住宅小區規劃、建設、驗收、 管理往往出現違規、違法現象，給物業管理帶來極大的不便。三是缺少有效的宏觀政策引導。確定物業管理法律地位的基礎性法規《寶雞市住宅小區物業管理辦法》政府至今尚未出台，其他相應的配套法規更無法制定，使得管理機構、物業公司和業主各自的合法權益無法得到保護。
2、宣傳引導不夠，居民觀念陳舊。由於受傳統的計劃經濟福利分房影響，人們多年形成一種住房交租，房產單位負責維護、維修的舊觀念。加上我們的各種宣傳和辦法跟不上，部分家庭經濟承受能力低等原因，使得全面啟動物業管理缺乏良好的社會環境。據有關部門的調查，絕大部分職工對個人買房表示支持，但認為買房後再交各種物業管理費是一個負擔，尤其對公共設施的維護抵觸情緒較大。
3、小區界限不清，啟動資金費缺位。改革開放以來，市區舊城區改造力度較大，涉及29個地段，總面積近百萬平方米。但房子建起來了，卻沒有明確地劃分小區，更沒有相應的管理機構，使得物業管理缺乏必要的先決條件。另一方面房改出售公有住房，必須按國務院和省人民政府的有關規定建立公共設施公用部位的維修基金。而有些開發商只顧開發，不管理售後管理 和服務，不能及時繳納公用設施專用基金。因此，物業公司一進駐小區就必須大量投入，該收的錢卻收不上來，因而參與的積極性不高；而企事業單位住宅區也只好由本單位拿出錢來補充職工的住房維修等費用，有多少錢辦多少事，沒錢就維持現狀。啟動資金不到位是目前制約小區物業管理的主要障礙之一。
三、推進住宅小區物業管理工作的對策建議
1、加大組織領導力度理順管理體制。按照建設部《城市新建住宅小區管理辦法》的基本要求，結合兄弟城市住宅小區實施物業管理的經驗，加速住宅小區實施物業管理工作步伐，以適應住房制度改革深入發展的新形勢。建議市政府成立由分管副市長任組長、規劃局、房產局、房改辦、城建局、公安局、財政局、物價局、金、渭兩區政府負責人為成員的住宅小區物業管理 領導小組，以加強對全市住宅小區物業管理工作的組織、協調、領導。按照建設部《辦法》第三條「房地產行政主管部門負責小區管理的歸口管理工作；市政、綠化、衛生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區所在地人民政府按職責分工，負責小區管理中有關工作的監督與指導」的規定，建議明確市房產管理局為市區住宅小區物業管理的行政主管部門。市房產 管理局要加強對物業公司的領導，建立物業管理行業協會，組織物業公司開展各項活動，不斷提高企業管理服務水平。
2、加大宣傳力度，進一步提高對物業管理工作的認識水平。物業管理實質上是一種服務，最受益者是廣大居民，同時又減輕了政府的負擔，還能解決部分下崗職工的再就業問題，可以帶來很大的社會效益、環境效益和一定的經濟效益。推進住宅小區物業管理工作，要加大對物業管理的宣傳力度，提高公眾對物業管理的認識水平，營造一種全社會關心和支持物業管理工作的社會氛圍。
3、加快立法，為開展和推行物業管理提供法律保障。建立健全住宅小區 物業管理的法規和配套政策，是實現物業管理規范化、科學化的前提條件，也是物業管理工作由無序向依法管理過度，逐步實現良性循環的途徑。為此，市政策應盡快出台《寶雞市物業管理小區辦法》、同時，根據辦法提出的要求，制定符合市情，具有可操作性的配套政策，如《寶雞市物業管理住宅小區考評暫行辦法》、《寶雞市物業管理服務收費指導標准》、《寶雞市住宅 小區管理招標程序》、《寶雞市住宅小區物業管理委員會規則》、《寶雞市 住宅小區公用設施專用基金管理試行規定》等。通過建立健全和完善法規，明確物業物管理公司、產權人或使用人以及政府行政部門、業務主管部門和協調配合部門在物業管理中的地位、作用、權責利關系，使物業管理工作實現依法管理。
4、搞好小區綜合治理改造，為全面推行物業管理創造條件。改善住宅 環境，提高生活質量，是塑造寶雞市城市管理新形象的一項重要工作，也是一個城市經濟實力、城市管理的綜合反映和精神文明建設成效的具體體現。根據一些先進城市的經驗，各地在實施物業管理之前，都要對住宅小區的配套設施、園林綠化、治安狀況，服務功能進行一次比較全面的綜合治理改造工作。大體分為三個階段：
第一階段：動員住宅小區開展綜合治理改造。住宅小區綠化治理改造工程千頭萬緒，任務大、部門多，為保證其工作健康有序開展，物業管理行政部門和市政、綠化、衛生、交通、治安、供水、氣、熱、電等部門，以及住宅小區所在地的街道辦事處，根據職責分工，相互配合，協同作戰，保證治理改造工程順利進行。市物業管理部門要在住宅小區物業管理領導小組的指導下，學習外地經驗，結合我市住宅小區現狀，對住宅的綜合治理工作的目標，重點和達到的標准以及改造資金的使用，提出具體的要求。並通過各種形式，廣泛動員宣傳，使得所有住宅小區住（用）戶人人明白，形成共識，取得政府、社會各界和廣大住（用）戶的支持。
第二階段：搞好試點、樹立典型，為全面推行物業管理積累經驗。在全面推行物業管理之前，首先要搞好試點，樹立樣板，充分發揮典型的示範作用。培養物業管理的典型，要堅持高起點、高標准、小區內的規劃設計、工程質量、配套服務設施建設，園林綠化景點布局等都要達到高水準，確實能為住戶提供一個整潔、優雅、安全的居住環境。在治理改造中，市政府應加強對試點單位的宏觀指導，給予一定的優惠政策和必要的資金扶持，以保障 物業管理典型經驗的總結和推廣。
第三階段：全面推行階段。經過第一階段的綜合治理和第二階段的試點示範之後，進入推廣階段。市上根據具體情況分期分批開展物業管理招標投標工作，逐步把物業管理工作全面鋪開。
5、加強管理，不斷提高物業管理企業的整體素質。市物業管理行政部門，要盡職盡責，搞好宏觀組織、指導、協調和監督檢查工作，不斷提高物業公司的管理水平。
一是要加強對物業管理公司的經營資質的審查工作。物業管理行政部門在對物業公司進行經營資質審批時，要嚴格按照申報條件進行審查審批，物業公司經主管部門經營資質審查合格，領取《資質證書》，並向工商行政管理部門申報辦理營業執照後，方可開展物業管理經營活動。
二是對已審批經營物業管理的公司實行年審制度，每年進行一次驗審，對不符合經營資質條件的應責令限期整頓，整改後仍達不到規定要求的，應撤銷該公司的物業管理資質證書，並建議工商行政管理部門吊銷營業執照。
三是抓好招標投標工作。招標投標的發包工作由物業管理行政主管部門主持，業主和投標的物業管理公司參加，投標公司持有《物業管理資質證書》，方可參加投標和從事住宅區的物業管理活動，招標內容應包括委託 管理事項、管理標准、管理許可權、管理期限、管理收支、利潤及風險、監督檢查、違約責任等條款，中標委託合同形成後報市住宅物業管理部門備案。通過招標投標工作把物業管理推向市場，引入競爭機制。
四是幫助物業管理公司搞好業務、技術培訓和考核工作，逐步實行 「上崗證」和「物業管理資格證」制度，建立與現代企業制度相適應的 管理模式和自負盈虧、自我發展、自我完善的機制。
五是要積極為物業管理公司排憂解難，尤其是要幫助協調好物業公司與供水、供電、供暖，以及與管理有關的部門的關系，為物業管理公司營造良好的外部環境。