二手房交易法律糾紛及風險防範

A. 二手房交易時如何避免糾紛糾紛的類型有哪些

常見的糾紛有：
（一）買賣雙方缺乏誠信，隱瞞真實信息導致糾紛。
當事人為了促成交易，往往隱瞞真實信息，如房屋質量問題、居住環境問題，在簽訂合同後另一方發現從而提起訴訟。對此，購房者可以在購房前向物業、鄰居、開發商了解情況，最好到現場看房，並對可能出現的質量問題如何承擔作出約定。
（二）房價變化快。房屋價格上漲了，一方反悔，以種種借口不辦理過戶手續。
房價上漲時，許多糾紛系賣房人在銷售房屋後，辦理過戶手續過程中，發現房屋價格又上漲了，於是導致反悔，以種種借口不辦理過戶手續，另一方起訴至法院。房價下跌時購房人以種種理由要求解除合同退房。對此，購房方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前考慮房價上漲、下跌等因素約定好違約賠償責任，並在能夠辦理過戶手續時及時辦理，避免對方反悔。
（三）中介機構的不規范行為導致糾紛。
由於買賣雙方常常通過中介機構建立聯系，進行交易，而中介機構本身的機制和人員素質不一，常常在簽訂合同或辦理手續時出現問題，甚至合同約定內容與三方談判時表達的意思不一致，導致當事人對合同履行內容產生爭議，從而提起訴訟。為避免上述情況發生，買賣雙方在交易時應當選擇正規的中介機構，交易前應當充分了解各種事項，並對雙方談定的內容以書面形式約定好。
（四）二手房交易手續復雜，導致交易過程中雙方當事人產生不信任，交易難以進行。
所以買賣雙方都要在交易時充分了解房屋買賣需要的各種手續，最好選擇專業人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。
（五）房屋產權登記制度不合理，導致難以發現房屋共有人情況，引起共有人提起訴訟。
現行的房屋產權登記制度僅登記一名所有權人，在交易過程中，交易的另一方很難發現還有共有人，交易之後常有妻子或其他共有人提起訴訟主張買賣合同無效的情況出現。對此，可以在簽訂合同時讓對方提供確保有權處分的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。
如何避免糾紛：
1、須確認房主真實身份：對於業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。
2、必須明確雙方違約責任：因為房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以後出現扯皮現象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。
3、必須標明付款過戶時間：在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主；
4、必須註明費用交接時間。這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬於「房屋交付」中的重要條款，一定要註明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。
5、買方必須見房主：要求約見房主當面核實，可以揭穿其不軌行為；

必須學會使用補充協議。買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款後的空白行或在合同後填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少後續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

B. 二手房交易的風險以及如何預防

、二手房交易當中市場價格風險 價格問題是二手房交易中最大的問題。賣房人習慣於拿同地區商品房的房價來比較自己所售房屋價格，導致二手房價格與商品房價格差距不大；而買方由於考慮到自己所買的房屋是一個舊房，因此出價較低，從而導致雙方價格相差懸殊，無法成交。 建議買賣雙方參考以下因素，對標的房屋價格有一個清醒的認識：1、房屋因素。房屋竣工後即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結構房屋折舊期限為50 年，每年的折舊率2％。另外，舊房的套型落後、功能陳舊，這同新建商品房無法相比，相應房價也應適當調低。2、環境因素。環境因素既有自然的，也有社會的；既有大環境，也有小環境。在同一地段，舊房的小區環境會遜色於新住宅區。再如社會環境，在同一土地級別地區，有的適合經商，有的則適宜居住。還有該地區的居民結構、文化氛圍、配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。 二、二手房買賣當中的法律風險 1、買賣雙方沒有從事房屋交易的資格。具體表現為出賣人非房屋所有權人，也未獲得房屋所有權人的有效授權，作為買受方的個人支付能力不強或不誠實履約，使出賣人不能得到全部房款。 2、標的房屋所存在的風險。這方面的風險主要有：用於交易的房屋為非法建築或已被列入拆遷范圍；房屋權屬存有爭議；房屋為共有，出賣人未經共有權人同意；房屋已出租他人，出賣人未依規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益；房屋已抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的；已購公有住房或經濟適用房上市出售後會形成新的住房困難的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓；交易房屋存在質量問題。 3、交易手續方面的風險。房屋屬於不動產范疇，其交易規則有別於一般動產的交易規則。房屋產權及相關權利的發生、變更等均需到有關房產部門進行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用，並不足以產生房屋所有權變動的法律效果。而只有當房屋交易手續齊全、合法時，登記機關才予以登記。 三、應對對策：二手房房屋質量一目瞭然，價格比新房便宜很多，物業費低廉，現房交易等等這些看得見的好處，使二手房買賣異常活躍。通過二手房中介公司來尋找合適的房源對於買賣雙方都省心，中介公司對二手房業務辦理專業，能為買賣雙方省去很多麻煩。而且中介公司能在這個過程中所起居間擔保作用，站在公正的立場上，促進買賣雙方交易的安全進行，保證雙方的利益不受損害。但當前社會上二手房中介公司良莠不齊，如果不慎委託了不正規的中介公司，就很可能使委託方受到損失。 在這種情況下，買賣雙方就要認真挑選一家放心、誠信的中介公司。這樣的公司，有經驗豐富的正規執業經紀人和良好的房款託管機制保障，可以最大程度地降低房屋交易風險。而熟悉交易流程又有責任心的經紀人，不但可以將售後服務做得穩妥又快速，而且可以避免或化解交易過程中的風險。 1、找一家「放心中介」 如今北京的二手房中介公司真是多如牛毛，房地產市場的火爆，使越來越多的企業和個人都想分一杯羹。如果只是隨便的找一家中介公司相信不是很困難，但是要找到一家較高知名度、口碑較好的中介公司，恐怕就不是一件容易事了。對於買賣雙方來說，找到一家放心中介很重要。一般要看看公司的營業執照和其經紀資質證書，確定它是否有房地產中介這項業務;還要看看公司的辦公環境、公司的規模和公司是否有自己的網站，因為能擁有自己網站的中介公司，一般都比較重視公司的外部形象。 2、比較各家服務質量，省些服務費 不要以為每一家中介公司收取的服務費都是一樣的，其實不然。一般來說，正規的中介公司收取的服務費價格較低，且明確規定只能收取成交金額的3.5%。其中2.5%由賣方支付，另外1%由買方支付。相比之下，不正規的中介公司收取的費用沒有明碼標價，一般是根據具體情況而定，所以完全有買方或賣方被中介公司當做冤大頭、被狠宰的可能。 3、買賣雙方當面談清房子事宜，防止中介公司吃差價 違規二手房中介公司，會利用買方與賣方沒有時間當面談具體事宜的機會，在房價上吃差價。所以，買賣雙方要盡可能當面談清房子的具體事宜，這樣才能避免不必要的損失，真實地了解二手房的價格。 此外，有的中介公司為了促成買賣成功，單方面向買方保證房子的內部環境。如果信以為真，可能就要吃虧了。大多數的時候，中介公司的口頭承諾都是不可信的。要想避免這種無形中的經濟損失，買方就要在簽訂買方合同時留一個心眼，白紙黑字註明最可靠。 4、買方要保持清醒的頭腦，謹防花高價買入二手房據業內人士分析，目前二手房市場現存的最多的是50萬元一70萬元左右的中高檔房源。但一般來說普通工薪家庭最想買的是30萬元上下，七八十平方米的二室一廳。這樣的二手房，既適合自己居住，也適合投資。但事實上，中介公司手裡的中低檔房源不多，且流轉很快，幾乎是一到手就賣出去了。 為了招攬生意，部分中介公司仍然推出品種繁多的中低檔理想房源。當真的有消費者在看到廣告後上門咨詢時，接待員通常都描繪房源供不應求的假象，然後再伺機推薦手頭並不理想的房源。所以除了以上幾點，無論買方或賣方在與二手房中介公司簽訂買賣合同或委託協議時，對相關的條款要仔細考慮，如果可能的話，最好有律師或者了解二手房相關政策、法規的人幫忙把關。

C. 二手房交易法律糾紛及風險防範的目錄

第一章 概論
第一節 概述
一、二手房交易的概念
二、二手房交易的特點
三、二手房交易的方式
第二節 二手房交易的流程
一、買賣雙方的前期准備
二、二手房交易合同的簽訂
三、二手房產權的過戶、登記
四、二手房交易中的房產估價
五、二手房交易中的公證
六、二手房交易中的保險
第三節 二手房交易的風險、糾紛類型及救濟措施
一、二手房交易中的風險
二、二手房交易中的糾紛類型
三、二手房交易糾紛的法律救濟措施
第四節 二手房交易的現狀及未來預測
一、二手房交易的現狀
二、二手房交易的未來預測
三、對搞活我國二手房交易市場的主要措施及建議
第五節 二手房交易中存在的幾個相關法律問題探討
一、二手房交易中的法律依據問題
二、二手房交易過戶登記的效力問題
三、二手房交易中的稅費問題
四、二手房交易中不能辦理產權證的原因
五、幾種房貸還款方式的比較
第六節 案例分析
第二章 二手房改房交易
第一節 概述
一、房改房的概念和特點
二、二手房改房交易的發展歷程
三、二手房改房交易的有關政策
四、二手房改房交易的重要意義
第二節 二手房改房交易的條件
一、二手房改房交易的條件
二、二手房改房過戶需要的有關證件、資料
三、二手房改房過戶交納的有關稅費
第三節 二手房改房交易的流程
一、二手房改房交易的一般程序
二、二手房改房交易的「全程通」程序
三、二手房改房交易的注意事項
第四節 二手房改房交易中存在的相關法律問題
一、二手房改房交易中土地使用權出讓金的交納問題
二、二手房改房交易中完全產權房的分割與處置
三、二手房改房售價糾紛中的管轄權問題
第五節 二手房改房交易存在的問題和建議
一、二手房改房交易中存在的問題
二、完善二手房改房交易市場的幾點建議
第六節 案例分析
第三章 二手經濟適用房交易
第一節 概述
一、經濟適用房的概念和特點
二、經濟適用房與房改房的異同
三、二手經濟適用房交易市場的發展現狀
第二節 二手經濟適用房交易的條件和流程
一、二手經濟適用房交易的條件
二、二手經濟適用住房交易的步驟
三、二手經濟適用住房交易交納的稅費
四、購買二手經濟適用房的注意事項
第三節 二手經濟適用房交易中存在的問題
一、影響二手經濟適用房交易的因素
二、經濟適用房存廢問題
三、貸款購買經濟適用房的有關法律問題
四、對完善我國經濟適用房政策的幾點建議
第四節 案例分析
第四章 二手集資房交易
第一節 概述
一、集資房的概念
二、集資房的產權形式
三、與集資房相類似的幾個概念的區別
四、集資房的發展趨勢
第二節 二手集資房交易的條件和流程
一、二手集資房交易的條件
二、二手集資房交易需要的資料
三、二手集資房交易的流程
四、二手集資房交易交納的稅費
五、購買集資房的注意事項
第三節 二手集資房交易中存在的問題
一、違法集資房的形式、特徵和危害性
二、有關個人集資建房的問題
三、有關團體定製購房的問題
第四節 案例分析
第五章 二手商品房交易
第一節 概述
一、商品房的概念
二、幾個與商品房相似概念的比較
三、購買二手商品房的優點
四、二手商品房交易市場的現狀和未來預測
第二節 二手商品房交易流程
一、二手商品房交易流程
二、二手商品房交易應交納的稅費
第三節 二手商品房交易糾紛類型
一、購房者未能成功申請貸款糾紛
二、期房的再轉讓糾紛
三、「一房二賣」引起的糾紛
四、戶籍遷移糾紛
第四節 二手商品房交易中存在的相關法律問題
一、二手商品房買賣合同的效力問題
二、二手房交易中雙方當事人舉證責任承擔問題
三、預售商品房再轉讓的有關法律問題
四、二手商品房交易中有關擔保貸款問題
五、二手房交易中有關欺詐行為的認定和處理問題
六、房屋重復出售時各購房者之間的利益沖突問題
七、二手房交易中情勢變更原則的適用問題
第五節 案例分析
第六章 二手私房交易
第一節 概述
一、二手私房交易的概念
二、二手私房交易的條件
三、二手私房交易的程序
四、二手私房交易需要的資料
五、二手私房交易合同的簽訂及公證
六、二手私房交易應交納的稅費
七、二手私房交易的價格評估
第二節 二手私房交易存在的幾個法律問題
一、農村私房買賣行為的認定
二、有關提存公證的效力問題
第三節 案例分析
第七章 其他房產交易糾紛
第一節 設置抵押房產的拍賣、變賣
一、設置抵押房產拍賣、變賣的條件
二、房地產抵押權實現的方式
三、購房者的所有權和抵押權人的抵押權沖突時的處理
四、案例分析
第二節 法院查封、扣押的房產的拍賣、變賣
一、對已經設定抵押房產的查封爭論
二、房屋被司法機關查封時有關申請人與購房者權益沖突問題
三、法院強制拍賣程序中有關優先購買權的問題
四、查封扣押執行中一些特殊問題的處理
五、案例分析
第三節 房屋拆遷中的產權調換
一、房屋拆遷的概述
二、拆遷中的房屋產權調換
三、產權調換爭議的解決辦法
四、案例分析
第四節 破產清算中房屋優先權
一、破產案件中對被抵押房屋的處理
二、破產案件中對劃撥土地上房屋的處理
三、破產案件中對未履行完畢的房屋租賃合同的處理
四、破產案件中對房屋買賣合同的處理
五、案例分析
第五節 承租人對房屋的優先購買權
一、承租人優先購買權的概念及法律特徵
二、承租人優先購買權的法律性質
三、承租人優先購買權成立的有效條件
四、承租人行使優先購買權的條件
五、承租人優先購買權與共有人優先購買權沖突時的處理
六、當前承租人優先購買權制度存在的問題及建議
七、案例分析
第六節 房屋的繼承、贈與
一、房屋繼承、房屋贈與的概念
二、辦理房屋繼承、贈與的手續
三、房屋繼承、贈與中存在的法律問題
四、案例分析
參考文獻

D. 二手房買賣存在哪些法律風險

隨著我國對二手房交易政策的放寬，二手房交易市場逐漸繁榮起來。但由於二手房的買賣雙方實務操作經驗積累的不夠，作為標的額較大的不動產的買賣，就會產生不容小視的法律風險。二手房的獨特性又導致在其交易當中存在不同於房屋第一手交易的風險，所以買賣雙方應了解彼此的風險並加以防範。下面就是關於購買二手房存在的風險和防範的方法，一起來看看吧。

一、購買二手房存在哪些法律風險？

由於在二手房屋交易過程中，往往存在以下法律風險點：

（1）來自交易主體方面的風險

具體說來也就是出賣人並非房屋所有權人，未獲得房屋所有權人的有效授權。

比如說，夫妻雙方的一方瞞著對方把房出售；不通知房屋產權共有人就私自將房屋賣掉；職工不告知單位便把單位擁有部分產權的公房出售等。

（2）來自交易房屋方面的風險

這包括多種情況：

①用於交易的房屋為非法建築或已被列人拆遷范圍。

②房屋權屬有爭議。

③房屋已出租他人，出賣人未依規定通知承租人，侵害承租人優先購買權益的。

④房屋已抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的。

⑤已購公有住房或經濟適用房上市出售後會形成新的住房困難的。

⑥被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權屬轉讓的。

⑦用於交易的房屋存在質量瑕疵。

（3）來自交易手續方面的風險

房屋屬於不動產，其交易規則有別於一般動產的交易規則。房屋產權及相關權利的發生、變更等均需到有關政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用並不足以產生房屋所有權變動的法律效果。

（4）來自交易合同方面的風險

這是跟買賣其他房屋一樣會遇到的問題，如果雙方對權利義務約定不明而引發爭議，那麼一方的權益就會受到損害。

（5）產權風險

購買二手房也要認准產權，以免房屋今後不能出手。按規定，買賣雙方要交納相關稅費，辦理產權過戶手續，房管局才會核發過戶後的產權證。

二、二手房買賣的風險如何防範？

1、必須確認房主真實身份

買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。

因此，對於業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。

2、必須明確雙方違約責任

因為房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以後出現扯皮現象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。

目前，絕大多數二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款註明，但對於賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降。

因此合同中應加入「買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）規定期限內向賣方（買方）支付違約金」的條款，以確保合同條款的最終落實。

3、必須標明付款過戶時間

在實際操作中，買方會將房款分為首付和尾款兩部分，在不同時間段打給房主。

因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴於房產過戶的日期，這樣買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執行第2款項中的違約責任。

4、必須註明費用交接時間

這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬於「房屋交付」中的重要條款，一定要註明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。

因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對於物業、供暖等費用的交納時間和標准，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協議等，都應在合同中明確寫明。

5、買方必須見房主

現在有些經紀公司有「收購」業務，因此出現「一房多賣」的違規操作。即經紀公司在收取客戶定金後，還會帶其他客戶看房，最後誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。

理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為。

6、必須學會使用補充協議

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確。或需要進一步約定時，要在合同相關條款後的空白行或在合同後填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少後續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

（以上回答發布於2017-09-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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E. 二手房交易糾紛的產生原因和防範措施

二手房的糾紛隨著二手房市場的火熱也變得越來越多，各種各樣的糾紛除了讓買賣雙方十分苦惱之外，也阻礙著二手房市場的發展，所以為了能夠有效防止糾紛的發生，就需要了解糾紛的產生原因，並掌握防範的辦法才可以。下面就跟著小編一起來學習一下吧。

一、二手房交易糾紛產生的常見原因有哪些？

1、沒有仔細審查核對房產證書

由於房價一直處於飆升的狀態，所以一些購房者會抱著「搶購」的心理買房，從而出現在沒有仔細審查、核對房產證書的情況下就草草簽約，一旦售房者違約，也無法通過法律途徑維權，只能認栽

2、授權無度被中介公司利用

買賣雙方在通過中介進行交易時，可能會出現需要對中介授權的情況，但是卻可能在簽署授權委託書時疏忽大意，最終導致糾紛產生。比如買賣雙方可能是給予中介的授權范圍太廣，也可能是許可權過大，還可能是授權內容模糊，這就給了一些無良中介可乘之機。

3、雙方合同約定模糊不明

因為二手房交易絕大多數都是通過中介機構進行的，買賣房屋的合同文本也由中介提供格式文本，這些合同可能會對一些內容約定不明確，這就成為了糾紛產生的重要原因。如果在合同簽約中的內容過於模糊，並且沒有規定誰應該承擔哪些責任，這就很容易引起爭議。

二、二手房交易中常見的防範措施有哪些？

1、核查清楚房屋產權證書

在審查房產證書上下工夫，是購房者防範糾紛首要環節。購房者在簽訂購房合同前務必仔細審查、核對房產證書，弄清楚誰是房產所有人，以防止出現房產所有人與售房者不一致的情況出現。

2、對中介機構要適度授權

全權委託中介辦理的情況千萬要避免，一定不能為了貪圖方便而讓別人幫自己辦理所有事務。此外，一定要在授權委託書中明確寫明，同意在某一個具體環節上授權，並保留相應訴訟權利，做到謹慎授權，適度授權。

3、明確約定合同條款內容

為了防範中介侵害買賣雙方的利益，在簽訂買賣合同時最好約定清楚，在格式合同的基礎下可協商適當增加條款，使雙方權利義務更加明確，比如除了「定金罰則」之外，再以房屋總價為標准，協商約定具體的違約金額，這樣可以遏制雙方擅自違約的念頭。

以上就是小編為大家整理的有關二手房交易糾紛的產生原因和防範措施，希望你能夠幫到你們。

（以上回答發布於2015-10-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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F. 作為二手房賣方，應防範哪些風險

二手房買賣，以下是需要防範的風險以及注意事項：
1、看二手房的物管費用是否有拖欠；
2、注意遷移戶口問題；
3、合同的建立是否有改動：
4、約定付房款是否按時收到：
5、確定交房細節是否能出示房屋相關的證件：
6、交房的時間和條件（清空房間，整理干凈等）。