合同糾紛案件解說

❶ 城鎮居民在農村購置宅基地怎麼辦

城鎮居民是不能購買農村購置宅基地的，如果購買了應認定為無效。

根據我國《土地管理法》第八條第二款規定，宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。2004年10月《國務院關於深化改革嚴格土地管理決定》，強調禁止城鎮居民在農村購置宅基地，引起城鎮居民購買農村房屋的合同，應該屬於違反法律法規的，時間短的應該認定無效。

由於農村房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律所禁止的，因此，城鎮居民購買農村房屋的合同因違反法律法規的強制性規定，應認定為無效。

(1)合同糾紛案件解說擴展閱讀：

因為農村的土地和房屋不能自由轉讓，只能轉讓給本經濟組織成員，不能轉讓給城鎮居民。城鎮居民購買農村宅基地房屋的行為是不受法律保護的，為了維護自身權益，建議雙方友好協商，解決爭議糾紛。

但是如果農村出賣人以此為由要求返宅基地房屋的話，法院是會支持的，但是也會相應要求原所有人返還對應的款項；如果買賣雙方相安無事，且不涉及到土地徵收的話，買受人還是可以繼續居住的。

如果購買宅基地的城鎮居民已經購買了很長一段時間，比如是很多年前買的，那時的法律還沒有明確的規定不讓城鎮居民買宅基證，買方已經建了房子，全家人都在上面居住，法律會判定，賣宅基地的一方應該遵從誠實守信的原則，不予退還。

宅基地使用權是指農村居民為建造自有房屋對集體土地佔有、使用的權利。我國農村宅基地在一定程度上帶有福利和社會保障的功能。

《土地管理法》第六十二條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地。其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准；農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地將不予批准。

根據上述規定，農村村民的房屋是私有財產，村民可以依法處置。城鎮居民不能購買農村的宅基地，國土資源管理部門不能為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。

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❸ 我國對城鎮居民購買農村宅基地房屋有哪些法律規定

提供一案例，原則上是不同意城鎮居民購農村宅基地房屋的。但歷史原因有可能承認。
城市居民所買農村宅基地合同是否有效力？
來源：易明律師發表時間：2012年08月30日瀏覽：12301 次
借貸糾紛其他民商拆遷安置農村承包合同糾紛抵押擔保
馬立民訴陳寶印房屋買賣合同案
（農村房屋買賣合同的效力問題）
（一）首部
1．判決書字型大小
一審判決書：北京市海淀區人民法院（2007）海民初字第10198號。
二審判決書：北京市第一中級人民法院（2007）一中民終字第9544號。
2．案由：房屋買賣合同糾紛。
3．訴訟雙方
被告（上訴人）：馬立民。
委託代理人：宋向傑，北京市海淀區海淀街道法律服務所法律工作者。
原告（被上訴人）：陳寶印。
委託代理人：陳亞男，無業。
4．審級：二審。
5．審判機關和審判組織
一審法院：北京市海淀區人民法院。
獨任審判人員：審判員：代理審判員：金川。
二審法院：北京市第一中級人民法院。
合議庭組成人員：審判長：王愛紅；代理審判員：李曉龍、萬麗麗。
6．審結時間
一審審結時間：2007年6月8日。
二審審結時間：2007年9月11日。
（二）一審情況
1．一審訴辯主張
（1）原告訴稱
我於1989年3月31日將訴爭房屋以22 000元的價格賣予城市居民馬立民。根據我國法律規定，農村宅基地不得向城市居民出售，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了國家法律規定。現起訴要求：1）確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效；2）馬立民騰退北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院內北房5間、西房1間、西門道房1間、東房2間、南房1問、海棠樹1棵及院落；3）本案訴訟費由馬立民負擔。
（2）被告辯稱
我與陳寶印在1989年簽訂房屋買賣合同時均為居民身份，合同約定只涉及地上物的買賣與宅基地的權屬無關，雙方的協議是真實意思的表示，進行了買賣保證申請、經過審批、繳納相關契稅、取得房屋產權證明，因此房屋買賣合同有效，並且買賣合同無效和騰退房屋不應屬於同一訴訟，請求法庭駁回陳寶印的訴訟請求。
2．一審事實和證據
北京市海淀區人民法院經公開審理查明：1989年3月31日，陳寶印與馬立民簽署了買賣房屋合同，陳寶印將自家北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院內北房3間賣與城市居民馬立民，價款21 000元。合同簽署後，陳寶印另收取馬立民1 000元，為其在北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院建西房2間（含門道1間）。庭審中，雙方均認可實際買賣房屋標的物為北房3間及西房2間（含門道1間）。雙方買賣行為發生後，馬立民向有關部門交納了相應契稅，肖家河村民委員會於1994年11月30日、海淀鄉人民政府於1994年12月5日對買賣房屋進行了審批，馬立民於1996年6月10日取得北京市房地產管理局頒發的房產所有證。
馬立民自購買房屋後，在北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院居住至今並加蓋房屋、種植樹木。經現場勘驗，現該院內共有北房5間、西房1間、西門道房1間、東房2間、南房1間、海棠樹1棵。庭審中，經本院對買賣合同效力進行明示，馬立民堅持雙方房屋買賣協議有效，放棄對院內房產及樹木進行價格鑒定。
上述事實有下列證據證明：雙方當事人陳述、買賣房屋合同、契稅票據、海淀鄉社員買賣房屋審批表、北京市房產所有證、現場勘驗筆錄、現場照片。
3．一審判案理由
北京市海淀區人民法院經審理認為：農村的土地除法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有，宅基地屬於農民集體所有。陳寶印與馬立民簽訂買賣房屋合同，因該院宅基地屬當地農村集體所有，馬立民屬城鎮居民購買農村房屋，此地上房屋之買賣必然涉及土地使用權人之變化，故雙方買賣北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院房屋之行為因違反法律法規應屬無效。
對於無效合同之處理，雙方承擔相互返還之責任。馬立民理應騰退訴爭房屋及院落，同時陳寶印應返還馬立民購房款22 000元。因馬立民堅持雙方房屋買賣協議有效，且未提出反訴，房屋買賣協議無效給馬立民造成的損失，馬立民可以另行主張賠償。
就馬立民所持確認買賣合同無效和騰退房屋不應屬於同一訴訟之抗辯，因房屋買賣合同無效之後果即為一方騰退房屋、一方返還購房款，故此抗辯於法無據，不予支持。另馬立民主張房屋買賣後履行審批手續、繳納了相關契稅並依法取得房屋產權證明，認為雙方買賣房屋行為有效，因上述行為系基於雙方買賣房屋行為之後而產生，故不能作為前行為即買賣房屋行為合法性之依據。
4．一審定案結論
北京市海淀區人民法院依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條，作出如下判決：
（1）陳寶印與馬立民於1989年3月31日簽訂的買賣房屋合同無效。
（2）馬立民於本判決生效後1個月內騰退位於北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院內北房5間、西房1間、西門道房1間、東房2間、南房1間、海棠樹1棵及院落，交付陳寶印。
（3）陳寶印於本判決生效後10日內返還馬立民購房款22 000元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》（1991年）第二百三十二條之規定，加倍給付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費50元，由馬立民負擔。
（三）二審訴辯主張
1．上訴人訴稱
（1）房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，且該買賣行為已經過海淀鄉政府的批准並辦理了房屋產權證明，故房屋買賣合同應屬有效；（2）陳寶印在原審要求確認合同無效及騰房的訴訟請求屬於兩個不同的法律關系，原審法院不應合並審理；（3）馬立民在該房屋內長期居住，並已將戶口遷入，在本市沒有其他住房。故上訴請求撤銷原審判決，依法駁回陳寶印的訴訟請求。
2．被上訴人辯稱
本案房屋買賣合同因違反法律規定而無效，原審判決認定事實正確，適用法律正確，應予維持。
（四）二審事實和證據
北京市第一中級人民法院經公開審理查明，原審判決對事實的認定正確，二審法院予以確認。二審中另查明，馬立民已於2005年3月27日將戶口遷入本案訴爭房屋。
二審法院對一審查明的事實採用證據與一審一致；對二審另外查明的事實有下列證據證明：雙方當事人陳述及戶籍登記卡。
（五）二審判案理由
北京市第一中級人民法院經審理認為：本案系因城市居民購買農村房屋所引發的糾紛。按照我國法律規定，農村宅基地的所有權屬於農民集體所有，所以宅基地使用權人在對宅基地行使收益和處分權利時，應當受到嚴格的限制。在此前提下，城市居民購買農村房屋的行為一般應當認定為無效。但在處理具體案件時應當結合個案不同的實際情況綜合加以判斷。
本案中，馬立民作為城市居民，其與陳寶印簽訂的房屋買賣合同已經過海淀鄉政府的批准。此後，馬立民取得了該房屋的產權證書並於2005年將戶口遷入。根據上述事實可以看出，在十幾年的時間中，馬立民在訴爭房屋實際居住已對該房屋形成了穩定的佔有關系。鑒於此，在綜合本案當時的歷史背景及有利於維護現有的房屋佔有關系角度考慮，應當確認馬立民與陳寶印簽訂的買賣合同有效較為適宜。原審法院確認本案買賣合同無效，雖符合此類案件的一般性處理原則，但於本案不利於維護雙方既定的權利、義務關系，故應當予以糾正。另外，陳寶印簽訂買賣合同並實際履行後，在目前房地產市場價格普遍上漲的情況下，其又以轉讓農村宅基地違反法律規定為由，要求確認買賣合同無效，其行為亦與民法倡導的誠實信用原則相悖。據此本院對陳寶印要求確認買賣合同無效並要求馬立民騰退房屋的訴訟請求均不予支持。
（六）二審定案結論
北京市第一中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項、《中華人民共和國合同法》第六條，作出如下判決：
1．撤銷北京市海淀區人民法院（2007）海民初字第10198號民事判決；
2．駁回陳寶印的訴訟請求。
一審案件受理費50元，由陳寶印負擔（已交納）；二審案件受理費50元，由陳寶印負擔（本判決生效後7日內交納）。
（七）解說
本案是一起城市居民購買農村房屋所引發的糾紛，本案的爭議焦點在於農村私有房屋買賣合同效力的認定問題。
隨著經濟的發展和農村城鎮化步伐的加快，外出的農村人口數量加大，同時越來越多的城市居民選擇到城市的近郊地區購買房屋居住，在房屋價格不斷上漲的背景下，農民私有房屋買賣合同引起的糾紛近幾年不斷增加，呈現出典型化、復雜化的趨勢，但對於這類合同效力的認定一直存在爭議，已經成為當前民事審判實踐中亟待解決的疑難問題。
由於我國農村土地歸集體所有，村民作為集體經濟組織的成員只擁有宅基地使用權，並且一戶只能擁有一處宅基地，宅基地是農民的重要財產權利，農民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件，因此目前國家的法律和相關政策對於宅基地進入市場進行交易流通採取了原則禁止的態度。由於房屋和土地有著天然的關聯性，並且在我國仍然採取的是「房地合一」的原則，因而農村私有房屋的買賣不單純是房屋所有權的轉移，同時還涉及房屋所佔土地的宅基地使用權的轉移，上述案例就是一個典型的例子。這里就產生了農村私有房屋的買賣是否一概應當以違反法律規定為由而認定無效的問題。筆者結合上述案例作如下分析。
1．本案房屋合同認定有效的正當理由
目前，在北京市農村私有房屋買賣中，買房人名義上是買房，實際上是買地，這與我國嚴格限制宅基地流轉的政策是相違背的；宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯系，具有一定的福利性，農村私有房屋買賣如果放開將會導致宅基地使用權的非法流轉；宅基地的流轉必然帶來宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地擴張，這顯然與我國保護耕地的基本國策是相違背的。因此，對於城市居民購買農村宅基地上的私有房屋，現階段我國的法律法規及政策還都是採取的禁止性原則，在審判實踐中對於農村私有房屋買賣合同在一般情況下認定為無效。
但是，司法實踐中的個案情況是非常復雜的，這種「合同無效」的處理原則也不能不分具體案情地一概適用，因此北京市高級人民法院早在2004年12月針對此問題專門組織了研討會，會議中達成共識並形成了「會議紀要」：農村私有房屋買賣合同以認定無效為原則，以認定有效為例外；從買賣雙方的主體身份來看，如雙方都是同一集體經濟組織成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效；2006年9月14日，北京市法院民事審判實務疑難問題研討會召開，這次會議認為：農村私有房屋買賣應當認定無效，2004年「會議紀要」中所確立的原則是恰當的，仍應堅持，但是在以無效為原則之外要考慮個案的不同情況，可以根據實際情況依法確認合同的效力，例如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員或者訴訟時買受人已將戶口遷入所購房屋所在地的集體經濟組織的，可以認定合同有效，對於1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉讓給回鄉落戶的幹部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳台同胞的，亦可以認定轉讓合同有效。根據以上兩個會議紀要的精神，結合本案的具體情況，在二審審理中合議庭經過研究一致認為本案應當作為無效原則的例外情況予以處理。
本案中認定雙方當事人之間的買賣合同有效主要有以下幾點理由：
（1）目前我國法律、法規及司法解釋尚沒有禁止農村私有房屋買賣以及農村私有房屋買賣合同應認定無效的明確規定。
我國目前的立法狀況是，只有《物權法》、《土地管理法》、《擔保法》針對宅基地使用權的取得、行使和轉讓作了規定，但這些規定並未涉及農村私有房屋的買賣問題。另外還有一些國家政策方面的規定，主要就是國務院辦公廳1999年5月6日發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款規定：「農民的住宅不得向城市居民出售」；2004年12月24日國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》》中再次強調：「加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。」這兩個國務院文件，不屬於法律或者行政法規，不能作為認定合同無效的法律依據。
（2）根據交易當時的歷史背景。
雙方當事人的買賣合同簽訂於1989年3月31日，而第七屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議於1988年12月29日才作出《關於修改<中華人民共和國土地管理法>的決定》，這是《土地管理法》自1986年6月25日頒布以後的第一次修正。在這次修正中才增加了關於土地使用權轉讓的規定，此前沒有關於土地使用權轉讓的明確規定；在1989年時，國家對農村房屋的買賣沒有相關的政策性規定。可以說，在雙方當事人進行交易時，國家對於農村私有房屋買賣，無論是立法層面還是政策層面還是一片空白。
（3）房屋買賣的行為已經過政府的審批，並且買受人已經取得了房屋所有權證，目前買受人的戶口已經遷入該房屋所在地。
本案中，雙方買賣行為發生後，買受人向有關部門交納了相關契稅，肖家河村民委員會於1994年11月30日、海淀鄉人民政府於1994年12月5日分別對房屋買賣交易進行了審批，買受人於1996年6月10日取得了北京市房地產管理局頒發的房產證。這一系列的行為均表明國家的行政部門已經認可並批准了雙方之間的房屋買賣行為，且這些均發生在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前。因此根據北京市法院的兩個會議紀要的精神，在本案中應當認定買賣合同有效。
另外，買受人的戶口於2005年3月27日已經遷入訴爭房屋，這是本案二審中新查明的事實，根據上述會議紀要更應當傾向於認定合同有效。
2．房屋居住人對房屋長期、穩定的佔有、使用狀態也是應當受到保護的重要價值利益
類似房屋、土地這類重大財產的權屬關系穩定，對於公民生活秩序有著重大的意義。保護買受人對房屋穩定、長期的佔有狀態，保證買受人最基本的生存條件，也是審判實踐中法官應當予以重點考慮的價值取向。在本案中，買受人購買訴爭房屋並非為了投資營利，而是為了居有定所，且已經在訴爭房屋連續穩定生活了十幾年，全家人在本市沒有他處住房，因此訴爭房屋是買受人一家的安身立命之所。一旦買賣合同無效，買受人將負有騰退房屋的義務，這無疑將給買受人一家的生活帶來巨大的影響，因此本案二審審理中法院從保護買受人生活穩定的角度考慮，認定了買賣合同有效。
3．「當事人不得因自己的錯誤行為而獲利」，對出賣人事後主張合同無效應當予以必要的限制
如果說農村私有房屋買賣在合法性上存在瑕疵，那麼合同違法的責任方面，出賣人負有主要責任，而買受人負有次要責任。一旦買賣合同被認定為無效，雙方就應返還因合同而取得的財產。而在當前土地升值、房價上漲、拆遷補償的背景之下，出賣人按照原來的交易價格返還很少的價款，將獲得巨大的土地、房屋增值利益，那麼出賣人在負有主要過錯責任的同時卻可以享受到巨大利益，這無疑是自相矛盾的，這樣的審判結果將會導致買受人蒙受巨大的損失。因此，為了維護買受人的善意信賴，也為了貫徹「禁反言」和誠實信用原則的要求，認定買賣合同有效將會對出賣人在看到房價上漲後反悔要求確認買賣合同無效的投機行為，給予必要的限制。

❹ 因房東斷供判定租賃合同無效

生活中經常會遇到的一些房屋租賃問題，

該如何進行法律風險防範？

今天，一起跟隨小編來看看吧！

房屋租賃合同內容

《商品房屋租賃管理辦法》第7條規定：「房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定，一般應當包括以下內容：

(一)房屋租賃當事人的姓名(名稱)和住所;

(二)房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，傢具和家電等室內設施狀況;

(三)租金和押金數額、支付方式;

(四)租賃用途和房屋使用要求;

(五)房屋和室內設施的安全性能;

(六)租賃期限;

(七)房屋維修責任;

(八)物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納;

(九)爭議解決辦法和違約責任;

(十)其他約定。」

其次，房屋租賃當事人還應當在房屋租賃合同中約定房屋被徵收或者拆遷時的處理辦法。

而以下這8種情形，

房屋租賃合同無效!

你未必全知道!

房屋租賃合同無效情形

1.未經竣工驗收的房屋出租；

2.違章建築的房屋出租；

3.被確定為拆遷的房屋出租；

4.出租人未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋；

5.出租人未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築；

6.租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效；

7.租賃期限超過二十年的，超過部分無效；

8.承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，超過部分的約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外。

·疑問解答·

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一、佔用房屋一方當事人房屋使用費支付標准如何確定?

房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。對於房屋使用費的標准，應當參照合同約定的租金標准，同時還可以綜合考慮如下因素：

(1)房屋是否具備正常使用條件，如是否存在斷水斷電等影響當事人正常使用的情形;

(2)當事人是否已經按照約定的用途使用了房屋，如合同雖然無效，但當事人已經按照約定用途在租賃房屋從事經營行為;

(3)對於合同無效雙方各自過錯程度。

二、當事人對於租賃房屋的裝飾裝修應當如何處理?

根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第9條規定，承租人經出租人同意裝飾裝修的，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

出租人是否同意利用，不能僅根據出租人的口頭表示，還應當結合出租人的事實行為來判斷。如出租人在事實上已經實際利用了裝飾裝修物，則應視為出租人同意利用;又如裝飾裝修物為房屋使用人所必須物品，則應適當考慮通過折價方式處理。

承租人未經出租人同意進行裝飾裝修的，對於出租人同意利用的裝飾裝修物，可折價歸於出租人所有;對於出租人不同意利用的，則應當由承租人自行承擔損失。

三、出租人與承租人因租賃合同產生的糾紛案件，如存在轉租，是否應當通知次承租人或追加次承租人參加訴訟?

租賃合同被認定無效時，轉租合同亦不能履行，為一並處理合同無效的法律後果，次承租人應當參加訴訟，不僅需要承擔騰退房屋的義務，在需要對租賃房屋的裝飾裝修價值進行評估時，還應當承擔配合評估的責任。

因此如果出租人並未起訴次承租人，則人民法院需就房屋返還問題釋明出租人，告知其可以追加次承租人為共同被告，以一並解決合同無效的法律後果。人民法院也可以基於判決執行問題及保護次承租人利益的需要，直接依職權追加次承租人作為無獨立請求權第三人參加訴訟。

四、租賃合同無效，轉租合同是否有效?

租賃合同與轉租合同的效力應當分別審查，即分別根據《合同法》及相關司法解釋的規定對合同效力進行各自審查。出租人與承租人之間的租賃合同無效，承租人與次承租人之間的租賃合同並不必然無效。

五、租賃合同無效，次承租人是否可以在出租人與承租人之間的訴訟中直接要求承租人或出租人賠償裝飾裝修物損失或承擔違約責任?

出租人與承租人之間的租賃合同如果被法院確認為無效或撤銷，次承租人要求承租人或出租人賠償裝飾物損失或承擔違約責任的，該主張與出租人和承租人之間的租賃合同糾紛不屬於同一法律關系，因此不能在同一案件一並主張，次承租人應當就其主張另行起訴。

如果法院判決次承租人騰退房屋的，應當詢問次承租人是否就裝飾裝修物申請採取必要的證據保全措施，次承租人為保護其權益也應當主動向法院提出以鑒定等方式對裝飾裝修物價值進行證據保全。

六、法院依職權認定房屋租賃合同無效，對合同無效的後果，包括騰退房屋、裝飾裝修損失等是否一並處理?

當事人就房屋租賃合同的履行或解除發生爭議，經審查認定租賃合同無效，法院應當釋明當事人變更訴訟請求，盡量引導當事人就合同無效的法律後果一並處理，經釋明當事人堅持不變更的，應當判決確認租賃合同無效，並駁回當事人的全部訴訟請求，同時告知當事人可就房屋騰退、裝飾裝修損失等爭議另行主張。

七、房屋連環轉租中某一手租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，當事人要求返還房屋的，如何處理?

房屋經多次轉租，當事人就其中某一手租賃合同發生糾紛，經審查認定租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，該合同出租人要求返還房屋的，一般不需要追加其他租賃合同的當事人參加訴訟，可以依據合同相對性判決承租人直接將房屋返還給該出租人。

八、房屋租賃合同無效的信賴利益損失如何確定?

房屋租賃合同在履行過程中被認定無效。簡單採用恢復原狀的方式會導致當事人間利益失衡，信賴合同有效及能夠履行的當事人一方要求對方賠償因此所造成的締約機會損失等信賴利益損失的，可以根據誠信原則，綜合當事人過錯程度、另行租賃房屋的差價及成本、合同的剩餘租期等因素酌情予以支持，按照目前的司法實踐，判決的損失數額一般以不超過六個月的房屋使用費為限。

租賃房屋相關法律常識

房屋使用期間的造成的租賃物損壞的，應當由誰承擔維修義務?

《合同法》第220條規定，出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。第221條規定，承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。第222條規定，承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。

《商品房屋租賃管理辦法》第9條規定，出租人應當按照合同約定履行房屋的維修義務並確保房屋和室內設施安全。未及時修復損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應當按照約定承擔賠償責任或者減少租金。房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平。第10條規定，承租人應當按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改動房屋承重結構和拆改室內設施，不得損害其他業主和使用人的合法權益。承租人因使用不當等原因造成承租房屋和設施損壞的，承租人應當負責修復或者承擔賠償責任。

關於租賃房屋轉租問題

原則：房屋轉租應當取得出租人的同意，但轉租期限不得超過承租人剩餘的租賃期限。《合同法》第224條規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第15條規定，承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

例外：若承租人未取得出租人的同意，擅自將房屋轉租的，出租人可以解除合同。但出租人知道房屋被轉租的，應當在6個月內提出異議，否則不能擅自解除合同。《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第16條規定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

租賃的房屋經過裝修後，租賃期滿或租賃合同解除、無效時，對於裝修物如何處理?

❺ 簽署勞動合同需要注意什麼，求老司機講解

簽訂勞動合同的時候，勞動者要對合同條款進行認真閱讀，要特別注意勞動合同中的幾項重要內容。

一是要注意用人單位的名稱是否與你實際的工作單位名稱一致，如果不一致，勞動都要進行認真核對。
二是要注意勞動合同的期限是多長。
三是要注意的工作內容或者工作崗位是什麼。
四是要注意的合同中規定的工資是多少。
簽訂勞動合同時要確保勞動合同中含有這些內容，並把這些內容填寫清楚，不僅不要在空白的勞動合同上簽字，而且雙方簽完字、蓋完章後，勞動者要保留一份。用人單位不應向勞動者收取押金和扣押身份證等證件。

❻ 請問有沒有因為合同翻譯的問題而引起的貿易糾紛有案例最好，，謝謝

烏魯木齊市西北富來工貿有限公司訴烏魯木齊西北翻譯產業有限公司翻譯服務合同案
（承攬合同）

（一）首部
1．判決書字型大小
一審判決書：新疆維吾爾自治區烏魯木齊市天山區人民法院（2005）天民二初字第937號。
二審判決書：新疆維吾爾自治區烏魯木齊市中級人民法院（2005）烏中民二終字第1084號。
2．案由：承攬合同糾紛。
3．訴訟雙方
原告（被上訴人）：烏魯木齊市西北富來工貿有限公司（下稱西北富來公司）。
法定代表人：江兵，董事長。
委託代理人：張芳榕。
被告（上訴人）：烏魯木齊市西北翻譯產業有限公司（下稱西北翻譯公司）。
法定代表人：李丹萍，總經理。
委託代理人：孫靖宇，新疆方天律師事務所律師。
4．審級：二審。
5．審判機關和審判組織
一審法院：新疆維吾爾自治區烏魯木齊市天山區人民法院。
獨任審判人員：審判員：趙梨君。
二審法院：新疆維吾爾自治區烏魯木齊市中級人民法院。
合議庭組成人員：審判長：徐艷萍；審判員：李靜；代理審判員：鄭明。
6．審結時間
一審審結時間：2005年10月18日。
二審審結時間：2006年2月20日。
（二）一審訴辯主張
1．原告訴稱
2005年6月初，我公司為拓展業務，將本公司的宣傳冊、廣告委託西北翻譯公司翻譯，又將西北翻譯公司的翻譯材料經過印刷、噴繪、安裝，製成宣傳冊或廣告牌。後我公司發現翻譯的材料中，包括公司名稱等多處出現翻譯錯誤，致使我公司製作的上述宣傳物品作廢，也給我公司的聲譽、商務活動造成不利影響，故要求西北翻譯公司返還翻譯費516元，賠償損失30 400．95元，賠償名譽損失5 000元。
2．被告辯稱
翻譯差錯不可避免，國家翻譯質量標准允許一定差錯率的存在。因雙方並未訂立書面的翻譯合同，也未對翻譯質量標准進行特別的約定，西北富來公司所述的翻譯差錯，不能證明我公司構成違約，故不同意賠償西北富來公司請求的經濟損失。
（三）一審事實和證據
新疆維吾爾自治區烏魯木齊市天山區人民法院經審理查明：2005年6月，西北富來公司將本公司的企業簡介、產品范圍等中文文字內容交於西北翻譯公司進行英文、俄文的翻譯；2005年6月13日，西北翻譯公司收取西北富來公司翻譯費516元。後在西北翻譯公司送交西北富來公司的翻譯文稿中，凡「富來」的俄文均被西北翻譯公司翻譯為「j i a n Φ y」（音譯為「來富」）。2005年8月29日，西北富來公司將西北翻譯公司的翻譯文稿用以製作本公司的宣傳畫冊、海報、折頁等中的文字內容，並支付製作費17 180元。其中在「西北富來塑料彩印工貿有限公司」畫冊封面、首頁「公司簡介」中的公司名稱「來富」，俄文翻譯仍為「ji a n Φ y」（音譯為「來富」）；畫冊封底中的公司地址內容「金濠大酒店」，英文翻譯為mianma hotel（音釋為「棉麻酒店」）；「西北富來塑料彩印工貿有限公司」折頁中的公司名稱「富來」，俄文翻譯也為「ji a NΦ y」（音譯為「來富」）。後西北富來公司陸續又製作了室外立體廣告牌，懸掛、張貼後用於企業宣傳。上述廣告牌中的公司名稱的俄文翻譯也為「ji a n Φ y」。其間，西北富來公司先後於2005年8月間支付安裝費3 500元、噴繪材料費1 540元、噴繪費818 095元。庭審中，西北翻譯公司提供了《翻譯服務譯文質量要求》的GB／19628—2005國家標准，用以說明翻譯中允許存在合理的差錯率。
上述事實有下列證據證明：
1．西北翻譯公司為西北富來公司提供翻譯服務的翻譯稿；
2．西北富來公司按照翻譯文稿加工製作的畫冊等；
3．西北翻譯公司翻譯和製作畫冊等費用的單據；
4．雙方當事人的陳述；
5．法庭調查筆錄。
（四）一審判案理由
新疆維吾爾自治區烏魯木齊市天山區人民法院經審理認為：公司名稱是企業宣傳材料開篇內容中的關鍵字詞，是消費者、社會公眾識別、認識企業的首要了解的內容。西北翻譯公司為西北富來公司提供翻譯服務，在原文正確的情況下，將其公司名稱翻譯錯誤，導致西北富來公司在其宣傳材料中表述的中文公司名稱與俄文公司名稱不相符，所製作的宣傳品無法使用。西北翻譯公司在翻譯西北富來公司名稱時，只是將「富來」譯為拼音語言，但在出具翻譯文稿時，卻將「富來」（應為：Φ y j ji an），譯成了「來富」（ji a n，Φ y），此種文字前後順序顛倒的差錯，完全屬於翻譯時的工作失誤所致，不能認為屬於翻譯工作者的合理差錯，故西北翻譯公司認為此種差錯可以合理存在的辯解理由不能成立，本院不予採納。西北富來公司依據翻譯文稿的內容，製作了大量的宣傳物品，若對外繼續使用，必然會導致消費者的誤認，而影響其企業形象和企業宣傳，西北富來公司請求退還翻譯費並賠償宣傳品的材料費、製作費的訴訟請求合理，本院予以支持。西北富來公司要求西北翻譯公司賠償名譽損失費5 000元的訴訟請求，因無法律依據，本院無法支持。
（五）一審定案結論
新疆維吾爾自治區烏魯木齊市天山區人民法院依據《民法通則》第一百一十一條之規定，判決如下：
1．被告西北翻譯公司賠償原告西北富來公司翻譯費516元。
2．被告西北翻譯公司賠償原告西北富來公司材料費、製作費損失30 400．95元。
3．駁回原告西北富來公司要求被告西北翻譯公司賠償名譽損失5 000元的訴訟請求。
本案受理費1 446．67元，其他訴訟費20元，共計訴訟費1 466．67元，由原告西北富來公司負擔14％，即205．33元；被告西北翻譯公司負擔86％，即1 261．34元。
（六）二審情況
1．二審訴辯主張
（1）上訴人（原審被告）訴稱
我公司翻譯文本的綜合差錯率未超過千分之一點五，符合《翻譯服務譯文質量要求》的國家標准。富來公司作為原告，沒有按照法律規定提交合法證據證明我公司的翻譯工作質量不符合要求，沒有證據證明我公司的行為構成違約，其訴訟請求應當予以駁回。我公司的翻譯是否有質量問題，應由專業翻譯機構進行質量鑒定。富來公司的損失完全是編造的，根本沒有事實和法律根據，請求二審法院查明事實，依法駁回富來公司的訴訟請求。
（2）被上訴人（原審原告）辯稱
翻譯公司不能引用《翻譯服務譯文質量要求》來說明自己的過錯合理，因本案發生時此標准未頒布，所以此國家標准不適用本案。我公司提交的蓋有翻譯公司騎縫章的翻譯原本，翻譯公司在一審已認可是其翻譯的原本，章也是其公司所蓋。由於翻譯公司將「西北富來」俄文譯成「西北來富」，將「金濠大酒店」英文譯成「棉麻酒店」，我公司按該翻譯的原本進行印刷的畫冊、海報、折頁、噴繪等無法使用，合計損失費用30 400．95元（含安裝費），有國家正規發票為證，翻譯公司應予賠償。原審法院判決正確，請求二審法院維持原判。
2．二審事實和證據
新疆維吾爾自治區烏魯木齊市中級人民法院審理查明的事實與原審認定事實一致。
3．二審判案理由
新疆維吾爾自治區烏魯木齊市中級人民法院經審理認為：西北翻譯公司應按照西北富來公司的要求完成翻譯工作，並保證翻譯文本的准確。公司名稱是社會公眾識別、認識企業的關鍵。由於西北翻譯公司在翻譯中，將富來公司的名稱翻譯成來富公司，導致西北富來公司在其印刷的畫冊、海報、折頁等宣傳材料中的公司名稱中文、俄文不一致，從而影響了企業的形象和企業對外的宣傳，故西北翻譯公司認為將公司名稱翻譯錯誤屬於翻譯工作的合理差錯的抗辯理由不能成立，本院不予支持。因西北翻譯公司交付的翻譯文本存在瑕疵，不符合約定，致使西北富來公司依據翻譯公司的翻譯文本製作的宣傳品無法使用，西北翻譯公司應對該損失承擔違約賠償責任。一審法院依據西北富來公司提供的材料費、製作費的單據，判決西北翻譯公司賠償西北富來公司損失30 400．59元並無不妥，本院予以維持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。
4．二審定案結論
新疆維吾爾自治區烏魯木齊市中級人民法院依照《民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費1 446．67元，由西北翻譯公司負擔。
（七）解說
本案被告西北翻譯公司為原告西北富來公司翻譯的廣告宣傳材料文本中存在明顯的差錯，其以「翻譯差錯不可避免」、「我公司翻譯文本的綜合差錯率未超過千分之一點五」為不承擔責任的抗辯理由，能否成立，是受訴法院確定應否支持原告西北富來公司賠償損失的訴訟請求所必須作出評判的問題。
翻譯，是將一種文字的文本翻譯成另一種文字的文本的腦力勞動的活動。可以說，這種活動是翻譯人作業的一種腦力勞動的勞務。如果翻譯人以自己的知識為委託人完成翻譯工作，委託人給其支付了一定的報酬，該翻譯工作則形成了一種翻譯服務合同關系。
從翻譯服務合同的當事人、標的及權利義務方面考察，翻譯服務合同當屬承攬合同范疇的一種具體合同。按照《中華人民共和國合同法》（下稱《合同法》）第二百五十三條的規定，承攬合同的內容包括承攬的標的、數量、質量、報酬、承攬方式等。這一規定表明，承攬人完成的工作成果的質量是應由合同約定的。在合同有關於質量約定條款的情況下，考量承攬人完成的工作成果是否符合質量的要求，自應以雙方的約定為依據。本案中的翻譯服務合同作為一種承攬合同的具體合同，從其形成過程看，雙方只是就權利義務達成了口頭協議，而並沒有簽訂書面合同，這就不具有依據書面約定判斷作為承攬人的被告所完成的工作的成果是否符合質量要求的條件。但即便如此，依據翻譯服務合同的特殊性，也能推斷雙方就工作的成果的質量達成了口頭的約定，被告西北翻譯公司所完成的翻譯工作的成果應當符合口頭約定的質量要求。翻譯服務合同的特殊性，在工作成果的質量的約定方面，表現為質量標準的約定簡單，檢驗質量以提供的翻譯材料為准。西北富來公司委託西北翻譯公司完成的工作，就是將其公司的中文宣傳冊及廣告翻譯成英文和俄文宣傳冊及廣告，其質量要求就是翻譯成英文和俄文的宣傳冊及廣告與中文的宣傳冊及廣告的意思完全相符，不能有差錯。西北翻譯公司接受了該委託，這就使雙方間就翻譯工作的成果的質量標准達成了口頭約定。檢驗西北翻譯公司完成的翻譯工作的成果的質量是否符合口頭約定的質量要求，要以西北富來公司提供的翻譯材料即其公司的中文宣傳冊及廣告內容為准。具體說，如果西北翻譯公司提交的英文和俄文宣傳冊及廣告的意思或者譯音完全與西北富來公司提供的中文宣傳冊及廣告的內容一致，即應認為符合口頭約定的標准，否則，即使有個別字句或者譯音的差錯，也應認為不符合口頭約定的標准，構成了違約。從案件事實看，西北翻譯公司翻譯成的英文和俄文兩個文本，各有一處差錯；前者差錯是將「金濠大酒店」英文譯成「棉麻酒店」；後者差錯是將「西北富來」俄文譯成「西北來富」。西北翻譯公司所完成的翻譯文本存在如此明顯的差錯，顯然違反了雙方就翻譯工作的成果的質量所達成的口頭約定。
被告西北翻譯公司抗辯其為原告富來公司完成的翻譯工作的成果不存在質量問題的理由是其翻譯的文本中的差錯並沒有超出國家規定的標准，其差錯是在合理范圍之內。一般來說，合同約定優於法律規定。正如以上所述的，翻譯工作的成果的質量是應由合同約定的，檢驗該成果的質量也應依據合同的約定，被告西北翻譯公司不可以用國家規定的標准來抗辯雙方當事人的約定。即使退後一步說，被告可以用國家規定的標准來抗辯，也要契合本案的情況。業內人士認為，從原則上說，翻譯不能有任何的差錯。即使國家規定允許翻譯有一定比率的差錯，那也指翻譯文章和翻譯著作來說的，對內容簡短、文字精少的廣告宣傳內容的翻譯，不應適用差錯率。我們認為這種理解是正確的。可以設想，如果允許廣告宣傳內容的翻譯有差錯率，那就可能導致委託人無法實現翻譯服務合同的目的，甚至因此要造成嚴重的損失。可見，具體到本案來說，被告也是不可以用國家規定的標准進行抗辯的。
既然被告西北翻譯公司的抗辯理由不能成立，那就應認定其翻譯的差錯構成了違約。《合同法》第二百六十二條規定：「承攬人交付的工作成果不符合質量要求的，定作人可以要求承攬人承擔修理、重作、減少報酬、賠償損失等違約責任。」西北富來公司按照西北翻譯公司所完成的翻譯文本製作的宣傳冊和廣告牌報廢，由此支出的費用，應認為是西北翻譯公司翻譯差錯的違約行為造成的損失，依據上述《合同法》第二百六十二條的規定，其應當承擔賠償責任。

（新疆維吾爾自治區高級人民法院楊善明）

❼ 銀行轉賬憑條丟了,如何補

匯款憑證丟失無法補辦：

1、攜帶身份證前往銀行；

2、取號排隊，待叫號後將身份證交與銀行櫃台工作人員；

3、告知銀行工作人員，匯票憑證丟失；

4、並向工作人員提供相關信息，如：匯款日期時間、匯款人姓名、收款人姓名、收款人賬號等；

5、銀行查詢業務底單並復印；

6、復印件由銀行方面簽章後方可生效。、

(7)合同糾紛案件解說擴展閱讀

（1）實行銀行轉帳結算，有利於國家調節貨幣流通。實行銀行轉帳結算，用銀行信用收付代替現金流通，使各單位之間的經濟往來，只有結算起點以下的和符合現金開支范圍內的業務才使用現金，縮小了現金流通的范圍和數量，使大量現金脫離流通領域。

（2）實行銀行轉帳結算，加速物資和資金的周轉。銀行轉帳結算是通過銀行集中清算資金實現的。銀行通過使用各種結算憑證、票據在銀行帳戶上將資金直接從付款單位劃轉給收款單位，不論款項大小、繁簡，也不論距離遠近，只要在結算起點以上的，均能通過銀行機構及時辦理。

（3）實行銀行轉帳結算，有利於聚集閑散資金，擴大銀行信貸資金來源。

❽ 兩年半未簽合同是否能夠賠償11個月的雙倍工資

你好!

《勞動仲裁法》 第二十七條規定了仲裁時效：

第二十七條 勞動爭議申請仲裁的時效期間為一年。仲裁時效期間從當事人知道或者應當知道其權利被侵害之日起計算。

前款規定的仲裁時效，因當事人一方向對方當事人主張權利，或者向有關部門請求權利救濟，或者對方當事人同意履行義務而中斷。從中斷時起，仲裁時效期間重新計算。

因不可抗力或者有其他正當理由，當事人不能在本條第一款規定的仲裁時效期間申請仲裁的，仲裁時效中止。從中止時效的原因消除之日起，仲裁時效期間繼續計算。

勞動關系存續期間因拖欠勞動報酬發生爭議的，勞動者申請仲裁不受本條第一款規定的仲裁時效期間的限制;但是，勞動關系終止的，應當自勞動關系終止之日起一年內提出。

如果沒有中斷中止的事由的，仲裁時效為1年，你只能主張一年的權利，至於你有什麼權利，分析如下：

1、兩年半沒有簽訂合同，勞動法視為簽訂了無固定期限的勞動合同，但實際上用人單位也未簽無固定期限的勞動合同，這適用勞動合同法第八十二條用人單位自用工之日起超過一個月不滿一年未與勞動者訂立書面勞動合同的，應當向勞動者每月支付二倍的工資。用人單位違反本法規定不與勞動者訂立無固定期限勞動合同的，自應當訂立無固定期限勞動合同之日起向勞動者每月支付二倍的工資。所以用人單位應該賠償你一年的雙倍工資。

2、未上保險，勞動合同法有明文的規定，用人單位必須給予經濟補償，仲裁員的說法不對。

但是聽你的話頭，你妹妹被無故辭退，在家歇了多長時間，如果是一年以上的，你們得不到任何賠償的，因為過了仲裁時效，如果不到的話，你主張的權利也不能以一年來算。

如有疑問請追問，滿意請採納，謝謝

❾ 我買了一套商品房買時是期房沒有樣板間看的沙盤和售樓小姐講解和宣傳彩頁標雙台可房子下來無台怎麼辦

樓書、沙盤、樣板間在合同的締結過程中屬於要約引誘，它是相對於不特定的多數人發出的，除非購房者將廣告、樓書、沙盤、樣板間已明示的部分作為合同的一部分，才對開發商具有約束力，將來出現與宣傳不符的地方，開發商才會承擔違約責任。《商品房銷售管理辦法》對有關房產廣告、樣板間問題做出了有利於購房者的規定，但實際上執行起來非常難，開發商很容易規避。
商品預售中的廣告是一種要約邀請（或稱要約引誘），以引誘購房者向開發商發出要約，要約邀請一般沒有約束力。如果購房者及開發商將廣告內容訂入合同或者將廣告、說明書、示意圖等作為合同附件的，即廣告已成為商品房預售合同的一部分，那麼開發商應該對這部分內容承擔民事責任。現在《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，已經明確規定：廣告中具體確定的說明和允諾當對房屋價格的確定有重大影響的，即使這些說明和允諾未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，也應當承擔違約責任。
還有，根據《中華人民共和國合同法》的規定，當事人在訂立合同過程中故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，或者有其他違背誠實信用原則的行為，給對方造成損失的，應當承擔賠償責任。這也是我們在處理這方面糾紛時可以運用的法律規定。