建設工程價款優先受償權糾紛裁判規則集成

① 如何理解最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復第二條

最高人民法院關於建設工程價款優先受償權的司法解釋(法釋[2002]16號)原文：
二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
個人理解：
是說消費者在已交付了全部購房款的前提下，建築公司就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗消費者，因此，即使開發商拖欠了建築公司的工程價款，建築公司依然沒有權利將此房屋折價或拍賣。對於建築公司的侵佔行為，消費者可以向人民法院起訴要求開發商履行合同交付房屋，或直接起訴建築公司要求其騰房並承擔侵權責任。

② 建設工程價款優先權如何規定

工程款優先於銀行的抵押權，發包方不能按合同支付工程款，經催告，施工企業可以申請人民法院拍賣在建工程或已完工工程，拍賣所得優先支付給施工企業。但建設工程價款優受嘗權從竣工之日（已完工工程）或約定竣工之日（在建工程爛尾）起必須在6個月內行使，且不得對抗已付清大部分房款的消費者。因此，當發包方出現財務危機，訴訟難以避免時，施工企業應當在6個月內及早向發包方主張工程款，否則工程款優先於銀行抵押權的權利就不復存在，施工企業很有可能打贏了官司拿不到錢。現實中，發包方受銀行的壓力，要求施工企業作出放棄建設工程價款優受嘗權的承諾，以保證銀行貸款的絕對優先權。施工合同將結算時間約定為竣工驗收合格後6個月以上，也將使建設工程價款優受嘗權名存實亡。此類問題施工企業更應慎重。

③ 建設工程優先受償權必須經判決確認嗎

建設工程有限受償權為法定權利，無需經法院調解書或判決書確認，當事人可以徑行行使。

④ 如何計算建設工程價款優先受償權行使期限的起算點

建設工程承包人行使優先權，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

最高人民法院於2011年下發《關於印發〈全國民事審判工作會議紀要〉的通知》（法辦【2011】442號）（以下簡稱《紀要》），其中第26條指出，非因承包人的原因，建設工程未能在約定期間內竣工，承包人依據合同法第二百八十六條規定享有的優先受償權不受影響；

承包人行使優先受償權的期限為六個月，自建設工程合同約定的竣工之日起計算；建設工程合同未約定竣工日期，或者由於發包人的原因，合同解除或終止履行時已經超出合同約定的竣工日期的，承包人行使優先受償權的期限自合同解除或終止履行之日起計算。

(4)建設工程價款優先受償權糾紛裁判規則集成擴展閱讀：

雖然有最高法院的《批復》和《紀要》，但各地高院仍出台了一些關於建設工程價款優先受償權的指導意見，作為本地區司法審判的參考。

1、江蘇省：

《江蘇省高院關於審理建設工程施工合同糾紛案件若干問題的意見》（蘇高法審委【2008】26號）規定：建設工程已經竣工的，承包人的工程價款優先受償權的行使期限自建設工程竣工之日起六個月；建設工程未竣工的，承包人的工程價款優先受償權的行使期限自建設工程合同約定的竣工之日起六個月。

《江蘇省高級人民法院建設工程施工合同案件審理指南（2010年）》規定：建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

2、廣東省：

《廣東省高級人民法院關於在審判工作中如何適用合同法第286條的指導意見》（粵高法發【2004】2號）規定：

承包人在2002年12月28日之後行使建設工程價款優先受償權的期限為6個月，自建設工程竣工之日或者建設工程承包合同約定的竣工之日起計算。建設工程竣工之日與建設工程承包合同約定的竣工之日不一致的，以日期在後的為准。

3、北京市：

《北京市高級人民法院企業破產案件審理規程》規定：建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

⑤ 最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復的法規內容

最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》已於2002年6月11日由最高人民法院審判委員會第1225次會議通過。自2002年6月27日起施行。

一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。

二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

三、建築工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。

四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

(5)建設工程價款優先受償權糾紛裁判規則集成擴展閱讀

《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》應用：

1、如果建設工程為商品房，且在竣工之前發包人（開發商）已經分別與消費者訂立房屋買賣合同，在發包人拖欠承包費用時，即可能發生承包人工程價款優先受償權與消費者權利的沖突。

2、在已經辦理產權過戶登記的情形下，消費者已經取得房屋所有權，就該房屋而言，工程價款優先受償權已歸於消滅，自不待言。

3、在開發商尚未交房或雖交房但尚未辦理產權過戶的情形下，該房屋仍屬於開發商所有，仍在工程價款優先受償權的標的物范圍內。

4、如果允許承包人行使工程價款優先受償權，無異於用消費者的資金清償開發商的債務，等於開發商將自己的債務轉嫁給廣大消費者，嚴重違背特殊保護消費者的法律政策，因此應不允許承包人行使工程價款優先受償權。

5、實質是承包人利益與消費者利益比較，消費者屬於生存利益，應當優先，承包人屬於經營利益，應退居其次 。

⑥ 建設工程價款優先受償權的幾個常見問題

建設工程價款優先受償權的常見問題，最高人民法院回復上海市高級人民法院《關於建設工程價款優先受償權問題的批復》作出了具體說明，摘錄如下：
一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。
二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
三、建築工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。
四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。