案例拆遷糾紛談判

⑴ 拆遷的過程中因補償款問題發生了糾紛，我們應該如何解決

通過法律訴訟

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現在還沒這快拆遷的，最少估計都是今年快過年的時候才放出風來，他們也需要時間

或者是今年十二月份問下，明年下半年才會正式的放出風聲來，因為他們商量都得有一段時間

你如果比較急的話建議問下當地的村委會辦事處，他們是會和你們說比較准確的時間

拆遷前期准備都差不多得幾個月了，會提前一年半載通知的，到時候就會知道詳細的了

急的話也可以到當地的相關部門去問下，他們會大概的和你們說下的讓你們好准備和該協商的

如果你想更好的了解，當地論壇和社區和Q群或微博@下相關部門問下最好了

可能微博的效果不是很好，但是問了@了總比沒問強，希望能有人給你解答

上面一樣心切的人和相關部門潛水的人多，希望他們能幫到你，好解決你的問題

現在國家換人，地區要維穩發展，拆遷應該還沒那塊，但是有的是規劃好的就難說了

做事未雨綢繆是好事，如果是我，我也會像你一樣想提前知道做好准備

如果是的確定了時間，你要提前做好安家和協議的商定而做准備啊。

————————覺得好就請點採納答案，給個好評，祝願你生活更美好——————————

⑵ 案例分析，大額拆遷費，子女之間劃分糾紛問題。 請專業人士幫忙解答，謝謝！

專業人士沒時間看這個 你這這么復雜還是去律所咨詢律師吧 沒人會答的

⑶ 如何與徵收方談判、協商才可以提高補償

隨著上海各區、縣房屋徵收工作年度規劃的進一步落實和推進，徵收人與被徵收人、公有房屋承租人之間，被徵收人與被徵收房屋內的戶籍在冊人員、房屋實際使用人或居住困難認定對象之間，公有住房承租人與共同居住人或居住困難認定對象之間，因房屋徵收引發的糾紛也逐漸增多。上海拆遷律師結合上海法院審理房屋徵收案件的司法實踐，及十多年來從事房屋徵收糾紛訴訟的實戰經驗，就廣大房屋徵收利害關系人在房屋徵收中如何維權提供一些意見和建議：
1. 對於徵收人與被徵收人、公有房屋承租人之間因補償安置利益分歧較大，無法達成補償協議的情形，上海拆遷律師建議被徵收人、公有住房承租人與被徵收房屋有關聯的其他利害關系人（主要包括私房拆遷時無產權的有戶籍人員、無戶籍的私房產權人、無戶籍的私房繼承人、公有房屋共同居住人及私房/公房內的居住困難戶認定對象，下文統稱為「其他利害關系人」）盡可能擺正心態，在內部達成一致意見的基礎上盡早與房屋徵收人簽訂補償協議，盡量避免房屋徵收部門向所在區人民政府申請房屋徵收決定而引發行政復議或行政訴訟，已經進入房屋徵收決定行政復議或行政訴訟的被徵收人或公房承租人萬不可存僥幸心裡，更不可以為政府不會輕易申請人民法院強遷。事實上，經過司法程序強制拆遷的案例已經有許多，但仍有不少公民以為政府是不可以或不可能申請人民法院強制拆遷房屋的，這是房屋徵收實踐中的一個普遍誤解和重大誤區。
從另一個層面來講，經過房屋徵收決定程序的被徵收人或公房承租人，不僅整體補償利益減少，特別是獎勵費的扣除，且所安置的房源不是地理位置太偏，就是房型結構、套型面積很不理想，甚至房源位置既偏、房型結構又差，且以市場價計算安置房的購置價格，最終利益受損的是與被徵收房屋有關的所有利害關系人。
2. 關於被徵收人、公有房屋承租人與「其他利害關系人」之間因補償權益分割引發的糾紛，建議被徵收人、公有房屋承租人與其他利害關系人之間盡可能協商解決。在協商未果或根本看不到協商解決希望的情況下，其他利害關系人應抓緊時間訴訟解決，否則會錯過最佳的訴訟時機。
3. 由於房屋徵收實踐中往往是「其他利害關系人」的補償權益最易受到侵害，上海拆遷律師認為：「其他利害關系人」應盡可能通過多種渠道了解補償協議的談判與簽訂情況、協議的生效情況、補償款的發放情況等。
由於房屋徵收過程中，動遷組基本是僅與被徵收房屋的被徵收人、公有房屋承租人或其授權代表商談整個房屋徵收補償事宜的，因此，其他利害關系人應盡可能及時掌握房屋徵收補償協議的談判及簽訂過程（現在上海大部分房屋徵收基地普遍採取電腦或上牆張貼的方式，公示房屋徵收進度情況，但也存在公布不及時或更詳細的補償信息材料只有通過律師向法院申請調查令才能完全浮出水面的情況），因此，其他利害關系人在大體了解補償協議已經簽訂的情況下，應及時向法院提起共有糾紛訴訟或安置房屋的確權訴訟（上海各個基層法院對此類案件案由的定性也不統一，主要是定性為共有糾紛、共有物分割糾紛、分家析產糾紛、所有權確認糾紛，這些都不影響利害關系人實體訴求的主張）。
4. 不同的利害關系人，應當結合自己在被徵收房屋內的實際情況採取切合實際的訴訟主張，有些人主張安置房比較有利，有些人可能主張安置房比較困難，那就只能退而求其次主張分割補償款。
此外，不同的訴訟主張，法院給予立案或進行審查處理的先決條件也不一樣。對於主張僅分得補償款的當事人而言，主要適用於考慮自己可能爭取不到安置房安置、自己的安置份額購買不到安置房，或主動放棄安置房而接受分割補償款的情形。
綜上所述，上海拆遷律師建議：對於僅主張分割補償款的當事人而言，可以在補償協議簽訂後，即時向法院提起訴訟，以保障自身權益。在主張分割補償款的同時向法院申請財產保全，由法院向房屋徵收人（或房屋徵收實施單位）出具財產保全裁定書，要求房屋徵收人（或房屋徵收實施單位）不得向被徵收人、公有房屋承租人支付相應補償款，以確保自己主張並得到法院支持的補償款在法院判決後能夠順利執行。
至於如何辦理財產保全，要視案件管轄法院而定，不同法院受理案件的具體要求有所不同：有些法院即使補償協議未生效亦可立案，有些法院必須在協議生效後方可立案。對於主張安置房確權訴訟的當事人而言，在大體分析自己的應得補償款及可能獲得安置房安置的情況下，盡可能確認被徵收人、公有房屋承租人選擇安置了幾套房源，若其選擇房源較多，則主張安置房確權的其他利害關系人基本上可以「高枕無憂」（這僅僅是指形式上為獲得安置房分配的提供了有利條件，但最終還是取決於利害關系人本人是否符合共同居住人的認定條件或是否列入了居住困難托底保障安置對象），待安置房大產權證辦出後，直接向法院提起房屋所有權的確權訴訟。若房屋被徵收人、公有房屋承租人選擇的安置房源較少，則其他利害關系人應考慮更改安置房的確權訴訟為補償款的共有物分割訴訟，抓緊時間向法院提起訴訟，並申請財產保全。
簡而言之，在被徵收房屋選擇居住困難托底安置的情況下，列入托底安置對象的人員獲得一定的補償利益基本是沒有問題的，關鍵是最終能否爭取到令自己滿意的補償金額。在被徵收房屋「數磚頭」的情況下，根據上海市政府的相關規定，私房徵收，補償利益原則上歸被徵收人所有，被徵收人有義務安置私房的實際使用人；若是公房徵收，補償利益原則上由公房承租人和共同居住人共有，因此，公房徵收中共同居住人的認定是關鍵。現實中，不少公民長期以來認為只要有戶籍在被徵收房屋內，無論是國有土地上的私有房屋、公有住房還是農村宅基地房拆遷，都理所當然分得補償利益，這種理解在2011年上海市政府71號令出台後，已經不再適用了。至於公房徵收當中共同居住人的認定，始終是法院司法審查的關鍵和焦點，甚至不同法院對相同或類似情形的在冊人員就共同居住人的認定作出完全相反的認定，畢竟我們國家不是判例法國家，而是成文法國家，民事案件中同案不同判的情形還是存在的。因此，在共同居住人認定這一事關當事人切身利益的問題上，聘請資深、專業的房屋拆遷律師代理訴訟，才能夠起到保駕護航的作用。
本文由上海拆遷律師精心整理。
辦理且只辦理動遷糾紛案件的上海動遷律師。因為專注，所以專業；深明大義，維護公義！

⑷ 拆遷公司能否參與拆遷談判最好能援引相關法律。有點急，謝啦

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第五條的規定：房屋徵收部門可以委託房屋徵收實施單位，承擔房屋徵收與補償的具體工作。房屋徵收實施單位不得以營利為目的。
如果是拆遷公司，屬於以營利為目的的主體，是不能接受房屋徵收部門的委託進行談判的，關鍵就在於「不得以營利為目的」，排除了建設單位等以往拆遷條例允許的主體。

⑸ 企業拆遷中，案件維權過程中談判技巧起到多大作用呢

遭遇拆遷，拆遷戶最關心的是拆遷補償問題，而拆遷補償首先由拆遷部門定基本價，但這基本價很大程度上跟拆遷戶所應得的實際合法利益會有很大出入，這是導致拆遷中頻發糾紛的根源問題。那拆遷戶如何才能獲得與實際所應得利益相對等的補償價格呢？當然，復議、訴訟的法律手段必不可少。而協商談判手段，貫穿拆遷始終，是決定最終補償價格的關鍵因素，不管在哪一個環節，一定要保留好各種原始證物以壓制拆遷方；其次切勿同意「折中補償」。只有在了解清楚拆遷方的情況背景，才有談判協商的可能性。而你需要了解的拆遷方的情況主要有：拆遷期限、拆遷工期、實際進度，還有和自己情況差不多的拆遷戶情況，最重要的要摸清拆遷單位的底價和已實施、將實施的拆遷手段等，政府拆遷在這里發生很大變化，因為政府不再像開發商那樣是平等社會主體，政府它是社會管理者，它有很多許可權，如：立法權、政策制定權、強制執法權、等等，這時作為被拆遷人要選擇好在什麼時間點上提出適當的報價，形成「你進他守」的局面，拆遷談判對專業性要求比較強，法律訴訟同時進行，以法律的威嚴性和制約性鎮壓拆遷方的強權，最後達到事半功倍的效果。

⑹ 拆遷，如何可以跟拆遷辦去談判，需要注意細節

一、首先，簽字要謹慎，確保政策和法律都無差錯！
雷區：被莫須有的政策搞暈，迷迷糊糊就簽字
某些地方公司給出的拆遷政策往往會在某些個環節與法律相違背（先拆後補、程序不合規等等）。相信大家在身邊都聽過一些這樣的例子，簽了字之後發現補償卻沒有按照事先約定一樣，這種情況被徵收人就處於被動的情況，無法得到預期安置補償，因此在簽字之前一定要謹慎。
建議：應該在熟知國家法律的前提下，找到違法點，保持定力據理力爭，還能夠確保本屬於自己的拆遷賠償不被壓縮。當然，如果政策有效，且拆遷條件都符合，也不可無理取鬧。

二、消除信息偏差，拆遷項目摸底。
孫子兵法中有句話叫做「知己知彼，百戰不殆」。這就要求我們不單單要真正了解自己的情況還要了解對方的反應。在交涉的過程中，及時清楚對方的反應不僅有助於判斷自己如何採取下一步行動，還可以幫助我們預測對方接下來的行動。這時作為被徵收人需要自己搞清楚這么幾個關鍵問題。
拆遷施工工期是多少?(不能按時完成拆遷對方有損失)
目前實際的拆遷進度?(這個很容易)
其他被拆遷戶是怎麼談的?(多鄰里走動)
目前拆遷方給出來最高的價格是什麼?(了解上限)
要求信息公開，了解項目的立項、規劃、資金等情況。
雷區：信息不準確，往往會因小失大
建議：如果有多處住宅的，盡量在原地居住，實時掌握第一手的信息，便於自己決策。了解關鍵問題。不因小失大。

三、減小讓步幅度
拆遷補償談判中最後一個環節中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關鍵在於以下三點：
(1)一定不要在拆遷補償談判一開始就做出讓步，自己主動減少補償項目和數額。
(2)一定謹防對方的心理戰，尤其是獎勵期心理戰，不要輕易相信所謂的獎勵期補償如果錯過就沒有機會了。
(3)一定不要因為拆遷人要你報出「一口價」，或者聲稱自己「不喜歡討價還價」而一次性讓出所有拆遷補償利益。
京坤律師提醒被徵收人，談判是一種學問，是一種心理戰。運用好自己所掌握的證據、資料和規定，最好心裡准備，想好每一次談判的方式和技巧，便可讓被拆遷人得到更多的補償。必要時，可咨詢和聘請專業的律師，幫助您與徵收人談判。專業的拆遷律師因常年與拆遷人談判、打官司，因此經驗豐富，可保護被拆遷人的合法權益，爭取更多的拆遷補償。

⑺ 房屋拆遷補償繼承糾紛案例

第一，根據《繼承法》第八條規定， 繼承權糾紛提起訴訟的期限為二年，自繼承版人知道或者應當知道其權權利被侵犯之日起計算。但是，自繼承開始之日起超過二十年的，不得再提起訴訟。
第二，根據《繼承法》第十五條規定， 繼承人應當本著互諒互讓、和睦團結的精神，協商處理繼承問題。遺產分割的時間、辦法和份額，由繼承人協商確定。協商不成的，可以由人民調解委員會調解或者向人民法院提起訴訟。

⑻ 如何與拆遷辦的人談判

錢少就要房子呀,你的房子算的少他給你的安置房肯定也便宜

⑼ 房屋拆遷糾紛案例

2016年9月22日上午，山東省高級人民法院公開審理鄭左民、張景義等12人訴蘭陵縣人民政府撤銷房屋徵收決定案件，值得注意的是這一起普通的行政訴訟竟然吸引了山東省17位副市長、33位省廳機關領導等約200多政府官員前來旁聽，這個案子究竟是怎麼回事？為什麼會有這么多領導前來旁聽。

據本案原告方承辦律師王衛洲介紹，本案是一起具有典型意義的房屋案件，2015年8月18日，蘭陵縣人民政府發布《蘭陵縣人民政府房屋徵收決定公告》（蘭陵政征公告字2015第1號）決定將中興居委片區定為棚戶區並實施房屋徵收，徵收范圍「東至文化路，南至順和路，西至中興路西側和平居委民房，北至會寶路」其徵收范圍包含了原告的房屋和院落，原告認為被上訴人的行為明顯違法，依法應當予以撤銷，於是委託北京萬典律師事務所律師王衛洲、夏濤代為提起行政訴訟。

圖為王衛洲律師接受記者采訪

萬典律師代理意見全文如下：

關於彭艷、鄭左民等12人訴蘭陵縣人民政府撤銷房屋徵收決定案件的代理意見

審判長、審判員：

北京萬典律師事務所接受彭艷、鄭左民、張景義等12人的委託，依法指派王衛洲、夏濤擔任其訴蘭陵縣人民政府關於撤銷房屋徵收決定案件的代理人，經庭前研究案卷、分析案情及法庭調查，我已經比較全面和客觀的掌握了本案的案情，現結合法律法規發表如下代理意見，請予以重視和參考：

第一焦點、一審判決認定事實，適用法律錯誤。

第一、關於認定事實錯誤的問題

1、一審對於雙方證據採信理由沒有作出陳述。

《法官行為規范》第五十一條普通程序案件的裁判文書對事實認定部分的敘述

（一）表述客觀，邏輯嚴密，用詞准確，避免使用明顯的褒貶詞彙；

（二）准確分析說明各方當事人提交證據採信與否的理由以及被採信的證據能夠證明的事實；

（三）對證明責任、證據的證明力以及證明標准等問題應當進行合理解釋。

一審中，被上訴人的證據疑點重重、在合法性關聯性真實性上都不具備，但是一審竟然採納了被上訴人的所有證據，代理人對於被上訴人的證據上訴人逐項質證，發表並提交了約5000字的質證意見，但一審判決對此沒有作出任何解釋，當然證據證明力、以及能夠證明的事實也沒有作出說明，明顯違反法官行為規范，一審對證據的採信以及對事實的認定是錯誤的。

2、一審認定事實證據不足，事實不清。

首先：一審中關於被上訴人的《補償安置方案徵求意見稿》《徵收補償安置方案徵求意見情況的公示》《補償安置方案徵求意見稿修改情況的公示》《中興居委棚戶區改造工程房屋摸底情況公示》等證據，被上訴人只是提供了文件本身，沒有任何照片或視頻或公證等予以證實這些材料已經張貼、公示，代理人認為文件本身不足以證明這些材料確實已經張貼公告、故被上訴人沒有依法張貼公告，且被上訴人沒有提供證據證明其已經張貼公告，依據《行政訴訟法》第34條應當視為沒有證據。

關於被上訴人提交的音像資料，這些資料是在一審開庭當天提交的，上訴人根據行政訴訟法認為其超過舉證期限，不予質證，該證據也沒有進行播放和質證，一審竟然採納，我認為違反《最高人民法院關於行政訴訟證據若干問題的規定》「第三十五條證據應當在法庭上出示，並經庭審質證。未經庭審質證的證據，不能作為定案的依據。「的規定。

其次：一審在「本院認為」部分，對「事實認定」做了擴大。

一審「事實認定」部分並沒有認定被上訴人房屋徵收符合「專項規劃」，以及「對被徵收房屋及房屋附屬物進行調查登記，調查登記的范圍包含已確權和未確權的房屋和附屬物，並且被告已經將該調查結果予以公示「，因為被上訴人是沒有證據的，但本院認為部分卻對未查明事實作出認定，明顯錯誤。

第二、一審適用法律錯誤的問題

一審根據（魯政字【1997】97號）批復及《確定土地所有權和使用權使用權的若干規定》和《土地管理法實施條例》第二條第五項規定，以戶口農轉非為由認定涉案土地屬於國有土地。

但國務院法制辦公室、國土資源部作出關於對《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條第(五)項的解釋意見（國法函[2005]36號文）內容如下：

各省、自治區、直轄市人民政府： 根據《行政法規制定程序條例》第三十一條的規定，經國務院批准，現對《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條第(五)項作如下解釋： 一、該項規定，是指農村集體經濟組織土地被依法徵收後，其成員隨土地徵收已經全部轉為城鎮居民，該農村集體經濟組織剩餘的少量集體土地可以依法徵收為國家所有。 二、本解釋自公布之日起實施。

可見戶口轉變並不導致集體土地轉為國有，還應當履行徵收的法定程序，本案中蘭陵縣既沒有給農民一分錢補償，又沒有要求農民向政府移交土地，土地仍然屬於集體土地。

《臨沂市國有土地上房屋徵收與補償暫行規定》已經廢止，該規定與《國有土地上房屋徵收與補償條例》《山東省國有土地上房屋徵收與補償條例》、《國有土地上房屋徵收評估辦法》相違背，屬於違反上位法。

第二焦點：徵收補償方案及徵求意見是否合法合理

第一、被上訴人徵收補償方案實體內容不合法，不合理。

一審認為被上訴人徵收補償方案合理合法，但一審判決僅僅從補償方案的制定程序方面進行了形式性的審查，對實體內容沒有進行審查，代理人認為房屋徵收的主要爭議即為徵收補償，徵收補償方案合實體內容、合法性應當作為徵收決定案件重點審查內容，關於這一問題最高人民法院行政庭、山東省高級人民法院行政庭均在媒體發布：徵收補償方案問題「無論是有關徵收決定的訴訟,還是有關補償決定的訴訟,人民法院都要堅持程序審查和實質審查相結合的原則,」，一審的做法顯然是錯誤的。

本案中徵收補償方案存在嚴重問題有如下幾點：

1、補償方案違法規定對土地和房屋分開補償、操縱干預評估機構評估，限制被徵收人的應得補償。

《山東省國有土地上房屋徵收與補償條例》第四十二條房地產價格評估機構應當按照相關標准規范，如實出具評估報告。任何單位和個人不得非法干預評估活動和評估結果。

《山東省房屋徵收補償條例》第十七條第二款被徵收房屋價值中包括房屋裝飾裝修價值以及附屬於該房屋的國有土地使用權的價值。

《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十四條被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。

我們都知道，我國法律的一貫原則是「房隨地、地隨房，房屋土地不可分離」，如果房屋離開土地那麼房屋就是磚頭、瓦塊、鋼筋、水泥，僅僅是一些建築材料，不會具有市場正常價值，而被上訴人的徵收補償方案（第（一）項第3、第（三）項第1等條款）規定對於被徵收房屋和土地是將房屋的土地分開補償的，這樣直接導被徵收房屋僅僅能夠補償房屋建築成本價值，而不能獲得市場價值。

這樣的規定顯然違反了《山東省房屋徵收補償條例》第十七條第二款「被徵收房屋價值中包括房屋裝飾裝修價值以及附屬於該房屋的國有土地使用權的價值。」的規定；被上訴人做這樣的方案，那麼評估機構也只能按照房地分離的方式進行評估，這顯然干涉評估機構的評估工作，

違反了《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十四條、《山東省國有土地上房屋徵收與補償條例》第四十二條關於禁止干涉、限制評估機構正常評估的規定。

2、對土地使用權的補償予以限制，被徵收房屋和產權調換房實行不同評估標准。

被上訴人補償方案第五條第（一）項第2規定：「對於房屋建築容積率大於1的土地使用權不予補償，房屋建築面積不足1.0的，宅基地面積減去應補償建築面積部分，按照評估機構評估價格補償。」

這種規定的結果就是，被徵收人的房屋凡是蓋樓房的，其兩層以上的房屋，只能獲得成本價無法獲得市場價，比如你100平方米土地，建築物160平方米，那麼這60平方米被徵收人只能獲得建築成本價格，我們房屋的價值構成為建安成本、土地、區位、增值收益等多種因素構成，那我們被徵收人的補償是不是客觀上減少了很多？

而被上訴人提供的產權調換房，均屬於17層高層樓房，其容積率遠遠大於1，但卻所有建築物都包含土地使用權價值，都是按市場價。

代理人認為，這種對於被徵收房屋和產權調換房實行不同的評估方法，明顯違法，屬於惡意限制被徵收人應當獲得的補償，這樣的方案也干擾了評估機構的正常評估。

3、將停工補助費按照最低標准，不符合被徵收人實際損失情況。

被上訴人補償方案中第八條第四項第1關於停業補助費的規定為按照按照1300元／人／月，這是《山東省人民政府關於公布全省最低工資標準的通知》確定的臨沂市最低工資標准，而實際上被徵收人中員工工資均在3000元／月以上，政府作此規定限制被徵收人的正常收入，明顯侵害權益，應當根據其實際工資計算。

4、高層公攤的價格問題

《臨沂市房屋徵收補償暫行規定》：「高層安置優惠。原則上安置房屋套內面積不低於被徵收房屋的套內面積，滿足原套內面積所增加的公攤面積按建安成本價計算，再增加的建築面積按市場價計算；套內面積不足部分按貨幣補償價格找回差價。」

建安成本價即重置價，根據臨沂市人民政府臨政辦發[2015]29號文件《臨沂市人民政府關於調整青苗及地上附著物徵收補償標準的通知》，住宅樓的重置價為800-1200元/㎡，本案中，被上訴人的安置房為高層，但公攤部分按照1800元/㎡計算沒有按照成本價格，而上訴人的房屋價格重置價只有400-500元/㎡，這個評估機構顯然是受到了干涉，暗箱操作。

5、部分補償標准由政府規定，違法。

被上訴人補償方案規定：搬遷費由政府定價為8元/㎡，只有特殊設備才可以評估；裝修為60元/㎡或30元/㎡。

違反了《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十四條第二款「被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由徵收當事人協商確定；協商不成的，可以委託房地產價格評估機構通過評估確定。「的規定。

而對於住改非房屋，最高只能增加20%的補償，且不給停產停業損失，也不合理，停產停業是客觀存在的，應當補償；而房屋增值應當參照增值收益法或市場比較法評估，給予其合理的價值補償。

6、補償方案欠缺重要內容。

被上訴人制定的補償方案欠缺《山東省國有土地上房屋徵收與補

償條例》第十三條要求的被徵收房屋基本情況、產權調換房屋的價值認定等因素，以及產權調換房土地是劃撥土地、出讓土地等與被徵收人利益息息相關的因素。

第二、徵收補償方案沒有依法徵求公眾意見。

1、沒有履行徵求公眾意見的法定程序。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十條規定：「房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公布，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。」

第十一條市、縣級人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

一審認為被上訴人公布了《徵收補償安置方案》徵求意見稿，但該意見稿，並沒有告知被徵收人有發表意見的權利，發表意見的方式、渠道、、期限，這樣的徵求意見稿即使張貼也是沒有任何意義的，被徵收人無法發表意見。也許被上訴人認為其曾發布過《徵求公眾意見情況的通告》中告知了發表意見的權利，但該通告的發布時間為2015年5月11日，因被上訴人之前沒有告知公眾提出發表意見的權利和途徑，故假設該通告存在的話，按照通告規定2015年5月16日截止，齊遠遠不足《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十條規定的至少三十日。

另：被徵收房屋基本情況、產權調換房屋的價值認定等因素、以及產權調換房土地是劃撥土地、出讓土地等與被徵收人利益息息相關的因素等，甚至於在補償安置方案中都沒有寫，更不能徵求公眾意見。這些問題都與被徵收人利益有重大關系，但被徵收人都無法發表任何意見。

• 聽證沒有公開舉行，沒有公示和通知程序。

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十一條舊城改建項目聽證由市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案，被上訴人提供的證據來看，是由徵收辦公室組織，而且也沒有修改補償方案，不符合規定。

聽證之前沒有以公告方式告知，所以政府是否組織聽證、何時組織聽證，被徵收人不知道，屬於秘密進行，沒有知情權那麼也就沒有了參與權，違反《山東省行政程序規定》第三十三條「決策事項承辦單位應當在聽證會舉行15日前公告下列事項：（一）舉行聽證會的時間、地點；（二）擬作出行政決策的內容、理由、依據和背景資料；三）申請參加聽證會的時間、方式。」的規定。

• 專家論證會沒有專家，純屬走形式

一審認為，被上訴人召開專家論證會對徵收補償安置方案進行專

家論證，但專家論證參加人員都是什麼人，縣發改局、住建局、規劃局、房產局、國土局、卞莊街道辦事處等等吧，全部為縣政府下屬部門的工作人員，可以說沒有一個人相關領域的專家，也沒有一個也沒有研究咨詢機構人員，這些人有出具論證意見的資質和能力嗎？這樣的專家論證有什麼意義？

另外仔細審查了一下，此論證報告中的依據：如佔地面積、居民戶數、宅基地數均與其他文件的數據不符合，且其所稱有關徵求意見的事項不存在。

《山東省行政程序規定》第三十條規定為「決策事項承辦單位應當組織相關領域專家或者研究咨詢機構，對重大行政決策方案進行必要性、可行性、科學性論證。專家論證意見應當作為政府決策的重要依據。」可見這個論證參與的程序、人員以及引用的數據全是違法和錯誤的，結果能正確嗎？

3、一審認定沒有根據。

這個徵收補償方案存在這么多嚴重的問題，而一審卻認為被上訴人履行了徵求公眾意見的程序和聽證程序，可見一審純粹是走形式，庭審質證意見不予答復、辯論意見避重就輕、實體問題不予審查、程序上只看有無不看內容，這樣的判決能夠正確嗎？我認為完全錯誤，不僅錯在了表面上，而且錯在骨髓里，一審法官欠缺法治精神。

第三焦點、徵收程序是否合法

第一、沒有對被徵收房屋進行調查登記和公示。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十五條規定：「房屋徵收部門應當對房屋徵收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收范圍內向被徵收人公布。」

《山東省國有土地上房屋徵收補償與補償條例》第十五條房屋徵收部門應當對房屋徵收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收范圍內向被徵收人公布。

1、被徵收房屋調查登記結果必然錯誤。

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十六條，確定徵收范

圍之後就應當發布暫停辦理相關手續的通知，本案被告在2015年4月21日才發布通知，要求停止辦理建設、工商等相關手續，而此時被上訴人所稱的摸底調查已經實施完畢，發布停止辦理相關手續的通知已經毫無意義，而通知之前徵收范圍內改建、擴建、加建也必然會會發生，摸底的結果顯然不是最終結果，所以調查登記相當於沒有履行，因為他沒有調查最終的結果。

2、在作出《房屋徵收決定》前，沒有對徵收范圍內的房屋調查登記結果進行公示。

本次徵收沒有對被徵收房屋調查登記結果公示，這嚴重影響了絕大多數被徵收人補償安置的權利，徵收決定做出程序明顯違法。被上訴人沒有證據證實，應承擔舉證責任。

第二、在作出《房屋徵收決定》前，沒有對未經登記的建築進行調查、認定和處理，程序違法。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十四條規定：「市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收范圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。

《山東省人民政府關於貫徹實施《國有土地上房屋徵收與補償條例》有關問題的通知》第二條規定：「作出房屋徵收決定前，市、縣級人民政府應當組織規劃、國土資源、住房城鄉建設、城市管理和行政執法等部門對徵收范圍內未經登記的建築物進行調查、認定和處理，並出具相關法律文書。」

本次徵收區域因歷史原因社會原因，存在大量未經登記的建築，而被申請人沒有對因歷史社會原因形成的未經登記建築做出認定，一律按照違章建築給予對待，這嚴重影響了絕大多數被徵收人補償安置的權利，徵收決定做出程序明顯違法。

第三、不具有合法的社會穩定風險評估。

《國有土地上房屋徵收補償條例》第十二條「市、縣級人民政府

作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。」

《山東省國有土地上房屋徵收補償條例》第十五條：市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前,應當對房屋徵收的合法性、合理性、可行性、可控性以及徵收補償費用保障、風險化解措施、應急處置預案等內容進行評估論證,形成社會穩定風險評估報告。社會穩定風險評估報告應當作為是否作出房屋徵收決定的重要依據。房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的,應當經政府常務會議討論。作出房屋徵收決定前,徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

《山東省行政程序規定》第二十九條決策事項承辦單位應當對重大行政決策方案進行社會穩定、環境、經濟等方面的風險評估；未經風險評估的，不得作出決策。

1、被上訴人的社會穩定風險評估沒有經過縣政府常務會議討論決定，本案被徵收人360多戶，（當時生效的《臨沂市國有土地上房屋徵收與補償暫行規定》規定：「一次性連片徵收涉及300戶以上或建築面積3萬㎡以上的，須經縣（區）人民政府常務會議研究決定。涉及戶數較少但情況特殊的，也需經同級人民政府常務會議研究決定。」）可見應當經縣政府常務會議討論決定，而本案中社會穩定風險評估沒有經過縣政府常務會議通過，被上訴人提交的會議紀要顯示，常務會議並沒有針對社會穩定風險問題進行決定、決策

2、被上訴人提供的社會穩定風險評估報告系信訪局作出，信訪局並非作出徵收決定的市縣人民政府，不具有主體資格，故屬於無效文件。

第四焦點：徵收是否符合規劃和計劃

第一、不符合四規劃一計劃，專項規劃無證明文件。

《山東省國有土地上房屋徵收與補償條例》第十條依照本條例第九條規定徵收房屋的，由政府確定的建設項目組織實施單位向房屋徵收部門提出啟動房屋徵收程序，說明房屋徵收范圍和符合公共利益的具體情形，並提交發展改革、國土資源、城鄉規劃等部門出具的建設項目符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃的證明文件。

因保障性安居工程建設、舊城區改建需要徵收房屋的，建設項目組織實施單位除提交前款規定的證明文件外，還應當提交發展改革部門出具的建設項目納入國民經濟和社會發展年度計劃的證明文件。

本案中被上訴人提供的國土資源局證明、規劃局證明僅僅是現有被徵收房屋「佔地面積180畝「」總建築面積12萬平方米」的情況。

這些證明文件對於棚戶區改造工程是否符合土地利用總體規劃、城鄉規劃並沒有作出答復，但一審判決竟然對證據作出擴大解釋。

特別是「專項規劃」的規劃的問題，人家被上訴人沒有提供任何證據予以證明，依據《行政訴訟法》第34條應當視為沒有證據，但是一審判決竟然認為其符合專項規劃。

第五焦點、徵收補償安置資金是否專戶、到位

第一、作出徵收決定前補償安置資金沒有到位。

被上訴人提供補償安置資金到位證明是一份由財政局證明國家金庫蘭陵支庫存有2.3億的證明，國家金庫其實就是國庫嗎，根據《國家金庫管理條例》，國庫的職能就是管理國家財產、執行預算決算支出收入,說白了這2.3億就是放在財政上的錢根本就沒有往徵收補償專戶劃撥，這怎麼能叫資金到位呢？這與《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十二條第二款作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用的規定是截然相反的。

被上訴人連徵收補償專項賬戶都沒有設立，一審法院竟然認為補償安置資金足額到位，簡直不可思議，一審的理由是什麼嗎？是絕大多數人已經簽訂協議，這其實是以結果來倒原因，相當於拿事後的補償協議來證明前期的補償決定合法，這違反行政訴訟證據證據證明原則，但即使如此也不符合專戶儲存，專款專用的規定，如果法院這么審案子，以後行政府徵收都可以不設立徵收補償專項賬戶。

第二、安置房源不存在

該房源目前尚未取得國有土地使用權，以及相關建設施工的手續，之後土地是否能夠開工建設具有不確定性；

規劃部門並非房屋土地管理部門，無權單獨出具房源證明；

根據《山東省國有土地上房屋徵收與補償條例》「第二十四條第二款因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋；第二十六條第一款被徵收人符合住房保障條件的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當直接配租、配售保障性住房，不再輪候。」的規定以及被告證據10《關於公布2015年城鎮保障性安居工程任務分解落實項目（第一批）的通知》，應當在原址還遷。

以上代理意見，請予以充分考慮，謝謝。

代理人：王衛洲 ，北京萬典律師 事務所

2016年9月22日