北京美麗園物業糾紛

1. 北京美麗園事件帶來的思考

業主需要反思

對大多數業主來說，他們買房子不是來當維權英雄，當革命者。特別是那些維權積極分子一定要明白這一點。大家首先要過一個安定的日子，然後才是其他。如果美麗園業委會在物業公司同意從2•72元降到2•04元，適可而止，就可能皆大歡喜。他們可能不會立即成為「英雄」，但維權產生了實際的效果。但客觀上，他們選擇了激進和冒險的路，出了名，但葬送了維權成果，也使自己處在了不利的境地。他們的官司使整個物業管理行業處在了更加不受尊重的境地，客觀上激化了業主與物業公司的矛盾。也考驗了北京市的行政和司法。

對於更多的業主來說，教訓是：以後，你們在投票、授權時要考慮後果。美麗園廣大業主對自己權力的冷漠、不負責任是導致今天這個局面的根本原因。

物業管理行業需要反思

問題是鴻銘物業到底是不是錯了？如果錯了，怎麼辦？是不是物業公司逼得業委會走向了訴訟道路？當一個物業公司做錯了，整個行業為了整體的利益應該譴責錯誤，主持正義。但我們看到的結果是維護鴻銘物業。這種錯誤的決定是因小失大。保護了一個物業公司，但失去了整個行業在業主和社會中的形象。物業管理行業需要反思。行業自律，行業的整體利益大於單個物業公司的利益。

作為一個當過業委會主任的人，我可以負責任的說，業主對物業公司的監督基本上是「理論上」的，所以，為了整個行業的長遠發展，行業自律，行業建立與業主之間的互信是根本。我們都知道，在缺乏監督的情況下，不僅危險，而且，不利於行業發展。物業管理行業也需要成為一個堅強的整體。

政府需要反思

不斷出現業主維權過渡，造成整個小區陷入癱瘓、混亂的局面是一個危險的信號：小區內部存在嚴重的問題。這些問題是什麼？怎麼辦？我再次提出自己的看法，希望引起大家的注意：

1， 公民教育的缺乏

不是有錢就可以當業主，當業主是需要學習的。業主本質上是公民。因為在新興小區，業主的生活方式是以私有財產為核心，以共有財產為紐帶的一種全新的公民社會的生活方式。這種生活方式需要大家認識到「家」的概念不再是自己家門里，而是整個小區。公共空間、公共財產的存在使業主的公共道德變得十分重要！可大家的腦子還在過去的私德中，導致業主自己的行為，自己的維權常常成為自己利益的破壞者。美麗園就是典型的事件。小區業主的根本權利絕不是簡單的物業費，而是如何在新的生活環境中，業主與物業公司學會建立共贏互信的局面！而解決小區問題的根本就是政府必須盡快進行大規模的公民教育，使業主明白，維護自己權利的最好辦法是遵紀守法，有事，大家協商，而不是我說了算！大家的利益，包括業主物業公司的共同利益大於任何個人的私利。業主必須明白要自己的權利，就必須盡自己的責任和義務。目前的錯誤傾向是：業主只強調權利，忽視責任和義務。

執法進社區

我們假設有循回法庭，定期到小區判案，是非、矛盾很快得到解決，怎麼會出現這些問題？現在小區的致命隱憂是：無法無天，誰想怎麼干就怎麼干。出了問題，小鬧小解決，大鬧大解決。結果，也沒有什麼正義、理性、良知，就看誰能鬧！

社會的道德是如何樹立的？就是法。法律是道德的底線。目前，小區的無法無天造成了一個道德徹底崩潰的局面。最後，有了問題怎麼辦？就是打！如果我們看不到目前小區實際處在的戰爭狀態，等問題惡化、蔓延到整個社會就晚了。

政府的作為

政府的行政、司法資源是任何個人和組織都不可替代的。政府該怎麼辦？1，必須使開發商對自己的項目及質量負責到底，天下哪有房屋質量保修5年的道理？質量必須是終身保修，否則，就是讓業主與開發商，與政府永遠打架。2，政府對物業公司的監管必須到這樣的程度：財務公開、透明。否則，將受到重罰。3，業主維權必須在程序及小區范圍內，有理說理。只要政府能做到公正，理順各方面的關系，只把握大原則，不參與具體事，小區的問題就可以迎刃而解。

管理國家如下圍棋，要一個子一個子的下，走一步讓它活一步。和諧社會的建設就從和諧社區建設開始，本著把人教育成好人，執法處罰壞人，政府履行自己的職責，和諧社會建設並不是一件很難的事。而今天的問題正好相反：人的問題不解決，有法不依，執法不嚴，使簡單的小事成為天大的沖突！

美麗園的業委會、廣大業主、鴻銘物業再一次面臨創造歷史的機會：請拋棄習慣性思維，拋棄偏見，拋棄彼此之間的怨恨，彼此認錯，團結一心，建立一個新的和諧的美麗園！

2. 電梯，樓道全是廣告廣告費去哪兒了

正常來說小區電梯，走廊裡面的平面廣告收入應該屬於小區業主共有，應該用於小區公共設施的維修維護，但是物業管理是否用到這上面就沒有人知道了。

3. 小區電梯里的廣告收益，由業主委員會和物業公司對半分，對嗎，物業可有權拿嗎

這個問題引發的糾紛不少，我擺事實，道理您自己判斷。

矛盾主要集中在業主和物業之間。

2011年至2013年，北京朝陽區觀湖嘉園小區業委會起訴物業，要求其支付公共區域廣告收入38萬余元；北京海淀區航天橋西北方向美麗園小區業委會起訴物業亂收費，法院終審判決，判令物業向業委會返還18萬元電梯廣告位租賃收益。

2016年3月份，沈陽某小區的業委會將物業告上法庭，訴狀稱物業將小區公共區域廣告所得的26萬余元收歸己有，（這其中就包括電梯里的廣告牌）。最終，法院判決這筆廣告收入歸全體業主所有。

講一個有點極端的例子，也是上面這回事兒。某小區業委會告物業，法院判決物業把電梯廣告位租賃收益返還業委會，物業只得老老實實返還收益。但是第三天，全體物業包括清潔工、維修工等所有物業工作人員，悄無聲息地撤離了這個小區。用不了幾天，小區的垃圾堆成山，停車位沒人管，安全問題也成了巨大隱患。

物業可能是出於報復心理，這下業主們坐不住了。業委會商量想將小區物業外包給其他物業管理公司，但因為該小區的管理費偏低，物業沒有太大利潤可圖，沒有物業公司願意入駐這家小區。

最後小區業主們迅速分成了兩派，一派認為都怪之前瞎折騰，這下日子過不下去了；另一派堅持認為狀告小區物業是正確的。

最後這個事件怎麼解決的，我沒有follow。只是從大大小小的案件中，確實可以看出物業和業主之間微妙的關系，電梯廣告位租賃收益只是導火索。

在這件事情里，電梯廣告公司和廣告主扮演什麼角色呢？

首先，廣告主有需求，要在小區里投放電梯廣告，然後電梯廣告公司去找物業公司談合作，一般是以年為單位整租下來，物業一次性收取廣告位租賃費，而每次廣告主投放電梯廣告，電梯廣告公司向廣告主收取費用。

所以廣告主和電梯廣告公司，都是不直接接觸業主的。物業公司作為資源方，已經將廣告位資源租賃給電梯廣告公司了。

當然，在廣告投放的全過程中，電梯廣告公司都應該對所發布內容負責。我以我們蟻傳播為例，在接廣告之前，嚴格審核行業禁忌，有的樓盤不讓投美容院廣告/整形廣告/風水廣告/地產廣告等，那我們就從源頭上拒絕這些廣告，寧可不賺這個錢，也要按規矩辦事。

廣告已經放進電梯里了，也會有這這那那的問題。比如下圖

我們發布的這則廣告，是做博物館科普的知識付費型產品，邀請世界各地名師去博物館實地講解，然後製作成精美的視頻，掃碼就可以看，真的非常棒，30多元錢就可以得到妙趣橫生又干貨滿滿的知識。

因為主要是針對兒童市場，廣告主就把海報做得比較卡通，蒙娜麗莎探出頭來，顯得生動活潑。

結果這則廣告被業主投訴了，投訴理由是——「夜裡回家小孩子看到畫面里有個人探出頭來，覺得很驚悚」。

沒辦法，我們只有撤掉那個小區所有的該畫面廣告，然後賠償給廣告主相應費用。

所以當電梯廣告公司和業主之間產生矛盾時，我們電梯廣告公司會全力保障業主的利益。

4. 臨河 美麗園 物業費什麼時候交

一般規律就是一年交一次物業費，你們如果是去年3月份交的物業費，同理就是這個月應該交納了。如果物業沒有簡訊通知或者電話通知，也可以等一等看看。

5. 法律規定中小區電梯中的廣告費用是業主的還是物業的

小區內電梯廣告費屬於業主所有，是物業公司收取。

根據《中華人民共和國物權法》：

第七十條 對建築物區分所有權

業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十二條 業主對共有部分的權利義務

業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。 業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。

根據《物業管理條例》:

第五十四條

利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

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根據《中華人民共和國物權法》：

第七十三條 建築區劃內的場所歸屬

建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

第七十四條 車位、車庫的規定

建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

第七十五條 業主大會、業主委員會設立

業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。 地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

第七十六條 業主決定建築區劃內重大事項及表決權

下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建築物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第七十七條 將住宅改變為經營性用房的規定

業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

第七十八條 業主大會、業主委員會決定效力

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。 業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第七十九條 建築物及其附屬設施的維修基金的歸屬、用途以及籌集與使用

建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

第八十條 建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配

建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。

第八十一條 建築物及其附屬設施的管理

業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。 對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

第八十二條 物業服務企業或者其他管理人與業主關系

物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。

第八十三條 業主義務

業主應當遵守法律、法規以及管理規約。 業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者雜訊、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為。

有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

6. 北京前鋒通盛物業管理有限責任公司怎麼樣

簡介：北京前鋒通盛物業管理有限責任公司成立於2004年06月15日，主要經營范圍為物業管理等。
法定代表人：姜華
成立時間：2004-06-15
注冊資本：100萬人民幣
工商注冊號：110108007048994
企業類型：有限責任公司(自然人投資或控股)
公司地址：北京市海淀區美麗園中路16號院5號樓117室

7. 有請有良知的律師作答

要處理這個問題，首先要搞清楚一個關系，那就是，物業公司是業主花錢雇來的。兩者之間是僱傭與被僱傭的關系，不是行政機關對公民的那種管理與被管理的關系。
對物業公司服務不滿意，完全可以通過業主大會，向物業公司提出條件，甚至更換物業公司。如果僅有少數業主與物業公司交涉，往往出現主客顛倒，業主反而成了被欺負的「弱勢群體」。