虛擬產權商鋪糾紛

① 產權式商鋪的管理方單方解約要承擔什麼法律責任的法律法規

產權式商鋪是從分時度假和產權式糾紛的商業模式演變過來的，應用於商業地產領域，即是開發商將其開發建設的大型商業廣場進行合理分割後，劃分為較小的商鋪並出售給投資者。因其符合房地產開發商快速回籠資金的要求，同時也有利於滿足中小投資者以少量資金投資商業地產的目標，近年來新起的大型商業地產大都是用這種方式開發出來的。但隨著時間的推移，近年來，國內一些城市紛紛出現產權式商鋪群體性糾紛，嚴重影響了正常的經營秩序和社會穩定，並成為經濟發展和社會治理的熱點和難點問題，必須引起我們的高度重視。

一、產權式商鋪的概念及類型

產權式商鋪的實質是將該商鋪中的所有權的權能進行分離，即將佔有、使用、收益、處分四項權能進行分離，限制了所有權人佔有、使用權能，僅保留收益、處分的權能。投資產權式商鋪，其實質就是投資者主動放棄了部分所有權的權能，將其讓渡於開發商或其他經營者，以保證可以將所投資商鋪與商場整體進行統一規劃經營後，可以達到最大的利用效果，以獲得最大的利益。

我們通常說的產權式商鋪包括獨立產權式商鋪和虛擬產權式商鋪兩種類型。獨立產權式商鋪，即開發商將商場內的商鋪進行分割，小商鋪之間用牆體等區分彼此空間；虛擬產權式商鋪，即開發商只對開放式賣場進行概念上分割，小商鋪間無內牆分隔，但是能夠根據房屋平面圖、房屋面積、界限標識、細小的界樁或者特殊地釘等方式標記，也能准確的確定商鋪的位置。商鋪產權登記在投資者名下，購房者雖擁有獨立產權，但不能獨立使用，只能將商鋪包租給開發商設立或指定的商業運營公司統一經營，商鋪業主獲得定期定額的投資回報。目前的產權式商鋪以虛擬性產權式商鋪為主。

二、產權式商鋪的經營模式及法律關系分析

產權式商鋪在我國經歷了三個階段的發展：第一階段是售後返租階段，賣鋪者和租鋪者是同一主體，即開發商在將商鋪賣給商鋪業主之後對所賣商鋪進行承租；第二階段是售後包租階段，開發商與商鋪業主簽訂合同，保證商鋪在售出之後得以出租，但租鋪者非開發商自己，而是第三方，即賣鋪者和租鋪者是兩個主體，這實現了賣鋪與租鋪在法律上、經營上的分離；第三階段是轉租階段，開發商只負責商鋪的出售，而與業主們簽訂合同、負責管理商鋪的主體則是第三方，一般是專門的管理公司，他負責將商鋪出租給另一個主體，即經營方，也就是說，在這個階段中，買賣、管理、經營分屬三個主體，以便於整合資源，專業經營，規避風險，這是現代社會利益最大化需求的結果，也是產權式商鋪發展至今的最高形式。在整個發展過程中，不管形式上如何改變，產權式商鋪這種經營模式始終圍繞著一個理念，那就是權利分離，從起初的所有權和經營權分離到後來的所有權、管理權和經營權相分離，商鋪投資者作為商鋪的所有權人，其沒有對商鋪直接經營管理的權利，僅享有對自己所購買商鋪的回報收益權，這是產權式商鋪相較於其他模式的特殊之處。

三、產權式商鋪的常見法律風險分析

從實踐來看，現實性產權式商鋪由於可以獨立經營使用，業主可以在租期屆滿後自由選擇繼續委託出租或者收回自營，相對風險較小；而虛擬性產權式商鋪由於無法獨立經營使用，商鋪業主雖擁有獨立產權，但不能獨立使用，投資收益完全依賴於開發商或其指定的經營單位，容易引發開發商和承租人、業主間的沖突和糾紛。

（一）市場的不確定性風險。

市場瞬息萬變，由於國家政策的變化或市場競爭格局的演變，各行各業都會面臨一些難以預見的風險。產權式商鋪所在的大型商城，往往具有較強的專業性，由於行業市場變化產生的風險往往會相對更加明顯。

（二）託管收益從房款折抵導致商鋪銷售價格虛高的風險。

同一個地段上的物業形態，從商業上考慮，採取產權式商鋪的銷售方式遠比其他房產的售價要高得多，且投資回報在短期內即可實現。在同樣的地段和開發環境下，商鋪的銷售價格往往遠遠高於住宅和寫字樓。價格的反差，豐厚利潤的誘惑力，強烈吸引開發商投資開發產權式商鋪。開發商在銷售環節就已經在價格上透支了投資者和經營者的未來收益，而高價格就導致高租金，這又使項目高出周邊商鋪的租金水平，最終可能導致招商障礙，從而使項目無法獲得應有的收益；或者當高租金導致商業機構無利可圖時，商業機構就會關門退租使商鋪處於閑置狀態，這些都導致置業者的收益無法保證。

② 買了虛擬產權商鋪後怎辦

向房管部門投訴，有沒有房屋銷售許可證。

③ 虛擬產權式商鋪的業主享有哪些物權

首先，由於商鋪銷售空間沒有實質意義的四至之不動產界址，不是物理形態的空間分割模式，商鋪投資者的產權只是商鋪所有權量的抽象分割，每一買受人僅享有整個商場的相應價值份額，而不是商場分割而成的獨立物。其與民法按份共有制度中「應有部分應作抽象理解」的要求相吻合。商鋪投資者所享有的權利是商場「份額權」，商鋪投資者是名為購房實為認購商城份額的行為。

其次，從合同簽訂的目的來看，商鋪投資人購買商鋪的目的是為了獲得穩定的租金收益或者「分紅」紅利。如果簽約時就知道自己的鋪位可能獨立經營，同樣價格的位置偏僻的商鋪將無人購買，將不可能銷售下去，即便購買了商鋪位置好的業主也不可能獲取利益。開發商銷售房屋時，商鋪份額的價值相同，其並不按照實際商鋪的位置區別價格，所以其並不關心鋪位的具體位置。因此，從合同簽訂的目的上，也反映出商鋪物權獨立價值「弱化」，更強調利益分配的份額化,與按份共有人要依據其份額享受權利並承擔義務要素相吻合。

另外，但凡採用商鋪銷售模式的商城，都是為了實現商鋪的最大商業價值而實行整體統一經營的商城。房屋買賣合同往往對統一經營管理的商業運營模式作出詳細規定，合同一般會要求所有商鋪必須由管理公司統一管理，而投資人不能私自經營，也不得私自委託別人經營，故而通常投資人對於房屋的具體位置不會作出要求，房屋買賣合同上的位置標識只是開發商「分配」的「虛擬位置」，並不與現場具體位置相對應。統一經營人會按照實際經營需要任意劃分商場整體布局結構，而不必考慮各投資人「虛擬位置」的限制。通過契約約束，否認權利人對商鋪的支配性，同樣體現了按份共有人對共同義務的承擔。

④ 產權式商鋪的概念和特點

1、產權式商鋪，即所有權與經營權分離的房地產證券化概念，這是產權式商鋪最核心、最基礎的理念。產權式商鋪是國際流行的所有權和經營權分離的一種房地產商鋪產品形式，最早出現在20世紀70年代的歐美發達國家，近年才開始出現在中國一些發達城市。

2、租客有了穩定的客源保證，才能有穩定的營業收入，從而才能長期穩定地經營下去，這樣房東才會有穩定的租金收入。所以，商場是需要有專業的團隊——商場經營管理公司——進行專業的經營和管理，因此在投資前事先了解商場經營管理團隊的實際經營能力，是投資者的必備功課。

(4)虛擬產權商鋪糾紛擴展閱讀：

商鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，按照商鋪的開發形式對商鋪進行分類，具體分類如下：

1、商業街商鋪投資；

2、市場類商鋪投資；

3、社區商鋪投資；

4、建築底商商鋪投資；

5、百貨商場、購物中心商鋪投資；

6、商務樓、寫字樓商鋪投資；

7、交通設施商鋪投資

投資商鋪應主要考慮位置、規模、價格、回報和使用率五要素。

⑤ 什麼是產權式商鋪，什麼是獨立式產權商鋪

獨立產權商鋪：即「投資者擁有對商鋪的自主產權，所有人是單個自然人或者法人。」簡單來說，就是你購置了一套房產，你成為這套房子的戶主，房產證上只寫你的名字，今後用作出售，你想怎麼處置這套房子都可以。

產權式商鋪：即開發商將商鋪賣給小業主，然後再協助其出租招商。作為一種常見商業地產運作模式，其是否合適和有效，長期以來一直是業內爭論的焦點之一，也是近年來在地產界除房價外爭議最多的一個概念，但潘石屹顯然在此方面獲得了不錯的收益。SOHO中國開發了北京CBD地區1/5的土地，卻幾乎從不持有物業，不僅散售，而且費盡心機地切割成小塊，以求「雜碎」的效果。

(5)虛擬產權商鋪糾紛擴展閱讀：

為了滿足人投資商業的需求，SOHO商業主要是以散售為主。這種拆散銷售，出現了業權分散的情況，一旦出現問題，因為小業主的群體較大，眾口難調，所以很容易發生糾紛。一方面，不能保證業態的合理搭配，開發商不能對業態進行統一的管理和布局 。另一方面，在分散的產權商鋪里，業主對租金的期望值不一樣。

「這樣就直接導致空置率比較多，影響整個商業的氛圍，已經租出去的商鋪經營業績也不會理想，最後形成了一種惡性循環。SOHO尚都和建外SOHO的商家入駐率都很低就是這樣引起的。當時對業主的承諾不能達到，業主自然會抗議。

⑥ 商鋪發生產權糾紛，做為租戶該如何維權

現在的問題是房屋確權問題，如果法院將產權確認給甲方，乙方的分期轉專讓合同無效的話，你屬與乙方簽訂的承租合同就無效了，如果是這樣當然找乙方賠償你的損失了。甲、乙雙方在訴訟期間甲方不可以限定你時間讓出房屋，你可以向公安報案維護權益，待法院判決書生效後再落實該房的歸屬問題。
如果乙方與你簽訂的合同無效，其責任就不是乙方單方的了，你沒有弄清楚乙方是否有權出租該房屋就與其簽訂了承租合同，雙方都有一定的責任了。造成的損失雙方協商解決，協商不成訴訟解決，你要准備好直接損失和間接損失的相關證據了。

⑦ 虛擬產權式商鋪是什麼

在商鋪銷售市場，我們常常見到一些非常誘人的返租銷售及投資回報對比廣告，如「10年返租」、「投資回報率高達15％」等等，這些廣告在實際銷售運用上，往往會收到很好的效果。這種以藉助大商家承租商場、發展商長期包租的銷售模式，簡稱為「虛擬產權式商鋪」銷售。

⑧ 虛擬產權商鋪交了定金怎麼辦

虛擬產權商鋪交了定金是不可以退的。
定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢或替代物作為擔保的擔保方式。
根據民法的有關理論,定金具有下列法律特徵:
1、定金具有從屬性。
定金隨著合同的存在而存在，隨著合同的消滅而消滅。
2、定金的成立具有實踐性。
定金是由合同當事人約定的，但只有當事人關於定金的約定，而無定金的實際交付，定金擔保並不能成立。只有合同當事人將定金實際交付給對方，定金才能成立。
3、定金具有預先支付性。
只有在合同成立後，未履行前交付，才能起到擔保的作用。因此，定金具有預先支付性。
4、定金具有雙重擔保性。
即同時擔保合同雙方當事人的債權。就是說，交付定金的一方不履行債務的，喪失定金;而收受定金的一方不履行債務的，則應雙倍返還定金。

⑨ 什麼叫」虛擬產權式商鋪」要定義．

目前國內在界定什麼是「虛擬產權式商鋪」時有兩種不同的概念： 第一種認為「虛擬產權式商鋪」是指發展商在銷售商鋪同時，自己或者通過專門的經營管理公司在一定期限內包租，購房者實質上無法實際掌控商鋪的銷售模式。 第二種認為「虛擬產權式商鋪」是指開發商將超市、百貨大樓等開放式賣場進行面積概念分割，不劃分四至區域銷售給多個業主，並在一定期限包租，購房者無法自行經營的商鋪銷售模式。 第一種概念強調購房者無法實際掌控商鋪，或者說不能自行利用商鋪進行經營，因此屬於「虛擬」產權。從法律上而言，所有權包括佔有、使用、收益、處分四種積極權能，如果說不實際使用就屬於「虛擬」產權，所有房屋出租都將形成虛擬產權。因此，這個概念不符合虛擬產權式商鋪的本質。 第二種概念，由於購房者只是認購了一定面積的商鋪，商鋪本身不具有獨立使用的價值，購房者不關心自己的商鋪產權本身，僅僅關心商鋪投入的回報。產權成為了「虛擬」的收益權屬。這個概念更符合虛擬產權式商鋪的本質。 產權式商鋪發展 產權式商鋪是國際流行的所有權和經營權分離的一種房地產商鋪產品形式，最早出現在20世紀70年代的歐美發達國家，近年才開始出現在國內一些發達城市。主要表現為商鋪業主出於投資目的，商鋪通過發展商或第三方公司整體委託品牌經營商進行統一經營，商鋪業主獲得定期定額的投資回報。 產權式商鋪在我國的發展經歷了三個階段：第一階段是返租階段，賣鋪和租鋪是同一主體；第二階段是包租階段，賣鋪和租鋪分屬兩個主體，實現了賣鋪與租鋪在法律上、經營上的分離；第三階段是轉租階段，將商鋪的買賣、管理、經營分屬三個主體，整合資源，專業經營，規避風險，保障收益。 虛擬產權式商鋪基本模式 虛擬產權式商鋪在實際操作模式上一般為投資者提供固定的租金收益，及一個較長的租約期限，經過統一進行經營管理，將投資風險降至較低。據了解，目前其具體操作一般有以下兩種模式。 第一種：將所有面積不計分攤面積分為眾多小塊，以類似於股權方式進行出讓。在後續經營方面由物業公司統一招商經營，前幾年按固定比例向投資者返還收益，後面的時間則由股東會議決定返還比例。有專家認為，這種方式實際上是發展商在銷售完成後，將經營行為完全委託給物業公司和股東會議，其短期行為色彩濃厚，投資者的權益較難得到保障。 第二種：發展商在銷售前即開展招商工作，通過引入品牌商家作為主力經營公司來聚集人氣，做旺商場，同時為投資者提供信心和收益保證。在鋪位劃分時，一般也會考慮到實際經營的需要，考慮分攤面積和消防通道。這樣即使主力商戶將來退出商場，合適的面積仍可保證投資者的收益。這種模式比較成熟，也比較務實。 虛擬產權式商鋪的誘人之處 由於開發商在銷售房屋時通常對購房者作出一定期限返租保障收益的承諾，短則3到5年，長則10到15年，購房者出於包租、年回報高達8％甚至10％的誘惑下，產權式商鋪發展迅猛。由於購房者多為出於獲取高額回報的投資行為，因此對於房屋本身屬性並不關心，開發商對商鋪可以賣，酒店套房也可以賣，甚至連公共廁所都可以賣了，開放式經營的商業房屋，過道、死角、柱子等統統轉化為產權，於是「虛擬產權式商鋪」有了發展空間。產權式商鋪通過鋪位的劃分有效地控制了鋪位總價，從而使之成為了大部分投資者都可選擇的一種投資方式，而由此吸引來的非商業運作專業人士和實力較弱的商業經營者，無疑更加需要有專業管理保障的產權式商鋪。 虛擬產權式商鋪的優勢 傳統商業地產基本仍處於散戶經營的狀態，零亂的街鋪，隨意的經營品種，既不利於城市形象的提升，也浪費了社會資源。因此，如何規劃商業經營區劃，成為每個商業樓盤普遍面臨的問題。 虛擬產權式商鋪將經營管理和招商行為統一到經營管理公司之下，經營管理公司可以依靠對商業定位考慮，系統進行招商，安排特定商家進入特定區域，從而實現商業樓盤整體規劃。 然而由於虛擬產權式商鋪存在多個主體，多重法律關系，因此一旦處理不好，引發的糾紛種類多，而且業主具有共同利益，常常發生集體訴訟。

http://cache..com/c?word=%D0%E9%C4%E2%3B%B2%FA%C8%A8%3B%CA%BD%3B%C9%CC%C6%CC&url=http%3A//news%2Esohouse%2Ecom/xinwen/qc20051122115240%2Ehtml&b=0&a=44&user=

⑩ 購買虛擬產權商鋪，能上訴退款嗎

購買虛擬的產權商鋪，屬於欺詐行為，當事人完全可以依法向人民法院起訴，要求退回被欺詐的錢物。
法院判決後，申請強制執行即可。
法律鏈接：《合同法》第五十四條下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：
（一）因重大誤解訂立的；
（二）在訂立合同時顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。