購房指標糾紛起訴書

Ⅰ 房屋糾紛民事訴訟狀範文

民事起訴狀範文：

原告：姓名、性別、出生年月日（或年齡）、民族、職業或工作單位和職務、家庭住址、聯系電話、身份證號碼等。

（原告是未成年人、精神病人的，另起一行寫明法定代理人基本情況及與原告的關系；是法人、組織或行政機關的，應寫明其全稱、另起一行寫明法定代表人的姓名、職務、電話，再起一行寫明單位地址、電話。還可以寫出企業性質、工商登記核准號、經營范圍和方式、開戶銀行、帳號）

訴訟代理人：（是律師的，寫清姓名、某律師事務所律師；是自然人的，同原告。）

被告：（同原告）應按責任大小而分立主次，主要被告排在前面。

訴訟代理人：（是律師的，寫清姓名、某律師事務所律師；是自然人的，同原告。）

訴訟請求：

1、請求人民法院依法責令被告…… （履行房屋買賣協議、變更房屋產權登記手續等）

2、請求人民法院依法責令被告……

3、本案一切訴訟費由被告承擔。

事實與理由：（分兩段，先寫事實後寫理由，也可穿插起來敘述。）

事實部分要求：

①完整概括案情，把事件發生的時間、地點、原因、參加人以及每個人的行為和造成的結果寫清楚；②圍繞「訴訟請求」敘述事實。凡是有利於實現訴訟請求的具體材料，均應寫進訴狀；③敘事要真實，不違背常理。④隨寫重要事實，隨舉證據。

理由部分要求：①要根據前面敘述的事實，講出起訴的道理，即證明被告依法應承擔相應的民事責任，自己的訴訟請求是正確的。②說理要充分、透徹，必須與事實、訴訟請求相一致。③援引法律條款要全面、准確和規范。）

綜上所述，被告的行為嚴重的侵害了原告的合法權益。為捍衛國家法律尊嚴，維護原告的合法權益，特向人民法院提起訴訟，請求法院依法公正裁決。

此致

xx市xx區人民法院

附：1、本訴狀副本： 份。（被告人數）

2、證人姓名： 住址 電話

3、物證：名稱 和 件；

4、書證：名稱 和 件。

（如用抄件或復製件，應註明：「經查對，抄件與原件無異，正本在開庭時遞交」等字樣。）

具狀人（簽名）（公章）

年 月 日

Ⅱ 誰有購房合同糾紛起訴書

民事起訴狀樣本

原告：姓名，性別，出生年月日，民族，文化程度，籍貫，工作單位，住址，身份證號碼，聯系電話;

被告：姓名，性別，出生年月日，民族，文化程度，籍貫，工作單位，住址，身份證號碼，聯系電話;

訴訟請求：

一、請求貴院判令被告繼續履行合同，並限期被告無條件交付原告之房屋合法手續。

二、請求貴院判令被告即日給付原告因延遲收房產生的銀行同期貸款利息人民幣×××元，違約金×××元/天，(由2007年10月31日至2008年6月10日)逾期7個月，(按銀行同期貸款利率計算)。

三、原告以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加違約金數額。要求按照22元/月/建築平方米向原告支付補償金，共計人民幣×××元(大寫：
)。

四、請求貴院判令被告因延期交房給原告辦理房屋產權延期帶來的損失×××元。(按銀行現利率執行)。

五、請求貴院判令本案包含訴訟費在內的一切相關費用由被告承擔。

事實與理由

原告與被告系商品房買賣合同關系。原告於200×年×月×日與被告簽署了《商品房的買賣合同》，原告購買被告開發的紅橋區咸陽路南端東側龍悅花園×樓×門
×××號商品房一套。合同中對原、被告之間的權利義務進行了詳細約定。原告於200×年×月×日將首付款人民幣×××元，於200
×年×月×日將貸款人民幣×××元付於被告帳戶，合計總房款×××元全部支付到被告指定帳戶。原告依據合同中的約定履行了自己作為一個買受人應盡的付款義務。根據合同第三條約定，該商品房應於2007年10月31日前驗收合格並交付使用，但由於被告沒有依照《天津市商品房管理條例》合法取得《住宅商品房准許交付使用證》，導致至今2008年×月×日，原告不能合法入住。被告的行為構成了嚴重違約且惡意拖欠賠償款。按照合同第五條第一款之約定，「甲方應支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。

依照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額;第十七條損失賠償額標准：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布的或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。參照「天津市國土資源和房屋管理局」《關於發布2008年房屋租賃市場指導租金的通知》中《紅橋區2008年住宅房屋指導租金》06-05邵公庄新區22元/月/建築平方米，以此為依據要求增加違約金數額。自2007年10月31日至2008年6月10日的違約金為人民幣×××元。

此致

×××人民法院

具狀人：×××

年 月 日

Ⅲ 購房糾紛，如何寫起訴書。

不是幾句話能講明白的。尤其是訴求和事實理由什麼的。
建議找個律師來起草，幾百元吧。

Ⅳ 購房合同糾紛訴狀有哪些格式

你好：僅供參考

民事起訴狀

原告：姓名，性別，出生年月日，民族，文化程度，籍貫，工作單位，住址，，聯系電話；

被告：姓名，性別，出生年月日，民族，文化程度，籍貫，工作單位，住址，聯系電話；

訴訟請求：

一、請求貴院判令被告繼續履行合同，並限期被告無條件交付原告之房屋合法手續。

二、請求貴院判令被告即日給付原告因延遲收房產生的銀行同期貸款利息人民幣×××元，違約金×××元/天，（由2007年10月31日至2008年6月10日）逾期7個月，（按銀行同期貸款利率計算）

三、原告以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加違約金數額。要求按照22元/月/建築平方米向原告支付補償金，共計人民幣×××元（大寫： ）

四、請求貴院判令被告因延期交房給原告辦理房屋產權延期帶來的損失×××元。（按銀行現利率執行）

五、請求貴院判令本案包含訴訟費在內的一切相關費用由被告承擔。

事實與理由

原告與被告系商品房買賣合同關
系。原告於200×年×月×日與被告簽署了《商品房的買賣合同》，原告購買被告開發的紅橋區咸陽路南端東側龍悅花園×樓×門×××號商品房一套。合同中對
原、被告之間的權利義務進行了詳細約定。原告於200×年×月×日將首付款人民幣×××元，於200
×年×月×日將貸款人民幣×××元付於被告帳戶，合計總房款×××元全部支付到被告指定帳戶。原告依據合同中的約定履行了自己作為一個買受人應盡的付款義
務。根據合同第三條約定，該商品房應於2007年10月31日前驗收合格並交付使用，但由於被告沒有依照《天津市商品房管理條例》合法取得《住宅商品房准
許交付使用證》，導致至今2008年×月×日，原告不能合法入住。被告的行為構成了嚴重違約且惡意拖欠賠償款。按照合同第五條第一款之約定，「甲方應支付
乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。

依照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若
干問題的解釋》第十六條當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額；第十七條損失賠償額標准：逾期交付使用
房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布的或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。參照「天津市國土資源和房屋管理局」
《關於發布2008年房屋租賃市場指導租金的通知》中《紅橋區2008年住宅房屋指導租金》06-05邵公庄新區22元/月/建築平方米，以此為依據要求
增加違約金數額。自2007年10月31日至2008年6月10日的違約金為人民幣×××元。

原告多次向被告提出按照合同約定支付利息及違約金的合理請求都遭到拒絕，被告故意躲避原告之詢問，無奈之下，原告只得拿起法律武器來維護自己的合法權益。現根據《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》2003年6月1日執行版的相關規定，向貴院提起訴訟，請求人民法院依法予以支持。

證據和證據來源，證人姓名和住址

此致

×××人民法院

附：一、本訴狀副本×份（按被告人人數提交）；

二、證據×份。

具狀人：×××

×年×月×日

Ⅳ 房產糾紛起訴書範本是怎樣的

原告：陳**，女，25歲，住**市**區**路**號。 陳**，男，54歲，住**市**區**路**號
苗***，女，1955年5月23日生，住同上
被告：林***，男，48歲，住**市**區**路**號
訴訟請求：
1、判令被告繼續履行雙方所簽訂的《上海市房地產買賣合同》及《補充協議》所約定的事項將系爭房屋過戶給原告;
2、判令被告承擔原告聘請律師的費用20,000元;
3、判令被告賠償原告的物業管理費等損失1328.31元、中介費損失7550元，總共8878.31元;
4、判令被告承擔本案的訴訟費。
事實和理由：
原告與被告於20**年**月**日在上海***物業顧問有限公司的居間服務下，簽訂了一份《上海市房地產買賣合同》(以下簡稱「該合同」)，房屋總價為755,000元，位於本市寶山區#路16弄16號3室(下稱「系爭房屋」)。由於被告不願履行該合同所約定的交房及過戶的手續原告曾於2006年2月初將被告起訴至貴院，被告答應同意交房及辦理過戶手續，雙方達成了一份《和解協議》，而後原告撤訴並與被告又簽署了一份《補充協議》，《補充協議》約定：系爭房屋的價格變更為728020元;原被告雙方於9月2日到寶山區房產交易中心辦理過戶手續。被告按照該合同及《補充協議》的約定支付了所有的房款，然而雖經原告的再三催告被告均以各種理由推脫不補辦理過戶手續。期間，被告還欠系爭房屋物業管理、水、電等費用1328.31元，被告應當支付的中介費7550元也是原告墊付。
原告認為，房產買賣雙方應當誠實信用，和解協議、補充協議也是雙方真實意思的表示，應當依約履行，被告的違約行為已經給原告帶來了巨大的損失，原告為維護自身的合法權益，不得不提起訴訟，懇請貴院判如所請。
此致
****區人民法院
具狀人：
代理人：****
日期：**年**月**日

Ⅵ 如何確定房屋買賣合同繼承人債權糾紛案件的案由

近年來，我市法院受理的房屋買賣合同糾紛案件中出現了一些新問題、新情況。為統一裁判標准和執法尺度，市高院民一庭組織市一、二、三中院及部分基層法院民庭召開了專題座談會，經充分深入討論，就該類案件審理中的相關法律適用問題，形成以下紀要內容：

一、符合房屋現售條件的商品房預售合同的效力

出賣人未取得商品房預售許可證明即簽訂預售合同轉讓房屋，在一審法庭辯論終結前房屋已經竣工驗收合格的，可以認定為商品房現售，當事人以出賣人未取得商品房預售許可證明為由主張合同無效的，不予支持。

二、預約合同的效力和履行

當事人以出賣人在簽訂預購書、購房意向書等預約協議時未取得商品房預售許可證明為由，要求確認預約協議無效的，不予支持，但預約協議被認定為商品房預售合同的除外。

預約協議訂立後，當事人一方無正當理由拒絕簽訂房屋買賣合同，守約方起訴要求法院強制違約方訂立買賣合同的，一般不予支持。

三、基於假按揭簽訂房屋買賣合同的效力

當事人為套取銀行貸款虛構房屋買賣事實訂立買賣合同，雙方並無買賣房屋的真實意思表示，房屋買賣合同無效。當事人尚未還清銀行貸款的，對於合同無效的法律後果可以參照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規定處理。

四、房屋買賣中陽合同的效力

當事人在房屋買賣合同（包括雙方已經簽字的網簽合同）中為規避國家稅收監管故意隱瞞真實的交易價格，該價格條款無效，但該條款無效不影響合同其他部分的效力。當事人以逃避國家稅收為由，要求確認買賣合同全部無效的，不予支持。

當事人對房屋買賣合同（包括雙方已經簽字的網簽合同）的效力及履行存在爭議，經審查其名為房屋買賣，實為贈與等其他法律行為的，應根據隱藏法律行為的性質進行處理。

五、購房指標轉讓合同的效力

當事人簽訂合同將房屋（包括拆遷安置用房等）的購買指標轉讓給他人，當事人一方主張轉讓合同無效的，一般不予支持，但當事人轉讓經濟適用住房等政策性保障住房購房指標的除外。

六、無權處分合同的效力和履行

夫妻一方未經另一方同意，以自己名義轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，當事人以出賣人在締約時對房屋沒有所有權或者處分權為由主張房屋買賣合同無效的，不予支持。

前款房屋已經交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權法》第106條第1款規定的善意取得構成要件，買賣合同構成法律上的履行不能，買受人要求繼續履行買賣合同辦理房屋過戶登記的，法院應當釋明買受人可以主張解除合同，經釋明買受人堅持不變更訴訟請求的，應當判決駁回其訴訟請求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權要求出賣人承擔包括賠償房屋差價損失在內的違約責任。

前款房屋已經過戶登記到買受人名下，但不符合《物權法》第106條第1款規定的善意取得其他構成要件，夫妻另一方依據該規定要求追回房屋的，應予支持。

「善意」的判斷時點以買受人申請過戶登記時為准。

七、房屋共有權利人的訴訟地位與責任承擔

夫妻一方轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，買受人要求繼續履行合同辦理房屋過戶登記，法院應當對出賣人（登記方）的行為是否構成無權處分或無權代理進行審查，並釋明買受人可以申請追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買受人不申請的，法院可以通知夫妻另一方作為無獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣人構成無權處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣人轉讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。

經審查夫妻另一方追認出賣人的處分行為或有證據證明其以自己的行為同意履行的，構成對房屋過戶登記債務的加入，應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續；出賣人的行為構成《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第17條第（2）項或《民法通則》第66條第1款規定的，該買賣合同對夫妻另一方具有約束力，應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續。

八、冒名簽訂房屋買賣合同的效力

出賣人冒用房屋所有權人名義（如偽造所有權人身份證明、找相貌近似者冒充所有權人交易等）擅自轉讓房屋，可以參照《合同法》第48條無權代理的規定認定房屋買賣合同無效，該合同對房屋所有權人沒有約束力，但買受人有證據證明構成《合同法》第49條規定表見代理的除外。

買受人信賴出賣人享有代理權法律外觀的形成系不可歸因於房屋所有權人的，不構成前款規定的表見代理。

九、連環買賣中的合同效力

房屋連環買賣中，前一手房屋買賣合同被確認無效，並不必然影響後一手房屋買賣合同的效力，法院應當根據後一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認定。但後一手買賣合同的買受人能否取得房屋權利，應當依據《物權法》第106條關於善意取得的規定進行處理。

十、借名買房的認定和處理

借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。

《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第16條規定中的政策性保障住房包括經濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續，經審查借名購買的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂的，可以參照前述指導意見第6條第2款的規定處理。

房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關系作為抗辯的，法院應當釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續，當事人堅持不反訴的，應就其抗辯是否成立進行審理並作出判定。

十一、請求合同繼續履行的處理

當事人要求繼續履行房屋買賣合同，但訴訟請求中沒有具體履行內容的，法院應當向當事人釋明，要求其變更訴訟請求明確具體履行內容，如支付購房款、交付房屋、辦理房屋過戶登記等，並告知僅判決繼續履行合同存在履行內容不明確無法執行的風險；當事人堅持不變更的，可以根據當事人的請求作出相應的判決，並告知當事人在履行中發生新的爭議可就具體履行內容另行起訴。

十二、商品房不符合交付條件的處理

買受人要求交付商品房，經審查房屋已經完工但未辦理竣工驗收手續，不符合法定強制性交付條件的，可以判決出賣人在合理期限內組織工程竣工驗收，並將驗收合格的房屋交付給買受人，但買賣合同存在永久性履行不能情形的除外。

買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋後，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買受人有權要求出賣人依據法律規定或合同約定完善房屋交付條件，並主張因房屋交付條件不具備給其造成的實際損失。

商品房買賣合同示範文本約定出賣人「於房屋實際交付之日起三十日內支付違約金」，出賣人實際逾期交付房屋的，買受人應當依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金；房屋逾期尚未實際交付，買受人主張逾期交房違約金，出賣人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予採信。

十三、買受人拒絕接收商品房的處理

出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強制性交付條件和質量標准，買受人以房屋質量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，並要求出賣人承擔逾期交房違約責任的，一般不予支持，但買受人確有證據證明房屋在交付時存在功能性質量瑕疵以致嚴重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣人對房屋的質量瑕疵承擔保修義務。

十四、因「出賣人原因」未辦理房屋過戶登記的認定

商品房買賣合同約定買受人委託出賣人代為辦證，出賣人未在合同約定或法定辦證期限內將房屋過戶登記到買受人名下，並通知買受人領取房屋權屬證書的，應當承擔逾期辦證的違約責任，但出賣人有證據證明辦證逾期系因買受人未繳納辦證所需相關稅費或提供相關證明等自身原因造成的除外。

商品房買賣合同未明確約定出賣人代為辦證的，出賣人仍負有為買受人辦理房屋過戶登記的義務，即出賣人應當在合同約定或法定辦證期限屆滿的三十日前，完成房屋初始登記並將協助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機關，且依合同約定或其他合理方式告知買受人可以自行申請房屋過戶登記。出賣人未履行上述義務的，應當承擔逾期辦證的違約責任。

因行政部門原因導致買受人未能在合同約定或法定期限內取得房屋所有權登記的，可以根據其影響程度減輕或免除出賣人的逾期辦證違約責任。

十五、對待給付義務的同時履行

買受人要求出賣人交付房屋或辦理房屋過戶登記，經審查合同約定買受人支付剩餘購房款的義務先於或與出賣人的交房、過戶義務同時履行，且買受人同意依約支付剩餘購房款但出賣人拒絕受領的，法院應當向出賣人釋明可以反訴要求支付剩餘購房款，經釋明出賣人堅持不反訴，僅以買受人未支付剩餘購房款作為拒絕履行抗辯的，法院應當依據買受人的訴訟請求判決：「出賣人在買受人依合同約定支付剩餘購房款時，交付房屋、協助買受人辦理房屋過戶登記手續」。

十六、一房數賣中買受人的權利順位

一房數賣中的數個買受人均要求繼續履行房屋買賣合同的，應當依據《全國民事審判工作會議紀要》第二部分第（二）方面、《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第13條的規定確定權利保護順位。在房屋查封期間佔有房屋的買受人，其權利不能對抗在先查封房屋的買受人；辦理商品房預售合同備案或房屋網簽手續買受人的權利，不能對抗合法佔有房屋的買受人。

買受人要求辦理房屋過戶登記的案件中，法院應當告知其可以申請對房屋採取保全措施，法院在必要時可以在查封房屋處張貼封條或者公告，並提取保存有關財產權證照。

十七、第三人過戶登記請求權的行使

房屋買賣合同中約定出賣人應向買受人指定的第三人辦理房屋過戶登記手續的，該第三人有權直接要求出賣人辦理房屋過戶登記；買受人也可以要求出賣人向其指定的第三人履行合同義務，但第三人拒絕受領的除外。

十八、出賣人死亡後房屋買賣合同的履行

出賣人在簽訂房屋買賣合同後死亡，買受人有權要求出賣人的繼承人在繼承遺產范圍內繼續履行合同債務，交付房屋並辦理房屋過戶登記。法院應當依據買受人的訴訟請求判決：「出賣人的繼承人協助買受人辦理房屋過戶登記手續」。

十九、房屋漲價損失與一倍賠償的並用

出賣人具有《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條規定的違約情形，導致商品房買賣合同解除，買受人要求同時賠償房屋漲價損失和不超過已付購房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣人有證據證明兩項賠償數額相加過分高於買受人所受實際損失的，可以酌情降低賠償總額。

二十、同時主張逾期交房、辦證違約金的處理

出賣人存在違反房屋買賣合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為，買受人同時主張上述兩項違約金的，可予以支持。出賣人主張兩項違約金相加數額過高的，法院可以綜合買受人所受實際損失、出賣人的過錯程度、是否使用格式條款等因素，對於違約行為重復期間的違約金，擇一高標准予以支持。

商品房買賣合同約定出賣人逾期取得初始登記和逾期辦理過戶登記應當支付違約金，買受人同時主張兩項違約金的，依前款原則處理。

二十一、逾期辦證違約金過高的判斷標准

出賣人主張房屋買賣合同約定的逾期辦證違約金數額明顯過高，經審查買受人實際損失無法確定的，法院可以買受人已付購房款為基數，在日萬分之三的標准范圍內對違約金數額進行調整。

二十二、違約金分別主張與分段主張的調整

房屋買賣合同糾紛中，出賣人以買受人主張的違約金數額過高作為抗辯的，應區分以下情形處理：

（一）出賣人存在多項違約行為，買受人分別提起訴訟主張違約金，前訴法院已經做出處理的，後訴法院應當綜合考慮前後案件的具體情況、買受人的實際損失、前訴案件的賠償數額等因素綜合確定賠償數額。

（二）買受人就出賣人的同一違約行為分段起訴主張違約金，前訴法院已經確定出賣人支付違約金，出賣人有證據證明前訴案件確定的違約金數額加上買受人在後案中主張的違約金數額過分高於其所受實際損失的，應當判決部分駁回直至全部駁回買受人的訴訟請求。

（三）買受人就出賣人的同一違約行為先後主張遲延履行違約金和解除合同違約金，前訴法院已經確定出賣人承擔遲延履行違約金的，後訴法院在支持解除合同違約金時，應當扣除出賣人已經承擔的遲延履行違約金的數額。

二十三、違約金訴訟時效的認定

房屋買賣合同中約定當事人違反合同義務應承擔的違約金為數額確定的一次性違約金的，訴訟時效期間從合同約定的義務履行期限屆滿之次日起算；約定違約金為按日（月）計付的繼續性違約金的，以每個個別的債權分別單獨適用訴訟時效，當事人在訴訟中提出時效抗辯的，違約金保護范圍為當事人起訴之日前兩年。期間有時效中斷或中止情形的，適用《民法通則》關於訴訟時效中斷或中止的相關規定。

二十四、民間借貸與代理售房的處理

民間借貸關系的借款人在借款時出具委託書，授權貸款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，貸款人（或其指定的第三人）在借款人未償還借款的情況下，以借款人名義轉讓其房屋，借款人主張買賣合同無效的，一般不予支持，但貸款人與買受人存在惡意串通行為，或者買受人明知或應當知道代理人實際沒有代理權或濫用代理權的除外。貸款人應當將收取的購房款扣除貸款本金、合法利息等後剩餘的款項及時退還給借款人。

借款人認為合同約定的房屋轉讓價格明顯過低，顯失公平的，可以依據《合同法》第54條第1款第（2）項的規定行使撤銷權。轉讓價格是否明顯過低的標准可以參照《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第19條的規定予以確定，即合同約定的房屋轉讓價格達不到當時交易地的市場交易價百分之七十的，一般可以視為價格明顯過低。

法院應當嚴格審查授權委託書的內容、買賣合同的訂立和履行是否符合市場交易習慣、買受人是否實際支付購房款並實地查看房屋、買受人的身份等因素綜合予以認定。

二十五、民間借貸與以房抵債的處理

當事人在民間借貸債務履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即願意以自己所有（或經第三人同意以第三人所有）的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實為基礎借貸債權的擔保，應當根據當事人的真實意思表示認定雙方之間系民間借貸法律關系。貸款人可以選擇行使以下權利：（1）貸款人依原基礎借貸法律關系主張償還借款的，應予支持；（2）貸款人在履行清算義務的前提下，要求借款人辦理房屋過戶登記手續的，應予支持。房屋價值超過擔保基礎借貸債權（貸款本金、合法利息等）的，貸款人應將剩餘款項返還給借款人。房屋價值以貸款人要求借款人辦理房屋過戶登記時予以確定。

當事人在民間借貸債務履行期限屆滿後簽訂合同約定以房抵債，性質上屬於債務履行方式的變更，貸款人要求繼續履行合同辦理房屋過戶登記手續的，應予支持。借款人認為抵債價格明顯過低，顯失公平的，可以參照本紀要第24條第2款規定處理。

二十六、以房抵債與調解

當事人以債務糾紛訴至法院，在訴訟中自願達成以房抵債協議的，各級法院應當嚴格依據《最高人民法院關於房地產調控政策下人民法院嚴格審查各類虛假訴訟的緊急通知》的相關規定，加大對可能出現的虛假訴訟案件的審查力度，對抵債協議的內容一般不出具正式調解書予以確認，確實需要出具正式調解書的，應當報經所在法院主管副院長或庭長審核。

二十七、適用范圍

本紀要中的房屋買賣合同，未在表述中指明僅適用於商品房買賣的，即包括商品房買賣和存量房買賣，但不包括農村房屋買賣