『壹』 商品房認購書常見陷阱 買房小心防範
一、商品房認購書的陷阱有哪些？
由於認購書是由房產商制定的，內容中通常存在以下不利於買房人的陷阱，因此買房人應盡可能地與房產商簽訂詳細的認購書。
一般來講，認購書有以下陷阱：
1、內容過於簡單，僅包括房屋地址、面積、價格、交樓日期等；
2、對分攤面積、稅費、違約責任、配套設施、裝修標准、房地產交付及定金的退還或喪失的條件、物業管理等諸多內容不作規定或者不作詳細約定；
3、房產商以隱瞞重要事實，如將沒有商品房預售許可證的房屋進行銷售，欺騙購房者，讓購房者先簽認購書，收取定金，後簽預售合同，騙取定金。
二、如何避免商品房認購書糾紛
根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關規定，認購書是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。
如果在認購書中明確設立有定金條款的，由於認購書的性質是預約合同，故認購書的定金應當屬於立約定金。
根據《關於適用擔保法若干問題的解釋》相關規定：「當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的乙方拒絕訂立合同的，無權要求返還定金；收受定金一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。」
為了防止意外，購房者一定要保留好定金收據
根據我國《擔保法》，定金合同是實踐性合同，即以定金的交付生效條件。若購房者簽訂認購書並約定支付一定數額的定金，實際上卻並沒有支付定金，此時如果不打算買該房了，賣方也不得按認購書向購房者追討。
另外，如果簽訂認購書的雙方當事人已經洽談，但因認購書未約定的內容協商不成，無法達成商品房買賣，雙方也不必承擔任何責任。
很多買房人在簽訂正式購房合同前，開發商常要求買房人先簽訂一份認購書，並交付一部分定金。
而買房人往往認為反正認購書不是合同，所以常常草草簽訂，結果在房產買賣中帶來不少麻煩，從而陷入被動。
建議購房人問問律師認購書有什麼作用，或者請律師協助簽訂認購協議，不能盲目簽訂。
（以上回答發布於2017-04-19，當前相關購房政策請以實際為准）
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『貳』 購房認購書具有法律效力嗎
認購書全稱為《商品房認購書》，是購房者與開發商對交易房屋有關事宜的初步確認。在沒有簽訂《商品房買賣合同》前，是解決買房相關事項的條款，具有一定的法律效力。
當您簽認購書時，需要注意開發商的信息是否准確；有沒有「預售/銷售許可證」的證書編碼；房屋基本信息包括樓層、朝向、戶型、房價等要約定清楚；定金繳納的時間、金額及違約處理辦法要與開發商進行約定；還要注意將開發商對你的承諾寫進認購書中。
因為認購書是具有法律效力的，在簽時，還要仔細查看。
『叄』 房認購書糾紛都有哪些
1.關於購房者與開發商簽訂商品房認購書後，是否必須簽訂商品房買賣合同的糾紛。在實踐中，可能發生購房者在訂立了商品房認購書後又不想買房的情況，同時開發商也可能出於各種原因不與購房者訂立商品房買賣合同的情況，從而發生糾紛。
2.關於「定金」約定的糾紛。合同當事人如果違反合同約定義務，則應承擔相應定金罰則。因為簽署正式買賣合同並不能視為認購方的義務，商品房認購書中定金顯然不屬於這種情況。由此，產生的糾紛也是常有的事情。
3.關於認購人變更的糾紛。現實生活中，很多炒房者與開發商簽訂了商品房認購書後，又將商品房認購書賣給第三人，而開發商考慮到各方面的情況，而拒絕與第三人簽訂商品房買賣合同，或者要求與原認購人簽訂商品房買賣合同，從而發生糾紛，也是經常發生的事情。
『肆』 《商品房認購書》法律效力
商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：「商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。」同時第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」綜上，認購書在一定的情況下是具有法律效力的。
『伍』 如何簽訂商品房認購書，商品房買賣認購書糾紛如何處理
一、如何簽訂商品房認購書
1、要區分定金與訂金的不同法律性質。「定金」屬與擔保方式的一種，對於定金的規定《合同法》、《擔保法》及《擔保法》司法解釋均有明確規定。「訂金」屬於預付性質的款項，一般不適用雙倍返還的情形。根據《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規定：「符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應向買受人返還所收費用」的規定可知，「訂金」條款不適用雙倍返還。
2、如果購房者依照合同約定來簽訂正式商品房買賣合同，但最終因部分條款未達成一致意見不能簽訂商品房買賣合同時，定金如何處理?這是司法實踐中經常會遇到的問題。而法律在這方面尚無明確的規定，僅在《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定了：「 ……因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」但這里「不可歸責於當事人雙方究竟是什麼范圍，法律並無對此界定。當然筆者認為既然認購書中的定金屬於立約定金，那麼，如果購房者按照合同約定來簽訂商品房買賣合同，即便最終因部分條款未達成一致意見不能簽訂商品房買賣合同，那麼也不屬於違約，定金不應當收取，應予以返還。但如果雙方在簽署認購合同時，明確了雙方因買賣合同條款產生分歧，定金是否返還的約定可以從其約定。
3、盡量在簽訂認購合同時對商品房買賣合同主要條款予以說明，避免將來對合同條款產生分歧，合同的訂立受到影響。操作中可以在訂購合同之後附商品房預售或銷售合同的文本。
二、商品房買賣認購書糾紛處理
1、因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。
（1）「因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同」的情形分析。
一般認為，有效成立的合同應當被實際履行，除非存在履行不能的情形。有觀點認為，應當「要求雙方按預約訂立本約，預約中未列人的非主要條款，雙方不能達成協議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當事人的意思。」
但商品房買賣認購書的履行內容僅僅在於簽訂正式的房屋買賣合同，該簽約行為雖然受到預約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當事人意思自治的過程，不僅要體現合同自由原則，而且因為商品房買賣認購書畢竟只是預約，如果預約的效力可以強制當事人雙方訂立合同的話，實際上其效力與本約沒有區別。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條並沒有賦予商品房買賣認購書強制訂立本約的效力，而是認為「如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。」
出賣人未取得售房資格的情形有二：一是因具有《城市房地產管理法》第三十七條規定的情形，禁止其轉讓的；二是預售人未取得預售許可證明的。在商品房預售情形下，出賣方（預售方）預售須具有商品房預售許可證明方能進行預售，否則對預售合同的效力產生影響（最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條，見本書對商品房預售合同效力的相關論述）。如果在約定訂立預售合同的特定時段，出賣人要求訂約，而買受人以出賣人尚未取得預售資格、一旦締約則有預售合同無效（起訴前出賣人仍不能取得預售許可證明等預售條件，預售合同無效）的風險為由，不願履行締約義務的，屬於因出賣人原因而不能訂立房屋買賣合同的情形。
（2）違反商品房買賣認購書確定的簽約義務的責任。
商品房買賣認購書對當事人產生的拘束力，表現在創設了當事人的締約義務，即約定的是當事人為將來訂立本合同而談判的義務。合同約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。但是，何種情況當事人可以不簽合同，並無明文規定。實務中法官可結合當事人不願履行簽約義務的具體情形，並結合考察當事人合同的目的綜合認定。
因當事人一方原因，違反商品房買賣認購書確定的簽約義務而未能訂立商品房買賣合同，該當事人應當賠償履行利益還是信賴利益？最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。」從該條規定看，定金在此處的作用是作為當事人對信賴利益賠償額的約定。
2、因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條第二款規定：因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
商品房買賣認購書的性質
所謂商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的
房屋買賣合同
前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。目的在於對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認，而且往往以一定數額的定金作為協議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協議，等等，且大量地出現在商品房預售等遠期交付的房屋交易活動中。
對商品房買賣認購書尤其是關於商品房預售認購書的性質與效力問題，在最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》出台前，認識並不一致。有的認為，僅系一種合同意向，對當事人並無多大的拘束力；有的認為，出賣方（預售方）在不具備預售條件的情況下，如未取得預售許可證明，其預售商品房的資格尚未取得，按照有關規定並不能預售，採取商品房買賣認購書形式是一種變相的預售，是一種對法律禁止性規定的一種規避，因此，該認購協議無效；有的認為，商品房買賣認購書的性質為預約合同，應承認其效力。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」該條規定承認了商品房買賣認購書的效力，並著重規定了定金條款的適用。從其內容分析，該解釋認可了商品房買賣認購書作為預約的性質。
1、關於預約
所謂預約，是約定將來訂立一定合同的協議，亦稱預備合同；以後履行預約而訂立的合同為本約，也就是正式合同。也就是說，訂立預約在當事人間產生的義務為在約定的某一特定時段簽訂本約。所以，預約是一種暫時性契約，指向的標的為簽訂本約行為本身，創制了當事人間的締約義務。
預約的構成，一般來說，需要考察兩方面的要件：
（1）預約的形式問題。如果將要簽訂的正式合同（本約）有強制的形式規定的，「不得以預約迂迴為脫法行為，若預約的內容已有拘束力時，不論其是否尚須為主契約的締結，於預約中應適用與主契約相同的形式規定，一如此拘束存在於主契約的情形，以防止脫法行為。」
（2）預約的確定性問題。「若以預約所建立的締約義務，並不充分確定，亦無法解釋確定預約的內容，則其義務及預約本身均不生效力。」例如，當事人間「我們願意共同成立一家公司」的約定，其確定性尚不夠充分，因為當事人對於公司的目的、所在地以及法律形態等尚未有合意的存在，僅僅是表達了願意合作的願望而已。這種意向，沒有具體的履行內容，即使賦予其履行的效力，具體操作上，也因為履行的變數太大，而沒有履行的可能性。但在何種情況下，預約的確定性為已足？在預約具備本約所有條款情況下，該預約名為預約，實為本約，就沒有區分預約與本約的必要。這兩者之間的平衡，往往難以把握，需要法官根據個案的不同情況，加以辨別。
2、關於商品房買賣認購書的預約性質
具體就商品房買賣認購書而言，從其目的考察，當事人簽約的目的在於為將來訂立正式房屋買賣合同作約定，這在目的上符合預約的基本特徵。
（1）商品房買賣認購書的內容須有確定性。從商品房買賣認購書的內容上考察，由於預約必須具有確定性，故其應當具備將來要訂立的本約中的主要內容。作為商品房買賣的預約而言，商品房買賣認購書的內容一般包括：雙方當事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價款計算；訂立正式購房合同的時限約定。如商品房買賣認購書的內容的確定性程度不夠，則只能認為該商品房買賣認購書僅僅是合同意向書而己，沒有法律約束力。
（2）區分商品房買賣認購書與房屋買賣合同的實質要件：出賣人已經按照約定收受購房款。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第五條規定：「商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。」該條規定突破了預約具備本約內容即構成本約的一般理論，認為即使商品房買賣認購書具有買賣合同的內容（預約的確定力強度達到本約），但仍不能認為該商品房買賣認購書的實質已經是買賣合同。要直接認定以商品房買賣認購書的名義簽訂的合同（預約）為房屋買賣合同，必須有買受人交付購房款的行為以及出賣人收受購房款的行為。
『陸』 房屋買賣認購書糾紛屬於什麼案由
你直接以大分類買賣合同糾紛立案沒有問題，可以立的。案由跟掛號差不多，不影響實質審理，法院會依法定性的。
『柒』 前方高能！商品房認購書的這些陷阱小心防範
商品房認購書的陷阱一般都是對具體的房屋地址、面積、價格、交樓日期等不做詳細規范和約定，騙取定金。保留好定金收據是規避這類風險的重要支撐。
一、商品房認購書的陷阱有哪些？
由於認購書是由房產商制定的，內容中通常存在以下不利於買房人的陷阱，因此買房人應盡可能地與房產商簽訂詳細的認購書。
一般來講，認購書有以下陷阱：
1、內容過於簡單，僅包括房屋地址、面積、價格、交樓日期等；
2、對分攤面積、稅費、違約責任、配套設施、裝修標准、房地產交付及定金的退還或喪失的條件、物業管理等諸多內容不作規定或者不作詳細約定；
3、房產商以隱瞞重要事實，如將沒有商品房預售許可證的房屋進行銷售，欺騙購房者，讓購房者先簽認購書，收取定金，後簽預售合同，騙取定金。
二、如何避免商品房認購書糾紛
根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關規定，認購書是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。
如果在認購書中明確設立有定金條款的，由於認購書的性質是預約合同，故認購書的定金應當屬於立約定金。
根據《關於適用擔保法若干問題的解釋》相關規定：「當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的乙方拒絕訂立合同的，無權要求返還定金；收受定金一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。」
為了防止意外，購房者一定要保留好定金收據
根據我國《擔保法》，定金合同是實踐性合同，即以定金的交付生效條件。若購房者簽訂認購書並約定支付一定數額的定金，實際上卻並沒有支付定金，此時如果不打算買該房了，賣方也不得按認購書向購房者追討。
另外，如果簽訂認購書的雙方當事人已經洽談，但因認購書未約定的內容協商不成，無法達成商品房買賣，雙方也不必承擔任何責任。
很多買房人在簽訂正式購房合同前，開發商常要求買房人先簽訂一份認購書，並交付一部分定金。
而買房人往往認為反正認購書不是合同，所以常常草草簽訂，結果在房產買賣中帶來不少麻煩，從而陷入被動。
建議購房人問問律師認購書有什麼作用，或者請律師協助簽訂認購協議，不能盲目簽訂。
（以上回答發布於2017-05-11，當前相關購房政策請以實際為准）
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