宅基地農房買賣糾紛

⑴ 關於農村房屋和宅基地的買賣糾紛問題

按照土地法規，宅基地產權屬於村集體所有，村民只是有使用權。
盡管你以前有宅基地使用證，但是當家庭戶口遷移到城市，其宅基地使用權重新歸村集體所有。另外，根據你的描述，實際上你的老房子產權也不屬於你了。因此，從土地到房屋都不屬於你，你無權再爭取該宅基地的利益。

第十五條農村村民戶口遷出本集體經濟組織後，其宅基地上的房屋損壞不能利用的，應當退出其宅基地，由村民委員會依照本辦法第十四條的規定無償收回。

⑵ 買賣農村宅基地合同是否有效

宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而佔有、利用本集體所有的土地。農村宅基地的買賣國家有嚴格的法律規定，只能賣給本村沒有宅基地並符合宅基地申請條件的村民，不能賣給非本集體組織的其他人，否則不予過戶。

4、對於將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，應本著尊重現狀、維持穩定的原則，立足調解，承認購房人對房屋的現狀以及繼續佔有、居住和使用該房屋的權利。

5、對於將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，如果認定合同無效，在決定退房退款時，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原轉讓價格的差異造成的損失；其次，對於買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。

⑶ 農村房屋買賣糾紛

首先來，村集體內買賣房屋，如自果協議中沒有說明，別人買的只是房，宅基地還是你的。其次，你說的這個情況，應該可判斷為合同無效，但字據在別人手上，如果對方說錢付清了，你手上沒有對方欠條就麻煩了。第三，對方要付款你千萬不能收，更不能寫什麼字據。第四，最好咨詢律師，能給你最好的意見。

⑷ 糾紛：關於農村宅基地房屋買賣合同是否有效的會議紀要

全國民事審判工作會議紀要2015
五、關於房地產糾紛案件
34、對於未履行相關土地徵收、徵用手續即佔用耕地進行房屋建設引發的合作開發房地產及房屋買賣合同民事糾紛，應先由行政機關解決該被侵佔耕地的保護問題。在行政機關未對違法佔用耕地的行為進行處理之前，人民法院不宜直接審理民事糾紛。

(六)關於農村房屋買賣糾紛處理的問題
35、現階段，我國城市化還處於較低層次，農村社會保障體系還不完善，宅基地還具有較強的社會保障和社會福利性質，完全放開對宅基地使用許可權制的條件還不具備。對於已將宅基地流轉確定為試點地區的，可以按照國家政策即相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。對於宅基地流轉處於非試點地區的，農民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農村集體經濟組織成員，該房屋買賣合同一般應認定無效。合同無效後，買受人可以請求返還購房款並支付中國人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人已經對該房屋進行改建或者翻建，也可以一並請求賠償翻建或者改建成本。

⑸ 宅基地買賣糾紛該怎麼解決

農村宅基地糾紛一般有兩種解決方式：1、糾紛雙方協商解決；、通過法律途徑，由法院判決。

首先，我國農村的實際情況還是以人情社會為主，宅基地買賣雙方多是同集體成員或是熟人親戚等，通過協商的辦法來解決糾紛是最高效且最易執行落實的方案，但是由於在實際情況中糾紛雙方互不讓利難以達成共識，則難免會要通過法律途徑來實現自身的利益訴求。
若是通過法院程序處理宅基地買賣糾紛，在我國的宅基地糾紛相關的案件中又存在多種情況：
一是買賣合同不規范埋下糾紛隱患。原、被告雙方買賣房屋、宅基地時有的僅為口頭協議未簽訂買賣合同，或者雖簽訂買賣合同但內容不規范，欠缺法律上的形式要件，合同自身存有瑕疵，使得買賣雙方履行過程中對合同內容出現爭議，釀成糾紛。
二是房屋升值的利益驅動，使當事人背棄誠信。近年來農村逐步試行向社區化發展，不再規劃宅基地，一方面使得農村宅基地資源趨向緊張，另一方面，實行以農村平房折換社區樓房或者以面積折換面積措施，房屋的巨大增值空間和前景，與賣房人原得的賣房款或者將社區樓房轉讓他人頂名要樓的轉讓費形成了巨大反差。另外，2013年1月31號中央下發了一號文件，要求加快包括農村宅基地在內的農村集體土地所有權和建設用地使用權地籍調查，全面開展農村土地確權登記頒證工作。一些已經出賣房屋、宅基地或轉讓社區樓房名額的農村村民以及出賣了農村房屋、宅基地的城鎮居民開始反悔，想方設法地想收回房屋，導致該類糾紛時有發生。
三是城鎮居民購買農村房屋的政策禁止性，為當事人請求返還提供了空間和依據。受我國傳統思想的影響，很多在外上班的城鎮居民退休前後逐漸盛行在農村老家置辦房產，以便老來可以葉落歸根。由於農村宅基地的福利性質和土地資源的緊缺，國務院辦公廳及國土資源部均出台了嚴格規定：「嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。」以此來加強農村宅基地管理。這些政策規定將城鎮居民購買農村房屋限定為禁止性行為，為賣房戶要求確認合同無效、返還房屋、贏得訴訟提供了法律支撐，也不可避免地助長了當事人違背誠信的惡習。

法院審理宅基地買賣糾紛案件中，以我國《物權法》、《合同法》、《土地管理法》及有關法律、行政法規、政策為判決依據對宅基地買賣糾紛進行審理判決。但因為宅基地買賣糾紛多發生於同村莊鄰之間，涉及土地房產不動產及村集體經濟組織成員資格等問題，村民自治組織或行政機關對問題發生的歷史原因和實際情況更加了解，由基層組織處理社會效果往往強於訴訟。因此，對於該類糾紛法院應慎重受理，或者受理後積極組織村民自治組織、行政機關、人民調解委員會進行訴前調解，盡量將矛盾解決在基層。
參考中國法院網信息：http://www.chinacourt.org/article/detail/2014/07/id/1354165.shtml

⑹ 農村房屋買賣糾紛如何處理在線等。。。。

你們的協議可能是無效的.農村房屋的買賣,首先購房人要有購房資格,即也是這個村的村民才可回以.然後經過建答房的審批程序操作,最後以買房代替建房,才可以辦理產權證.而這些也必須建立在原有農村房屋是合法建築(有產權證或審批手續)的基礎上才行.

因此,鑒於劉某在交易過程中的表現,是一個不講信用的人,不能再支付餘款.以補交餘款取得房屋的可行性不大.如果要訴訟,在當地縣級人民法院立案,沒有勝率.
如果同意退款,協議無效,協議上又沒涉及,違約金可能無從談起,劉某也不會接受的,但已付8萬元的銀行同期利息有權要求他支付.

如果他既不退款,又不讓房,那就麻煩了.你們也真是的,第二次4萬元就應該以他騰房為條件的,否則怎麼能給錢呢?如果出現這種情況,那就只能訴訟了.訴訟肯定是判決劉某退款8萬元及利息.但執行又是個問題,誰知道劉某把這錢用在什麼地方去了?

發後做事要小心謹慎,中間人不是那麼好做的,對雙方情況都要了解,不能讓任何一方利益有損.比如說劉某為什麼要把房子賣了,這是不是他的唯一住所,如果是唯一住所,那賣了他住哪兒,他家裡人同意嗎,原來的房子有產權證嗎,有合法審批手續嗎?這樣才能確定有沒有虛假.

⑺ 兩個人非村民,簽定的農村房屋宅基地買賣合同糾分法院會受理嗎

如果兩個人是非本村村民簽訂的農村房屋宅基地的買賣合同糾紛，法院是不予受理的。

⑻ 農村房屋買賣糾紛有幾類，怎麼處理農村房屋買賣糾紛

一、農村房屋買賣糾紛有幾類
根據農村房屋買賣合同主體的差異，可以將農村房屋買賣合同糾紛分為三類：
一是農村本集體經濟組織成員之間的糾紛；
二是農村本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的糾紛；
三是農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的糾紛。因為合同主體的不同，所涉及的相關法律、法規、政策也大有不同。
二、怎麼處理農村房屋買賣糾紛
1、對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣合同應認定有效。
因購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙。因此，對本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關於有效合同要件，就應當認定買賣合同有效。
2、慎重對待本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。
我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但如前文所述，法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權並無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農村宅基地使用權轉讓的規定來否定農村房屋買賣合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使。因此，筆者主張對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關於有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。
3、對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋買賣合同應認定無效。
對於農村居民是否能向城鎮居民出售房屋，我國雖無法律、法規的相關禁止性規定，但國務院辦公廳在1999年《關於加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》中明確規定：「農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證」；2004年11月，國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》又進一步規定「嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證」。這些雖然都是國家規定的有關政策，但根據我國民法通則第六條「民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策」的規定，法院在司法中應當嚴格適用。因此，筆者認為，對這類合同，因違反國家政策而應認定為合同無效。
農村房屋買賣合同糾紛案件的處理原則農村私有房屋交易是在城鄉流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，對此缺少監管是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等是引起此類案件的主要原因。如果遇到農村房屋買賣合同糾紛最好咨詢一下專業律師，尤其是鄰里之間發生的糾紛，專業的法律意見有助於更好地解決糾紛，更利於以後鄰里之間相處。

⑼ 農村房屋買賣的糾紛

1、農村房屋買賣是否合法。現行關於房屋買賣的所有法律、法規和規章都只適用於城市，專門針對農村房屋買賣的法律、法規和規章基本沒有，因此我們只能根據相關法律規定尋找依據。根據2007年10月1日開始實施的《物權法》第一百五十三條規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。而在《土地管理法》第六十二條第四款規定：「農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准」。《土地管理法》第六十二條第一款規定：「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。」由此可知，該法並未禁止農村房屋的買賣和出租。
同時，由於根據《民法通則》第七十五條第一款，房屋屬於公民的個人財產范疇，公民的合法的私有財產不受侵犯。憲法第十三條第一款和第二款也強調國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。根據《民法通則》第七十一條規定：「公民個人(包括農民在內)對於其房屋既然有受法律保護的財產所有權，自然有依法對自己的財產佔有、使用、收益和處分的權利。其中的處分，包括出賣、互易、贈與等方式。」從中我們可以看出，農村村民有權利出賣自己在農村的房產。
2、城鎮居民能否購買農村住房。國務院辦公廳1999年發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第二條第二款「農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證」，2004年11月國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》規定「嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證」。在這些規定中，我們似乎可以看出城鎮居民不能購買農村住宅。但是，根據《土地管理法》第六十三條規定：「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。」，而農村村民的房屋所在的宅基地，只要沒有其他違法的條件下，本來就是建設用地，該房屋的買賣即主體的變更，並不影響集體土地的利用整體規劃。
根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(法釋[1999]19號)第4條規定，「合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據」。因而，筆者認為上述「通知」，並不得據以決定農村房屋買賣合同的效力。
最高人民法院於1992年7月9日對《關於范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復中確認了宅基地上的房屋轉讓的原則，該批復的內容如下：「房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方簽訂書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續後，方能認定買賣有效。
最高人民法院從未在公報案例中就宅基地上的房屋的禁止轉讓問題發布過案例。因此筆者認為，要活躍農村房產市場，對農村房屋買賣中的買受人不應有所限制。因為如果僅在農民所在集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶間流轉，無法形成有效的市場，無法體現房屋的實際價值，反而會損害出賣人農民的利益。
3、房地如何實現分離。「房地一致」原則即是要求土地使用權和其地上的房屋等建築物所有權一同轉讓、抵押。其在立法上的體現主要在《中華人民共和國城市房地產治理法》第31條規定：「房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。」既是農村房屋可以買賣了，但是土地怎麼辦？農村的土地所有權是集體所有的，不允許買賣，宅基地的所有權是集體的，不允許流轉。根據《物權法》第一百五十二條規定：「宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。」宅基地使用權是集體經濟組織給予其成員的福利，目的是為其成員建造房屋提供權利基礎。這樣一來，如何實現房地分離似乎成為一個困惑，在人們的觀念中似乎一直是「地隨房走」，房屋既然賣了，宅基地難道也可以賣？其實在法律范圍內，「地」和「房」是可以分開歸屬的，根據土地租賃的概念我們可以聯想到宅基地的租賃，這樣便可以明確劃分出宅基地的所有權、使用權和租賃權，通過宅基地所有權人與房屋買受人簽訂宅基地租賃協議，從而實現房地分離。而宅基地使用權人享有宅基地租金的收益，租金數額可由當事人協商，不能達成協議的，可以請求人民法院確定。
筆者認為，由於房屋這種特定意義的不動產，因此對於宅基地租賃的租賃期限應該不局限於《合同法》第二百一十四條「租賃期限不得超過二十年」的限制，應該以宅基地地上房屋的物理狀態存在期限為限制。當房屋倒塌或新的房屋所有人以翻建、加蓋、改變結構等方式對房屋進行實質建設時，應認定地上物滅失，宅基地使用權保有地上物的存續理由已然消失，宅基地租賃權消滅，宅基地所有人可依物上請求權要求佔有人返還宅基地。
4、沒有房產證，合同效力如何確認。由於根據國務院辦公廳1999年發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第2條第2款「農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證」。因此，許多農村房屋買賣都不能獲得相應的產權證明，給農村房屋買賣帶來障礙，導致「黑市」交易，並容易埋下產權糾紛的隱患。
買賣房屋未辦理過戶手續不影響合同的效力。農村房屋買賣後是否辦理過戶審批手續不是房屋買賣合同的有效要件，所以未辦理過戶登記手續不影響買賣合同的效力。根據我國《合同法》第四十四條規定：「依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。」所以，依據該規定需辦理批准、登記等手續後生效的合同，必須有法律或者行政法規上的依據，地方法規或規章都不能作為認定合同需依法登記後生效的依據。沒有辦理過戶登記手續，是房屋買賣合同未履行完畢，並不影響合同的效力。