租房合同糾紛案例

⑴ 關於房屋租賃合同糾紛

第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。
鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。
當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。
第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
第三條出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。
第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
（一）已經合法佔有租賃房屋的；
（二）已經辦理登記備案手續的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。
第七條承租人擅自變動房屋建築主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同並要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。
第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：
（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；
（二）租賃房屋權屬有爭議的；
（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的。
第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；
（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；
（三）因雙方違約導致合同解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；
（四）因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。
第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；
（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。
第十九條承租人租賃房屋用於以個體工商戶或者個人合夥方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合夥人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。
第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
第二十二條出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。
第二十三條出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：（優先購買權不支持的情況）
（一）房屋共有人行使優先購買權的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的；
（四）第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。
第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

⑵ 房屋出租民事法律糾紛案

你的情況屬於轉租。雖然1號和2號有協議不得轉租他人，但是我國合同法規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
首先，你們的合同到期了，2號可以不租給你，你沒有勝算；其次，你不能以欺騙行為告2號，但是他確有不當得利，你可以要求2號返還不當得利；
還有，你可以直接向1號租。

⑶ 租房合同糾紛，想自行到法院要求調解，怎麼進行呢

法院調解 又稱訴訟中調解。包括調解活動、調解的原則、調解的程序、調解書和調解協議的效力等。是指在法院審判人員的主持下，雙方當事人就民事權益爭議自願、平等的進行協商，達成協議，解決糾紛的訴訟活動和結案方式。是當事人用於協商解決糾紛、結束訴訟、維護自己的合法權益，審結民事案件、經濟糾紛案件的制度。訴訟中的調解是人民法院和當事人進行的訴訟行為，其調解協議經法院確認，即具有法律上的效力。《中華人民共和國民事訴訟法》規定，人民法院審理民事案件，應遵循查明事實，分清是非、自願與合法的原則，調解不成，應及時判決。法院調解，可以由當事人的申請開始，也可以由人民法院依職權主動開始。調解案件時，當事人應當出庭；如果當事人不出庭，可以由經過特別授權的委託代理人到場協商。調解可以由審判員一人主持，也可以由合議庭主持，並盡可能就地進行。除法律規定的特殊原因外，一般應當公開調解。在法院調解中，被邀請的單位和個人，應當協助人民法院進行調解。在審判人員的主持下，雙方當事人自願、協商達成調解協議，協議內容符合法律規定的，應予批准。調解達成協議，人民法院應當製作調解書。調解書應當寫明訴訟請求、案件的事實和調解結果，由審判人員、書記員署名，加蓋人民法院印章，送達雙方當事人簽收後，即具有法律效力。下列案件調解達成協議，人民法院可以不製作調解書：①調解和好的離婚案件。②調解維持收養關系的案件。③能夠即時履行義務的案件。④其他不需要製作調解書的案件。

⑷ 了解房屋租賃糾紛案例避免租房糾紛

隨著人口流動的增加租房事件也增加了，隨之而來的租房糾紛案例也變多了。多看看房屋租賃糾紛案例學幾招，減少租房糾紛。

承租人拖欠租金，出租房屋產權不明，房東該退租金卻不肯退……近年來，因房屋租賃引發糾紛的案例屢見不鮮。怎樣避免租賃房屋造成糾紛，怎樣在權益受損時有效維權？小編梳理了2起典型案例，希望能給廣大租客提供借鑒。

案例1

案件事實：甲乙雙方於2007年3月10日簽訂《房屋租賃合同》，約定由乙方租賃甲方位於上海市閔行區的房屋，租期為2年。合同簽訂後，雙方按約履行了合同義務，直至2007年11月，甲方旅居新加坡，一直未向乙方催收房屋租金，乙方也未自覺地向甲方賬戶支付租金，也沒有支付物業管理費、水費、電費等費用。合同到期後，乙方搬離了上述房屋，並且下落不明，結欠甲方租金96000元，物業管理費1787.40元、水費29.5元、電費283.20元、煤氣費152.10元、電話費560.70元、有限電視費312元。

審理結果：審理中，由於乙方拒不到庭，本案進行了缺席審理，法院最終完全採納了甲方的證據和觀點，判令乙方支付全部拖欠租金和費用11萬，並按照合同約定支付違約金9萬。

案件2

案件事實：011年4月15日，原告A出版社與被告B商貿公司簽訂《房屋租賃合同》，約定由原告將其辦公大樓第五層東頭出租給被告使用，租期從2011年4月1日至2012年3月31日，並約定租金、物業管理費、繳納方式以及違約責任等。

被告租下辦公室後，自2011年10月起再也沒交過租金及物業管理費。至2012年5月搬離，被告實際欠交租金、物業管理費等費用合計101891元，以上費用扣除其押金20000元，還剩81891元。

原告多次向被告催繳上述費用，被告法定代表人陸某以被告名義於2013年12月16日確認欠款金額並出具還款計劃。然而，被告始終未付款。原告訴至法院，請求判令被告支付拖欠房屋租金、物業管理費、水電費合計81891元，並支付違約金14400元。

審理結果：法院經審理，最後判被告向原告支付拖欠房屋租金、物業管理費、水電費合計76891元，並按照合同約定支付違約金14400元。

如何避免租房糾紛

1.房東租客個人情況查仔細

承租房屋時，租房者對於房東的個人情況要驗查仔細。如果是房東本人出面簽約時，最好查看其房產證與身份證；如果是幫助朋友出租房屋，那麼一定要有出租委託書、朋友的房產證、身份證或復印件；如果房產證沒有辦下來則一定要其出具購房合同以證明其身份。

此外，對於租房時可能遇到的「二房東」問題，租房者應驗明該「二房東」在其租賃期間是否有權利將此房屋轉租並讓其出示租賃合同以及提供該房屋的相關產權證明，以免引起法律糾紛。

同樣的，對租房者的個人情況，房東也要驗查仔細。

2.承租房屋家電傢具清點好

租房者在承租房屋時一定要清點好房屋內部設施如家電、傢具等，並檢查家電的正常運作情況，傢具的完好程度等，然後一一列入清單內。最好註明如果出現故障時維修費用由誰來承擔，也好免除租房者在使用房屋過程中，家用電器等發生故障需維修時與房主產生矛盾，責任劃分不清。

3.認真簽訂房屋租賃合同

租房者在簽訂房屋租賃合同時，一定要看清楚合同上面所規定的條款，明確租賃雙方的權利與義務。如租賃用途、租賃期限、修繕責任、變更與解除合同、簽訂轉租、違約責任等條款，租賃雙方要協商一致，以免在日後租房過程中產生爭執，引發不必要的麻煩。

（以上回答發布於2016-01-06，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑸ 最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用的書籍介紹

《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解專與適用》對《屬最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的原意和審判實務中需注意的問題逐條進行說明，並對每條規定的背景依據和討論中的不同觀點進行介紹，便於讀者詳盡了解該司法解釋的整體起草情況和每條規定的精神實質；條文說明中也介紹了國外相關的立法例、當前學術界主要的理論成果及研究動態，增強了作品的學術性和資料性，必將對讀者大有裨益。

⑹ 房屋租賃合同糾紛

《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》是最高人民法院的司法解釋，該解釋經最高人民法院審判委員會第1469次會議研究通過，於2009年9月1日正式施行。

在我國經濟高速發展和住房制度改革日益深化的推動下，房屋租賃經營方式日益普遍，房屋租賃業迅猛發展，涌現出許多新情況、新問題，並形成訴訟進入司法領域。近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多。由於相關法律規范比較原則，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點問題。為統一法律適用，指導各級人民法院及時公正審理房屋租賃合同糾紛案件，促進房屋租賃市場的健康發展，制定這個司法解釋。 最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。
鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的
[1]，適用其規定。
當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。
第二條 出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
第三條出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、

第十三條、第十四條的規定處理。
第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
（一）已經合法佔有租賃房屋的；
（二）已經辦理登記備案手續的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。
第七條承租人擅自變動房屋建築主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同並要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。
第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：
（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；
（二）租賃房屋權屬有爭議的；
（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的。
第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。 第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；
（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；
（三）因雙方違約導致合同解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；
（四）因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。
第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；
（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。 因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。 次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。
第十九條承租人租賃房屋用於以個體工商戶或者個人合夥方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合夥人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。
第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
第二十二條出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。
第二十三條出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優先購買權的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的；
（四） 第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。
第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

⑺ 請推薦，租賃合同糾紛的相關判例。

原告益樂村和被告益愛公司於1994年6月9日簽訂了一份合同，合同約定益樂村將其位於杭州古盪文三路邊，建築面積共計2萬平方米的6幢商業用房及空場地出租給益愛公司開設杭州電子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止;益樂村在1994年9月30日前完成6幢樓房的室內地磚鋪設、外牆貼瓷條磚、四周鐵柵圍牆、場內空地混凝土平整、修通文三路至電子城的道路等項目，逾期不能交付使用，作處理。合同還對租金的數額、交付的時間及違約責任，合同變更、解除的條件等均作了規定。後，益樂村將上述6幢商業樓交付益愛公司使用。因益樂村未依約對樓房進行裝飾和修通道路，益愛公司則自行出資修建。同年11月28日，益樂村出具授權書一份，明確將合同規定的6幢樓房出租權授予益愛公司，授權期自1995年1月1日至2024年12月31日，期間的房屋管理及由此產生的一切法律責任由益愛公司負擔。1996年9月5日，益樂村與益愛公司簽訂補充協議，益愛公司同意益樂村收回原合同中的1號、2號、4號和5號等四幢商業樓，所欠租金在該4幢大樓的裝飾及其他投資款中相抵結算。同月，雙方又重新簽訂租賃合同一份，約定：益樂村將6幢商業用房中的3號、6號樓計6399平方米及空場地出租給益愛公司開設杭州電子城，租用期從1996年8月1日至2004年12月31日止;1996年12月31日前的月租金為每平方米12元，以後每兩年在原租金數額上遞增2元，益愛公司按月支付租金，拖欠兩個月以上，益樂村有權終止合同、收回房屋;本合同經雙方簽字、蓋章後生效，原租賃合同同時終止，有關原合同所約定的租金，以雙方9月5日簽訂的補充協議為准。上述補充協議、合同簽訂後，益愛公司將1號、2號、4號和5號樓歸還了益樂村，並將其在該4幢樓房中的裝飾、改建及修路費共計4617263.30元的清單交給益樂村。隨即益樂村將上述4幢樓房轉租給他人使用，但未對益愛公司提交的費用清單進行審核。益愛公司則就其承租的3號、6號樓進行改建並增添設施(鑒定價值為343184元)並先後與文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場分別訂立了使用面積、租用期及租金不等的房屋租賃合同，並交付使用。其中益愛公司與新時代市場後來又簽訂一份協議，協議約定新時代市場租用的3號樓第一、二層(部分)1200平方米營業房，益愛公司同意從1997年7月1日起退還給益樂村，再由益樂村與新時代市場另行簽訂租房協議。但新時代市場既未與益樂村簽訂協議，也未將所租用的營業房歸還給益樂村。1999年1月29日，益樂村因與益愛公司就租金支付及裝飾、修路費用等發生爭議，向杭州市中級人民法院提起訴訟，請求終止雙方間的房屋租賃合同，判令益愛公司支付租金及利息8320878.49元，並承擔訴訟費。
益愛公司則提出反訴，請求判令益樂村支付未按約裝飾樓房和修通道路的40萬元，並負擔訴訟費。
[裁判要旨]
杭州市中級人民法院在審理過程中，依法追加大排大公司、文西分理處、新時代市場和榮達公司為本案第三人。經審理，杭州中院認為：益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的補充協議及租賃合同，明確約定1994年6月的租賃合同終止。益樂村在收回4幢樓房後，應對益愛公司在其中的裝修改建投資款委託有關部門審計，折抵益愛公司的租金。但益樂村未按約定履行，便將4幢樓房另行出租他人後改建，致使現在無法審計，由此而造成的損失應由益樂村承擔。而益愛公司未按約定支付房租，已構成違約，益樂村據此要求終止租賃關系，由益愛公司支付拖欠租金的理由正當，予以支持。鑒於雙方在合同履行過程中均存在違約行為，由各自承擔相應責任。益樂村與益愛公司間的租賃關系終止後，益愛公司應歸還房屋，文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場亦應隨之歸還。根據《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、第一百一十三條之規定，該院於2000年2月2日作出以下判決：
一、益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的租賃合同終止履行。
二、益愛公司、新時代市場、榮達公司、大排大公司、文西分理處在判決生效後一個月內將其使用的位於杭州文三路北側屬益樂村的3號、6號樓房歸還給益樂村。
三、益愛公司於判決生效後10日內支付益樂村房屋租金6394276元(自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金)。
四、益樂村在判決生效後10日內支付益愛公司1、2、4、5號樓的改建裝修、道路等投資款3464276.20元。
五、新時代市場在判決生效後10日內支付益樂村房屋使用費551000元(自1997年7月1日起至2000年1月31日止)。
(二) 轉租合同的效力及合同主體變更
對出租合同，一審、二審都支持了益樂村的主張，同意終止履行。但出租合同被終止後，轉租合同的效力如何，是否應繼續履行?兩審法院意見有分歧，杭州中院根據益樂村和益愛公司出租合同「拖欠兩月租金終止合同、收回房屋」的規定，判令終止雙方的租賃合同，除承租人益愛公司外，次承租人文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場所佔用的房屋亦應一並歸還。也即出租合同的效力及於轉租合同，出租合同被終止，轉租合同也隨之終止。這樣處理，單從出租合同角度考慮，並無不當，但次承租人的權利卻無端受損，值得推敲。二審浙江高院經審理，否定一審對轉租的判定，改判繼續履行轉租合同，由益樂村取代益愛公司繼受合同的權利義務。應當說，二審的判決是有相當的開創性的。
第一，出租合同被終止，轉租合同的效力並不當然終止。上述情形，轉租合同的效力究竟如何，法無明文規定。雖然益樂村曾將房屋的「出租權」書面授予給益愛公司，益愛公司轉租房屋及第三人承租房屋並無不當，但事後益樂村和益愛公司簽訂的新租賃合同中又約定「拖欠兩月收回房屋」，可見從合同的規定看，益樂村授權益愛公司轉租並非無條件，一審法院也正是據此判令「收回房屋」。但問題是，轉租合同依法成立並在履行之中，次承租人的合同權利亦應受到法律的平等保護。從權利的來源看，不論出租還是轉租合同，其終極權利都來源於出租人對租賃物所擁有的合法的使用權、收益權，本案中益樂村將房屋出租給益愛公司，就是出租人對其房屋使用權能的一種處分。在益愛公司「拖欠租金」的情況下，法院根據雙方當事人的約定依法終止出租合同的效力，是對出租人租賃物使用權的一種保護。轉租合同中的轉租人，同時也是出租合同中的承租人。根據合同法的有關規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人;承租人未經出租人同意而擅自轉租的，出租人可以解除合同。可見，轉租合同之所以成立，首先是基於出租人對承租人的授權，沒有出租人的許可，轉租的行為無效。從這一意義上講，次承租人根據轉租合同租賃房屋是出租人的意志在轉租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人違約而被終止，由次承租人按轉租合同的約定繼續使用租賃物和履行相關義務，並不會造成對出租人權益的侵犯。從衡平的角度講，一方面，次承租人已經在約定的時空緯度內佔有、使用租賃物，並且完全按轉租合同的約定履行了其應盡的義務;另一方面，出租人對轉租是明確同意的;再者，由次承租人繼續承租，並不會損害出租人先前期許的利益，因此維持轉租合同對次承租人的效力，符合民法的公平原則。如果轉租合同隨出租合同的終止而終止，那麼，次承租人使用房屋的權利就會始終處於變動之中，交易的安全因此被破壞。循之，則影響市場秩序的穩定，也與當今世界租賃權「物權化」的司法潮流不符。二審法院綜合兩個租賃合同的約定，全面考量合同訂立當時各方當事人的真實意思，依據民法誠實信用原則，從穩定市場經濟秩序，保障交易安全的角度出發，判令未履行完畢的轉租合同不受出租合同終止的影響，按原約定繼續履行。這樣判決，既依法處理了出租人與承租人之間的法律關系，同時又妥當保護轉租關系中的次承租人利益，維護了市場的秩序，是對法律「活」的運用，值得贊同。

第二、「舉重以明輕」法律解釋方法的運用。舉重明輕作為法律解釋的方法，也是一項法律邏輯上的基本論證。舉重明輕的推理方式為：「尚且……當然」;所謂的「重」和「輕」，指其法律要件的寬嚴或法律效果的廣和狹。現行法律對本案所涉情形如何適用法律雖無明文規定，但最高法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十九、《合同法》第二百二十九條對「買賣不破租賃」都作了明確規定，本案當然不屬於「買賣不破租賃」的情況，但根據「舉重以明輕」的法律解釋方法，本案情形與「買賣不破租賃」在法律政策基礎上有相通之處。即「買賣尚且不破租賃，出租合同終止當然……」，並且本案中出租人對轉租是同意的，與「買賣」相比，可謂「輕」。二審法院判決雖然沒有點明「舉重以明輕」，但其法律思維上顯現了對「舉重明輕」法律解釋方法的大膽運用。
第三、直接判決由原出租人繼受轉租合同。在出租合同依法被終止，轉租人喪失轉租權的情形下，轉租合同要繼續履行，就必然涉及到合同主體的變更。由於本案的起因主要是益愛公司拖欠房租而引起，益樂村出租房屋的初衷沒變，其將收回的1號、2號、4號和5號樓房，隨即又出租給他人使用，亦可說明。並且，轉租是取得了出租人的同意的，由出租人取代轉租人繼受合同，於出租人並無不利之處。據此，二審法院為避免次承租人的租賃權因出租人與承租人之間的法律關系變動而被危及，從穩定社會經濟秩序出發，判令轉租合同由出租人和次承租人繼續履行，應屬合理。

⑻ 房屋租賃合同的案例

房屋租賃合同
出租方：
承租方：
根據《中華人民共和國經濟合同法》及有關規定，為明確出租方與承租方的權
利義務關系，經雙方協商一致，簽訂本合同。
第一條 房屋座落、間數、面積、房屋質量
第二條 租賃期限
租賃期共＿＿年零＿＿月，出租方從＿＿年＿＿月＿＿日起將出租房屋交付承
租方使用，至＿＿年＿＿月＿＿日收回。
承租人有下列情形之一的，出租人可以終止合同、收回房屋：
1．承租人擅自將房屋轉租、轉讓或轉借的；
2．承租人利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益的；
3．承租人拖欠租金累計達＿＿個月的。
租賃合同如因期滿而終止時，如承租人到期確實無法找到房屋，出租人應當酌
情延長租賃期限。
如承租方逾期不搬遷，出租方有權向人民法院起訴和申請執行，出租方因此所
受損失由承租方負責賠償。
合同期滿後，如出租方仍繼續出租房屋的，承租方享有優先權。
第三條 租金和租金的交納期限
租金的標准和交納期限，按國家＿＿的規定執行（如國家沒有統一規定的，此
條由出租方和承租方協商確定，但不得任意抬高）。
第四條 租賃期間房屋修繕
修繕房屋是出租人的義務。出租人對房屋及其設備應每隔＿＿月（或年）認真
檢查、修繕一次，以保障承租人居住安全和正常使用。
出租人維修房屋時，承租人應積極協助，不得阻撓施工。出租人如確實無力修
繕，可同承租人協商合修，屆時承租人付出修繕費用即用以充抵租金或由出租人分
期償還。
第五條 出租方與承租方的變更
1．如果出租方將房產所有權轉移給第三方時，合同對新的房產所有者繼續有
效。
2．出租人出賣房屋，須在3個月前通知承租人。在同等條件下，承租人有優
先購買權。
3．承租人需要與第三人互換住房時，應事先徵得出租人同意；出租人應當支
持承租人的合理要求。
第六條 違約責任
1．出租方未按前述合同條款的規定向承租人交付合乎要求的房屋的，負責賠
償＿＿元。
2．出租方未按時交付出租房屋供承租人使用的，負責償付違約金＿＿元。
3．出租方未按時（或未按要求）修繕出租房屋的，負責償付違約金＿＿元；
如因此造成承租方人員人身受到傷害或財物受毀的，負責賠償損失。
4．承租方逾期交付租金的，除仍應及時如數補交外，應支付違約金＿＿元。
5．承租方違反合同，擅自將承租房屋轉給他人使用的，應支付違約金＿＿元
；如因此造成承租房屋毀壞的，還應負責賠償。
第七條 免責條件
房屋如因不可抗力的原因導致毀損和造成承租方損失的，雙方互不承擔責任。
第八條 爭議的解決方式
本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決；協商不成時，任何一方均可向
工商局經濟合同仲裁委員會申請調解或仲裁，也可以向人民法院起訴。
第九條 其他約定事項
第十條 本合同未盡事宜，一律按《中華人民共和國經濟合同法》的有關規定
，經合同雙方共同協商，作出補充規定，補充規定與本合同具有同等效力。
本合同正本一式2份，出租方、承租方各執1份；合同副本＿＿份，送＿＿單
位備案。
出租方（蓋章） 承租方（蓋章）：鑒（公）證意見
地址： 地址：
法定代表人（簽名）： 法人代表人（簽名）：
委託代理人（簽名）： 委託代理人（簽名）：
開戶銀行： 開戶銀行： 經辦人
帳號： 帳號：
電話： 電話： 鑒（公）證機關
電掛： 電掛： （章）
郵政編碼： 郵政編碼：
簽約地點： 簽約時間：年 月 日
有效期限 至 年 月 日