地產糾紛中因質量原因的逾期交房

❶ 哪些情況屬於逾期交房，逾期交房的責任怎樣認定

您好，
一、哪些情況屬於逾期交房？
1、房屋質量有問題
如果是一般質量問題如裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等，此類質量爭議不應當影響交付的完成，在符合交付條件的前提下，房屋已經滿足交付使用的法定要求，其並不影響合同目的的實現，也不構成根本違約，完全可以通過修理、重做或賠償損失來解決。交付後質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行修復或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
2、裝飾和設備不合約定。買賣合同經常約定出賣人提供精裝房，並在合同附件三和補充協議中約定裝飾材料與工藝標准。房屋交付時，買受人發現材料低檔、做工粗糙，因此拒絕收房。我們認為，材料與工藝標准應當依合同約定為准，無約定或約定不明的，根據《合同法》第62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。交付房屋時，出賣人必須提供室內空間檢測報告，否則買受人有權拒絕接受並要求開發商承擔逾期責任。
3、配套設施遲延或者交付不能。配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬頻等;配套公共設施包括停車場、運動場、道路、花園、綠化等。基礎設施完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔違約責任。公共設施是房屋舒適居住、價值增長的不可或缺要素，其內容與標准以規劃圖、銷售廣告、售樓書為准，銷售廣告對公共設施的描述具體明確，足以影響買受人是否購買與房屋價格的，應當視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時，應當繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
4、房屋相關資料不完備。房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案證》、房屋測繪機構出具測繪資料、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人未提供上述資料時，買受人可以拒絕接受房屋並要求開發商承擔逾期責任。
5、所涉商品房經「四方」竣工驗收合格。對經核驗後房屋質量存在瑕疵但主體質量不存在問題的，購房人已經實際接受房屋，視為對合同變更，應當確認房屋交付行為有效，購房人無權要求開發商承擔實際交付日起至具備交付條件日止的違約金。我們認為，法律及合同已經明確了商品房的交付條件，在該條件不具備時，購房人有權拒絕接受房屋或要求開發商承擔違約責任，如果購房人接受房屋，並且該房屋經過竣工驗收，是其對自己權利的處分，其無權要求開發商承擔違約金。
6、該商品房未經「四方」驗收或驗收不合格，開發商即通知購房人接受房屋。我們認為，首先，開發商有違誠信用原則;其次，出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定，屬於一種欺詐行為，對於從事欺詐的人，應當讓他承擔相應的不利後果;最後，從有利於保護處於弱勢一方的購房者的合法權益和促進社會的公平正義角度，應以具備交付條件的日期作為實際交付日期。因此，購房人在接收商品房後仍有權要求開發商承擔逾期違約責任，如此才能促進房地產市場的健康發展，實現法律的精神實質。
二、逾期交房的責任怎樣認定？
如果因質量不符合合同約定或房屋通常品質，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。
所涉商品房如經核驗後確認房屋主體質量不合格，應當確認房屋交付行為無效，開發商應承擔違約責任。

❷ 逾期交房問題

我在房產公司買一商品房,原定於2005年12月31日交房,結果在2006年7月25日通知我們去交房,交房時間是7月25日-8月24日.由於房產公司延期205天,
逾期辦理交房手續應支付的違約金

1、我個人認為房產公司的上訴還是有一點道理的，因為逾期交房確實是對方違約，但是如果你們是還想繼續履行合同的話當然也是要及時接受房屋的，否則給對方造成的損失你們同樣要進行賠償

因為你們合同中肯定是約定過你們作為買方有驗收交接的義務。如果你們要解除合同當然可以不辦理交接，但是你們因為不滿意賠償而不交接這可能對你們不利

2、不過在法庭上你們可以提出原委，法官可能會讓對方也承擔一定的責任，其實房產商這次上訴，實際上是提出一個反訴，如果傳票上寫的就是告你們逾期收房，那麼說明他們沒有反對法院之前認定的賠償額，只是希望法院來認定你們的違約責任然後來抵消他們的責任

3、另外還有一點，房產公司實際上提出的是一個新的訴訟，因為你們的原先糾紛是他們違約賠償，而房產公司則是起訴你們違約，這不是一個訴訟，應該是兩個訴訟，在同一個程序中被認為是反訴

二審中提出反訴的，法院一般先要調解，調解不成會告知房產公司另行起訴的。

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我想回答你之前先問清楚，房產公司告你們的是否是逾期繳款（你寫的是交房），還有為什麼在房產公司決定了交房的時間之後你們沒有支付房款呢?

❸ 商品房買賣中的質量問題、延遲交房、虛假宣傳如何處理

一房二賣一房二賣，又被比喻為一女二嫁
，是指出賣人就同一房屋訂立兩個買賣合同，出售給兩個買受人的行為。
律師表示，一女不能同時嫁二夫，兩個人也不可能同時取得一套房產
，顯然，兩份合同中只有一份能夠履行，另外的買受人就只能望樓興嘆，然後再找出賣人算賬去了。
根據法律規定，在兩個購房者之中，如果房產已登記過戶到其中一個購房者名下的，則由該購房人取得房產。
律師認為，對於這一類的虛假宣傳，重要的就是固定證據後向法院提起訴訟要求退房或者變更房價。
打官司就是打證據，如果拿不出證據，這場官司肯定無法打贏了。
遲延交樓遲延交樓是購房中買受人最擔心的情況之一。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十七條第三款：逾期交付使用房屋的，沒有約定逾期交樓違約金的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。
《解釋》第十五條規定：出賣人遲延交付房屋，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，可以要求解除合同的，但當事人另有約定的除外。
也就是法律賦予了購房人催告權和解除權。
如果開發商逾期交樓，可以催告其三個月內交付，超過三個月的，可以行使解除權，解除合同，退回房款。因此，對於逾期交樓的問題，購房者應當及時主張權利，必要時向法院提起訴訟。
遲延辦證與遲延交樓一樣，遲延辦證也是購買商品房中常見的糾紛，房屋使用、受益、處分都需要房產證，遲遲拿不到房產證，對戶口、入學等等影響很大。
《解釋》規定，明確由於出賣人的原因，未在合同約定的期限，或者沒有約定，期房在房屋交付後90天，現房在合同簽訂後90天內未辦理房產證的，則出賣人應當承擔違約責任，合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。同時第十九條規定超過商品房買賣合同約定或上述期限一年的，仍無法辦理房屋所有權登記的，買受人可請求解除合同和要求賠償損失。
當然，現在實踐中，如果因房產證辦不下來，學校一般也會同意家長拿購房合同和房地產交易中心出具的預購登記證明等，辦理入學手續，但我建議大家最好事先把這些情況問清楚了，否則的話影響孩子入學很成問題。。
質量問題律師坦承，對於房屋質量問題，說起來很復雜，出現問題也比較難解決。
相關法律規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持；因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持；交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
但是，這里法律規定的嚴重影響正常居住使用，彈性就特別大。
律師建議，在現實層面將，建議大家收樓的時候一定要仔細，有問題當場馬上提出來，輕易不要在《入住通知書》上簽字，必要時立即向開發商發書面的通知。

❹ 逾期交房和逾期辦理房產證糾紛如何計算訴訟時效

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解專釋》
第十八條屬，由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
上述其中明確規定了購房者取得房產證的具體時間以及拿不到房產證開發商應承擔的責任。即使在合同中沒有具體規定取得房產證的時間，那麼期房的購房者也應在房屋交付使用(開發商交鑰匙的時間)後90日內取得房產證，否則，開發商也要承擔違約責任。

❺ 房屋交付糾紛有哪幾種，如何解決購房合同糾紛

一、房屋交付糾紛有哪幾種
房屋交付是出賣人將所建房屋交付於買受人的行為。交付房屋關系質量驗收、逾期責任、風險負擔，雙方對房屋質量及相關問題經常產生糾紛。本文梳理出常見十種糾紛並提出相應解決意見。

1、一般質量問題。

一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質量不符合合同約定或房屋通常品質，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責 任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。交付後質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱「解釋」）第13條，買受人可以自行修復或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

2、房屋質量不合格。

《建築法》61條規定：「建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。」

3、遲延交付房屋。

根據《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告後三個月的合理期限內仍未履行的，買受人可以請求解除合同，並要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任，但當事人另有約定的除外。

4、配套設施遲延或者交付不能。

配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬頻等；配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫院、學校、超市、會所等。基礎設施 完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔違約責任。

5、裝飾和設備不合約定。

買賣合同經常約定出賣人提供精裝房，並在合同附件三和補充協議中約定裝飾材料與工藝標准。房屋交付時，買受人發現材料低檔、做工粗糙，因此與出賣人發生爭 執。材料與工藝標准應當依合同約定為准，無約定或約定不明的，根據《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。

6、房屋相關資料不完備。

房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：1、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》，較權威地證明房屋業已竣工驗收合格；2、房屋測繪機構出具測繪資 料，該資料用於權屬登記，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差；3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的 法律文件，後者是對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標准等作出說明，並提出使用注意事項的文書。

7、房屋負擔其他權利或產權瑕疵。

出賣人交付的房屋之上可能負擔多種權利，如銀行的抵押權、先買受人的債權、工程承包人的優先受償權；或者已被司法機關和行政機關依法查封或以其他形式限制 房屋權利。

8、規劃、設計變更。

如果出賣人擅自變更規劃與設計，可能影響房屋的使用功 能、舒適程度、增值潛力等，買受人購房目的將受到重大影響甚至落空，故出賣人應當尊重買受人的知情權，如實告知變更情況，由買受人選擇繼續履行合同還是解除合同。房屋交付時發現規劃與設計變更，出賣人未事先告知或者未如實告知的，買受人可以拒絕接受房屋和請求解除合同，並要求出賣人承擔違約責任。

9、前期物業糾紛。

物業管理企業本應由業主大會選聘，由業主委員會簽訂物業服務合同。但物業建成至業主大會之前，必需實施物業管理，出賣人可基於第一業主身份選聘物業企業實 施前期物業管理。前期物業管理的內容與正常時期物業管理基本一致，買受人權利義務亦基本一致，可以接受物業企業服務，同時應當接受前期物業合同與業主臨時公約約束，按時交納專項維修資金、物業服務費用。

10、交納稅費糾紛。

❻ 如何因房屋質量問題而索賠或退房

房子出現質量問題，可以採取如下措施進行索賠：

（一）與開發商協商解決首先應確定漏水是施工質量問題還是設計問題。在此基礎上，開發商應當會同施工方或設計方一同解決漏水的問題；或者先由開發商解決漏水問題，再向施工方或設計方索賠。開發商不予解決的，您們可以限期開發商維修解決。如果由於開發商的拖延給業主造成損失的，開發商應當承擔賠償責任。

（二）自行解決如果開發商在您們的限期內未進行維修，您們還可以通過業主委員會共同委託一家防水公司進行維修，費用可以要求開發商承擔。

（三）訴訟解決如果開發商拒絕或拖延解決，可以通過訴訟途徑進行解決。在證據確實充分的情況下，合理請求均能夠得到法院的支持的。

(6)地產糾紛中因質量原因的逾期交房擴展閱讀

可退房賠款的房屋質量問題如下：

（一）若業主經工程質量監督單位核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房者有權退房，解除商品房買賣合同，並要求開發商賠償損失。

（二）若業主所購房屋主體質量合格，但房屋其他質量問題嚴重影響正常居住使用。則開發商應當承擔違約責任，購房人可以請求解除合同和賠償損失。「嚴重影響正常居住使用」一般是指購房者所購買的房屋出現嚴重質量問題，且該質量問題通過修復等亦無法保證購房者人身、財產安全及正常居住使用的情形。

（三）若業主所購房屋雖存在質量問題，但尚未達到「嚴重影響正常居住使用」這一嚴重程度。在這種情況下，開發商輕微違約，沒有達到根本違約的程度，所以業主不能要求解除合同進行退房。只能要求開發商在保修期內承擔修復責任。

（四）如開發商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，業主可以自行或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由開發商承擔。發生質量問題後，業主應初步分析質量暇疵的程度，是否是房屋主體質量不合格，或者嚴重影響正常居住，以便採取相應的對策。

以上兩例房屋質量糾紛中，購房者採取了正確的方式，維權比較順利。但若不採用正確的方法，購房者即使有委屈也難以保護自身權益。

❼ 開發商延期交房要怎麼處理

❽ 逾期交房需要賠償嗎賠償標準是什麼

在房產糾紛中,因開發商延期交樓而引起的不為少數,但是,購房者往往處於弱勢,合法權益得不到保障。

消費者買了一套商品房，現已延期近半年。按合同規定，逾期交房不超過兩個月按總房價日賠償萬分之0.3，合同沒說超過兩個月怎麼賠償？諸如此類的例子很多。對於延期交樓的賠償，有的未在合同中約定，有的雖然做了約定，卻有失公平。

根據《商品房銷售管理辦法》第三十條規定，「房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。」「因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人」。

對於如何賠償這個問題，=如合同有約定的按照合同約定。據了解，現在，大多數的合同都對延期交樓的賠償都有作出相關的規定。但是約定的賠償金額往往過低，比如約定延期一天違約金為房款的萬分之三、萬分之一、萬分之零點五不等;有的合同上附加霸王條款，有些開發商在合同中約定，如延期交付三個月視同「正常」，沒有違約金;有的則約定延期交付後不付現金而直接轉為物業費 、租車位費。業內人士建議，在這種情況下，業主最好能聯合起來維權。若合同中約定的違約金過低，不夠彌補損失的，購房者可請求人民法院或者仲裁機構予以增加。

另外，根據《合同法》的相關規定，若開發商延期交樓，經購房者催告三個月，開發商仍未交樓的，購房者有權請求解除合同。值得注意的是，在合同沒有相關約定的情況下，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。

（以上回答發布於2015-12-01，當前相關購房政策請以實際為准）

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