① 違章建築房屋對外出租的租憑合同是否有效
2009年最高法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此類房屋的租賃合同效力認定又做了進一步規范。解釋第 2 條規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。解釋第 3 條規定，出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
針對建設工程規劃許可證與房屋租賃合同效力認定關系的問題，可以說，房屋租賃合同解釋是更為合理和符合社會的價值取向的。鼓勵交易，重視物盡其用，實現資源的最優化配置和最大化利用，從而增進社會最大多數人之福利，是涉財產性法律法規的立法目的和價值取向。
出租房屋因為辦理相關審批手續不及時或者相關審批材料不全導致暫時不能取得建設工程規劃許可證或相關審批的，如果在訴訟中，出租的房屋在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設或者在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，認定合同無效的法定事由已消滅，合同繼續履行不存在法律障礙和事實障礙的話，法院應當認定租賃合同有效，以鼓勵房屋承租關系延續，保障房屋經濟價值最大化，也避免房屋繼續尋租產生不必要的交易成本。
如果出租的房屋本身就是違法違章建築，不符合城鄉整體規劃，也不可能取得建設工程規劃許可證或相關審批的，法院應當及時作出裁決，認定合同無效。
② 違章廠房的租賃合同糾紛該如何處理求解
《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮房屋租賃條例》，對此都有了明確的規定，本是無庸置疑的。但就目前廣東的情況來看，農村為發展經濟，積極招商引資辦廠，沒有經過任何規劃、報批、報建，建起了大量的廠房、工棚，表面上是以廠房出資他人(多為台商、港商)合作辦廠，實質上是出租深圳廠房收取租金。顯然這樣的租賃行為是非法的，是不應受到法律保護的。 現實中，農村集體收入很大一部分是靠這種違章建築出租獲取的，村民的分紅也就靠這一塊。不幸的是很多外商賺足了錢後，有的長期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至 留下一身債務要村集體來背。這種現狀目前較突出，起訴到法院，法院又無法依法予以保護，村民怨氣大。法院現在處於一種兩難境地。一方面要依法辦案，不能明知是違章建築出租，也給予保護。另一方面，法院作為地方經濟秩序和社會穩定的維護者，又不忍看到村民受到巨大的經濟損失，而且因為法院的依法辦案導致村民對法院工作的誤解，是任何法院領導都不願看到的。對類似這樣的違章建築出租問題，我們在審判實踐中究竟應如何處理，是困擾基層法院法官的一大難題。 對違章建築出租案件如何處理，有多種觀點。一是認為租金可以適當保護。即首先認定違章建築出租是非法的，租賃合同無效，但實際已租用房屋或場地，本著實事求是的原則，仍應給予一定的補償，因為租賃合同的無效不象其他買賣合同，可以返還，租賃是一種行為合同，沒法返還。在計算補償費時按房管部門評定的租金標准計算。筆者認為，不管採用何種計算方法，只要對租金予以了支持，就是等於承認了違章建築出租的合法性，與認定違章建築出租是非法的前提相矛盾。二是認為，對於違章建築出租的非法所得應依照《民法通則》第134條第3款的規定對非法活動的所得予以收繳，以懲罰亂建亂租，沖擊、擾亂正常的房屋租賃市場的行為。站在村民的角度來看，違章建設的深圳廠房、工棚出租的租金不能通過合法途徑收回來，感情上是很難接受的。但早知如此何必當初，違法亂建的後果不是不知道的，只是在利益的驅動下冒險而已。同時，要批評的是我們的有關政府職能部門的失職、失察和縱容。 如果政府職能部門對農村的違章建築加大監督、處罰力度，相信不會造成今天的尬尷局面。筆者認為，對違章建築的非法所得應予以依法收繳。這是法律的要求，也是規范房屋建築、租賃市場的需要，這個代價遲早要有人來付出。更嚴格地說，行政執法部門沒有對這種違章建設行為進行處罰，已是很照顧農村經濟發展了。其實，這樣的光收房租、坐吃山空的經濟發展是沒有多大價值的。
③ 違章建築租賃糾紛法院受理嗎
違章行為，與租賃行為屬於不同的法律關系。只要是屬於法院受理案件的范圍，法院就可以受理。現在城中村很多人都在租房子，城中村的建築大部分是違法建築，你說租賃了城中村違法建築的房子就可以不用繳納房租了嗎？
④ 違章建築非法租賃是不是屬於欺詐罪
房屋屬違章建築物，對此訂立的租賃合同無效。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮房屋租賃條例》，對此都有了明確的規定，本是無庸置疑的。但就目前廣東的情況來看，農村為發展經濟，積極招商引資辦廠，沒有經過任何規劃、報批、報建，建起了大量的廠房、工棚，表面上是以廠房出資他人（多為台商、港商）合作辦廠，實質上是出租廠房收取租金。顯然這樣的租賃行為是非法的，是不應受到法律保護的。現實中，農村集體收入很大一部分是靠這種違章建築出租獲取的，村民的分紅也就靠這一塊。不幸的是很多外商賺足了錢後，有的長期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身債務要村集體來背。這種現狀目前較突出，起訴到法院，法院又無法依法予以保護，村民怨氣大。
法院現在處於一種兩難境地。一方面要依法辦案，不能明知是違章建築出租，也給予保護。另一方面，法院作為地方經濟秩序和社會穩定的維護者，又不忍看到村民受到巨大的經濟損失，而且因為法院的依法辦案導致村民對法院工作的誤解，是任何法院領導都不願看到的。對類似這樣的違章建築出租問題，我們在審判實踐中究竟應如何處理，是困擾基層法院法官的一大難題。
一是認為租金可以適當保護。即首先認定違章建築出租是非法的，租賃合同無效，但實際已租用房屋或場地，本著實事求是的原則，仍應給予一定的補償，因為租賃合同的無效不象其他買賣合同，可以返還，租賃是一種行為合同，沒法返還。在計算補償費時按房管部門評定的租金標准計算。筆者認為，不管採用何種計算方法，只要對租金予以了支持，就是等於承認了違章建築出租的合法性，與認定違章建築出租是非法的前提相矛盾。
二是認為，對於違章建築出租的非法所得應依照《民法通則》第134條第3款的規定對非法活動的所得予以收繳，以懲罰亂建亂租，沖擊、擾亂正常的房屋租賃市場的行為。站在村民的角度來看，違章建設的廠房、工棚出租的租金不能通過合法途徑收回來，感情上是很難接受的。但早知如此何必當初，違法亂建的後果不是不知道的，只是在利益的驅動下冒險而已。同時，要批評的是我們的有關政府職能部門的失職、失察和縱容。如果政府職能部門對農村的違章建築加大監督、處罰力度，相信不會造成今天的尬尷局面。
對違章建築的非法所得應予以依法收繳。這是法律的要求，也是規范房屋建築、租賃市場的需要，這個代價遲早要有人來付出。更嚴格地說，行政執法部門沒有對這種違章建設行為進行處罰，已是很照顧農村經濟發展了。其實，這樣的光收房租、坐吃山空的經濟發展是沒有多大價值的。
⑤ 如何處置租賃房屋由於違章建築而造成損失
《合同法》第58條規定，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。合同無效的雙方當事人，如何主張自己的權利呢?
對於出租人而言，盡管因房屋系違法違章建築而導致合同無效，但該自建房屋在被拆除之前還是其佔有的財產。
首先，合同無效後出租人可以要求承租人將房屋返還。對於承租人在租賃期間損壞房屋及其設施的，根據最高法院房屋租賃合同解釋的規定，出租人有權要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
對於此類案件，筆者認為，因出租房屋本身即為違法、違章建築，在處理時，應盡量適用賠償的方案，不宜適用恢復原狀的處理方式，一則可能造成不必要的社會財產損失，二則也不利於昭示國家司法機關對違法違章建築的否定態度。
其次，出租人有權要求承租人支付其佔用房屋期間的佔用費。根據《合同法》的規定，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還。出租人根據合同獲取的房屋租金、押金等費用，因合同無效應當返還承租人。但是，依據公平原則，出租人作為自建房屋的建設者或控制者，本身面臨著國家行政機關拆除房屋產生損失和遭受行政處罰的風險，而承租人則利用了涉案房屋進行收益，如果因合同無效導致承租人收回租金而不支付任何費用，則存在顯失公平的情形。
根據最高法院《房屋租賃合同解釋》的第5條規定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。也就是說，出租人雖然不能取得租金收益，但是有權向承租人主張承租人使用房屋期間的佔用費，具體標准可以參照合同約定的租金標准及周邊房屋的租金標准。如果自建房約定的租金標准與一般房屋無異，可以參考租金標准酌情降低;如果約定的租金標准已經考慮自建房因素，較低於一般房屋約定的租金標准，也可以按照約定的租金標准執行，具體案件可以具體確定。
⑥ 違章建築出租，承租方可以舉證房屋租賃合同無效而不支付租金嗎
原告未經城市建設部門批准，擅自在原屬某公司使用的巷道上搭建一簡易棚屋。2003年6月，原告將該巷道上的簡易棚屋出租給被告做服裝生意，雙方簽訂了門面房屋租賃合同，合同規定租期1年。合同期滿後，原告按合同規定要收該房，被告則以原告未依法取得房屋產權，沒有出租權為由，拒不退房。以致雙方發生糾紛，原告訴至法院。
依法分析
違章建築含加層擴建、合作建房、亂搭亂建等。違章建築出租現象在一些房屋租賃市場供不應求，在房租較高的城市很普遍。這些房屋包括：由於土地的歷史遺留問題，導致房屋不能獲得合法的產權證明的出租屋；非法改變土地、房屋用途的出租屋；行政劃撥土地上用於出租的建築物以及進入租賃市場的農民宅基地上的房屋等。這些房屋依照法律規定是不能進入租賃市場進行租賃經營活動的。
原告搭建的簡易棚屋，因未向城建部門辦理有關准建手續，屬違章建築。建設部《城市房屋租賃管理辦法》中規定，屬違章建築的房屋不得出租。原、被告所簽的門面房屋租賃合同均違反了該規定，應屬無效合同。原、被告違反規定，簽訂房屋租賃合同，雙方都有過錯責任。
按照民法上處理無效合同後果的規定，凡是合同被確認為無效之後，一律作返還處理。有過錯的一方當事人，應當賠償因此給對方當事人造成的經濟損失；雙方均有過錯的，則按照過錯的大小相互承擔相應的賠償責任；而如果過錯大小相當，則適用過錯相抵原則，自己的損失自行承擔。
技巧提示
現在，大部分城市規定房屋出租必須要申請《房屋租賃許可證》，沒有「證」不準出租。凡出租某市城鎮范圍內房屋的單位或個人，必須經房屋主管部門認定出租房屋所有權清楚無糾紛、房屋結構安全後，到房屋所在地的區、縣房地產管理部門登記，申辦《房屋租賃許可證》。
申請人在辦理《房屋租賃許可證》時，必須交驗下列證件：1．房屋出租申請書。2．房屋所有權證書或購商品房合同、新建房執照等其他合法證件。3．出租人是個人的，應提交房主居民身份證；出租人是單位的，應提交單位法人代表或委託代理人資格證明。4．產權共有房屋出租的，需提交其他共有人同意出租的證明或委託書。5．出租人在同一區、縣范圍內出租多處住宅房屋，可申領一個《房屋租賃許可證》；出租非住宅房屋的，一處需申領一個《房屋租賃許可證》，證上標明出租房屋地點、數量。超出證載范圍的，應另行申請《房屋租賃許可證》。6．出租人為外資企業、中外合資企業、中外合作經營企業、外國公民或港澳台同胞的，按涉外地產管理規定辦理。7．出租的房屋拆遷或轉移，出租人應將《房屋租賃許可證》向填發機關繳銷。
——引自延邊人民出版社《法律高手》