房屋定金糾紛開庭

1. 房產糾紛開庭當天就能出審判結果嗎

房產證相關證件的他人的房屋以自己為名出賣的。還有的人是偽造的房證，指鹿為馬，謊稱是對這個房屋有權，意欲賣給他人，用來達到騙取定金或者購房款的目的，這種情況未達目的的是詐騙未遂；達到目的，數額較大的將會構成詐騙罪，不應該用合同糾紛來審理，應該將案件移送公安機關以刑事案件處理。
（2）賣房者只有部分權，如夫妻一方或者是兄弟數人的共有房屋，或者是只是家庭成員之一，沒有徵得共有人同意私自出賣共有房屋。是在夫妻離婚過程中夫妻一方為了獨自得到房款，將共同居住的房屋出賣的情況較多。
（3）沒有取得合法權而出賣房屋。主要是在商品房開發中雖然取得了建築的有關手續，但是還沒有取得商品房預售許可而出賣房屋，或者是在進行了房產的交易後，還沒有辦理房屋產權的轉移手續，沒有取得合法的產買賣房屋的性質發生糾紛
由於我們國家目前正處於市場經濟的初期階段，各種房屋由於其建設的時間、建設的單位不同，是否經過房改和房改的時間不同，加之我國幅員遼闊，各省甚至各市的政策都有不同，因而在是否允許自由買賣和是否允許上市上都有不同的規定。因而，因房屋的性質不同，也往往發生糾紛。對於房屋買賣的合同的效力也產生不同的影響。
1、軍隊、鐵路和某些未經過房改的單位的房屋一般不允許買賣，是不允許賣給外單位、外系統。
2、某些地方規定公房房改後的一定年限內不允許買賣，如果買賣，必須首先賣給原單位，或者經過原單位的批准。
3、各地對公房使用權的買賣規定不同，有的地區允許買賣，有的地區不允許買賣。
三、因房屋買賣合同的效力發生糾紛
因房屋買賣合同的效力發生糾紛的很多，造成房屋買賣合同無效的情況也比較復雜。其中比較常見的是：
1、房屋買賣合同的主體不合格或不合法而無效，此節前面已有專述不再贅述。
2、買賣房屋的客體即房屋本身的性質決定合同為無效合同。不允許買賣和在一定期限內不允許買賣的房屋不能成為房屋合法買賣的客體。不允許買賣包括房屋從權的角度不允許買賣和房屋本身的質量不合格不允許買賣兩種情況。在處理這類買賣合同糾紛時，應該注意的是，有些房屋的買賣在雙方簽訂合同或交付房屋時，政策不允許對該房屋買賣，但是，在發生糾紛時政策發生了變化，已經允許買賣。在這種情況下，如果房屋已經交付，買房者已經入住多年，為了穩定社會，穩定買賣關系，一般應該認定買賣合同有效。
3、如何認定和處理買賣房屋的買賣關系是否有效。在一些房屋買賣中有的時候房屋雖然早已交付，房款也基本結清或已經結清，但由於賣房人不或購房人拖拉或因需要交納稅費而未及時辦理轉移產籍手續。在這種情況下，由於房價發生變化，買賣一方反悔，企圖以未辦產籍為由主張買賣關系無效。在這種訴訟中，一般是房價上升時，賣房者易反悔，房價下降時，買房者易反悔。按照我於房地產買賣的有關規定，不動產買賣的產權變動確實是以產籍的轉移為准。但是，是否沒有辦理產籍轉移的一律視為無效呢？在八九十年代，法院在審理這類案件時，出於僵化的思維，基本上都是「一刀切」，凡是沒有辦理產籍變更的一律視為買賣無效，如發生糾紛一推到底，全部視為無效，不管你是否已經實際佔有房屋多長時間。就象對待機動車的買賣一樣，只要沒有辦理轉籍手續，就視為買賣無效。實際上這樣處理往往太機械，也不符合法理。對於這種情況應該區別對待。
（1）房屋已經交付，價款已經結清，產籍已經辦理的，如無主體不合格或不合法的應該認定買賣關系有效。如存在主體不合格或不合法情況，需要認定買賣關系無效返款退房同時，過錯方應該賠償對方損失。
（2）在以上情況下，當事人一方認為買賣合同存在欺詐、顯失公平等情況應在一年內行使撤銷權，但對符合撤銷條件的應認定為可撤銷的合同，也不再認定為無效。
（3）如不存在前述兩種情況，即應主要審查是否當事人的真實意思表示。如屬真實意思表示，應該首先認定合同是否有效。在合同有效的基礎上再去判斷合同是否已經開始履行，履行到什麼程度，應否繼續履行和能否繼續履行以及誰違約。在確定了合同是否有效的情況下，判斷應否繼續履行和能否繼續履行。如應該繼續履行又能夠繼續履行的，應該判決繼續履行。如已經不能繼續履行，要在確認合同有效的情況下，對違約方應該給予制裁。如果雙方已經開始履行合同，實施了買賣行為，則應該在確認買賣合同是否有效的基礎上再判斷買賣關系的效力。合同無效，當然買賣關系亦無效。買賣合同有效，再進一步判斷買賣行為是否有效。
（4）注意區別房屋買賣合同是否成立、合同是否有效、合同是否生效以及房屋買賣關系是否成立以及房屋產權是否轉移的區別。以往在審理房屋買賣案件時，只要看到沒有辦理產權轉移手續即沒辦產籍的都認定買賣關系無效，其基本理由就是認為房屋買賣是一種要式行為，而這種要式行為又必須以產權過戶為准。所以，凡沒有辦理產權轉移手續的就認定買賣無效，而且常常和買賣合同無效等同。實際上，這些關系是有區別的。買賣合同是否成立，是指買賣房屋的雙方當事人對於房屋買賣的標的、價款數額、價款交付方式、交付時間、違約責任以及有無附加條件，是否達成了一致意見，如果達成了一致意見，雙方沒有爭議，合同即成立。如果前述的主要條款沒有達成一致意見，則合同不成立。買賣合同是否有效，主要看合同雙方當事人主體是否合法，買賣的標的－房屋是否有合法權，法律上是否允許買賣，是否是雙方的真實意思表示。如果具備了這些因素，則合同有效。而合同的生效則主要是看雙方對合同的生效是否有附加條件，有附加條件的，附加條件實現則合同生效，如有的合同約定合同經公證後生效，那麼雙方到公證處對合同進行公證則合同生效。如果雙方對合同的生效沒有的約定，則合同具備基本的條款後雙方簽字或蓋章後即生效。買賣關系的成立是合同履行的進一步延伸，即在合同有效的情況下，雙方履行了合同的主要條款，如交付了大部分價款，交付了房屋或產權證照等。有的時候賣主與一方簽訂了合同，而又將房屋賣予他人且辦理了產權轉移手續。在審理這類案件時，有的就把簽訂的合同認定為無效合同，理由是不能履行，這是不正確的。在這種情況下，實際上是房主的一種違約行為。只有認定了違約才能對其違約行為進行制裁。對於買賣關系成立的糾紛應該盡量判決雙方繼續履行，以穩定社會經濟秩序。
四、因買賣房屋合同的履行發生糾紛的處理
在一些房屋買賣中，簽訂合同的主體合法，雙方對合同本身無異議，而在實際履行中往往發生糾紛，主要種類如下：
1、因房屋或房款的交付發生糾紛。在一般的房屋買賣合同中都約定房屋和房款的交付方式或時間，但由於有的合同對房屋和房款交付的先後約定不明而發生糾紛。一方要求對方先交付房屋和房屋產權證，而另一方要求先付清房款。雙方各執己見爭執不下。也有的雙方對合同的理解或實際履行的情況不同，往往產生異議，往往是各說各的理。
2、因對合同的履行是否合適即是否適當發生糾紛。在房屋買賣中雙方往往對如何履行交款和交付房屋，包括交款的時間、次數、數量、幣種或房屋交付的時間、房屋的狀況、房屋的裝璜等有約定。但由於對約定的一些具體內容的理解不同而發生糾紛。
3、因一房二賣發生糾紛的處理。現實生活是豐富多彩的，在實際生活中出現的房屋買賣糾紛也是多種多樣的。由於各種不同的原因，一房二賣甚至一房多賣的情況也屢見不鮮。
（1）由於賣房方的過失造成的一房二賣。這種情況多是房屋的產權人或者是同一房屋的共有人都履行了賣房的權利，或者是賣房方是法人單位，法定代表人和具體工作人員工作上聯系有失誤，重復賣房所致。比如一家要賣房，夫妻或父子同時在外答應或與人簽訂了賣房合同，甚至交付了定金。在這種情況下應該考慮以下因素：
A、首先應該審查一房二賣一方與他人達成協議的人誰是真正的產權人或者誰真正能夠代表產權人，如果二人的地位不同，那麼應該認定產權人、有權代表人所簽訂的協議有效，非產權人或非法定代表人所簽訂的可以撤銷。
B、如果出賣人均為產權人或有權代表人在同等條件下可以在買房人之間達成諒解，由買房人協商由誰自願放棄購買權。但放棄的一方有權要求出賣方承擔違約責任。如果條件不同，可以由出賣方進行選擇，根據賣房獲利情況決定，但要承擔對另一方違約的責任。
（2）由於賣房方的故意造成的一房二賣。有些一房二賣是賣房人的故意所為，但由於這種故意產生的時間不同，故意的內容不同，也應該區別對待。
A、僅僅是一般違反合同法的故意。在賣房人僅僅是違反合同法的規定，出於違約的心理時，應審查一房二賣合同簽訂的時間和合同履行的狀況。大多時候出現一房二賣，是由於房主出於某種利益的考慮，或者是後買者出的價格高，或者是後買者是房主的同志、朋友、親戚、鄰居、戰友等。如果二合同都處於未實際履行階段，且不能在買房人之間進行調解或和解，可以按照「誠實信用」原則，以時間先後確定哪個合同應該履行。但後一個合同的買方可以保留違約的追訴的權利。
B、賣房人出於佔有他人財物的故意，情節嚴重的構成詐騙。出賣人在收取了他賣房款後，又以佔有他人的財物為目的與第二人或者是第三人簽訂合同，意在騙取他人購房款或者定金，數額較大的構成詐騙犯罪，應以刑事案件處理。當事人可以向公安機關控告，法院也應該對這類案件進行移送。
（3）如何處理已經辦理產權轉移的一房二賣。在一房二賣或多賣中，如果都沒有辦理產權轉移應該如前所述去處理。如果有的已經辦理了產權轉移登記，即已經辦了產權證照，那麼，就不能簡單地以簽訂合同的時間順序去確定支持誰了。因為證照的辦理具有產權轉移的公示作用，一般情況下法院在這種房屋買賣民事案件的審理中不能用判決的方式去變更權。而應該認定該買賣關系已經成立，而沒有辦理產權證照的只能按照違約處理。由違約方承擔雙倍返還定金或者賠償損失。當然，如果房產證照是違法地通過私人辦理的，沒有經過正常的辦照程序，利害關系人可以首先向房產管理部門提出申請，申請房產部門撤銷錯誤發放的證照，如果機關不撤銷或者是不作為，當事人可以向法院起訴。
五、因房屋質量問題發生糾紛的處理
1、因一般質量問題發生糾紛的如果屬於保修期內的質量問題，應該判決房屋出賣單位對確實存在的質量問題進行修理或者對應予修理的部位進行鑒定，評估出修理價格判決房屋出賣者給付買房者相應的價款，由購房者自行雇請他人修理。對於已 過保修期的一般質量問題，房屋出賣者不再承擔修理義務。如果購房者向物業交納了房屋修理費用，應由相應的物業部門進行修理；如果沒有物業部門或者沒有向物業部門交費則應由購房者自行修理。
2、對於房屋主體結構不合格的，應該尊重購房者的意見，購房者要求賠償損失的，應判決賠償損失；購房者要求退房的應該允許。如黃某經人介紹購買了某單位的集資樓，在入住前又對房屋進行了裝修，花費5000餘元，但在入住後發現房屋天棚下現澆板與預制空心板之間發生不同程度的裂縫，並有漏水遺跡。黃某多次找賣房單位，該單位對漏水部位進行了維修，但仍然不能徹底解決問題。於是，黃某起訴要求退款並要求賣房者賠償裝修損失。一審法院認為賣房單位所建住宅樓確實存在瑕疵，影響居民正常生活，且造成一定經濟損失，有責任和義務對存在的質量問題妥善處理，按照建築工程質量標准進行修繕，並對因房屋質量問題而造成的損失予以補償。遂判決賣房單位在60日內對黃某住房按照住房建築工程質量標准進行修繕，以房屋質量檢驗部門驗收合格為准，並賠償因裝修房屋造成的損失5000元。黃某不服上訴。二審法院委託建築工程質量監督站對房屋進行質量鑒定，結論為房屋防水部分工程及室內橫牆牆體部分工程不合格。有關建設主管部門答復該部分屬於房屋主體部分之一。《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條規定，商品房交付使用後，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗，確屬主體部分質量不合格的，購買人有權退房，給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。於是，二審法院判決購房人於判決生效後60日內將房屋返還賣房單位，賣房單位返還購房款5萬元；賠償購房人經濟損失5000元；承擔評估費400元，鑒定費800元及一、二審案件訴訟費。

2. 起訴開發商退還定金，法院開庭審理要多久能判下來

1、你不該寫退房申請，看似你主動要求退房，那如果不能證明對方欺詐的話，是不用退定金的。
2、你要提供證據（如錄音），證明對方人員存在欺詐。
3、法院審理，一般簡易程序3個月，普通程序6個月結案。

3. 房產糾紛開庭問題,所有繼承人是否必須到場

因為買二手房，在交易的時候，是比較繁瑣的，所以為了能夠方便快捷，一般購房者都會通過中介來幫助自己交易。但是也有一些人想要自己交易，所以我們就必須要了解出售的方法，那麼，我們來說說二手房個人出售的方法？同時我們也來說說哪些環節買方必須到場呢？一起來參考一下。
二手房個人出售方法
第一、當顧客來銷售的時候首先讓顧客知道公司的特色還有，同時強調交易的安全性和保障性，因為安全才是很多購買者比較關心的問題，是房子這種一輩子的事情，更是慎重再慎重。
第二、保障顧客的隱私，很多顧客購買戶型、面積、樓層、朝向、裝修以及市場等等情況，當然房價的決定權在房東。
當然你可以給一個建議，例如此類房子開價應該是在xxx到yyy上下比較合適，或者你問我就對了，以我三年的專業經驗來看，我個人以為此類房產每平方8200左右比較符合市場。
但是有時賣房講緣分，更要根據市場和買方來定，也可以委婉的這樣說，可以先試試這個價格，看看買房的反映再做調整，後賣房決定人一定是你。
哪些環節買方必須到場
1、看房
中介根據買方的要求尋找到合適的房源，約定看房時間，在中介的陪同下一起去看房。賣方不一定都會到場，但買方必須到場。
2、簽約
簽約一般包括購房合同定金合同、居間合同等在房屋交易中各項合同的簽訂。雙方簽訂的合同是購房的憑據，所以買賣雙方必須到場，對有爭議的條款提出異議，雙方再協商處理。
3、資金監管及面簽
資金監管是雙方的義務，是保障資金安全的重要方法，買賣雙方都必須到場。如果買方採取貸款進行房款支付，那麼買方還需進行貸款面簽，並提供相關證件。
4、房屋交接
二手房交易中最後一個環節，也是最繁瑣的一個環節，主要交接內容為戶口遷出、物業交割等內容，買賣雙方均需到場。
委託中介確實給買方帶來許多便利，但中介也不能完全代辦，必要時仍需買方親自到場，買方要和中介保持緊密聯系，實時了解交易進程。
上面介紹了有關二手房個人出售方法，哪些環節買方必須到場的全部知識，買房本身就是人生很重要的事情，所以當我們在買房的時候，必須要全部的去考慮相關的因素，而且還要進行衡量，這樣才知道預算的性價比，做好這些前期工作，都是比較重要的。

4. 發生房產定金糾紛怎麼辦

在民商事糾紛爭議解決途徑中，訴訟和仲裁是我國兩種不同的司法程序，兩回者在程序上大體相同答，但因管轄機關不一樣，形式上會略有不同。首先是受理管轄，仲裁的管轄機構是各仲裁委員會，一件糾紛若要適用仲裁管轄的前提是雙方必須存在約定有效的仲裁條款，也就是說雙方必須明確約定如果出現了爭議，由某家仲裁委員會進行管轄審理，這樣才能適用仲裁程序。而訴訟管轄則無需約定，任何一方都可以到有管轄權的法院提起訴訟，當然在合同糾紛中，雙方當事人可以就多個有管轄權的法院進行約定管轄。其次，仲裁裁決一裁終局，當事人不得上訴，而法院訴訟一審判決後任何一方當事人均有權提出上訴，進入二審程序。在具體操作程序上，訴訟仲裁並無太大的差別，都是先立案、提交相關證據材料、被告/被申請人提交答辯狀、開庭、判決/裁決這一套程序，這套程序看似簡單，但其中所隱含的復雜細節難以估量，律師建議，如果大家沒有相關訴訟經驗，在訴訟之前一定要了解各項訴訟程序或者咨詢律師來進行應對，否則會產生較大的訴訟風險。

5. 房屋買賣定金合同糾紛

首先，您在問題中一直提到對方的主體是老公還是老婆的問題，這個問題暫時與您不想夠買房屋沒有本質關系，即使是老公存在無權代理的行為，也只是涉及其老婆是否追認的問題，如果因對方的原因導致合同無法履行，那麼對方要承擔責任，但現在問題是您這一方不願再購買，那就要看您是否有證據證明對方刻意隱瞞採光問題，如果不能夠證明對方存在違約行為，而您單方面不履行合同，那麼您的定金是肯定無法退回的，至於其他的損失，要看對方是否主張，具體問題具體分析

6. 發生房產定金糾紛怎麼辦定金和訂金哪個可以退

我們都知道，在購買房子的時候有許多需要注意的事項，但是有時候可能因為種種原因還是不可避免發生了糾紛的問題，比如房產定金糾紛的問題。因為對於定金和訂金這兩者來說，有的朋友對它們了解得不夠透徹，在簽訂買房合同的時候，因為沒有足夠的重視，導致後面才出現那樣的糾紛。那麼，定金和訂金哪個能退?如果萬一發生房產定金糾紛的時候應該要怎麼辦?

一、定金和訂金哪個可以退?

具體來說，「定金」是法律上的概念，是履行合同的保證金，定金具有雙重擔保性，即同時擔保合同雙方當事人的債權。就是說，交付定金的一方不履行債務的，會喪失定金;而收受定金的一方不履行債務的，則應雙倍返還定金。

而「訂金」可視為「預付款」或「誠意金」，給付訂金的一方不履行約定的債務的，有權要求返還。

也就是定金不可退，訂金是可以退還的。

但是。並不是所有的「定金」都不能退還。根據我國《商品房銷售管理辦法》第22條規定：不符合商品房銷售條件的，開發商不得銷售商品房也不得收取任何預訂款性質的費用。因此，如果商品房不符合銷售條件，而購房者已經交納了「定金」，那麼無論雙方是否約定「定金」退還事項，開發商都應無條件退還定金給購房者。

二、發生房產定金糾紛怎麼辦?

1、首先要確認協議的效力，如果合同無效，定金應該全部返還。例如：沒有經濟適用房購買資格的購買未滿五的經濟適用房協議應屬無效協議，因為經濟適用房是保障性住房，是解決住房困難問題人的住房問題，是有資格准入性質，特別是未滿五年的經濟適用房只能賣給有經濟適用房購買資格的人;

2、其次要確認協議有無有欺詐、重大誤解等情況，如果有，可以在簽訂協議之日起一年之內請求人民法院撤銷，在協議撤銷後，定金應該全部返還。例如，如果賣家隱瞞房屋有重大安全隱患的情況，就屬於欺詐。

3、再次，在協議合法有效的情況下，就要確定誰是違約方，誰是守約方，給付定金的一方如果違約無權要回定金，收受定金的一方如果違約，應該雙倍返還定金;

4、如果只是簽訂了定金協議(比如定金支付書、房屋認購書等)，在定金協議約定的簽訂正式房屋買賣合同之前，如果因為買賣雙方關於買賣合同的具體條款沒有達到一致而導致買賣合同沒有成立，各不承擔違約責任，定金應該全部返還;

5、謹慎簽訂定金協議，在沒有和賣家全部協商一致的情況下，不要給付定金，另外定金要直接給付給賣家，減少環節就是減少糾紛;購買期房可以不簽訂房屋認購書而直接簽訂商品房預售合同;

6、為了避免發生糾紛，任何承諾最好都要落實成書面的東西，個人簽字就生效，公司必須蓋單位的合同專用章才生效;錄音、證人證言都可以作為證據。

對於定金和訂金哪個能退這個問題來說，相信看完小編以上的介紹之後，大家應該都能找到相應的答案了吧?其實，在購買房子之前，我們便需要用心去了解購房的所有應當注意的問題，然後在簽訂合同的時候，對於裡面具體的條款都應該相當注意。如果不小心發生了房產定金糾紛之後，大家不妨了解一下小編以上整理的資料，相信能夠對大家有一定幫助。

7. 交了定金的房子出現糾紛該如何處理

您簽訂的應該是商品房認購書。
雙方未簽訂商品房買賣合同，如果由於不可歸責於雙方的原因未簽訂合同的，則開發商應當返還您的定金。
所以，本人認為，首先還是跟開發商協商，如果就某些條款達不成一致意見，則您可以要求對方退還定金。
根據最高人民法院關於商品房的解釋，如果由於不可歸責於雙方的原因導致未簽訂合同的，則開發商應當將定金返還。
這些案子，在本律師事務所有案例可循。
有事情，可以通過本人的個人信息聯系本人。
祝好！！！

8. 房屋租賃定金糾紛要怎麼處理比較好

你好，對於現在房屋租賃定金糾紛應該怎麼解決的問題，根據定金合同糾紛經常遇到的有關問題，發生定金合同糾紛應按以下處理規則解決。
(一)定金罰則的適用規則。
我國合同法第115條對定金是這樣規定的：「當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。」
(二)實際交付定金數額多於或者少於約定數額處理規則。
定金合同簽訂後，如果應當交付定金的一方實際交付的定金數額多於或者少於約定數額，根據較高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第119條規定視為變更定金合同;收受定金一方提出異議並拒絕接受定金的，定金合同不生效。擔保法規定，定金合同自從實際交付定金之日起生效。既然定金合同尚未生效，所以當然不能強制支付。但定金合同作為買賣合同的從合同，交付定金又是主合同項下的義務。筆者認為對未支付定金的，可以催告履行，仍不履行可以解除合同。
(三)遲延履行或者其他違約行為處理規則。
較高人民法院通過《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第120條規定「因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現，可以適用定金罰則。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外」。因此，實踐中如果當事人一方延遲履行合同的，應當按照延遲履行部分所佔合同約定內容的比例，適用定金罰則。
(四)合同部分履行時的處理規則。
定金是擔保的形式之一，作用是指擔保主合同債務的履行，那麼，其擔保的范圍應當是全部債務。全部不履行的，當然適用定金罰則，部分不履行，其不履行的部分仍在擔保范圍之內，定金的效力對其仍具約束力，依照公平原則，部分不履行部分，應當適用定金罰則。當事人一方不完全履行合同債務，應當按照未履行部分與占整個合同的比例，計算未履行部分的定金額，適用定金罰則。所以，筆者認為那種認為合同部分履行不適用定金罰則的觀點是錯誤的。
(五)未按合同交付定金的處理規則。
雙方當事人確定了定金條款和數額後，定金合同並不立即生效，以當事人實際交付定金為准，但在具體執行過程中一方未支付定金，該合同不可強制執行，那麼拒絕交付定金的當事人是否應該承擔締約過失責任呢?筆者認為當事人不因定金合同的不生效而產生締約過失責任。同時也不能認定當事人違約，更不能裁判當事人承擔違約責任。如果另一方當事人也未主張定金，由於定金合同不生效，則視為雙方均放棄定金約定的條款和數額擔保的權利。
(六)合同中既約定定金又約定違約金的處理規則。
《合同法》第116條規定：「當事人既約定違約，又約定定金的一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。」從本條規定可以看出，合同當事人既約定了違約金，又約定了定金的情況下，如果一方違約，對方當事人可以選擇適用違約金或者定金條款，即對方享有選擇權，可以選擇適用違約金條款，也可以選擇適用定金條款，但二者不能並用。現實中，有些當事人在合同中既約定違約金，也約定定金，在一方違約時，對方要求違約金與定金條款並用。選擇適用違約金條款或定金條款，就可以達到彌補因違約受到損失的目的;違約金相當於一方由於對方違約所造成的實際損失。一般說來，守約方根據違約金條款，就可以補償自己因對方違約所造成的損失。當然，在定金條款對守約方有利時，守約方可以適用定金條款，按照定金罰則彌補自己的損失。
(七)訂約定金的處理規則。
主合同成立與否，定金合同均有效。較高人民法院通過《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》其中對訂約定金問題做出了詳細、明確的規定。該解釋第115條規定：「當事人約定以交付定金作為訂立主合同的擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。」 本條是對立約定金作的解釋，立約定金也被稱為訂約定金，實踐中如果當事人違反立約定金的應當按照擔保法第89條的規定進行處理。
(八)解約定金的處理規則。
關於解約定金的適用，實踐中存在疑問。定金交付後，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。筆者認為實踐中一些當事人以承擔定金為代價要求解除合同的應當准許。如果另一方當事人起訴到法院要求實際履行合同，人民法院應當駁回，此時，對主合同不能強制履行。而適用定金處罰後，並不排除有損失的一方要求對方損害賠償，在守約方當事人損失大於定金收益的情況下，承擔了定金的當事人仍然應承擔賠償責任，可以根據合同法第97條規定確定合同解除後的賠償責任。
(九)不適用定金罰則情形。
因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。本法所說的不可抗力，是指不能預見，不能避免並不能克服的客觀情況。根據上述法律條文體現的原則，如果合同完全因不可歸責雙方當事人之事由的不可抗力或意外事件致使合同不能履行時，定金應當返還。既然雙方皆無過錯，均應免責，互不賠償亦不需懲罰，故定金應予返還。如果是不可抗力或意外事件部分影響合同的履行時，應對其作部分免責，其餘則按一方過錯未履行合同的規則處理。當事人遲延履行後發生不可抗力或意外事件的，不能免除責任。
(十)第三人的過錯導致合同不能履行適用定金罰則。
凡當事人在合同中明確約定給付定金的，在實際交付定金後，如一方不履行合同除有關法定免責的情況外，即應對其適用定金罰則。因合同關系以外第三人的過錯導致合同不能履行的，除該合同另有約定外，仍應對違約方適用定金罰則，合同當事人一方在接受定金處罰後，可依法向第三人追償。
總之，只有準確認識和全面掌握法律及司法解釋關於定金合同的規定有關規定，並在實際交易中依法簽訂、履行定金合同，才能避免定金合同漏洞，預防定金合同糾紛發生，這對促進資金流通和商品流通，保證債權實現和交易安全，均具有十分重要的意義。