1. 抵押後出售的房產糾紛
一、 我覺得你給出的題設部分，本身可能存在問題。
物權法第一百九十一條規定，抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
從該法條可以看出，已經設立抵押的房屋如果轉讓，需要經過抵押權人的同意，否則不能辦理房屋產權變更登記，也就是說，如果銀行不同意轉讓該房屋，那麼買方無法獲得有買方名字的房產證。所以你所說的業主唯一補償只是可以拿到有買方名字的房產證是不可能存在的。你所說的買方拿到房產證可能是指拿到有賣方名字的房產證，只要房產證上沒有買方的名字，那麼買方就對該房屋沒有所有權。那麼我們就以買方拿到帶有賣方名字的房產證對你提的問題進行分析。
二、問題分析。
1、協商拍賣，因為銀行嚴重低估資產，對於業主的補償只有微乎其微，業主是否能夠要求拒絕拍賣？並且維持繼續運營。你這里說的業主不太明確，是房屋的買方還是賣方？其實無論買方還是賣方，在實現抵押權階段，都無權要求拒絕拍賣，除非買方同意把房款交給銀行，替賣方清償債務。 法條：物權法第一百九十一條第二款：抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
2、隱瞞抵押並且高估資產進行銷售是否構成刑事責任？如果以非法佔有為目的，在簽訂合同的過程中，虛構事實，隱瞞真相，騙取他人財物，數額較大的，構成詐騙罪。但一般情況下，只要買方不報案，一般按民事責任糾紛處理。法條：刑法第二百二十四條的規定，合同詐騙罪是指以非法佔有為目的，在簽訂、履行合同過程中，採取虛構事實或者隱瞞真相等欺騙手段，騙取對方當事人的財物，數額較大的行為。
3、A公司仍持有部分（在抵押但未出售的房產），這部分房產是否能夠解凍出售並償還部分債務？銀行是否有權干涉出售？這部分新業主的房產是否收到銀行影響？有何種影響？
如前所述，已經抵押的財產，未經抵押權人同意，不得私自轉讓，因此你說的解凍出售，必須經抵押權人同意，並且將出售款項提純，或者買方自願代替清償債務給抵押權人。如果私自出售，不會發生房屋所有權的變動，並且會構成合同詐騙罪。法條依據同第2個問題的法條。
4、A公司房產的抵押在銀行，產權證在業主手上，A仍然維持經營，如何判斷三方關系？以及三方與房產的關系？
在拍賣之前，房產證上是誰的名字，誰就對房屋享有所有權。雖然產權證在買方手中，但該房產證上沒有他的名字，他就沒有所有權。因為用該房產為銀行設立了抵押權，銀行對該房屋享有抵押權，也就是說如果債務到期，賣方未能清償到期債務，銀行可以申請拍賣該房屋，並對拍賣所得款項享有優先受償權。法條：物權法第九條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。物權法第一百七十條：擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但法律另有規定的除外。
5 、如果業主再次將房產出售，欠下的租金是否有效，新業主的房產是否受到銀行影響？有何種影響？
你所說的房屋抵押後將房屋又賣給買方，這里所謂的賣給買方只存在於合同上、紙面上，由於買方無法獲得帶有買方名字的房產證，他仍然對該房屋不享有所有權。
同樣，賣方與買方簽訂賣房合同後又租賃該房屋，這種租賃只存在於合同上，而並不存在真正的租賃關系，因為買方並未取得房屋的所有權。因而所謂的租金也是不存在的。如果發生民事糾紛，法院會判決參照合同約定的租金數額賠償，但該數額從性質上並不是租金。
如果再將房屋賣給新的買方，其與銀行的關系同上面第4個問題的分析，此處不再贅述，但需要說明的是仍會構成合同詐騙罪。
法條：合同法第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
以上回答希望對你有所幫助，如有不明白之處，可以繼續追問。
2. 房子抵押,民事糾紛
根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定專》第六條，「對被執屬行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。」
因此實踐中此類不能強制執行的情況比比皆是。
但是需要提醒你的是，法律規定的是「對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋」因此你可以參考下，他現在這套房屋實際居住條件是否已經超出「其所撫養家屬生活所必需的居住房屋」這個條件，如果不是，房屋仍然具有執行的操作性。
在不能實際執行的前提下，法院會查封這套房屋，因此這套房屋一般不能在市場上進行流轉。那麼在不能流轉的前提下，即使到時候已經原則上屬於其子女，那麼屆時此套房產可能已經不符合「撫養家屬生活所必需的居住房屋」反而可以執行了。
3. 房產抵押有哪些形式，如何處理房產抵押糾紛
房產抵押的形式有哪些
1、房屋產權和土地使用權的同時抵押
房屋產權和土地使用權的同時抵押，即抵押人以其合法的房屋和該房屋佔用的土地使用權結合為一個統一的房地產作為抵押物向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
2、房產和地產的分別抵押
房產和地產的分別抵押，即抵押人以其合法的房屋和地產作為各自獨立的財產而分別抵押給不同的抵押權人，抵押權人行使抵押權時，可將房產和地產並付拍賣，但僅就抵押物賣得的價金優先受償。shhuang44ss
在實踐中，房產和土地使用權分別依法抵押給不同的債權人時，其效力是沒有問題的。
抵押人將房屋和土地使用權分別抵押給不同的債權人，並經過抵押物登記公示，具有對抗第三人的效力。只有認定兩個抵押合同均為有效，才符合物權公示原則，才不會動搖抵押登記的公信力。並且，對一物兩押或一物多押認定為無效亦缺乏法律依據，而是採用「設立在先，效力優先」的原則。《中華人民共和國擔保法》第五十四條規定，也承認一物多押的效力，對一物多押的情況，只要第二抵押權人及其後的抵押權人是明知的、自願的，就不應予以限制，不應否定房屋和土地使用權兩物兩押的效力。
房地產抵押糾紛的處理
1.由房地產先抵押後出租引起糾紛的處理
《擔保法》並未禁止抵押物出租,因此,在抵押權設定後,抵押人是可以出租抵押物的。原因如下:首先,抵押權只是就抵押物優先受償的權利。抵押人就某物設定抵押後,仍對該物享有所有權,只要租賃期限不超過債務的清償期,抵押人可以就抵押物行使佔有、使用、收益和處分的權利,即可以將該物出租。其次,由於房地產抵押並不轉移抵押物的佔有,因此具備將房屋出租的條件。最後,由於抵押物是為了擔保債務的履行,承認抵押人對抵押物的出租權,可以更好地發揮不動產的使用價值,從而更好地保汪債權的實現。
但由於在抵押物上設定租賃權,也可能會影響抵押權的實現,因此對於抵押人出租抵押物應作一定的限制,但應區別對待。如果租賃期在主債務履行期限屆滿之前,或者當事人特別約定一旦他人要實現抵押權,則租賃合同終止,或者抵押權人在實現抵押權時,對於抵押物上存在的租賃關系並無異議,同意原租賃合同的繼續履行。在這幾種情況下,不必限制抵押人出租房屋,抵押權的實現也不必然導致後訂立的租賃合同無效。
而如果不符合上述幾種情況,原則上應允許抵押權人或抵押物的新所有人主張原租賃合同無效。其原因在於:由於抵押權設定在先.如果允許抵押人在抵押物上設定租賃關系,那麼,在抵押權實現之時,必然會受租賃權的限制。若以拍賣方式實現抵押權,則買受人不會願意所買的房屋上存在著他人設定的租賃權,這樣就會影響拍賣價值。而如果通過作價轉讓方式實現抵押權,那麼抵押權人對於抵押物的使用和收益就會受限制,這對於抵押權人是不公平的。
2.由房地產先出租後抵押引起糾紛的處理
出租人將已出租的房屋設定抵押後,將會成為抵押權實現的一種負擔。一方面,在債務履行期屆滿而債務人無力還債時,如果抵押人與抵押權人達成協議,債權人以折價方式實現抵押權,則承租人可以通過行使優先購買權阻止抵押權人獲得房屋所有權,如果承租人不行使優先購買權,那麼,根據「買賣不破租賃」的規則,抵押權人不能解除原租賃關系,將房屋用作他用。另一方面,在債務履行期屆滿債務人無力還債時,如果債務人將房屋變賣或者拍賣,按照「買賣不破租賃」的規則,在房屋交易完成後,租賃關系將繼續存在,這必然會降低抵押物的交換價值,從而降低對抵押權的保障。正是因為租賃權對抵押權的實現造成了妨礙,因此,抵押人將已經出租的財產設定抵押時,應對抵押權人負告知的義務。如未告知抵押權人而給抵押權人造成損害,抵押人應負賠償責任。
3.因被抵押的房屋發生毀損滅失而引起糾紛的處理
我國《擔保法》第51條規定:「抵押人的行為足以使抵押物價值減少的,抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時,抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值,或提供與減少的價值相當的擔保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的,抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分,仍作為債權的擔保。」
抵押房屋發生滅失、毀壞後,對抵押人的法律效力涉及抵押權的保全效力。所謂抵押權的保全效力是指抵押權所具有的使抵押權人有權採取必要措施保全抵押財產價值的法律效力。抵押房屋發生毀損滅失,可能會出現以下三種情況:(1)當抵押人的行為足以使抵押房屋價值減少時,抵押權人有權要求抵押人停止其行為。如抵押人不停止其行為,抵押權人有權訴諸法律,請求法院責令其停止;(2)當抵押人的行為已使抵押房屋價值減少時,抵押人有義務提供與減少價值額相當的擔保;(3)抵押房屋的毀損系第三人而為時,抵押人有義務向第三人請求賠償,並提供與其所得賠償金相當的擔保,否則抵押人有義務向抵押權人以自己所得賠償,提前清償債權。
抵押權人的保全效力只及於抵押人或第三人的過錯即故意或者過失行為,如果抵押房屋的毀損滅失由於不可抗力如自然災害、戰爭等因素引起,則抵押人不負責對房屋毀損造成的價值減少提供新的擔保。
如果被抵押的房屋由於自然災害等而滅失的,其價值轉化為其他形態時,如保險賠償金等,房地產抵押權的效力仍可及於其代位物上,房地產抵押權人可以對上述保險金行使優先受償權。
如果被抵押的房地產滅失,沒有保險金、賠償金等代替物,也沒有任何剩餘物,房地產抵押權歸於消滅。抵押房地產部分滅失時,基於房地產抵押權的不可分性,房地產抵押權存在於剩餘物上,仍不消滅。
4.因房地產抵押登記而引起糾紛的處理
在我們生活中,登記公示的房地產抵押權狀況與真實的權利狀況常有不符,主要表現在兩個方面:一是主債權本身無效或因清償而消滅,而抵押權登記尚未注銷;二是房地產抵押登記因錯誤、遺漏或誤被注銷,從而導致登記內容與真實權屬狀況不相一致。因房地產抵押登記而引起的糾紛大致表現在上述兩種情況中,在第一種情形下,當事人應根據有關規定,及時辦理注銷登記。但在此之前,抵押登記仍具有形式上的效力。在第二種情形下,登記機關應辦理更正登記,利害關系人也可以申請更正登記。但更正的登記不具有溯及力,也就是說,在更正錯誤的登記之前,善意第三人因信賴錯誤的登記而取得的權利,仍應受法律的保護。因此而遭受損害的房地產權利人,只能要求造成抵押登記錯誤、遺漏或誤被注銷的過錯方承擔賠償責任。
5.因抵押房地產被扣押而引起糾紛的處理
債務履行期屆滿,債務人不履行債務致使抵押房地產被人民法院扣押,債權人不服而引起的糾紛。我國《擔保法》第47條規定:「債務履行期屆滿,債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的,自扣押之El起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押權人未將扣押抵押物的事實通知房地產糾紛應當清償法定孳息的義務人的,抵押權的效力不及於該孳息。」
6.因抵押房屋被拆除引起糾紛的處理
如果已設定抵押權的房屋列入了拆遷范圍,抵押人應及時通知抵押權人。抵押權人接到抵押人的書面通知後,可以要求抵押人提供其他房地產重新設定抵押,或者提供其他方面的擔保。如果被拆遷人獲得拆迂安置房的,抵押權人可以與抵押人協商將安置房作為抵押房屋,重新設定抵押。沒有安置房的,可以要求抵押人提供其他方面的擔保。抵押權人也可以要求抵押人提前清償債務。抵押房屋被拆除後,抵押權人可以要求抵押人提前清償債務,辦理抵押房屋的注銷手續,解除抵押合同。
4. 房屋抵押貸款糾紛
不合法，你放心，銀行根本沒有給你錢，你也沒有拿銀行錢，辦理貸款必須是本專人持有效證屬件到銀行辦理。沒有說到你家裡讓你簽約個字就可以辦理貸款的。所以銀行人員操作明顯是違法的。不行就往上向一級法院起訴。
你沒拿錢你怕什麼啊，而且房屋抵押貸款必須到房管局登記。都沒有登記就放貸了，明顯是銀行的過錯。
張某的只是被人利用了，根本沒貸款，房子自然是張某的
5. 房屋抵押借款糾紛常見有哪些
1、《中華人民共和國擔保法》第三十七條第（五）項規定：依法被查封、扣押、監管的財產不得抵押。可見，如果抵押權的設定發生在法院查封之後，則抵押權無效。
2、《最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第五十五條規定：「已經設定抵押的財產被採取查封、扣押等財產保全或者執行措施的，不影響抵押權的效力。」根據該司法解釋，如果抵押權的設定發生在法院的保全措施或強制執行措施之前，則抵押權的效力不受查封、執行措施的影響。
6. 有房產抵押合同糾紛怎麼辦
您好！根據《中華人民共和國擔保法》第四十九條和《中華人民共和國專物權法》第一屬百九十一條第二款規定，除非經抵押權人同意，用轉讓抵押財產所得的價款清償債務，或者受讓抵押物的人代為清償債務消滅抵押權以外，抵押人不得轉讓抵押財產。
但上述法律的禁止性規定，是對實際轉讓行為的禁止，即登記抵押的房產不得實際轉讓、不得辦理產權變更登記。
但是，對當事人簽訂登記抵押房產的轉讓合同需要按照上述要求清償債務或者與債權人約定債務清償後，才能簽訂房產實際轉讓合同。至於房產實際轉讓合同糾紛，必須以合同法規定以及糾紛的具體內容進行協商修訂，也可以由仲裁機構對合同仲裁，或者向人民法院提起訴訟。
如能提供更多信息，則可給出更為周詳的法律意見。
7. 拆遷抵押房屋的糾紛怎麼處理
《城市房屋拆遷管理條例》第三十條規定：「拆遷設有抵押的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。」按照目前法律規定的拆遷補償的兩種方式，拆遷設有抵押權的房屋具體操作也有不同。
1.抵押房屋拆遷採用貨幣補償的方式操作
如果抵押房屋拆遷，選用了貨幣補償方式，應當先由抵押權人和抵押人協商重新設立抵押權或者先償還債務，使抵押房屋原有的抵押權消失，被拆遷人方能向拆遷人領取補償金;如果抵押人和抵押權人不能訂立新的抵押協議或者不能清償到期債務，拆遷人有權暫不支付拆遷補償金。按照合同法的相關規定，拆遷人和被拆遷人都有及時通知抵押權人的義務。有的地方則有具體規定，對沒有在拆遷期限內與抵押權人重新設立抵押或者清償原債務的，對其補償款由拆遷人交公證機關或房屋拆遷管理部門提存或代保管。
對貨幣補償的抵押房屋拆遷，需要做以上規定，是因為所得的賠償金應屬於抵押財產。根據這條規定，房屋抵押權因房屋被拆遷而消滅，其補償作為抵押財產使抵押權人的合同權益得到保障，擔保的法律意義得到體現。
2.抵押房屋拆遷採用產權調換方式的操作
如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時，選用了產權調換方式，其補償操作應注意以下兩點：
(1)抵押人和抵押權人應當就產權調換後的房屋作為房屋抵押物而重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立並登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補償安置協議，即使訂立也因違反擔保法的規定而無效。
(2)抵押權人與抵押人在拆遷期限內達不成新的抵押協議的，該房屋視為產權有爭議的房屋，由拆遷人提出拆遷補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意後實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應當組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，並由拆遷人向公證機關辦理證據保全。
抵押房屋拆除未達成新的抵押協議，一般情況下是被拆遷人方面的原因居多，主要是原抵押合同持有異議。對此，抵押權人應及時提起訴訟，避免債權落空。當然也有被拆遷人主動起訴，要求法院確認原抵押合同無效或撤銷原抵押合同，維護自身之合法權益。
在建工程拆遷糾紛的處理
實踐中，抵押房屋中還有一種十分特殊的情況，就是開發商開發的房屋尚未竣工就遇上拆遷的情況。而在建工程除向銀行貸款作為抵押外，還可能存在拖欠了工程款和已預售的情況，對該種房屋拆遷產生糾紛的處理必須按照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條和相應的司法解釋來處理。
《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定：「發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。」對此，最高人民法院亦有相應的司法解釋。在建工程遇上拆遷時，無須折價拍賣，也是按市場估價計算補償金額，但該在建工程的補償款應按下列順序處理：
1.如果該建工程尚欠施工單位的工程款，在拆遷補償時，該補償金，施工單位有優先受償權，而不能給先支付抵押權人或抵押人。
2.如果該在建工程不欠施工單位的工程款，但既已抵押，又已預售。作為購買房屋(在建工程)的購房者，其善意購買的行為受法律保護，如已付清全部或大部分房款後，遇上拆遷，其已付購房款應在拆遷補償金額中優先退還。
3.如果該在建工程既不欠施工單位的工程款，也未向社會發售，那麼除非抵押人與抵押權人協商重新設立抵押權，否則該拆遷補償款應優先償還銀行的借款本息。否則拆遷人將與被拆遷人連帶清償原抵押借款的本息。
8. 搞清這幾種情況 遠離房屋抵押糾紛
可分別以下情況處理：
1、如果商品房買賣合同未登記，經登記的抵押權具有物權效力，可以對抗購房購房者的權利，也就是房屋的抵押權要大於購房者的權利。但如果購房者有證據證明抵押權人明知該房屋已出售，而後為實現債權設定抵押權的，惡意損害第三人的行為不受法律保護。
2、如果商品房買賣合同已經登記後，出賣人就該房屋向他人設定抵押權的，抵押權不能對抗購房者的請求權。
因房屋先設定抵押後又出售
房屋先設定抵押後又出售，購房者與抵押權人利益沖突如何處理？
房屋設定抵押權並經登記後，出賣人將該房屋又予以出售，涉及抵押權與購房者權益沖突的有以下兩種情形：
1、如果出賣人未通知抵押權人或者未告知購房人抵押物設定抵押的情況，根據《擔保法》的規定，抵押權人可主張房屋轉讓行為無效。
2、如果出賣人已通知抵押權人的，對該物的處分已獲得抵押權人的同意，抵押權人可提前實現其債權；如果已告知購房人抵押物設定抵押的情況，購房人仍然買受的，屬於買收人自願承擔風險，法律上也不保護這種情形。
9. 有關抵押房產的法律問題！
這個案子有點意思，我幫你理一下法律關系吧。
1.你描述的法律關系牽涉到借款（債券），擔保（擔保物權），抵押權。但銀行要求你承擔擔保責任，不會考慮你和他人的債權糾紛，更不會考慮你的土地使用權價值，他的要求很簡單，實現擔保物權，變賣你的房產。
支持的理由為擔保法第三十三條：本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的佔有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。
2.你說你想用土地使用權證交換房屋產權證，這個沒有法律的直接支持，我覺得可能性微乎其微。
3.你可以起訴，也可以申請支付令，但正如你說的那樣債務人已經消失，就算你贏了官司也拿不到錢，更何況被告下落不明，法院立案與否都成問題。
4.你有土地使用權證，可是沒有房屋的產權證，我不知道此種情況下土地使用權證還有什麼意義。
以上意見僅供參考。
10. 怎樣處理房產抵押糾紛
您好！您的問題可以分為以下幾種情況：
1、因房地產抵押登記引起糾紛的處理
房地產在進行抵押登記的時候，可能會出現抵押權狀況與真實的權利狀況不符合的情況出現，可能表現為房地產抵押登記因錯誤、遺漏或誤被注銷，從而導致登記內容與真實權屬狀況不一致，也可能表現為主債權本身無效或因清償而消滅，而抵押權登記並未注銷。如果是前者，登記機關需要為其辦理更正登記，並要求過錯方承擔賠償責任，如果是後者，當事人應根據有關規定，及時辦理注銷抵押登記。
2、因抵押房屋發生毀損引起糾紛的處理
抵押房屋如果發生毀損，那就需要分為三種情況進行討論。第一種是當抵押人的行為足以使抵押房屋價值減少時，抵押權人有權要求抵押人停止其行為;如抵押人不停止其行為，抵押權人有權訴諸法律，請求法院責令其停止。第二種是當抵押人的行為已使抵押房屋價值減少時，抵押人有義務提供與減少價值額相當的擔保。第三種是抵押房屋的毀損是第三人導致的，抵押人有義務向第三人請求賠償，並提供與其所得賠償金相當的擔保，否則抵押人有義務提前清償債權。
3、因抵押房屋被拆除引起糾紛的處理
如果抵押房屋被列入了拆遷范圍，抵押人應及時通知抵押權人，抵押權人接到抵押人的書面通知後，可以要求抵押人提供其他房產重新設定抵押，或者提供其他方面的擔保。比如抵押人抵押的房屋被拆除了之後獲得了新的房屋，那麼抵押權人便可與抵押人協商將此房屋設定為抵押房屋，並重新辦理抵押手續。當然，抵押權人也可要求抵押人提前清償債務，並注銷抵押登記。
4、因房地產先出租後抵押引起糾紛的處理
如果房產在抵押之前就已經出租出去了的話，那麼房屋的承租人對該房屋就擁有優先購買權，承租人可以通過行使優先購買權阻止抵押權人獲得房屋所有權，如果承租人不行使優先購買權，抵押權人也不能解除原租賃關系，這時就容易引起糾紛。為了避免糾紛的產生，抵押人如果要將已經出租的房屋抵押的話，必須將房屋已出租的事實告知抵押權人，否則將承擔賠償責任。
如能進一步提出更加詳細的信息，則可提供更為准確的法律意見。