上海售後公房糾紛律師

A. 售後公房的產權問題

我不知你是不是上海的，按上海的相差法規和司法實踐，房產是你的，因為產權證上登記的是你一個人的名字，沒有你的同意無法變更產權人。但如果分割房產，應該以現有房屋的價格扣除當時的的拆安置費我購買產權時的費用歸你奶奶所有，其餘部分理論上屬你所有。但還要考慮當時購買房屋的情況，即當時是在什麼情況下登記了你的名字？購買時你是不是該公房的承租人？還有其他情況。如果還不清楚，可以發郵件給我（如果你是上海的）

B. 請問售後公房是不是戶口裡有的人都有產權呢

不一定
戶口和房屋產權並無直接必然聯系
譬如一個正常家庭內新出生嬰幼兒，雖然戶口在，但是一般情況下不對房屋由產權

C. 現在上海二手房售後公房賣出需加什麼稅

一般二手房交易需要交納的稅 費： 一、 買房人應繳納稅費： 1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下並且是首套房的可以繳納1%） 2、 印花稅：房款的0.05% 3、 交易費：3元/平方米 4、 測繪費：1.36元/平方米 5、 權屬登記費版及取證費：一般情況是在200元內。 二、 賣房人應繳納稅費： 1、 印花稅：房款的0.05% 2、 交易費：3元/平方米 3、 營業稅：全額的5.5%(房產證未滿5年的) 4、 個人所得稅:房產交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產證滿2年並且是唯一住房的可以免權除）

D. 上海市關於售後公房的9495方案有何區別

一、上海市從九四年開始房改，我國《房地產管理法》是九五年生效的。當時的政策規定房地產權證上只能寫一個人的名字，由家庭人員協商將某位成員的名字寫在房地產權證上。
二、後由於關於售後公房的糾紛日益增多，上海市高院在九六年出具了審理該類案件的若干意見。其中明確凡是按照九四方案（通常說按照第一次房改方案）購買的公房，雖然房地產權證上只寫了一個人的名字，但是只要其他的家庭成員在當時也具備購房資格的，如果主張房屋共有的，應當予以支持。
因此如果是按照94方案購買房屋的話，無論產權證上是否有同住人的名字，同住人（或原在公房內有戶口的人）都是共同產權人。

若是按照95、96方案的，那同住人在當初購買該公房時應有內部協議，內部協議應當寫清將來產權的歸屬，否則就不能出資購買。

E. 2019上海買滿五唯一的售後公房上家需要交什麼稅

需要繳納個人所得稅、增值稅、土地增值稅，具體如下：

1、如果該住房未滿五年的普通住房，而且上家名下只有這唯一一間住房，則免收個人所得稅，否則按1%徵收個人所得稅。

2、上家該住房未滿兩年及以上的普通住房，則免收增值稅；若該住房為兩年以下（不含兩年）的非普通住房，則按營業稅的全額徵收增值稅；若該住房為兩年及以上的非普通住房，則按營業稅扣除購買該房的房款增收增值稅。

3、普通住宅則免徵土地增值稅，非普通住宅的則按照成交價格的1%進行徵收土地增值稅。

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判斷房子是否滿五唯一的方法：

不同產權的房屋，判斷房齡的標准不一樣。

1、二手住房、經濟適用房：按契稅票填發日期或產權證登記時間判定，遵循孰先原則；

2、房改房：以房改購房合同簽署時間或產權證登記時間判定，遵循孰先原則；

3、拆遷房：以拆遷協議簽署時間或契稅票填發日期或產權證登記時間判定，遵循孰先原則；

4、房改經濟適用房、房改集資房：以產權證登記時間判定。

注意，如果是繼承的房屋出售，以被繼承人取得房屋的對應時間；如果是贈與的房屋出售，受贈者是直系親屬，按贈與人取得房屋的對應時間；受贈者是非直系親屬，以受贈人贈與換證時的契稅票填發日期或新產權證登記時間判定。

F. 上海買房繳稅以及售後公房退稅的問題

回答1：如果有貸款的，必須上產證的人都要到場簽字辦理。
如果沒有貸款是一次性付款的，則只要上產證的一個人來辦理就可以了，其他人手寫張委託書（簽名並蓋章）就可以了。

回答2：你指的售後公房，意思是不是之前你有賣掉過一套售後公房啊？可以抵扣新房子辦產證時需繳納的契稅的！ 帶好售後公房當時買下來的白皮書，發票，以及之後賣掉時的發票，合同。

G. 我單生在上海有一套商品房和一套使用權房是否可以把使用權房轉售後公房

你說的是以前那種房改，是單位分配的房子改為產權房，那種房改十幾年前就改好了，還有一種是產權在國家的那種使用權房，這種房沒有改成產權房的政策，都是那種很老的石庫門房子。

H. 上海市售後公房動遷補償款應如何分割

由於我國的相關法律規定比較少，而且指導當地司法實踐的大都是地方政府出台政策法規。為此，筆者將結合多年在上海的律師執業經驗，就上海市售後公房動遷補償款的分割問題作以分析研究。 一、什麼是售後公房所謂「售後公房」，是指公房的承租人、同住人自1994年起，根據上海市政府出台的《關於出售公有住房的暫行辦法》等一系列規定，房屋動遷糾紛。在支付一定數額的購房款後，將公房的所有權買為己有，並由上海市房地產交易中心頒發《上海市房地產權證》的房屋。此時，職工就由公房的承租權人轉變為所有權人。根據我國《憲法》、《物權法》相關規定，國家保護公民私有房屋的財產權。 欲進一步了解售後公房的概念，首先應明確什麼是公房。所謂「公房」，一般是指政府或單位按照國家政策分配給職工居住，職工按照政府規定的租金標准按期交付租金的房屋。在這類房屋中，房屋的所有權人為政府或單位，職工僅享有承租權及居住權。上海所稱公房一般僅指由國家福利分配、調配或國家認可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系統公房等。 二、有權分割售後公房動遷補償款的人員有權參加售後公房動拆遷貨幣補償款分割的人員，包括售後公房的產權人，及其他動遷協議中確定享有動遷補償款分割請求權的人員。 所謂「售後公房的產權人」，一般是指售後公房房屋產權證上登記的人員；及按照「九四」方案購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人。因為上海市「九四」購房方案實施時產權證上只能登記一人名字，「購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人」因政策的限制就不能將自己的名字全部登記在產權證上。上海法院考慮到上述歷史原因，司法實踐中並不否認「購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人」的產權人資格。 所謂「其他動遷協議中確定享有動遷補償款分割請求權的人員」，是指售後公房在動遷過程中，動遷各方根據國家及當地政府政策規定，考慮動遷戶的實際情況，經協商確定可以享受一定動拆遷優惠待遇的人員，包括產權人的配偶及戶籍在售後公房內的其他人員等。 三、上海法院關於售後公房動遷補償款的分割原則根據上海市高級人民法院司法指導意見，「售後公房在性質上屬於私有房屋，應當按照私有房屋拆遷補償款份額劃分的原則處理。」 因此，售後公房動拆遷補償款一般應當歸產權人所有。

I. 售後公房同住人享受過拆遷補償是否還有權利要求分割

由於我國的相關法律規定比較少，而且指導當地司法實踐的大都是地方政府出台政策法規。為此，筆者將結合多年在上海的律師執業經驗，就上海市售後公房動遷補償款的分割問題作以分析研究。
一、什麼是售後公房所謂「售後公房」，是指公房的承租人、同住人自1994年起，根據上海市政府出台的《關於出售公有住房的暫行辦法》等一系列規定，房屋動遷糾紛。在支付一定數額的購房款後，將公房的所有權買為己有，並由上海市房地產交易中心頒發《上海市房地產權證》的房屋。此時，職工就由公房的承租權人轉變為所有權人。根據我國《憲法》、《物權法》相關規定，國家保護公民私有房屋的財產權。
欲進一步了解售後公房的概念，首先應明確什麼是公房。所謂「公房」，一般是指政府或單位按照國家政策分配給職工居住，職工按照政府規定的租金標准按期交付租金的房屋。在這類房屋中，房屋的所有權人為政府或單位，職工僅享有承租權及居住權。上海所稱公房一般僅指由國家福利分配、調配或國家認可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系統公房等。
二、有權分割售後公房動遷補償款的人員有權參加售後公房動拆遷貨幣補償款分割的人員，包括售後公房的產權人，及其他動遷協議中確定享有動遷補償款分割請求權的人員。
所謂「售後公房的產權人」，一般是指售後公房房屋產權證上登記的人員；及按照「九四」方案購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人。因為上海市「九四」購房方案實施時產權證上只能登記一人名字，「購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人」因政策的限制就不能將自己的名字全部登記在產權證上。上海法院考慮到上述歷史原因，司法實踐中並不否認「購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人」的產權人資格。
所謂「其他動遷協議中確定享有動遷補償款分割請求權的人員」，是指售後公房在動遷過程中，動遷各方根據國家及當地政府政策規定，考慮動遷戶的實際情況，經協商確定可以享受一定動拆遷優惠待遇的人員，包括產權人的配偶及戶籍在售後公房內的其他人員等。
三、上海法院關於售後公房動遷補償款的分割原則根據上海市高級人民法院司法指導意見，「售後公房在性質上屬於私有房屋，應當按照私有房屋拆遷補償款份額劃分的原則處理。」
因此，售後公房動拆遷補償款一般應當歸產權人所有。

J. 上海售後公房收小維修費合法嗎

你說的公共維護費是指秩序維護和環境維護嗎？如果是的話，那是重復收費，因為物業費里已經包含了相關費用

下列是物業費的詳細構成明細：
物業管理收費的費用構成：

1.管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費：指人員的費用，包括基本工資，按規定提取的福利費、加班費和服裝費，不包括管理、服務人員的獎金(獎金是根據經濟效益從盈利中提取的)。人員費用的測算根據所管物業的檔次、類型和總建築面積先確定各級各類人員的編制數，然後再確定各自的基本工資標准，計算出基本工資總額，再按工資總額計算各項福利提取的數額，匯總為每月該項費用的總金額，最後再分攤到每月每平方米建築面積上。

(1)基本工資：根據企業性質並參考當地的平均工資水平確定。(2)按規定提取的福利費(根據當地政府的規定由企業確定)：包括福利基金(如按工資總額的14%計算)、工會經費(如按工資總額的2%計算)、教育經費(如按工資總額的1.5%計算)、社會保險費[包括待業保險(如按工資總額的1%計算)，醫療保險(如按工資總額的6%計算)、工傷保險、養老保險(如按工資總額的19%計算)，住房基金(如按工資總額的6%計算)(含住房公積金)]等。(3)加班費：按人均月加班2天，再乘以日平均工資計算。日平均工資按每月22個工作日計算。(4)服裝費：按每人每年2套眼裝計算。其眼裝標准由企業自定。計算出年服裝費總額後再除以12個月，即為每月服裝費。

2.公共設施、設備日常運行維修及保養費，包括：

(1)公共建築(如過道、門廳、樓梯及道路環境)內的各種土建零修費;

(2)給排水日常運行、維修及保養費;

(3)電氣系統設備維修保養費;

(4)燃氣系統設備維修保養費;

(5)消防系統設備維修保養費;

(6)公共照明費;

(7)不可預見費;

(8)易損件更新准備金。

不包括：

●業主擁有房產內部的各種設備、設施的維修運行、保養與維修費用;

●公共設施、設備的維修費用;

●電梯的運行、維修費用;

●冬季供暖費;

●高壓水泵運行、維修費用;

●公用天線保養維修費;

這些費用按國家和地方政府的現行規定和標准分別向產權人和使用人另行收取。

3.綠化管理費：指小區環境綠化的養護費用，

包括：綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農葯化肥費、雜草清運費、景觀再造費。

4.清潔衛生費：包括清潔工具、勞保用品、衛生防疫殺毒費、化糞池清掏費、垃圾外運費和清潔環衛所需之其他費用。

5.保安費：對封閉式小區公共秩序的維持費用。不是封閉式小區不能收保安費。包括：保安器材裝備費(保安系統、保安器材等);保安人員人身保險費(如每年投保2萬元人身意外傷害險，保險費率為4‰);保安用房及保安人員住房租金(如保安用房按每人8平方米計算，住房月租金為8元/平方米)。

6.辦公費：交通費(車輛及保險維護費用)、通訊費、低值易耗辦公用品費、書報費、廣告宣傳社區文化費、辦公用房租金(含水電費)、其他雜項等。

7.物業管理企業固定資產折舊率：固定資產包括：交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備、其他設備等。固定資產平均折舊年限一般為5年。

8.利潤：利潤率按各地物價主管部門根據本地區實際情況確定，一般普通住宅小區平均利潤率不高於社會平均利潤率為上限。

9.法定稅費：法定稅費指按現行稅法物業管理企業在進行企業經營活動過程中應繳納的稅費。物業管理企業享受國家對第三產業的優惠政策，應繳納的稅費主要是兩稅一費(代收代繳部分不計征)。

(1)營業稅：按企業經營總收入的5%徵收;

(2)城市建設維護稅：按營業稅7%計征;

(3)教育附加費：按營業稅3%計征。

以上9項費用即為費用構成，測算出來後全部相加就是公共性服務費用。

如果你說的是公共維修基金，則是：
公共維修基金是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）的規定，住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權歸購房人，用於售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養護。
按照法規規定，共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

維修基金用於物業保修期滿後共用部位、共用設備設施的大中修和更新、改造。
當乙方轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，將隨房屋所有權同時過戶。

商品房的公共維修基金
建立維修基金是完善房屋共用部位維修的保障機制。住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，都應當按照國家規定繳納專項維修資金。維修基金專項用於保修期滿後住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新、改造。由開發商代為收取，由房管部門監管，所有權歸購房人，不得挪作他用。