物業服務糾紛案件具體應用法律

㈠ 物業跟業主的糾紛主要依據什麼法律

物業跟業主的糾紛主要依據《物業管理條例》.
《物業管理條例》規定：版
第九條一個物業管理區權域成立一個業主大會。

物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第三十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

㈡ 審理物業糾紛案件法律適用問題有哪些

一、如果是涉及合同問題、侵權問題等一般問題，可以依據《合同法》《侵權責任法》等進行處理。
二、如果是有更加細致的問題，那麼可以按照《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。本法已於2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
法規解釋
為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
(一)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同;
(二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
第九條 物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
第十條 物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。
第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用於物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關於業主的規定處理。
第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

㈢ 最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋共有幾條

共十三條。
最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
（2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）
法釋〔2009〕8號
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同；
（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
第九條 物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
第十條 物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。
第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用於物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關於業主的規定處理。
第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

㈣ 求文檔: 關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

這個你去網上一般都能搜到的，我給你一份有相關理解的版本好了。
最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
2009年10月1日起施行

為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
解讀：明確了前期物業管理合同對業主有約束力，業主雖然不是前期物業管理合同簽署人，但卻是當事人，應當遵守前期物業服務合同的約定。
前期物業服務合同的性質的確特殊，值得探討，是為了業主的權利和義務由開發商和前期物業服務企業簽署的合同。
提及「前期物業服務合同」的性質，則不能不提及「物業服務合同」的性質，前期物業服務合同"和"物業服務合同"是兩個不同的有名合同，不應被混淆。前者的性質其簽署方和約束方的特殊性而區別於後者。
《物業管理條例》曾將「物業管理委託合同」改為「前期物業服務合同」，「委託合同」改為「服務合同」，似乎是對合同的性質界定的一種導向，但首先是對物業企業角色定位的導引。目前物業服務合同的性質有委託合同性質說、完成服務內容性質說、混合性質說、非典型合同說，說法不一。本解釋似乎認為物業服務合同是一種委託性質的合同（因其也用「轉委託」的說法）。
第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同；
（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
解讀：現實中前期物業服務企業基本上是開發商控制，因此前期物業服務合同難免出現利益沖突的條款。解釋為了規范物業服務企業的行為，規定了物業合同等相關合同或條款（包括前期物業服務合同）的幾種無效情形：（1）為了防止物業服務市場混亂，《物業管理條例》第四十條規定「物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一並委託給他人。」《解釋》規定物業服務企業轉委託無效。現實中有物業服務轉包和分包的情形，如果屬於轉包情形容易發生類似建築市場轉包的不良後果。「將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人」包括一並委託給專業性的服務企業或非專業性的物業服務企業，也包括肢解轉委託或轉包的情形也應屬無效范疇。（2）免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款無效（即便給與了提示和說明）。此條款的法律依據:《合同法》第四十條規定「具有《合同法》第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。」
此等確認之訴業主委員會可以提出，業主也可提出，兩者均可作為原告。
第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
解讀：此條容易理解，物業服務企業的義務依據包括：1）法律法規；2）行業規范；3）合同約定；4）公開的服務承諾和服務細則。
不屬於物業服務企業的服務項目，物業服務企業務必在物業服務合同列為明示條款，但這也不能超越《合同法》第五十三條的免除責任無效：（1）造成對方人身傷害的；（2）因故意或者重大過失造成對方財產損失的。
同時注意，並非是發生此種情形只能業主委員會出面起訴，業主具備訴訟主體地位，業主可以自行起訴。
此等違約賠償之訴業主委員會可以提出，業主也可提出，兩者均可作為原告。
第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
解讀：業主的違規（違反法律法規和管理規約）或違約處理。物業服務企業可以視情況作為原告起訴業主。 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。管理規約對全體業主具有約束力。（《物業管理條例》第十七條）
建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，並予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。（《物業管理條例》第二十二條、第二十三條）
第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
解讀：《物業服務條例》第四十一條、第四十四條規定：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。物業服務企業可以根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
《物業服務收費管理辦法》第六條、第七條規定：物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。物業服務收費實行政府指導價的，有定價許可權的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標准等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，並定期公布。具體收費標准由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。物業管理企業物業管服務收費還應當符合國家發展改革委、建設部《物業服務定價成本監審辦法（試行）》（發改價格〔2007〕2285號）、關於印發《物業服務收費明碼標價規定》的通知 （發改價檢[2004]1428號）等文件、
物業服務企業應注意按上述規定收費，應避免：1）擅自擴大收費范圍；2）擅自提高收費標准；3）重復收費。第1）、2）項針對施行政府指導價的物業服務收費，第3）同時針對實行政府指導價和市場調節價。
當然，此條規定並非說物業服務企業就不能擴大收費范圍或者提高收費標准，而是應當符合物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定。
第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
解讀：本條規定了業主拒交物業服務費前置程序：先行書面催交，催交後，業主有兩種反應的情況下才可起訴主張物業費：1）拒絕交納；2）在催告的合理期限內仍未繳納。至於合理期限如何判斷，就不好說了，我想一周的時間算合理吧。
口頭或電話等催繳方式「不好使」，不過這里的「書面」應當與《合同法》第十條第二款合同「書面」簽訂方式所指相同。既然如此，物業公司應有業主確定的書面送達地址或聯絡方式。
《合同法》第十條第二款 法律、行政法規規定採用書面形式的，應當採用書面形式。當事人約定採用書面形式的，應當採用書面形式。
物業公司依照合同或其他規定提供了服務，業主以未享受（閑置房屋、外出不在等）或無需接受相關物業服務（不用電梯等）等理由無理拒交物業服務費或者要求給與優惠時，物業服務企業可以不予以答應，人民法院將不予支持業主的此類訴求或抗辯。
不過，現實中多大數是物業服務企業未完全按照合同約定以及相關規定提供服務，或者業主主張物業服務企業的服務不到位為由拒絕交納物業服務費的。
如果物業服務企業完全按照合同約定以及相關規定提供服務，應當負有舉證責任。
第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
解讀：屬於《物業管理條例》第四十二條的重復。物業服務企業可主動要求業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人在租賃或借用等合同中約定由物業使用人交納物業費，屆時物業服務企業可要求業主與物業使用人承擔連帶支付責任。需要注意的是，發生物業費拖欠案件：1）可以僅起訴業主；2）起訴業主後追加實際使用人，或者直接將業主和物業使用人在起訴時列為共同被告。此類案件列業主與實際使用人為共同被告，不能僅列物業使用人為被告。筆者以為，如有三方物業服務企業、業主或者物業實際使用人達成合同或者物業使用人與物業服務企業達成交納物業服務費的協議的情況，可以僅起訴物業實際使用人。上述將物業實際使用人列為被告的案件中，物業的實際使用人可以提出物業服務企業未履行合同或者合同履行不完全的抗辯。
《物業管理條例》第四十二條規定「業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。」
第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
解讀：本條規定了業主大會只要按照物權法第七十六條以及《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]7號）第八條和第九條的規定的程序作出解聘物業公司的決定後，業主委員會可以作為原告直接起訴解除與物業公司的物業服務合同。
值得注意的是，這里未明確需要有法定的事實理由解除，而是明確按照法定的程序做出。筆者以為，如提前解聘屬於無法定理由解除的，給物業服務企業造成損失的，應該給與賠償，當然物業服務企業要求繼續履行則不會被支持。
業主拖欠的物業服務費，物業公司可向相關業主主張，不能直接向業主委員會主張（反訴或抗辯）。
《物權法》第七十六條
下列事項由業主共同決定：……（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；……決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
《物業管理條例》第十一條 下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以委託代理人參加業主大會會議。
業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第九條 物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
解讀：不難理解：預付的未實際發生服務則退還，已經發生服務但未給付物業費的，應當繼續支付。值得補充的是，物業服務合同非正常終止的，過錯方給他方造成損失的應當承擔賠償責任。
第十條 物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。
解讀：從《解釋》的此條來看，被「出局」的物業服務企業採取「賴」的辦法沒有法律意義，無法形成事實上的物業服務關系，有可能「賠了夫人又折兵」，即便物業服務企業具備「盤踞」的實力，仍建議「適時而退」。物業服務合同終止後，物業服務企業應及時交接（交接齊全）並退出。
這條規定的背景就是為了給拒絕移交退出的物業企業的「一顆定心丸」，防止武鬥等沖突、傷亡等惡劣事件發生。
第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用於物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
解讀：本條說明，除了物業服務企業外，為業主提供物業服務的其他管理人同樣適用本解釋的相關規定。
《物權法》相關條款
第七十六條 下列事項由業主共同決定：……（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人……；
第八十一條 業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。 對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
第八十二條 物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。
第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關於業主的規定處理。
解讀：非業主的物業實際使用人違規或違約引起的物業服務糾紛，參照有關業主的規定進行處理，即根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，承擔業主相關的義務或者享有相應的權利。
參考：《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]7號）
第十六條 建築物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。
專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。
第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
解讀：（1）2009年10月1日前審結的案件不適用;(2)施行後，當事人申請再審或審判監督程序決定再審的案件不適用。

㈤ 物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題解釋

最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

(法釋[2009]8號，2009年4月日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過)

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

第二條符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

(一)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同;

(二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。

第三條物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。

第四條業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

第五條物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

第六條經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

第七條業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

第八條業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。

物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

第九條物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。

物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。

第十條物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。

物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。

第十一條本解釋涉及物業服務企業的規定，適用於物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

第十二條因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關於業主的規定處理。

第十三條本解釋自2009年10月1日起施行。

本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

（以上回答發布於2014-06-25，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈥ 現在有關物業管理的法律法規有哪些

物業管理法律關系的特徵

物業管理法律關系的基本特徵體現在以下幾個方面：

(一)主體廣泛性

住房(住宅小區或樓宇)是城市化及人民生活的基本物質條件，任何組織單位和個人都要與房地產物業管理發生各種聯系，並通過這種聯系形成人與人之間的社會關系。因此，可以說物業管理法律關系的權利主體和義務是非常廣泛的。

(二)權屬基礎性

物業管理的對象主要是房地產。房地產是不動產，但不動產的轉移並非實際物體發生位移，而是權利的主體發生變動。房屋的出售、租賃實際上是權利的交易和轉讓。因此，物業管理的法律規范是一個以權屬為基礎的法律規范。

(三)國家干預性

房地產是不動產，它對國家、法人和公民來說都是一筆很重要的財富;同樣，房地產的物業管理涉及政府、法人和公民的各方面利益，它關繫到經濟發展和社會穩定。因此，國家對這一領域的行政干預顯著，國家建設部專門成立了建設與房地產業司來指導物業管理工作的開展。

物業管理法律關系的要素

物業管理法律關系的要素是指該種關系必要的構成因素或條件，缺了要素之一則不能構成物業管理法律關系。關於何為法律關系的要素，有不同的觀點。有的提出主體、客體、內容、變動原因四要素說，多數人則堅持傳統韻主體、客體、內容三要素說。我們認為由於變動原因是屬於法律事實問題，並不是法律關系本身的構成因素，因此，我們採用三要素說。[2]

(一)物業管理法律關系的主體

物業管理法律關系的主體是指物業管理法律關系的參與者，即在物業管理中能夠以自己的名義獨立地享有權利和承擔義務的當事人。物業管理法律關系主體從不同的角度可以做不同的劃分：1.從物業管理法律關系主體的自然屬性來分：自然人、法人、非法人組織和特殊條件下的國家;2.從主體的地位和承擔的義務，可分為物業管理法律關系當事人和其他利害關系人。其中物業管理法律關系當事人是指物業管理活動的直接參與者，在物業管理法律關系中能夠以自己的名義簽訂業主公約或物業管理合同，直接承受其法律後果，獨立地享有權科和承擔義務的自然人或社會組織，主要包括業主、業主委員會、物業管理公司等。其他利害關系人是指物業管理活動的間接參與人，在物業管理關系中不以自己名義締結物業管理合同但協助物業管理公司開展物業管理活動，並且與物業管理的法律後果有某種法律上的利害關系，應獨立地享有物業管理法律關系中的部分權利和承擔部分義務的自然人或社會組織，主要包括房地產開發商、公用事業服務商等。

(二)物業管理法律關系的內容

物業管理法律關系的內容是指物業管理法律關系的主體在物業管理法律關系中所享有的權利(包括職權)和負擔的義務(包括職責)。物業管理法律關系主要包括以下的內容：一是業主、非業主使用人的權利與義務;二是業主大會、業主委員會的權利與義務;三是物業管理公司依據物業管理合同的規定所享有的權利和所承擔的義務;四是開發商在物業管理活動中的權利與義務;五是政府及其相關部門的職權與職責;六是物業管理協會的基本權利義務。關於物業管理的各種具體權利和義務詳見本書有關章節的專門介紹和論述。

(三)物業管理法律關系的客體

物業管理法律關系的客體是指物業法律關系主體承受的權利、義務所共同指向的對象。客體亦稱為「標的」，是主體所需合法利益的外在表現載體，它直接反映了人們社會關系中最核心的利益關系。

各種不同的具體物業管理法律關系，其客體有所不同。按利益載現形式的不同，可劃分為物業、權利、行為效果三類。

1.物業。現代意義的物業屬物類客體范疇，它包括傳統法律規定的不動產或房地產之實物及其圍括的空間和環境。物業既是設置於物業上的物權法律關系的客體，又是物業所有權、共有權、自治共管權、使用權、共用空間權、共享環境權等物權關系的客體，同時還是物業管理公司代管物業權的客體。

2.權利。權利作為物業法律關系的客體，主要是指基於法律規定或當事人約定所設定的債權，與物業所有權相關的場地使用權、物業相鄰權、公共秩序維護權、物業代管權、與物業管理行為相關的一些人身性或精神性權利(如人身自由權、人格尊嚴權、住宅安全權、精神文明建設參與和享受權等)。

3.行為效果。行為效果作為物業管理法律關系的客體，主要包括國家機關在對物業管理方面提供管理性行政服務之行為效果、物業管理公司按委託管理服務公司提供有償服務之行為效果、業主繳納物業維修金而建立和補充物業維修基金之行為效果等。來源：網頁鏈接行為效果可以是行為過程結束時顯形的，也可以是伴隨行為過程產生和存在但無形的效果。如物業管理保安人員巡邏行為過程中所產生的對有犯罪意圖者無形震懾其不敢輕舉妄動的保安效果，又如物業管理行政主管部門對業主委員會組建的行為給予指導有效地使其順利組建成功的指導行為效果。

㈦ 有關物業管理糾紛案件的案例分析（內容詳細一點）

被告：史先生、達女士(本所委託人)
承辦律師：牛公慶、張由
爭議焦點：物業公司是否具有訴訟主體資格
案情簡介：
史先生、達女士夫婦繫上海市杏山路某弄某號902、901室的戶主。901室與902室為同單元相鄰的兩套房子，為了把兩套房子合成一套使用，在兩套房子門外的走廊處安裝了一道防盜門。上海SZ物業管理有限公司系該小區的物業管理公司，該公司認為史先生、達女士夫婦的行為構成非法佔有，造成公共妨礙，將兩夫婦訴至上海市普陀區人民法院。
雙方主要觀點：
原告方認為：
史先生、達女士開始裝修購置的房屋時，與原告簽訂了一份《二次裝修管理協議書》，按協議約定，兩被告不得在公用部位安裝防盜門。兩被告的行為違反了合同約定，且造成了公共妨礙。
我方認為：
一、依照《上海市居住物業管理條例》的規定，由於業主違法物業使用規定，影響到相鄰關系，業主委員會或者相關業主、使用人可以向人民法院提起訴訟。原告作為物業管理公司，不具有本案的訴訟主體資格，沒有起訴權。
二、被告安裝的防盜門並非公共走廊，而是901、902兩套房子之間的共用走廊，由於901、902兩套房子是一戶人家購買，走廊也實際上是由一戶人家使用，對大樓內其它業主沒有任何影響。此觀點也已得到大樓內的其他業主書面同意，並作為證據向法庭提供。
三、被告與原告簽訂的《二次裝修管理協議書》是一份委託合同，根據《合同法》相關條例，委託合同隨時可以解除。被告當庭向原告出具了《解除合同通知書》。
訴訟結果：
對於原告沒有訴訟主體資格這樣一個明顯的事實，一審案件的承辦法官以「辦過三百多個案子，都是這樣判的」為理由，不予採信，判決原告勝訴。我所律師為維護法律的尊嚴和正義，向上海市第二中級法院上訴，二中院以同樣的理由駁回了上訴。我方即向二中院申請再審。再審中，法官認為一審二審對於原告具有主體資格的確認是錯誤的，但是為了維護法院的名譽，建議我方撤訴，並親自至委託人家中通知，可以安裝防盜門。後上海市高院出台司法解釋，明確了物業公司在業主違法物業使用規定產生的糾紛中不具有訴訟主體資格。
法律意義：
在上海市高院的司法解釋尚未出台前，我所律師通過正確理解《上海市居住物業管理條例》的精神，通過不懈努力，為委託人爭取到了合法權利。

㈧ 物業管理中主要涉及哪些法律文件

一、《物權法》，
二、物業公司在管理小區之前都會同全體業主簽定《物業管理公約》、《物業管理服務協議》等一些合同 這些涉及到《合同法》
三、還有涉及到收費《價格法》
四、相關司法解釋，如《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
五、相關法律的實施細則或辦法。
六、還有，各個地方政府會出台一些地方性的政策法規，例如：XX省（市）物業管理服務標准，《物業服務收費辦法》。