房地產法律糾紛論文

『壹』 房地產業的案例分析論文

按揭房買賣不以抵押權人同意為生效要件——新疆烏魯木齊市中院判決趙紅剛與王偉東按揭房買賣合同案 發布時間：2009-10-02 08:23:02裁判要旨 我國物權法對按揭制度未予明確規定，按揭房屋買賣在我國不是一種典型的法律關系。按揭房買賣只要是雙方當事人的真實意思表示，符合合同法第五十二條的規定就是合法有效的，無需經過抵押權人的同意。 案情 2003年7月19日，趙紅剛購買房屋一套，房款合計145305元，首付31295元，趙以該房屋提供抵押擔保向烏市住房公積金中心貸款116000元，貸款期限30年。2003年12月1日，趙紅剛與王偉東簽訂合同，約定趙將該房屋以原價款轉讓給被告，被告向原告支付已付款38900元，並承擔公積金貸款的還款義務。2006年，因王偉東多次逾期還款，致趙紅剛在住房公積金管理中心存在不良信用記錄，影響了其所在單位其他職工的公積金貸款事項。趙後來經了解認為，按照擔保法的相關規定，該轉讓行為無效。便訴至烏魯木齊市新市區人民法院，請求法院判令其與被告王偉東簽訂的房屋買賣合同無效，由被告返還房屋。 新市區人民法院經審理查明，原、被告雙方簽訂轉讓按揭房的合同約定，原告有義務在被告支付完總房款的情況下，無償為被告辦理過戶手續。如被告不能支付按揭房款達4個月後，原告有權終止合同。在合同履行中，被告王偉東每月交款均是足額交納的，但根據中國建設銀行住房公積金貸款對賬單顯示，2006年存在未足額劃款的情況。 裁判 新市區人民法院經審理認為，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓、消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。本案原、被告簽訂的房屋買賣合同是對以按揭形式購買的商品房的轉讓，該轉讓合同是雙方真實意思表示，合法有效。雙方約定被告王偉東以趙紅剛的名義交納按揭款，在交清按揭款後原告趙紅剛為王偉東辦理過戶手續。故雙方的合同並未涉及到該按揭房抵押權人銀行的利益，合同未違反相關法律規定，系合法有效合同。法院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、《中華人民共和國物權法》第十五條之規定，判決如下：駁回原告趙紅剛對被告王偉東的訴訟請求。 趙紅剛上訴稱，根據物權法的相關規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務，消滅抵押權的除外。本案上訴人與被上訴人簽訂的合同未徵得住房公積金管理中心的同意，該合同應屬無效。另，房地產物權的變動以登記為成立要件，而雙方並未辦理過戶登記。本案轉讓的房屋是上訴人使用住房公積金貸款購買的，根據住房公積金管理條例，住房公積金屬於個人所有，公積金貸款買房只能為職工個人買房，不能用於投資、增值或其他商業目的的住房支出。而本案被告王偉東以原告趙紅剛的名義還款，且不按期還款，嚴重損害了上訴人的信用記錄及上訴人單位其他職工的住房貸款事項。故，趙紅剛要求推翻原判。 烏魯木齊市中級人民法院經審理認為：當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。上訴人與被上訴人簽訂的合同已實際履行了5年，合同系雙方真實意思表示，內容並不違反相關法律規定，當事人應當按照合同約定的權利和義務全面履行。本案被上訴人正是按照雙方的協議約定而佔有、使用、受益該房屋，且被上訴人按照上訴人的名義交納房屋按揭款，並沒有損害特定抵押權人的利益。故上訴人認為合同無效，無法律依據。至於上訴人認為其利用公積金貸款購買房屋，又將房屋轉讓與被上訴人的行為違反了國家關於住房公積金管理制度的規定，不屬於確認合同無效的禁止性法律規定。故原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予以維持。 2008年12月10日，烏魯木齊市中級人民法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。 評析 本案爭議的問題主要是房屋按揭的性質及買賣按揭房屋是否需經抵押權人銀行或公積金管理中心的同意。 一、對房屋按揭的性質在實踐中有兩種認識，一種觀點認為房屋按揭屬於不動產抵押，另一種觀點認為商品房按揭是一種讓與擔保。從實踐中看，按揭必須以轉讓房地產的權益給按揭人即銀行或公積金管理中心為必要條件，在按揭合同中，按揭人必須將《房產買賣合同》和《房地產證》的正本交付銀行或公積金管理中心執管，故按揭房的性質不完全符合不動產抵押的特徵，有讓與擔保的法律特徵。 二、對買賣按揭房屋是否必須經銀行或公積金管理中心的同意。原告認為買賣按揭房屋必須經銀行同意，否則合同無效。其法律依據是我國擔保法第四十九條關於抵押物轉讓中未通知抵押權人或者未告知受讓人的轉讓行為無效的規定，及物權法第一百九十一條抵押期間抵押人未經抵押權人同意不得轉讓抵押財產的規定。但是，因為對法律的理解應從總體上把握，法律適用的結果應符合法律的基本原則和立法目的。 首先，從合同法角度講，只要雙方的買賣合同符合合同法的生效要件，合同即為有效。 第二，從擔保法的角度講，《最高人民法院關於擔保法若干問題的解釋》第六十七條規定，擔保法的目的在於保證抵押物的流轉，同時為能更好地保護各方利益，賦予抵押權以追及效力及受讓人以滌除權。所以擔保法第四十九條抵押物轉讓中未通知抵押權人則轉讓行為無效的意思，應為受讓第三人不能應價款的支付而使抵押物免責，抵押權人得追及抵押物行使抵押權，即轉讓行為只是對抵押權人不生效，而在抵押人和受讓人之間仍然是有效的。故本案原告與被告簽訂的按揭房買賣在抵押人之間是有效的，對抵押權人不發生效力。 第三，從物權法的角度講，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓、消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。這是債權與物權相區分原則。故原被告雙方的按揭房轉讓合同是有效的，至於物權是否變動根據實際情況予以確定。 第四，如果認定合同無效，無視買受人的合法利益，使出賣人通過不合理的反悔得到利益，違反了誠實信用原則。 第五，本案認定合同有效對公積金管理中心抵押權的實現並無影響，因為被告按合同約定一直替原告履行還款義務，對公積金管理中心的利益並無實質性的影響。在合同有效的情況下，銀行或公積金管理中心可通過下列三種方式實現抵押權：受讓人行使滌除權，代為清償債務，消滅抵押權；出賣人將轉讓房屋所得的價款向公積金管理中心提前清償債務或提存；公積金管理中心通過行使抵押權實現其利益。 綜上，商品房按揭制度不是完全意義上的不動產抵押，在適用法律上不能完全適用不動產抵押制度。按揭商品房的買賣只要符合合同法第五十二條的生效條件，合同就是有效的，不需要以抵押權人的同意為生效必要條件。 該案案號：（2008）烏中民四終字第1006號 案例編寫人：烏魯木齊市新市區人民法院 楊 新

『貳』 能否提供一個房地產法律方面比較前沿的論文題目

題目好找，比如權屬糾紛的類型和法律適用初探等，關鍵要整不好整的

『叄』 急求關於物業管理糾紛的論文

物業管理是一個從物業開發規劃開始分階段、分期逐步全面推開的過程，同時也是物業 管理服務的多種經營、多類提供依其共性或關聯密切性而自然構成不同板塊的過程。物業管理法規對不同階段和不同板塊物業管理服務關系的組控也各有一些特殊規范必須或可供適用。因此，下面從物業管理用法實務和處理不同類型物業管理糾紛的角度，按物業管理各階段展開序列對物業管理易發糾紛及處理辦法作出論述。

一、物業管理超前介入階段
物業管理超前介入是指在房地產開發項目策劃和物業建設規劃設計時期，物業管理企業 及物業管理專家就主動介入或應房地產開發建設單位邀聘介入，為能在物業開發規劃設計中預先周全考慮和妥善安排便利以後業主自治管理事業和物業管理事業開展的項目(主要包括 業主委員會辦公場所的物業管理專用房、可供物業管理經營支配的商業用房和場地)，所作出的專業性技術咨詢服務活動。

在物業管理超前介入階段，介入的方式是提供物業管理專業咨詢服務。這種咨詢服務可 以是有償的，也可以是無償的。目前中國法規中還沒有關於物業管理專業咨詢服務合同的明文規定。中國《合同法》第124條規定：「本法分則或者其他法律沒有明文規定的合同，適 用本法總則的規定，並可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規定。」據此條規定，訂立、履行物業管理專業咨詢服務合同及追究違約責任辦法，應適用《合同法》總則的相關規 定，並可以參照《合同法》第21章關於委託合同的規定及第18章第4節關於技術咨詢合同的規定。

物業管理專業咨詢服務如果是無償的，則可參照委託合同規范訂立服務合同和解決發生 的糾紛，如果是有償的，也可以參照技術咨詢合同規范來訂立和解決發生的糾紛。物業管理專業咨詢合同是指就特定房地產開發項目中的可供物業管理專用或經營支配的商業用房和場 地的合理安排、規劃設計以及如何減少妨害物業管理有效實施的因素等專門子項目提供可行性論證、分析評價報告或專家建議等合同。需求咨詢方即物業管理專業咨詢合同關系主體的 委託人應當按照約定闡明咨詢的問題，提供技術背景材料及有關技術資料、數據；接受受託人的工作成果，支付報酬。

關於物業管理專業咨詢服務的違約糾紛處理，參照《合同法》第359條規定，物業管理專業咨詢合同的委託人未按照約定提供必要的資料和數據，影響工作和質量，不接受或者逾 期接受工作成果的，支付的報酬不得追回，未支付的報酬應當支付。受託人未按期提出咨詢報告或者提出的咨詢報告不符合約定的，應當承擔減收或者免收報酬等違約責任。物業管理 專業咨詢合同的委託人按照委託人符合約定要求的咨詢報告和意見作出決策所造成的損失，由委託人承擔，但當事人另有約定的除外。

關於物業管理專業咨詢服務形成的知識產品產權歸屬糾紛的處理，參照《合同法》第36 3條規定，在物業管理專業咨詢合同履行過程中，受託人利用委託人提供的技術資料和工作 條件完成的新的科技成果，屬於受託人。委託人利用受託人的工作成果完成的新的科技成果，屬於委託人。當事人另有約定的，按照其約定。

二、前期物業管理階段
1.物業接管驗收期

物業接管驗收，是由已與開發建設單位或公房售房單位簽訂《物業管理委託合同》的物 業管理企業參照中國建設部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標准》(ZBP30001-90)及 相關新標准，接管委託單位移交的物業所進行的驗收。《房屋接管驗收標准》之「1.2」中規定：「凡按規定交房管部門接管的房屋，應按本標准執行；依法代管、依約託管和單位自 有的房屋的接管，可參照本標准執行。」

新建物業的接管驗收不同於竣工驗收，二者在驗收主體、驗收目的、驗收條件、驗收交 接對象等方面存在區別。接管驗收是在驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，其首要條件是竣工驗收合格，並且供電、採暖、給排水、衛生、道路 等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶編號已經有關部門確認，交接驗收的對象是由開發建設方移交物業管理企業管理的物業。根據《城市房地產開發經營管理條例》第18條第(五)項 規定，住宅小區等群體房地產開發項目竣工的綜合驗收中，包括「物業管理的落實情況」。因此，物業管理企業參與竣工驗收的環節也成為超前介入管理的一種表現形式，但此時它並 非驗收主角，也不獨立承擔什麼法律責任。實踐中，也有將竣工驗收與接管驗收結合起來，竣工驗收合格之日，物業也就移交物業管理企業接管了。

物業接管驗收是物業管理委託方與受託方之間發生的法定手續或約定手續，從管理服務 工作上講，物業管理企業通過接管驗收，即由對物業的超前介入咨詢服務轉入到對物業的實體管理之中；從法律關系講，接管驗收是物業管理企業履行生效的委託合同所應盡的第一項 重要義務，也是明確交接雙方責任、落實物業保修責任、維護將來入住業主合法權益、保證今後物業管理工作能夠正常開展的一個「法鎖」(即法律關系紐結)。

為防止留下今後糾紛隱患，物業管理企業在接管驗收時應當站在業主的立場上和從保證 今後物業維護保養管理的角度，特別注意以下幾個方面：

(1)接管驗收中若發現物業質量瑕疵，應明確記錄在案，約定期限督促開發建設單位對存在的物業質量瑕疵整修、加固補強，直至完全合格。對於其他質量問題，可約定期限由開 發建設單位負責維修，也可以採用費用補償的辦法，由接管方處理。

(2)落實物業的保修事宜。2000年1月10日國務院第25次常務會議通過發布施行的《建設工程質量管理條例》第40條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：①基礎 設施工程房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限(此即所謂「終身保修」制度)；②屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外牆面的 防滲漏，為5年；③供熱和供冷系統，為2個採暖期、供冷期；④電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修 期，自竣工驗收合格之日起計算。就開發建設方與建築施工單位關系而言，建設工程在保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。但就 開發建設方與其物業購買業主、承租使用人的關系而言，開發建設方應負物業保修責任，是物業保修第一責任人。

《城市房地產開發經營管理條例》第16條第2款明確規定：「房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。」在物業保修實務中，有兩種主要做法：一是 由開發商負責保修，向物業管理企業交付保修保證金，在需要時用於代修，保修期滿，按時結算；二是由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。因此，在接管驗收之後 ，若業主提出物業質量瑕疵問題和保修請求時，應先了解清楚保修責任具體承擔者是誰，否則會造成搞錯保修責任人的糾紛。

(3)物業管理企業應督促開發建設方移交物業整套竣工驗收資料和竣工圖，包括產權資料和技術資料。

(4)為盡快發揮投資效益，開發建設單位應及時提出接管驗收申請。接管單位應在15日內審核完畢，及時簽發驗收通知並約定時間驗收。經接管驗收符合要求後，物業管理企業應 在7日內簽署驗收合格憑證，簽發接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作就完成了。

2.物業入伙期

當物業管理企業的驗收接管完成後，物業就具備了入伙條件。所謂「入伙」就是業主領 取鑰匙，接房入住或使用。由於物業的入伙階段是物業管理企業除管理物業以外，開展對人服務業務即與其服務對象業主接觸的第一關，這一時期除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手 續外，各種管理與被管理的矛盾、服務與服務感受的差異也會在短時期內集中地暴露出來。因此，這一時期通常也是物業管理問題和糾紛發生最集中的階段。所以，物業管理企業應高 度重視這一時期，一方面應及時將入伙通知書、入伙手續書、收樓接房須知、收費通知書、管理規約一並寄給或送達業主，以方便業主按時順利地辦好入伙手續；另一方面應充分做好 預防和依法處理糾紛的准備，充分利用這一機會，做好物業管理的宣傳講解工作，特別要闡明物業管理方的權利來源(委託授予的經營管理權和國家法定的具有權利與義務結合性的物 業管理職責)、權利性質(產權中的相對獨立的經營管理權和物業管理事務受託處理權或代理權)、義務和責任的有限性(限於復有物業財產的經營管理、使用物業公共秩序的監督和協助 業主們維護、改良生活環境以及保安責任、物業質量保修責任的非約定性等)，組織簽署共管規約的必要性和法定性、物業管理收費的項目及有關規范性文件依據。

例如，針對業主對收取防盜門、防盜鎖、監控和報警裝置等安全防範設施費用的異議， 應援用1996年1月5日建設部、公安部令《城市居民住宅安全防範設施建設管理規定》(49號) 第12條規定：「城市居民住宅安全防範設施建設費用，由產權人或使用人承擔。」此外，應秉行「全心全意為業主服務」的理念，切實為業主著想辦事，例如，對業主進行物業驗收時 予以熱情協助，並以專業知識和企業經驗指導業主注意一般物業可能存在的質量問題，以樹立起物業管理企業良好的「第一印象」，贏得業主們的信賴。

在物業入伙期易發糾紛主要是四類：

(1)服務態度和辦事效率方面的糾紛。這類糾紛一般按說明情況並向業主方賠禮道歉、請求諒解和物業管理企業內部追究有關服務工作人員紀律責任等方法來處理。

(2)服務差錯造成業主利益損害的糾紛。這類糾紛一般按實事求是、有錯必糾原則和侵權損害賠償原則作出處理。

(3)格式條款合同糾紛。關於此類糾紛見本節後面關於消費者合法權益保護方面的糾紛中的有關說明。

(4)業主驗收自己物業發現質量瑕疵而錯究責任人糾紛。在上面物業接管驗收部分中已闡明物業質量責任歸屬問題，有些業主因誤解而把物業管理企業當作責任人來找吵鬧要保修 而引起糾紛。這類糾紛一般採用讓業主了解國家有關法規規定，說明責任歸屬問題，化解業主對物業管理公司的敵視情緒的辦法來處理，並盡可能協助業主追究開發建設方的責任，督 促其履行保修義務。

(5)房屋銷(預)售合同中關於售後物業管理約定的糾紛。按物業管理規范性文件規定，住宅區房屋銷售時，開發建設單位應當與購房者在房屋銷(預)售合同中訂立有關售後物業管 理條款，並向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經雙方簽字、蓋章後的入住管理公約和住戶手冊，是房屋銷(預)售合同的組成部分，具有受合同法保護的效力。但業主入住後發現 物業管理企業的服務效果不能令人滿意，從而提出要辭退之，於是雙方發生合同約束力問題糾紛。對這類糾紛應當具體分析和提出個案對策，不能籠統簡單地規定不可以辭退或者應當 辭退的原則。

3.房屋裝飾裝修期

業主入住時，大都要搞裝修裝飾，為減少二次裝修裝飾的浪費，便於居民進行家庭裝飾 ，中國建設部提倡住宅工程初裝飾，要入住只有初裝飾的住宅，必然要先進行裝修裝飾。因此，做好關於房屋裝修裝飾的物業管理工作，預防和制止違法裝修裝飾行為，是在物業的業 主人伙後突出的一項重要事務。《重慶市物業管理辦法》第24條明確要求：業主或者使用人 裝修房屋，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝修房屋的禁止行為和注意事 項告知業主和使用人。物業管理企業應當對裝修房屋活動進行指導和監督，發現違反前款的行為，應當勸阻和制止，並督促其改正；對拒不改正的，應當及時告知業主委員會並報有關 行政管理部門依法處理。

……

對房屋裝飾裝修中易發的糾紛之處理，應注意以下幾點：①《建設工程質量管理條例》 第15條第2款規定：「房屋建築使用者在裝修過程中不得擅自變動房屋建築主體和承重結構 。」若擅自變動了則按第69條規定「責令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款。」造成損失的，應依法承擔賠償責任。②異產毗連房屋，系指結構相連或具有共有、共用設備和附屬 建築，而為不同所有人所共有的房屋。《建築裝飾裝修管理規定》第28條規定：「房屋所有權人或使用人因裝飾裝修損壞毗連房屋的，應負責修復或賠償。」③業主與其所聘用的施工 隊伍之間因裝飾裝修房屋質量或報酬發生的糾紛，不屬於物業管理糾紛，當事人協商解決不了的，可以申請調解、仲裁或提起民事訴訟。④為防止環境侵害行為和保護業主環境權，對 能產生震動、噪音、妨害相鄰人安寧的裝飾裝修房屋活動，應當限定每天允許施工的時間。

三、業主團體自治主持下的物業管理階段
業主委員會成立後，前期物業管理轉入業主團體自治管理與專業化物業管理相結合的運 行階段。

1.物業管理企業的辭退糾紛

關於辭退物業管理企業糾紛的處理是適用信任原則還是適用違約原則？按照委託合同的 信任基礎法理和中國《合同法》有關規定，委託合同當事人可以以賠償損失為代價隨時終止合同。但按不少地方現行物業管理法規規定，只有物業管理委託合同期滿，或者接受委託的 物業管理企業提供的管理服務未能達到政府部門(深圳規定)和委託合同規定的管理服務效果標准或者有其他違約行為的，業主委員會或委託方才可以決定終止委託合同(江蘇省規定)。 這種限制信任定律發揮作用，從而限制合同解除自由的規定是否妥當呢？有人認為，從物業管理委託合同具有商事性角度看，不同於一般的民事委託合同，且物業管理事務繁雜，受託 的物業管理企業投入的勞動量亦大，辛辛苦苦幹了一段時間打下了物業管理上台階的基礎，如果沒有什麼違約行為，業主委員會將之辭退，好像不太公平，應當立法保護物業管理企業 的商業利益。其實這個問題可以用一句話點透：在市場經濟競爭中，無功就是過，守約但不能比別的經營者更多快好省地創造綜合效益，就難免會失去委託人對其能力的信任，也自然 就難免被更能乾的經營者所取代。立法限制委託人善意(即為獲得更優秀的受託人)解除合同，實質上是限制了正當競爭和保護停滯不前乃至落後的經營管理方式及服務方式。因此，為 充分發揮競爭機製作用和維護委託合同的信任基礎，鞭策物業管理企業居安思危，努力以自己不斷提高的服務水平來維系與業主們之間的信任關系，在有關立法上不應對物業管理委託 合同的解除設不必要的限制，而應回到《合同法》第410條的原則立場上來。況且，違約行為也並不必然導致合同解除，追究了違約責任後，合同還可能繼續履行，沒必要以違約作為 合同解除的基本前提。當然，考慮到物業管理委託合同的商事性和物業管理企業的營業性，如果業主委員會在不存在違約情形下解除合同，為此付給原受託方的損失賠償額數目也不會 很小。

從各地方的物業管理省級文件相關規定比較而言，上海市和重慶市的規定比較穩妥，即 ：物業管理企業應當在物業管理合同終止或者解除後10日內，向業主委員會辦理下列事項， 並報區、縣(自治縣)房地產行政主管部門備案：①對預收的物業管理服務費用予以按實結算 ，多收的部分應予退還；②移交全部物業檔案資料和有關財務賬冊；③移交物業管理用房和業主共有的其他財物。上海市的第26條和重慶市的第15條都未有另給合同解除附加前提條件 。

2.房屋維修、更新的費用糾紛

根據權利與義務相一致原則和損失與賠償相等稱原則來處理物業管理轄區內的房屋維修 、更新的費用糾紛。

(1)屬於業主獨有(房屋室內)部分的自用部位和自用設備的維修、更新費用由業主負責。

(2)房屋使用人承租的，依中國《合同法》第220條規定：「出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。」其第221條規定：「承租人在租賃物需要維修時可以 要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

1995年5月9日建設部第42號令頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第21條規定：出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。租用房屋從事生產、經營 活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。因此，物業管理企業代為經租商業用房，應注意在租賃合同中明確約定修繕責任條款。

(3)房屋共用部位和共用設施設備的維修、更新費用，由整幢房屋本體業主按照各自擁有的建築面積比例共同承擔，1989年11月1日建設部第5號令《城市異產毗連房屋管理規定》 第9條，比較詳細地規定了凡異產毗連房屋發生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費用的處理原則。深圳市的規定突出了住宅維修基金，由業主按規定分攤 ，分期繳納，房屋共用部位、共用設施設備由物業管理公司組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。

(4)物業管理區域內的水、電、氣、通信、有線電視等管線及其他屬公用事業部門專項管理的設施，也可以委託物業管理企業管理維護，並承擔相應費用。

(5)屬人為損壞的，由該行為人負責承擔維修、更新費用或者給予賠償。

(6)物業出現嚴重損壞而影響業主、使用人權益和公共安全時，區、縣房地產行政主管機關應當督促限期維修；必要時，房地產行政主管部門可以採取排險解危的強制措施，排險 解危的費用由當事人承擔。(參見1989年7月8日建設部第11號令《城市房屋修繕管理規定》)

(7)房屋的共用部位、共用設施設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。反之，依 不動產相鄰關系法理及規定，因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責修復或賠償。

3.物業的使用糾紛

物業的使用糾紛是因涉及公共秩序、公共環境衛生、公共利益的利用物業行為違法或不 正當所引發的糾紛。處理這類糾紛應適用社會公益優先保障原則、維護相關行政管理秩序原則和尊重物業所有權屬主意思原則。

物業管理法規明列出物業使用關系中的禁為行為：損害房屋承重結構和破壞房屋外貌； 佔用、損壞房屋的共用部位、共用設施或者移裝共用設施設備；在天井、庭園、平台、屋頂以及道路或者其他場地搭建建築物、構築物；侵佔綠地、毀壞綠化；亂設攤點、集貿市場； 亂倒垃圾、雜物；在建築物、構築物上亂張貼、塗寫、刻畫；隨意停放車輛和鳴喇叭；發出超出規定標準的噪音；排放有毒、有害物質；從事業主公約所禁止的營業；法律、法規及政 府規章所禁止的其他行為。對違反強行性禁為規范的行為人，不僅業主、使用權人、居民、業主委員會、物業管理企業有權勸阻制止和舉報，而且有關行政主管部門的執法監察機構有 權依法予以行政處罰。

中國1998年修改完善的《土地管理法》確立了土地用途管制制度，城市規劃法與土地利用總體規劃相互銜接和相互配合以控制各種地塊的用途。物業管理區域內按照規劃建設的住 宅、公共建築和公共設施，不得改變使用性質。住宅因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合有關法律、法規的要求，其產權人應當徵得相鄰業主、使用人、業主委員會的書面同意 。利用物業設置廣告等經營性設施的，應當符合《廣告法》等有關規定的要求，徵得相關業主、使用人和業主委員會的書面同意，並簽訂合同。對物業擁有產權的業主們應該按一定比 例享受在共有共用的地方因設置廣告等經營性設施所產生的經濟效益。

4.車輛停占車位及車輛保管糾紛

……

中國《消費者權益保護法》賦予了消費者九項權利：①安全權。消費者在購買、使用商 品和接受服務時享有人身、財產安全不受損害的權利。②知情權。消費者享有知悉購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利。③選擇權。消費者享有自主選擇商品或者服務 的權利。④公平交易權。消費者在購買商品或者接受服務時，有權獲得質量保障、價格合理、計量正確等公平交易條件，有權拒絕經營者的強制交易行為。⑤求償權。消費者因購買、 使用商品或者接受服務受到人身、財產損害時，享有依法獲得賠償的權利。⑥結社權。消費者享有依法成立維護自身合法權益的社會團體的權利。⑦獲取知識權。消費者享有獲得有關 消費和消費者權益保護方面的知識的權利。⑧受尊重權。消費者在購買、使用商品和接受服務時，享有其人格尊嚴、民族風俗習慣得到尊重的權利。⑨監督權。消費者享有對商品和服 務以及保護消費者權益工作進行監督的權利。有權檢舉、控告侵害消費者權益的行為，有權對保護消費者權益工作提出批評和建議。

根據物業管理服務的特點，物業管理企業和物業消費者應特別注意關於消費者權益的下 列規定：

(1)《消費者權益保護法》第49條規定：「經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或接 受服務的費用的一倍。」這就是所謂「加倍賠償」(又稱「退一賠一」)的法律依據，其中關鍵是對「欺詐行為」的認定。國家工商行政管理局於1996年頒布實施的《欺詐消費者行為處 罰辦法》第3條列舉了可以直接認定為屬欺詐行為的具體類型，第4條又列舉了經營者如果不能證明自己沒有「欺騙、誤導消費者」的故意，就必須承擔加倍賠償責任的一些情況。此外 ，計量不準就是商品質量不合格，根據有關法規規定，購到計量不準商品的消費者可以向經營者索取商品金額價格3倍的賠償。

(2)《消費者權益保護法》第25條規定：「經營者不得對消費者進行侮辱、誹謗，不得侵犯消費者攜帶的物品，不得侵犯消費者的人身自由。」第43條規定，違反上述條款規定的 ，「應當停止侵害、恢復名譽、消除影響、賠禮道歉，並賠償損失。」這就是消費者名譽權、人身自由權受到侵害時要求精神損害賠償的法律依據。《民法通則》第120條規定，也是 人身權受到侵害時可以要求精神損害賠償的依據。在物業管理實務中，特別要注意對保安人員的行為規范化、合法、尊重人權的教育，防止發生侵犯業主、使用人等的人身權、人身自 由的錯誤和違法行為。

(3)《消費者權益保護法》第24條規定：「經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應 當承擔的民事責任。」含有這方面的內容無效。格式條款合同的格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商的條款。條款合同不同於示範合同，它是由 當事人一方(經營者)預先擬訂，相對方只能對該擬訂的合同概括地表示全部同意接受或者全部不予接受，而不能討價還價的合同類型，在法理上也稱為「服從合同」。中國《合同法》 第39、40、41條對格式條款作了專門規范，要求提供格式條款的一方應當遵循公平原則，確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款， 按照對方的要求，對該條款予以說明。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利於提供格式條款一方的解釋。

順帶指出，關於一些業主、使用人拒交物業管理費引起的收費糾紛，物業管理企業可依 照《民事訴訟法》第189條的規定向法院申請啟動督促程序即申請支付令，每件交納申請費1 00元。督促程序因債務人異議而終結的，申請費由申請人負擔；債務人未提出異議的，申請費由債務人負擔。

在業主團體自治主導的物業管理階段，除了上面已述的各種糾紛，還有其他一些在物業 管理活動中會發生，但不是物業管理特有的糾紛，如無因管理之債糾紛、保安糾紛等等。物業管理從業人員特別是物業管理企業經理層人員及行政主管機關的工作人員，應在日常工作 和學習中，注意收集、研究物業管理實務糾紛案例分析資料和相關法學理論文著，以利於不斷提高自己依法辦事的工作水平和理論水平……

參考物業管理文章
http://www.gywygl.com/6/9337.html

http://www.gywygl.com/6/7395.html

http://www.gywygl.com/6/5866.html
http://www.gywygl.com/6/3742.html

『肆』 關於房地產糾紛的案例分析

開發商未實現在售樓廣告中的承諾，購房者是否可以要求開發商實現承諾並承擔違約責任？ 開發商在售樓廣告中承諾的購房優惠條件未載入購房合同中，購房者入住後發現開發商未實現承諾，購房者是否可以要求開發商實現承諾並承擔違約責任？ 案情簡介 2006年3月25日，購房者王春梅收到北京市華天房地產開發有限責任公司（以下簡稱「華天公司」）售樓部給其郵寄的樓盤宣傳資料，該樓盤宣傳資料聲稱，只要購房者在收到上述售樓廣告之日起3個月內，與開發商簽訂購房合同，開發商將會給購房者的大卧室免費安裝落地推拉門及入住後為購房者免費安裝一部電話。王春梅剛好想買一處住房，而且此處樓盤是現房，再加上看到華天公司開發樓盤的優惠售樓條件後，更增添了自己的購房慾望，遂與華天公司售樓部聯系，並與售樓部的工作人員確認上述的售樓優惠條件是否屬實。售樓部的工作人員在電話中明確告訴王春梅，只要在2006年6月20日之前簽訂購房買賣合同，開發商將會給其大卧室免費安裝落地推拉門和入住後為購房者免費安裝一部電話。王春梅證實上述情況後，遂與售樓部約定第二天看房。次日，王春梅看完房屋後深表滿意，遂向開發商簽訂認購書並預交了2萬元定金，預定了該樓盤的4號樓A單元2003房。 2006年4月15日，王春梅與華天公司簽訂了正式的購房買賣合同，並交付了全部購房款。但上述的售樓優惠條件並未寫人雙方簽訂的購房買賣合同條款中。王春梅當場提出異議並詢問開發商售樓處的工作人員，得到的答復是：在優惠期間購買房屋的購房者，開發商肯定將會為購房者大卧室免費安裝落地推拉門及入住後為購房者免費安裝一部電話。王春梅及其他購房者見開發商的工作人員如此肯定，便相信了開發商的口頭承諾，放棄了將上述優惠售樓條件的內容寫人雙方簽訂的購房買賣合同中。 2006年4月25日，王春梅辦理了入住手續後發現，開發商華天公司並沒有在其大卧室給其免費安裝落地推拉門，亦沒有給其免費安裝電話一部。鑒於此，王春梅認為開發商承諾自己的優惠購樓條件並未實現，開發商的行為已經構成違約。於是，王春梅要求開發商華天公司為其大卧室免費安裝落地推拉門以及免費安裝電話一部，但其要求被開發商拒絕。開發商認為，本地產公司已經根據雙方簽訂的《購房買賣合同》的約定履行了全部義務，根本沒有義務履行合同以外的其他義務，王春梅的要求沒有法律依據。 雙方經多次協商未果，王春梅依法向北京市朝陽區人民法院提起訴訟，請求法院判決開發商為其大卧室免費安裝落地推拉門、免費安裝電話一部以及賠償其經濟損失3000元。 原告王春梅訴稱，該樓盤售樓廣告曾向其宣稱，在售樓優惠期間購買房屋，開發商將會給其大卧室免費安裝推拉門以及入住後免費為其安裝電話一部；而且在辦理入住手續時，銷售人員在其看房時也曾答應定將按售樓廣告上的內容給其免費安裝推拉門和電話一部。但是，在交房後，開發商並未履行售樓廣告承諾。因此，被告的行為已經構成違約，理應承擔違約責任，並應承擔自己的經濟損失。故請求法院判決支持自己的全部訴訟請求。 被告華天公司答辯稱，原告王春梅購買的是現房，在其看房後發現大卧室沒有安裝推拉門亦未提出異議。而且，在雙方簽訂正式購房合同條款中，並無任何條款涉及免費安裝推拉門及電話的約定，原告王春梅在簽訂正式購房合同時亦未提出異議。因此，本公司根據合同條款的約定，沒有義務為其免費安裝推拉門及電話一部；更何況，本公司的售樓廣告宣傳資料屬於要約邀請，不是購房合同內容的構成部分，故原告王春梅的訴訟請求於法無據，請求法院判決駁回原告王春梅的訴訟請求。

『伍』 急，房地產糾紛處理中的正當程序，這篇論文開題報告怎樣寫

處理房地產糾紛中行政與民事交叉問題的正當程序

一、房地產糾紛中與行政行為有關的民事訴訟

民事審判是人民法院依照民事訴訟法規定的程序，在對證據進行舉證、質證和認證的基礎上，對案件事實進行判斷並對民事主體爭議的民事權益作出裁判的司法行為。行政審判是人民法院依照行政訴訟法規定的程序，在對證據進行舉證、質證和認證的基礎上，對被訴具體行政行為進行合法性判斷並作出裁判的司法行為。房地產糾紛中既有民事行為又有行政行為，而且這兩類行為相互關聯、互為因果，有效的民事行為具有約束力；合法的行政行為具有公信力、確定力、拘束力和執行力，合法的行政行為應當建立在有效的民事行為的基礎上。民事行為受私法調整，行政行為受公法調整，根據法的統一性原理，房地產權利關聯的民事行為與行政行為的目的與指向應當是一致的，產生糾紛後兩類審判的結果也應當是一致的。完整的房地產權利屬於對世權，應當進行公示，公示即具有排他性。因此法律規定房地產登記機關對房地產所有權、居住權、他項權登記進行公示，這種公示行為系行政確認行為，體現了濃重的行政干預色彩。房地產權屬登記是房地產管理機關應申請人的申請作出的行為，申請人提交的申請材料主要是有效的民事行為的相關材料。因此，房地產權屬登記行為屬於可訴的具體行政行為，它成為行政訴訟的受案范圍。同時它的關聯行為大多屬於民事行為，而民事行為必然存在一些糾紛，這些糾紛屬於民事訴訟受案范圍是毋庸置疑的。顯然，由於民事行為與行政行為關聯性的客觀存在，導致民事訴訟與行政訴訟也必然存在交叉，即民事審判會涉及具體行政行為，行政審判必將涉及民事行為。房地產糾紛中與行政行為有關的民事訴訟主要存在以下形式：

第一，房地產買賣合同糾紛訴訟。房地產買賣合同糾紛是因為房地產買賣合同簽定後在履行中產生糾紛，主要包括：一房多賣、房屋的面積分歧、房屋的性質分歧等。例如某開發公司與張某簽訂房屋買賣合同，將一套房屋以50萬元的市場價格賣給張某，而後該開發公司為了融資，又將該房屋以明顯低於市場價格的40萬元賣給李某，且李某明知房屋已經出售便迅速辦理了房屋所有權證。張某向法院提起民事訴訟要求開發公司交付房屋，被告開發公司以房屋已經出售並辦理所有權證為由，抗辯無法履行交付房屋的義務。此時，法院應當行使闡明權，告知原告作為利害關系人向法院提起行政訴訟，訴請法院判決撤銷登記機關給李某頒發的房屋所有權證。本案中李某屬於惡意取得，其民事行為損害了善意第三人張某，屬於無效民事行為，房屋登記機關頒發房屋所有權證屬於違法行政行為，應當予以撤銷。

第二，繼承糾紛訴訟。被繼承人依法擁有的房地產在繼承中常常發生糾紛。這種糾紛有些發生在權屬轉移登記之前，也有的發生在轉移登記之後。如果糾紛發生在轉移登記之前，那麼就屬於單一的民事訴訟；如果發生在轉移登記之後，就存在兩類訴訟的交叉。

第三，抵押合同糾紛訴訟。根據擔保法的規定，房地產抵押是指債務人或者第三人不轉移抵押房地產的佔有，將該房地產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依法以該房地產折價或者拍賣、變賣該財產的價款優先受償。實踐中，一旦債務人不履行債務時，第三人作為抵押人主張抵押無效，於是向法院提起民事訴訟，民事訴訟中抵押
權人便提供具有公信力、確定力、拘束力和執行力的他項權證。這樣，民事審判必然面對行政行為。

第四，侵權訴訟。實踐中，原告起訴被告侵害土地使用權和房屋所有權的案件理所當然屬於民事案件，但是，在審理土地侵權民事糾紛中會遇到《宅基地批准通知書》和《建設工程規劃許可證》等具體行政行為，在審理房屋侵權民事糾紛中會遇到房屋所有權證等具體行政行為。

第五，離婚財產分割糾紛訴訟。隨著新婚姻法的出台，夫妻之間的財產關系有了明確的法律保障和規定。而和我國房地產事業的發展相比，不動產的立法相對落後。由於多種原因，家庭成員相互之間權利意識淡薄，配偶之間對房屋大都以一方的名義進行權屬登記，在和諧的家庭中當然不存在任何問題。然而，在夫妻感情出現危機時，夫妻中署名的一方便持證處分該房產，並辦理轉移登記。在離婚訴訟中就難免涉及財產分割爭議，如何確認權屬登記這一具體行政行為就成為民事訴訟中不可迴避的問題。

第六，析產訴訟。房地產權共有包括共同共有和按份共有，在共有中，以共有人的名義向房地產登記機關申請登記並領取《房屋共有權證書》。但在民事訴訟中，常會遇到出資事實的判斷和權屬登記行為的認定問題。

第七，贈與糾紛訴訟。合同法規定贈與合同除公益捐贈外屬於實踐性合同，即以實際交付為生效要件，不動產以辦理所有權轉移登記為生效要件。然而，隨著二手房交易稅賦的加重，一些人為了規避稅收，便採取虛假贈與的手段，在民事訴訟中必將會遇到究竟是買賣還是贈與的判斷以及權屬登記行為效力的認定問題。

第八，互換糾紛訴訟。不同的房地產所有權人基於對房地產面積、位置、樓層、朝向、用途的不同考慮，常常進行差價或無差價交換。這種交換也是通過合同約定，然後向房地產登記機關申請轉移登記。之後，可能因為差價、房屋質量、共有人異議等問題產生合同糾紛，當事人向人民法院提起民事訴訟，在訴訟中必將涉及權屬登記行為效力的認定問題。

二、房地產糾紛中與民事行為有關的行政訴訟

第一，訴房地產登記機關不履行法定職責。《城市房屋權屬登記管理辦法》規定：「登記機關應當對權利人(申請人)的申請進行審查。凡權屬清楚、產權來源資料齊全的，初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記應當在受理登記後的30日內核准登記，並頒發房屋權屬證書；注銷登記應當在受理登記後的15天內核准注銷，並注銷房屋權屬證書。」顯然，進行房屋權屬登記是房地產登記機關的法定職責。為了依法監督行政機關依法行政，最高人民法院《關於執行行政訴訟法若干問題的解釋》第39條規定：「公民、法人或者其他組織申請行政機關履行法定職責，行政機關在接到申請之日起60日內不履行的，公民、法人或者其他組織向人民法院提起行政訴訟，人民法院應當依法受理。法律、法規、規章和其他規範文件對行政機關履行職責的期限國有規定的，從其規定。」人民法院在行政審判時應當對原告申請時提交的申請材料進行審查，這些申請材料包括相關的民事行為，所以，該類行政訴訟就需要對相關的民事行為進行審查。

第二，訴房地產登記機關的初始登記行為。房屋初始登記是指對於國有土地上新建的房屋和集體土地通過徵用轉化為國有土地後，對土地上的房屋權利進行登記。對房屋權屬的初始登記是房屋登記機關的法定職責。房屋初始登記也是對與之相關的前置行為合法性的認可，對於房地產開發公司而言，進行初始登記是取得商品房銷售許可證的前提條件。因為進行初始登記造成當事人損失的，當事人可以依法向人民法院提起行政訴訟。此時，便涉及兩類訴訟的交叉。

第三，訴房地產登記機關的轉移登記行為。房屋轉移登記是指在總登記以後，所有權發生繼承、買賣、贈與、交換、分割、轉讓等法律行為之後，房地產登記機關依照申請人的申請作出的登記行為。轉移登記一般是基於前述的民事行為，當事人如果因為民事行為產生糾紛而訴諸法院，可能是民事訴訟，也可能是行政行為。此時，民事訴訟如何對待轉移登記行為是本文所要解決的重要問題。

第四，訴房地產登記機關的變更登記行為。房屋變更登記是指在總登記以後，因房屋發生擴建、翻建、添建、改建、部分拆除、院落用地使用范圍的增減、房屋的性質、房屋的面積以及家庭成員內部人員的變化，房地產登記機關依申請對上述項目的變動予以登記的行為。例如，某被拆遷房屋在補償沒有解決之前為拆遷人違法拆除，該房屋的所有權證中記載的房屋性質為住宅，被拆遷人申請登記機關將其房屋的性質變更為經營性用房。登記機關經審查認為該房屋屬於經營性房屋，於是便進行了變更登記。之後，拆遷人作為利害關系人向人民法院提起行政訴訟，要求撤銷變更登記行為。此時，被拆遷人向人民法院提起侵權訴訟。如何處理好兩類訴訟的關系是非常重要的。

第五，訴房地產登記機關的他項權登記行為。房屋他項權登記行政行為是指房地產登記機關對於設定房屋抵押權等他項權利，應申請人的申請作出的行為。抵押權的取得是在抵押合同有效的基礎上進行他項權登記，因此，房地產他項權登記是取得抵押權的條件。實踐中抵押權人以主張抵押合同有效提起民事訴訟，而抵押人常常以抵押合同無效進行抗辯，於是就出現了抵押權人提起民事訴訟主張抵押合同有效，而抵押人提起行政訴訟主張撤銷他項權登記。兩類訴訟同時存在，處理好合同與登記的關系尤為重要。

第六，訴房地產登記機關的注銷行為。注銷行為是指房地產登記機關依法辦理權屬登記之後，經當事人申請或者依職權對已經進行的權屬登記行為進行否定的行為。例如甲公司用其自有的房屋設定抵押，向某建設銀行貸款5000萬元，房地產登記機關依法為其辦理抵押登記並頒發了他項權利證書。一個月後，甲公司偽造債務已經履行的證據並謊稱他項權利證書丟失，向房地產登記機關申請注銷他項權利證書，房地產登記機關經審查便注銷了他項權利證書。10天後甲公司又以該房產設定抵押，向某工商銀行貸款5000萬元，該工商銀行向房地產登記機關查詢並了解該抵押物沒有權利負擔，經申請房地產登記機關進行了他項權登記並頒發了他項權利證書。該工商銀行於是便向甲公司發放了貸款。一個月後，建設銀行知道了上述事實後便向登記機關交涉，房地產登記機關於是撤銷了注銷行為。

第七，訴房地產登記機關的撤銷注銷行為。房地產登記機關依職權或根據申請對違法的權屬登記行為予以撤銷，使其不發生法律效力，恢復到違法權屬登記行為作出之前的狀態。行政行為一經撤銷，原則上具有溯及既往的效力，即自始喪失效力，但如果自始喪失效力對於公共利益、整體利益和善意第三人利益不利時，也可以確定自撤銷之日起失去效力。如果因該行政行為使行政相對人的信賴利益等合法權益受到侵害，國家應當承擔行政賠償責任。上述案例中，建設銀行申請房地產登記機關撤銷了注銷行為後，工商銀行認為自己的抵押權受到損害對撤銷注銷行為提起行政訴訟。

三、我國法院處理此類糾紛程序的多樣性

涉及房地產糾紛的訴訟方式可能是行政訴訟也可能是民事訴訟，由於法律規定的兩類訴訟的分工並非十分明確，作為法官也並非能夠准確確定，因此，原告在進行判斷時難免存在偏差。解決這種偏差，可以通過人民法院闡明權的行使，告知原告進行正當程序的救濟，無論如何人民法院應當尊重原告的訴訟選擇權，不能違背原告訴訟自主的意願。無論原告選擇民事訴訟還是選擇行政訴訟，只要符合法定的起訴條件，人民法院都必須受理。

對法院受理這種房地產行政、民事糾紛爭議重合案件後，適用哪種程序以及兩種程序的先後，我國現行法律和司法解釋沒有明確規定，審判實踐中各自為政，理論界也是見仁見智。其一，認為權屬登記行為是相關民事行為的一部分，於是將糾紛作為民事案件審理，並以相關的行政行為的公定力為基礎認定權屬登記行政行為合法，作出民事判決；其二，認為權屬登記行為是相關民事行為的一部分，於是將糾紛作為民事案件審理，並以司法權優於行政權原理直接將相關的行政行為作為優勢證據進行審查，甚至直接認定權屬登記行政行為無效，作出民事判決；其三，採取先行政後民事的程序，如果原告先提起民事訴訟，法院應當先中止民事訴訟，等行政判決生效後，再恢復民事訴訟；其四，採取行政附帶民事，在行政判決時一並對民事爭議作出判決；其五，原告分別提起民事訴訟和行政訴訟，法院分別作出行政判決和民事判決。

筆者認為第一種做法是程序的「大民事」，對權屬登記行為不予審查而直接套用，並在民事判決中予以確認，使得按照正當程序即行政訴訟審理可能會出現司法不統一，或者出現難以進行合法性審查的局面。

第二種做法是程序和實體的「大民事」思想在作怪。完全通過民事審判解決房地產糾紛的局限性表現在房地產所有權通過登記進行公示，通過公示使該所有權具有對抗力，即具有對抗善意第三人的能力。這種登記是行政機關在對相關民事行為進行有效性確認的基礎上的行政確認行為，該確認行為具有公定力。這樣必然存在兩類行為，也會因此產生兩類訴訟，傳統的處理方式普遍採取民事訴訟解決爭議。然而，民事審判解決房地產糾紛具有局限性，表現在：(1)將權屬登記的行政行為作為證據進行審查，與將該具體行政行為納入行政訴訟受案范圍按照正當程序進行合法性審查存在沖突，有時甚至出現同一法院作出的民事判決與行政判決相矛盾，造成司法混亂，導致司法公信力下降。直接審查具體行政行為，違反正當程序原則。(2)不能將行政機關作為第三人納入訴訟，在房地產權屬登記損害賠償訴訟中一般為多因一果，房地產登記機關違法登記也是造成損害的原因之一，特別是在「責任政府」理念的傳統下，相對人對行政機關的信賴是執政者最為寶貴的資源，理所當然，登記機關應當為其違法行為「埋單」，但民事訴訟無此功能。(3)不能判決行政機關承擔行政賠償責任。

前述第三種做法具有合理性，筆者支持該種觀點，因為它可以保證司法統一原則、正當程序原則、責權一致和司法權優先原則得到全面貫徹。該做法即使法律不作任何修改，在法律邏輯上也沒有任何障礙，因為行政訴訟法規定，行政訴訟是人民法院對被訴具體行政行為的合法性進行審查，具體行政行為證據是否確鑿是合法性審查的重要內容，對具體行政行為證據是否確鑿的審查必然包括對相關民事行為的審查。在行政訴訟法頒布之前，人民法院適用民事訴訟法審查具體行政行為沒有任何問題，但是在行政訴訟法頒布之後，依照行政訴訟法規定的程序審查具體行政行為才是正當程序。

第四種做法在立法的層面上應當屬於上策，它符合正當程序原則、司法統一原則和公正效率原則，也可以解決民事案件辦不完、行政案件不夠辦的問題，有利於有限司法資源在法院內部的有效配置，是立法的發展方向。就現行法律、司法解釋來說，最高人民法院司法解釋規定，最高人民法院《關於執行行政訴訟法若干問題的解釋》第61條規定：「被告對平等主體之間民事爭議所作的裁決違法，民事爭議當事人要求人民法院一並解決相關民事爭議的，人民法院可以一並審理。」即行政附帶民事判決。目前，對於涉及權屬登記的行政案件進行行政附帶民事審理沒有法律依據。

第五種做法容易出現相互矛盾的司法判決，無論在目前的司法中還是在將來的立法中都是不可取的。

『陸』 房屋糾紛民事訴訟狀範文

民事起訴狀範文：

原告：姓名、性別、出生年月日（或年齡）、民族、職業或工作單位和職務、家庭住址、聯系電話、身份證號碼等。

（原告是未成年人、精神病人的，另起一行寫明法定代理人基本情況及與原告的關系；是法人、組織或行政機關的，應寫明其全稱、另起一行寫明法定代表人的姓名、職務、電話，再起一行寫明單位地址、電話。還可以寫出企業性質、工商登記核准號、經營范圍和方式、開戶銀行、帳號）

訴訟代理人：（是律師的，寫清姓名、某律師事務所律師；是自然人的，同原告。）

被告：（同原告）應按責任大小而分立主次，主要被告排在前面。

訴訟代理人：（是律師的，寫清姓名、某律師事務所律師；是自然人的，同原告。）

訴訟請求：

1、請求人民法院依法責令被告…… （履行房屋買賣協議、變更房屋產權登記手續等）

2、請求人民法院依法責令被告……

3、本案一切訴訟費由被告承擔。

事實與理由：（分兩段，先寫事實後寫理由，也可穿插起來敘述。）

事實部分要求：

①完整概括案情，把事件發生的時間、地點、原因、參加人以及每個人的行為和造成的結果寫清楚；②圍繞「訴訟請求」敘述事實。凡是有利於實現訴訟請求的具體材料，均應寫進訴狀；③敘事要真實，不違背常理。④隨寫重要事實，隨舉證據。

理由部分要求：①要根據前面敘述的事實，講出起訴的道理，即證明被告依法應承擔相應的民事責任，自己的訴訟請求是正確的。②說理要充分、透徹，必須與事實、訴訟請求相一致。③援引法律條款要全面、准確和規范。）

綜上所述，被告的行為嚴重的侵害了原告的合法權益。為捍衛國家法律尊嚴，維護原告的合法權益，特向人民法院提起訴訟，請求法院依法公正裁決。

此致

xx市xx區人民法院

附：1、本訴狀副本： 份。（被告人數）

2、證人姓名： 住址 電話

3、物證：名稱 和 件；

4、書證：名稱 和 件。

（如用抄件或復製件，應註明：「經查對，抄件與原件無異，正本在開庭時遞交」等字樣。）

具狀人（簽名）（公章）

年 月 日

『柒』 房地產開發過程中的法律問題綜述

房地產業開發過程中的法律問題 一、概述 房地產是土地、房屋財產的總稱。
在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規劃，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。
而房屋是指土地上的居民住房、工商業用房、辦公用房（寫字樓）等建築物及其構築物，如鐵路、橋梁等。
房地產業是指進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬於第三產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。
房地產業的細分行業主要包括房地產開發、房地產中介服務和物業管理。
其中，房地產中介服務又包括房地產咨詢、房地產價格評估和房地產經紀。
二、房地產項目開發程序概述 房地產項目開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，並進行出售的行為。
房地產項目開發程序是指進行房地產開發過程中應遵循的法律、法規及辦事程序。
對房地產項目開發一般應遵循下列程序：項目開發前期調研程序、項目立項過程程序、土地使用權的取得程序、征地拆遷程序、項目規劃程序、工程建設程序、房地產項目經營程序。
1．項目開發前期調研程序 項目的前期調研程序，就是通過開發商對擬投資地區房地產市場的調查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。
2.項目立項程序 項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使項目取得合法的開發建設資格。
3．土地使用權取得的程序 土地使用權取得的程序，就是開發商在項目立項通過(取得建議書批復,可行性研究批復)，並取得建設用地規劃許可證後,辦理取得土地使用權手續的程序。
4.項目規劃程序 項目規劃程序，就是開發商取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的途徑。
根據國家和濟南市有關城市規劃的規定,在濟南市城市規劃區內開發建設的項目,必須符合城市規劃的要求,必須向市規劃局辦理項目規劃的申報手續,在取得「兩證」(建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證)後,方可開工建設。
5.征地拆遷程序 征地是指項目選址用地為集體土地時,要按照法定的程序和依據報請有批准許可權的政府審批以後,對集體土地及地上物等依法補償，補助後，將集體土地轉為國有土地的一種行為。
拆遷是指項目選址在城市規劃區國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設用地上原有房屋及其附屬物,並對原用地者進行補償、安置的行為。
征地在領取建設用地規劃許可證後即可進行，拆遷在取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證件後即可提出申請。
征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。
征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備條件之一。
6.工程建設程序 工程建設階段，是指房地產開發項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成,通過工程竣工綜合驗收,達到業主使用條件的過程。
在項目完成規劃程序並且具備開工條件後，向市建委提出開工申請,取得報建證;同時，與市政相關部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協議,支付有關費用；辦理招標批准手續；選擇施工、監理單位;辦理工程建設質量監督手續；繳納各種費用；開工建設；項目竣工後，由主管部門（市質檢站、市開發辦）進行綜合驗收，交付使用。
7.房地產經營程序 房地產經營,是開發商通過對所開發房地產的銷售、出租,實現自己預期投資收益的行為。
該項工作從取得土地使用權起，一直延續到房地產交付使用。
房地產開發商,既可以自己銷售和出租開發的房地產，也可以委託給專業的中介機構。
銷售和出租的房地產都可以有期房和現房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發的預售許可證之後方可進行,且買賣契約和租賃契約都必須經過政府主管部門鑒證方為有效。

『捌』 求一篇關於房地產法學相鄰關系的論文

房地產法學相鄰關系的論文的具體要求是什麼

『玖』 房地產法論文選題

《房屋產權研究》,某案例為展開研究的基礎.