審理城鎮房屋租賃合同糾紛

① 最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋的介紹

最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋文件2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，自2009年9月1日起施行。

② 什麼是附合如何准確理解和解釋《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中的附合

我國《物權法》並沒有規定添附制度，但是無論在民法理論上還是在現實生活中，添附的情形是大量存在的。添附可以分為附和、混合和加工。

(一)附和。附和是指兩個或兩個以上不同所有人的物結合成為一個合成物，人們雖然能直觀的識別該合成物，但通常難以將該合成物分離，如一定要將該合成物分離，則會損壞該合成物或耗資過大。比如承租人將瓷磚貼到房屋的牆壁上，用他人的油漆粉刷自己的房屋，將他人的鐵釘釘到自己的傢具上，把他人的鑽石鑲嵌到自己的戒指里等等。如果不同所有人的物雖然結台在一起，但非常容易分離，就不能構成附和，如把他人的紐扣縫制於自己的衣服上，因為紐扣非常容易與衣服分離，就不能產生附和的後果。
(二)混合。混合是指兩個或兩個以上不同所有人的動產相互混雜，不能識別，或者識別起來耗費較多的人力物力。比如，大風將他人在場地上曬的麥子吹入自己的麥子，自己的優質大米不小心混入別人的大米(固體的混合)；將他人的花生油與自己的食用油混合在一起，將自己的茅台酒混入別人的一般白酒中(液體的混合)；還有將自帶的氧氣與醫院用的氧氣混合在一起等(氣體的混合)。可見，混台與附和不同，附和後的財產，雖然不能分離或不易分離，但通常還能識別，即還可以看到原來的兩個物；而在混合，各動產難以識別。
(三)加工。加工是指在他人之物上附加自己有價值的勞動，對他人之物加以製作或改造，而使之成為新的財產。如在別人所有的玉石上進行雕刻，形成一件精巧的藝術品。

③ 最高院關於租賃合同糾紛的司法解釋規定了什麼

《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。
鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。
當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。
第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
第三條出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。
第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
（一）已經合法佔有租賃房屋的；
（二）已經辦理登記備案手續的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。
第七條承租人擅自變動房屋建築主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同並要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。
第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：
（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；
（二）租賃房屋權屬有爭議的；
（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的。
第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；
（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；
（三）因雙方違約導致合同解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；
（四）因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。
第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；
（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。
第十九條承租人租賃房屋用於以個體工商戶或者個人合夥方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合夥人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。
第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
第二十二條出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。
第二十三條出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優先購買權的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的；
（四） 第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。
第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

④ 最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用的介紹

《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》是由最高人民法院民事審判第一庭編寫的，由人民法院出版社於2009年09月出版的圖書。

⑤ 最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用的書籍介紹

《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解專與適用》對《屬最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的原意和審判實務中需注意的問題逐條進行說明，並對每條規定的背景依據和討論中的不同觀點進行介紹，便於讀者詳盡了解該司法解釋的整體起草情況和每條規定的精神實質；條文說明中也介紹了國外相關的立法例、當前學術界主要的理論成果及研究動態，增強了作品的學術性和資料性，必將對讀者大有裨益。

⑥ 最高人民法院關於審理房屋租賃合同解釋第二十五條如何適用

您好，《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若回干問題的解釋答》
第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

【解讀】本解釋於2009年9月1日起施行,施行前的行為引起的糾紛,在本解釋施行之後提起訴訟的,應當適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟,本解釋施行後案件尚在訴訟系屬中,無論處於一審還是二審程序,均適用本解釋;本解釋施行前已經終審的案件,在本解釋施行前提起再審程序，且於本解釋實施時仍在審理中的，應當適用本解釋；本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

⑦ 最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛第十七條如何理解

你好！個人這么理解。
《房租租賃合同解釋》第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請求版解除合同時，權次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
基本案情：甲（出租人）租房子給乙（承租人），乙轉租給丙（次承租人）。
第一款：假如乙拖欠甲的租金，那麼甲可以向法院起訴乙要求解除甲與乙之間的合同，但是丙為了繼續租下去，就替乙給租金，此時甲的經濟利益沒有受損，所以法院就不支持甲主張解除合同了。但是如果乙轉租給丙時簽訂的合同無效，那麼丙就沒有資格代替乙給租金，這就是第一款但書的內容。
第二款：根據民法公平的一般原則，假如丙代替乙支付甲租金超過丙需向乙支付的租金時，丙就可以向乙追償或者用於沖抵租金。該款解決的是乙和丙的問題。

⑧ 江蘇省高級人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見的正文

江蘇省高級人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見
（2008 年12 月10 日審判委員會第40 次會議討論通過）
為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規和司法解釋的規定，結合我省實踐，制定本意見。
第一條 因出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金而產生的城鎮房屋租賃合同糾紛案件適用本意見的規定。
承租人依照國家福利政策承租的公有住房以及轉租該公有住房產生的房屋租賃合同糾紛案件不適用本意見的規定。
合同約定由承租人提供資金在出租人的土地上建設房屋，房屋產權歸出租人所有，並由承租人以較低租金或免交租金等方式租賃使用該房屋20年以上的，由此產生的糾紛不適用本意見的規定。
第二條 當事人以租賃房屋系未取得合法建設手續的違法建築或臨時建築房屋超過批准期限為由要求確認租賃合同無效，在一審庭審終結前出租人仍未取得合法建設手續的，人民法院應予支持。
第三條 當事人以租賃房屋未取得房屋產權證書為由要求確認房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持，但未取得合法建設手續無法領取產權證書的除外。
第四條 當事人以房屋租賃合同未辦理登記備案手續為由，要求確認房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。
當事人在合同中明確約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件，當事人未辦理登記備案手續的，房屋租賃合同不生效，但當事人已經實際履行的除外。
第五條 不屬於法律明確規定必須經過消防驗收的房屋，當事人以租賃房屋未經消防驗收或者經消防驗收不合格為由，要求確認房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。
第六條 出租人就同一房屋出租給兩個以上的承租人的，按照下列順序確定承租人的房屋租賃權：
（一）佔有租賃房屋的承租人；
（二）最先支付租金的承租人；
（三）生效在先合同的承租人。
上列情形下，導致房屋租賃合同目的不能實現，無法取得房屋租賃權的承租人可以要求解除房屋租賃合同、返還租金及利息、賠償損失。
第七條 出租人出賣租賃房屋侵害承租人優先購買權，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應予支持。
承租人以出租人與第三人之間惡意串通，侵害其優先購買權，要求確認出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效的，人民法院應予支持。
出租人與第三人之間的房屋買賣合同被確認無效或者被撤銷的，承租人要求按第三人購買房屋的同等條件購買的，人民法院不予支持，但出租人同意的除外。
第八條 出租人沒有通知承租人，將租賃房屋出賣給第三人，第三人未辦理房屋產權過戶登記手續，承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的，人民法院應予支持。
出租人沒有通知承租人，將租賃房屋出賣給第三人，第三人已經辦理房屋產權過戶登記手續，承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的，人民法院不予支持，但承租人能夠證明第三人在訂立合同時知道或應當知道房屋存在租賃關系且未到期，出租人出賣房屋未通知承租人的除外。
第九條 承租人對出租人出賣的租賃房屋在同等條件下享有優先購買權。同等條件主要是指價格、價款支付方式等，但出租人有證據證明其與第三人存在親屬關系或其他特殊關系，且該關系對其是否出賣房屋或出賣房屋的條件確有重大影響的除外。
第十條 出租人出賣租賃房屋時，必須以書面方式通知承租人本人或者授權的代理人。
出租人以在租賃房屋處張貼告示、在新聞媒體上刊登公告等方式告知的，不發生通知的法律後果，但出租人有證據證明無法通知承租人本人及其授權的代理人的除外。
第十一條 出租人以書面方式通知承租人時，應當告知出賣租賃房屋的事實、時間及相關條件。
出租人雖然以書面方式通知承租人出賣租賃房屋的事實，但未告知具體出賣條件或告知內容不真實、不全面或者在出賣條件發生變化後未及時告知承租人的，應當認定為未履行通知義務。
第十二條 承租人要求行使優先購買權的，應當自收到出租人的書面通知之日起的合理期限內作出是否購買的書面意思表示。當事人另有約定的除外。
第十三條 出租人整體出賣租賃房屋，該房屋為不可分割或分割明顯降低其整體價值的，承租人要求對承租的部分房屋行使優先購買權的，人民法院不予支持。
第十四條 出租人以拍賣方式出賣租賃房屋的，除拍賣人發布拍賣公告外，出租人同時應當在拍賣日七日前以書面方式通知承租人參加拍賣。承租人收到出租人的書面通知後未參加競拍的，視為放棄優先購買權。
出租人未盡通知義務導致承租人未能行使優先購買權，承租人要求撤銷出租人與第三人之間的房屋買賣合同的，人民法院不予支持，由此給承租人造成損失的，承租人可以要求出租人賠償。
第十五條 出租人以承租人未經其同意轉租為由，要求確認承租人與次承租人之間的房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。
出租人以承租人未經其同意轉租為由，要求解除與承租人之間的房屋租賃合同的，人民法院應予支持。因租賃合同解除造成次承租人損失，次承租人要求承租人賠償的，人民法院應予支持，但次承租人知道或者應當知道承租人未經出租人同意轉租的除外。
第十六條 未經出租人同意，承租人將其承租的房屋部分轉租他人的，出租人要求解除與承租人的房屋租賃合同的，人民法院應予支持。
第十七條 出租人知道或者應當知道承租人轉租租賃房屋，但未及時提出異議的，視為同意轉租。
第十八條 未經出租人同意，承租人轉租租賃房屋，出租人解除房屋租賃合同時，要求承租人返還向第三人收取的超出出租人應收租金部分的利益的，人民法院應予支持。
第十九條 承租人經出租人同意轉租租賃房屋的，承租人不享有優先購買權；次承租人要求行使優先購買權的，人民法院應予支持。未經出租人同意轉租租賃房屋的，承租人或者次承租人要求行使優先購買權的，人民法院不予支持。
第二十條 因房屋租賃合同產生的糾紛，租賃房屋被轉租的，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
因租賃房屋轉租合同產生的糾紛，人民法院應當通知出租人作為第三人參加訴訟。
第二十一條 經出租人同意，承租人對租賃房屋進行裝飾裝修的，房屋租賃合同履行期間屆滿後，承租人要求出租人補償裝飾裝修損失的，人民法院不予支持，但當事人另有約定的除外。
第二十二條 未經出租人同意，承租人對租賃房屋進行裝飾裝修，房屋租賃合同履行期限屆滿後，承租人要求出租人補償裝飾裝修損失的，人民法院不予支持。
未經出租人同意，承租人對租賃房屋進行裝飾裝修，出租人要求承租人承擔違約責任或者侵權損害賠償責任的，人民法院應予支持，但出租人知道或應當知道承租人裝飾裝修而未提出異議的除外。
第二十三條 房屋租賃合同解除或者租賃期限屆滿，承租人或者次承租人返還租賃房屋後，其無法回收的物品仍然具有使用價值，出租人接受的，應當按照重置折舊價對承租人或者次承租人予以補償。
第二十四條 承租人有下列違約情形之一，出租人要求解除租賃合同的，人民法院應予支持：
（一）未經出租人同意，將租賃房屋整體或者部分轉租的；
（二）未按照合同約定的用途使用租賃房屋，或未經出租人同意擅自改變房屋結構，在出租人要求的合理期限內仍不予糾正或恢復原狀的；
（三）住宅用房承租人累計三個月未支付租金，經出租人催告後，在十五日內仍未支付的；
（四）經營用房承租人累計六個月未支付租金，經出租人催告後，在一個月內仍未支付的；
（五）法律、行政法規規定或者當事人約定的其他情形。
第二十五條 出租人有下列違約情形之一，承租人請求解除房屋租賃合同的，人民法院應予支持：
（一）未按照合同約定期限交付房屋，經承租人催告後，經營用房在兩個月內仍未交付的，住宅用房在十五日內仍未交付的；
（二）交付的房屋不符合約定的使用條件，無法使用或者嚴重影響經營的；
（三）法律、行政法規規定或者當事人約定的其他情形。
第二十六條 因承租人的違約行為導致房屋租賃合同解除，出租人請求承租人賠償損失的，人民法院應予支持。承租人要求出租人補償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值的，人民法院不予支持。
因承租人違約行為導致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長不得超過六個月。
第二十七條 因出租人的違約行為導致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應予支持。承租人要求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值，且該裝飾裝修系經出租人同意的，人民法院應予支持；該裝飾裝修未經出租人同意的，人民法院不予支持，但出租人知道或應當知道承租人對租賃房屋進行裝飾裝修而未提出異議的除外。
因出租人違約行為導致房屋租賃合同解除的，承租人可以要求出租人賠償其租金差價損失及相關費用。租賃房屋用於商業用途的，承租人還可要求出租人賠償其合理期間內的經營損失，但最長不得超過六個月。
第二十八條 房屋租賃合同期限屆滿、解除、確認無效後，承租人拆卸裝飾裝修材料以及其他添附物品，造成租賃房屋損壞，出租人要求承租人賠償損失的，人民法院應予支持。
第二十九條 房屋租賃合同租賃期限內，租賃房屋被拆遷的，房屋租賃合同應當終止履行。
出租人知道或者應當知道租賃房屋將被拆遷，出租該房屋時未將租賃房屋拆遷事實告知承租人，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應予支持，但承租人知道或者應當知道的除外，
出租人不知道租賃房屋將被拆遷，出租的租賃房屋被拆遷後，出租人應當在拆遷補償范圍內對承租人的損失予以補償。
第三十條 房屋租賃合同被確認無效後，承租人應將租賃房屋返還給出租人。出租人請求承租人參照合同約定的租金標准支付其使用房屋期間的費用的，人民法院應予支持。有過錯的一方應當賠償對方因此而受的損失；雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
第三十一條 房屋租賃合同租賃期限屆滿、解除、確認無效後，承租人逾期退房的，出租人有權要求承租人返還租賃房屋並賠償損失。租賃房屋被轉租的，出租人有權要求次承租人返還租賃房屋並賠償損失，承租人承擔連帶賠償責任。
第三十二條 房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿後，承租人繼續使用租賃房屋，出租人未提出異議的，原房屋租賃合同繼續有效，租賃期間為不定期，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除房屋租賃合同的，必須給予承租人合理的准備期間。
第三十三條 出租人將已出租的房屋抵押的，抵押權實現後，房屋租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。
出租人將已抵押的房屋出租的，抵押權實現後，房屋租賃合同對受讓人不具有約束力。出租人出租房屋時，未將房屋抵押事實書面告知承租人的，應對承租人因此造成的損失承擔賠償責任；已經書面告知的，該損失由承租人自行承擔。
第三十四條 本意見自印發之日起施行。
《中華人民共和國合同法》施行後訂立的城鎮房屋租賃合同，本意見施行後受理和正在審理的第一、二審案件適用本意見的規定；在本意見施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本意見的規定。
本院以前的有關規定與《中華人民共和國合同法》和本意見相抵觸的，不再適用。

⑨ 租賃合同糾紛，法官一般會問哪些問題

最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

（法釋〔2009〕11號，2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過）

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，現予公布，自2009年9月1日起施行。

二○○九年七月三十日

為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。

鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。

第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

第三條出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。

第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

（一）已經合法佔有租賃房屋的；

（二）已經辦理登記備案手續的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。

第七條承租人擅自變動房屋建築主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同並要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。

第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；

（二）租賃房屋權屬有爭議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的。

第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；

（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；

（三）因雙方違約導致合同解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；

（四）因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；

（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。

第十九條承租人租賃房屋用於以個體工商戶或者個人合夥方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合夥人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。

第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第二十二條出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。

第二十三條出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。

第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優先購買權的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的；

（四） 第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。

第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。