土地出讓金的糾紛案例

『壹』 土地出讓金 是什麼意思啊舉兩個例子

土地出讓金不是簡單的地價。對於住宅等項目，採用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是政府定價。

目前，我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協議、招標、拍賣。在這三種方式中，

招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象；協議出讓由

於沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價

（包括無償）出讓主要發生在以協議方式出讓土地的行為上，因此規范協議出讓最低價標准

至關重要。

區別是否低價出讓國有土地使用權，現主要依據以下規定：1992年原國家土地管理局

出台的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定「土地使用權出讓金，區別土地使用權轉讓、

出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低於標定地價的40%」；1995

年又出台了《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》規定，協議出讓最低價根據商業、

住宅、工業等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自

治區、直轄市確定，確定協議出讓最低價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發費用、銀行

利息及土地純收益等基本因素。

由以上規定可以看出，協議出讓國有土地使用權的土地出讓金不得低於協議出讓最低

價，協議出讓最低價是衡量是否低價出讓國有土地使用權的標准。然而，在實際工作中，由

於出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協議出讓最低價

標准來衡量是否低價出讓國有土地已遠遠不夠。一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新

增建設用地直接協議出讓；另一方面也有可能是原劃撥土地使用權補交土地出讓金；再者，

還有可能是企業改制涉及的土地出讓等。

不同情況地價內涵不一，繳納土地出讓金標准也應該有很大差異。首先，僅按不同用途

基準地價的一定比例確定的協議出讓最低價標准，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要，

難於操作，致使有些地方公布的協議出讓最低價標准形同虛設。第二，具體出讓地塊地價內

涵往往與協議出讓最低價地價內涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協議出讓土地出

讓金，既有可能導致國有土地資產流失，也往往會出現侵犯原土地使用者權益的情況。第三，

根據國土資源部《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，劃撥土地

使用權價格可作為企業權益計入企業資產，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使

用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，這已不大適用於按上述文件規定確定

的協議出讓最低價標准。

②最低價確認方法

協議出讓最低價不能簡單地由基準地價的一定比例確定，應分門別類針對具體出讓土地

類型及地價內涵制定標准。

新增建設用地協議出讓最低價確定。對於新增建設用地採用協議方式出讓的，取得的土

地形式有可能是生地、毛地或熟地。

生地主要是指已完成土地使用批准手續而未進行基礎設施配套開發和土地平整的土地，

土地補償費、安置補助費、征地過程中發生的稅費等土地取得費用由申請使用土地者支付。

其協議出讓地價的核定應該是農用地轉為建設用地所產生的土地增值費，或稱土地所有權收

益、土地純收益。當然，土地出讓金與新增建設土地有償使用費是不同的，土地出讓金是市、

縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，並由土地使用者按規定的標

准向國家繳納的土地出讓的全部價款。而新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人

民政府在批准農用地轉用、徵用土地時，向以出讓等有償使用方式取得新增建設用地的市、

縣人民政府收取的平均土地純收益。雖然繳納主體和性質不同，但由於新增建設用地徵收標

準的制定是由國土資源部按照全國城市土地分等和城鎮土地級別、基準地價水平等情況確定

的，其標準的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設用地協議出讓最

低價的確定可以以此作為依據。根據《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》確

定，各地徵收標準的制定以新增建設用地中依法納入有償供地的比例約為60%，從而確定平

均純收益徵收定額標准，因此協議出讓最低價的確定可按以下公式計算：

協議出讓最低價=新增建設用地土地有償使用費徵收標准÷60%

毛地和熟地具備建設條件的土地，其協議出讓最低價的確定可以以基準地價和生地出讓

最低價加上相應的土地開發費等綜合考慮。

土地價格是一個有機整體，依據土地構成分離出土地出讓金有其片面性，在使用上也有

局限性，一般只適用於工業用地，用於商業、住宅等用地並不適用。但對於目前制定新增建

設用地（工業用途）協議出讓最低價標准，卻不失為行之有效的辦法。

對於新增建設用地中用作商業、住宅用途的，其協議出讓最低價的確定要以基準地價為

准；以生地、毛地出讓的，從基準地價中扣除相應的平均土地取得費、開發費等。

企業改制涉及劃撥土地使用權協議出讓最低價確定。根據國土資源部《關於改革土地估

價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，企業改制時，劃撥土地需轉為有償使用土地
的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金。據此核算出的土地
出讓金就有可能低於標定地價的40%，對於企業改制涉及的補繳土地出讓金，不能按「不低
於標定地價的40%」作為衡量低價出讓國有土地的標准。

『貳』 土地證糾紛問題

首先更正一下，你們取得的不是土地所有權，是土地使用權。土地的所有權是國家的除集體土地外。
你們取得的土地使用權只是向開發商繳納的價款。從你表述中可以看出，是開發商在未取得合法的用地手續前向你們出售的。不符合規劃只能說明是違法用地。一句話，被騙了。
通過司法解決出只能是告開發商，退回你們交的價款。
如果想辦理土地使用證。還是需走正式合法的手續。
從你的表述中：40萬元/畝，該宗地有可能是農用地。在符合當地規劃的同時，國土資源執法監部門先行處罰後，需辦理農用地轉用手續後，再補繳土地出讓金（也有可能含在40萬/畝中，各地計算方式不同）。方可取得該宗地的土地使用權證書。
重中之重是，要符合當地城建規劃。如果不符合，那出只能維持現狀了。
按違法用地，又不符合規劃的是需要拆除的。

『叄』 關於土地出讓合同糾紛政府能不能列為第二被告

土地出讓合同糾紛的訴訟中，可以或應當將政府列為第二被告，而且也有成功的案例或判例。

關於土地出讓合同糾紛，人民政府是否適格被告問題，實踐中大部分觀點認為，國有土地使用權出讓合同糾紛中，合同的相對方是國土資源管理部門，而不是人民政府，因此人民政府不是適格的被告。但是也有觀點認為，土地使用權出讓的客體是城鎮國有土地的使用權，這一界定體現了出讓主體的單一性即土地的所有者——國家。

《城市房地產管理法》第七條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第8條均明確規定，土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

《城市房地產管理法》第十一條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第九條規定，土地使用權的出讓，由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。可見，在國有土地使用權出讓法律關系中，土地出讓的真正主體應當始終是代表土地所有者——國家行使國有土地所有權的各級人民政府，土地管理部門只是負責批准後出讓方案的具體實施工作。

另外，從出讓金支付的角度來講，一般是由政府財政收取，而不是支付給代行政府管理職能的國土局。根據《土地管理法》第55條的規定，土地出讓金除一部分上繳中央財政外，大部分也是留給了地方人民政府。如果僅將國土局列為被告敗訴，是沒有能力履行相應的返還出讓金等合同責任的。因此，人民政府應當是適格的被告。

在《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中，也明確了土地出讓的批准與確認權在各級人民政府，國土局的所有意志均來源於政府的決策，只是承辦與具體實施機關。將人民政府列為被告，對案件審理與執行程序會起到非常關鍵的作用。

附：都燕果律師的成功案例：《一起土地使用權出讓合同糾紛案的啟示》

鏈接：http://www.lawtime.cn/lawyer/casecont28288052833899oo78409

『肆』 土地出讓金是民事案件還是行政案件

您好，如果是和個人之間的糾紛，是民事案件，如果是和政府之間的糾紛，是行政案件。

『伍』 土地出讓金 是什麼意思啊舉兩個例子

土地的所有權要是國家所有要麼是集體所有,個人要想取得該土地的使用權就需要繳納費用,既可以理解為土地出讓金,比如,開發商在蓋房之處,就需要繳納土地出讓金獲取國有土地使用證,賣給個人以後就不需要再叫了,而一些單位的福利房,經濟適用房,集資房等,當時建房時土地是無償使用,在出售是就需要補交土地出讓金。

『陸』 關於土地出讓金

河北省國土資源廳

關於違法用地補辦手續的通知

各設區市國土資源局：

根據國土資源部《關於進一步治理整頓土地市場秩序中自查自糾若干問題的處理意見》（國土資發[2003]365號）和《河北省人民政府關於合理利用土地資源促進經濟社會可持續發展的通知》（冀政[2005]67號）精神，現就治理整頓土地市場秩序中查處的違法用地補辦手續有關事項通知如下：

一、補辦條件和要求

（一）違法用地補辦手續項目，必須符合土地利用總體規劃，符合國家產業政策。

（二）違法用地補辦手續項目，按照省國土資源廳《違法用地處理意見》（冀國土資[2005]17號）規定，對違法用地依法進行處理。

（三）違法用地補辦手續，按照當前的征地補償標准進行征地補償，並按當前的規定收取相關稅費。

（四）屬佔用農用地的違法用地項目，補辦手續時應當使用當地的農用地轉用指標、農用地整理折抵指標或者實行土地置換。

（五）屬佔用耕地的違法用地項目，補辦手續時必須按照耕地佔補平衡的規定補充耕地。

二、報批材料

違法用地補辦手續，除按正常的建設用地報批手續報送材料外，還必須附具下列材料：

（一）行政處罰決定書；

（二）依法處以沒收、罰款的，要附具沒收、罰款收據；

（三）依法給予有關責任人行政處分的，要附具行政處分決定書；

（四）依法追究有關責任人刑事責任的，要附具涉嫌犯罪案件移送書或者追究刑事責任的相關材料。

使用農用地轉用計劃指標的應當提供設區市政府的確認意見。

使用農用地整理折抵指標的，應當提交省廳下達的農用地整理折抵指標確認通知書，並在「一書四方案」封面標題下註明「指標折抵項目」。

進行土地置換的，要附具以下材料：

（一）市或縣人民政府關於土地置換的請示；

（二）單獨選址建設項目應報送的相關材料；

（三）原批准建設用地的批准文件或其他權屬資料；

（四）原批準的建設用地征為國有的，要同時報送市或縣國土資源局與土地使用者簽訂的土地使用權收回協議、市或縣國土資源局與原被征地村集體簽訂的退地協議書；

（五）擬置換的建設用地復墾方案及專家論證意見；

（六）擬復墾建設用地的勘測定界圖及報告；

（七）擬復墾建設用地的分幅土地利用規劃圖。

三、審批程序

違法用地項目補辦手續，按新增建設用地審批程序組卷上報，同時在審批用地卷中註明「補辦手續」字樣，統一由政務大廳受理，實行網上審批。

二○○六年二月十六日

『柒』 國有土地 未繳納土地出讓金 但有土地使用證 法院能否拍賣

不知道你是哪裡的，有土地使用證而未繳納土地出讓金，從法律上講你這個土地是劃撥使用權土地而不是出讓性質的。只要有權證那麼不影響拍賣。涉及產權糾紛等法律問題則另當別論。

『捌』 我公司購5畝工業用地，交了全部土地出讓金給經濟開發區，而經濟開發區與拆遷發生糾紛，不能將地掛牌土...

首先，復請問你公司是制否與開發區簽訂了協議，明確將該地塊以多少價錢給你，何時簽訂協議？
其次，如果你這個協議是在2006年9月後的，那是不符合法規的，因為工業用地在2006年9月後都必須實行公開出讓，不能以協議方式出讓。
再次，即使現在開發區讓你再選過，國土局應該不會同意協議出讓給你的，除非你們通過工業用地拆遷安置等方式，一般也是公開出讓的，只是在設置競買條件時會依據你公司的條件，但不排除別人競爭的可能。
這個事情最好找政府去協調

『玖』 國有土地使用權出讓合同糾紛的救濟途徑

國有土地使用權出讓中，出讓方和受讓方簽訂國有土地使用權出讓合同，土地管理部門作為國家所有權的代表以民事主體身份收取土地出讓金，同時又作為國家土地管理的行政機關，以行政主體身份對合同的履行實施監督管理權、處罰權等。這個過程中，民事法律關系和行政法律關系交織在一起。當前在我國，行政合同的概念僅限於理論探討，在法律上還沒有明確化。國有土地使用權出讓合同履行發生爭議時，土地管理部門在執法實踐中自行摸索，各自採取不同的解決辦法。由於判例的影響，司法實踐中，大量的此類合同糾紛由民庭受理，適用民事訴訟的有關規則來審查土地管理部門的行政行為，更使土地管理部門無所適從。

國有土地出讓合同的性質是行政合同對兼有民事與行政法律關系的合同，其屬性應以居於主導、核心地位的那一種法律關系來認定。如果以行政法律關系為主導，則是行政合同；如以民事法律關系為主導，則是民事合同。毋庸置疑，國有土地使用權出讓合同必然具有契約性，即具有合同的性質。合同雙方法律地位平等，按照平等、自願、有償的原則，遵循要約、承諾的有關規定簽訂合同，合同的履行也要遵循適當、全面、及時的原則。但是在國有土地使用權出讓合同中，作為簽約的一方，土地管理部門不以通常形式的民事主體而存在，而保持其原有公權力主體的身份以及單方對合同行使公權力的強制性特權。無論是在合同的簽訂中還是履行中，作為出讓方的土地管理部門始終居於主導地位，出讓方與受讓方之間管理與被管理的行政法律關系始終處於主導核心地位。具體表現如下：

土地出讓的目的是為了實現行政管理目標

土地管理部門與土地使用者簽訂土地使用權出讓合同的目的是為了貫徹國家有關土地管理的法規及政策，行使土地管理職權，按照市場方式配置土地資源，取得最佳土地利用效益，而非單純追求經濟利益。合同本身是出讓方進行土地管理和執行土地政策的一種方式。根據《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規定，依法出讓土地是土地管理部門法定的行政職權，不行使出讓權或越權行使，土地管理部門應負行政責任，而非民事後果。

合同雙方的權利義務不對等

作為出讓方的土地管理機關在合同中僅負有交付土地的義務，享有收取出讓金的權利，並且享有監督檢查權、處罰權、單方解除合同權等行政權力，這些都是民事合同中民事主體所不能享有的特權，並且土地管理機關不得放棄這些權力，否則構成不作為。而出讓合同中的受讓方除負有繳納出讓金的義務外，還負有按照合同約定的時間、條件開發利用土地，不得閑置、不得改變用途等義務。民法中的契約自由在出讓合同中受到極大的限制。

另外，合同的性質還可以通過簽訂合同的基礎行為的性質來認定。如商品買賣合同，簽訂這種合同的基礎行為是商品買賣，而商品買賣行為是民事法律行為，所以商品買賣合同也自然而然是民事合同。同樣的道理，國有土地使用權出讓合同的性質也可以通過國有土地使用權出讓這種行為的性質來認定。國有土地使用權出讓的性質在《行政許可法》中有明確的規定。《行政許可法》第十二條規定，「下列事項可以設定行政許可．．．．．．（二）有限自然資源開發利用、公共資源配置以及直接關系公共利益的特定行業的市場准入等，需要賦予特定權利的事項．．．．．．」。《行政許可法》第五十三條規定：「實施本法第十二條第二項所列事項的行政許可的，行政機關應當通過招標、拍賣等公平競爭的方式作出決定……行政機關按照招標、拍賣程序確定中標人、買受人後，應當作出准予行政許可的決定，並依法向中標人、買受人頒發行政許可證件。行政機關違反本條規定，不採用招標、拍賣方式，或者違反招標、拍賣程序，損害申請人合法權益的，申請人可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。」

由此可見，國有土地出讓是行政許可行為，而且是一種雙方行政行為。國有土地使用權出讓合同是行政合同，應適用行政法規則。導入民事合同規則，是對行政法規則作出的修正。國有土地使用權出讓合同是行政權力和契約精神的有效結合，是市場經濟條件下，國家以合同方式來行使管理和配置土地的行政職權的一種手段，相對於單方行政行為而言，這種方式更靈活、更柔和，更符合現代民主行政的精神。

國有土地出讓合同糾紛的救濟途徑

實踐中，因土地管理部門違約而引起糾紛的情況比較少見，更多的是因受讓方違約，土地管理部門對其進行制裁而引起的糾紛。出讓方和受讓方因合同的有關條款發生爭議時，應尋求何種途徑解決糾紛，《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》均未作出規定，最高人民法院2005年6月18日公布的《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）也迴避了這一問題。

國有土地使用權出讓合同糾紛不適用於仲裁機構仲裁

根據《仲裁法》第二條規定，民事仲裁僅適用於解決「平等主體的公民、法人和其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛」，而國有土地使用權出讓合同並非平等的民事主體之間的合同，其一方當事人的行為具有一定的行政屬性，因此，國有土地使用權出讓合同的糾紛不在《仲裁法》的適用范圍之內。

國有土地使用權出讓合同糾紛不適用於尋求民事訴訟救濟

首先，依民事訴訟審理對保障行政機關依法行使職權不利。這有多方面表現：一方面，在民事訴訟中法庭認為國有土地使用權出讓合同的雙方當事人地位是平等的，土地管理部門是以民事主體的身份與相對人簽訂合同，因而法庭可能會否認土地管理部門在合同行為中的制裁權、處罰權、提前解除合同權等行政優先權。因此，土地管理部門正當行使行政優先權的行為可能被法庭認定為是非法利用行政權的行為，從而認定是違法的，這對於土地管理部門依法行使職權不利。

另一方面，民事訴訟不適用行政訴訟中的起訴不停止執行原則，這會導致合同因提起訴訟而被迫停止執行，影響行政職能的有效運轉和實現。例如，土地管理部門因受讓方閑置土地而解除合同，收回其土地使用權時，若適用民事訴訟規則，則在訴訟期間，土地依然被閑置而不能被有效利用。

其次，民事訴訟的規則也不利於保護相對人的合法權益。民事訴訟的舉證規則是「誰主張、誰舉證」，提出主張而舉不出證據證明者則承擔不利的法律後果。土地出讓方可以在不與受讓方協商的條件下單方面作出行政決定，改變合同的正常形態，而對於出讓方的行為是否合法、合理，受讓方沒有足夠的舉證能力，從而可能會使自己的合法權益得不到保障。

最後，監督制約行政權是行政訴訟區別於民事訴訟的重要功能，依民事訴訟規則審理國有土地使用權出讓合同糾紛，不利於司法權對行政權的監督制約。適用民事訴訟審判程序，法庭僅僅能審查合同本身，注重合同的訂立、履行情況，而忽略對行政行為的審查，從而使違法的行政行為可能得不到糾正，無法實現司法權對行政權的制約。

國有土地使用權出讓合同糾紛宜尋求行政訴訟救濟

（以上回答發布於2013-09-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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