A. 房屋買賣居間合同無權處分的法律後果是怎樣的
(一)無權處分
無權處分一般是指對涉案房屋(房屋A)無處分權的人(甲)，對外(丙)以自己(甲)的名義將涉案房屋出售給案外人(丙)。從「無權處分」的概念來看，無權處分有這樣一些特徵：1.房屋的出售人不享有房屋所有權，這是無權處分最根本的特徵。無權可能是根本沒有所有權，也可能是只享有部分所有權。2.出售房屋的人對外以自己的名義，這是無權處分的形式特徵。無權處分雖然不享有涉案房屋的所有權，但是房屋出售人卻是以自己的名義而非房屋實際所有人的名義對外進行出售。3.出售房屋實際分為兩個階段的行為，這也是學界和實務界最引起爭論之所在。無權處分一般先是為就涉案房屋的處分簽訂房屋買賣合同，之後再依據房屋買賣合同就涉案房屋進行物權轉移。
前述案例中，案例一、三、四中甲均構成無權處分，但是案例一中的甲屬於事實上的無權處分，為最典型的無權處分;案例三、四中的甲屬於法律上的無權處分，為最常見的無權處分。
(二)無權代理
無權代理是指涉案房屋(房屋A)的出售人(甲)對外(丙)以房屋所有權人(乙)的名義將涉案房屋出售給案外人(丙)。無權代理與無權處分的本質區別在於房屋出售人究竟是以誰的名義進行處分行為。從這一點講，無權代理不能等同於狹義的無權處分，但是我們也要注意到，在無權代理出售房屋的情形下，出售行為並非房屋所有權人真實意思表示的體現，因此也屬於廣義上的無權處分。
前述案例二即屬於這種無權代理。
(三)無權處分的效力
根據前述，無權處分實際上有兩個階段，第一階段是為實現物權轉移的債權行為，第二個階段才是本質意義上的處分行為。因此探討無權處分行為的效力，對這兩階段的行為的效力均需要作出判斷。按照《物權法》的立法精神，已經將債權行為和物權行為做了分離，兩者之間的效力不直接互相否定，即債權行為的效力不以物權行為的效力為前提，同樣物權行為的效力也不以債權行為的效力為前提。
房屋物權的轉移需要登記，該物權行為的操作實際上還有行政主管部門的把關審核，在實踐中發生的糾紛較少，更多的是集中在債權行為。關於無權處分合同的效力，《合同法》第五十一條如此規定：「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」反面解釋即權利人未追認或一直未取得處分權的，合同無效。該條規定被稱譽稱為中國民法上的「精靈」，在理論界和實務界都引發了極大的爭論。如果將無權處分作廣義的解釋，那麼無權處分合同的無效結論將會嚴重擾亂房屋交易秩序。在未對無權處分合同的概念作出明確的界定情況下，立法者在《物權法》設置了善意取得制度進行彌補。但是善意取得制度有著嚴格的條件限制，故最高院又進一步突破，在《買賣合同司法解釋》中明確法院不支持無處分權合同無效。故實踐中，無權處分合同的效力已經被認可。
(四)善意取得
善意取得制度是《物權法》設置的保障善意第三人的一個制度。善意取得的成立，需要滿足三個條件：1.受讓人是善意的，這是善意取得制度的制度根源。無權處分的結果導致物權轉移給第三人，如果該第三人沒有任何過錯，從保護交易秩序和第三人的角度出發，均應當確認善意第三人取得物權的合法性。2.受讓人支付了合理的價格對價。該條件其實是對第1個條件的細化，何從判斷主觀善意?內心的意思往往無法探知，只能從客觀的行為去判斷。交易的一個重要因素就是價格，如果以低價購進，則很難認定買受人的善意。3.物權轉移已經完成。這是一個實踐性的要求。善意保護制度是在平衡實際權利人和買受人的權益。當物權轉移已經完成，交易的事實已經成就，推翻現狀讓實際權利人取回物權，對整個交易秩序是大的破壞，因此不應當支持;而在物權未發生轉移的情況下，無權處分的行為只完成了一半，保持原有的權屬關系更利於整個社會秩序。
(五)相關法律規定
通過前面論述，我們再從法律規定的角度重新梳理一下有關無權處分的法律處理問題：
第一，《合同法》對無權處分和無權代理合同的效力規定。無權處分合同和無權代理合同都是效力待定合同。《合同法》第五十四條第一款規定：「行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。」第五十一條規定：「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」
第二，《物權法》規定的善意取得制度是對無權處分行為的規制和救濟。《物權法》第一百零六條第一、第二款規定：「無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;
(二)以合理的價格轉讓;
(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無權處分人請求賠償損失。」
第三，最高院在司法解釋中對無權處分合同處理的規定。《最高院買賣合同司法解釋》第三條規定：「當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。」
三、無權處分的房屋買賣合同的法律處理
(一)「甲賣乙物」合同的法律處理
這種情形最為常見的是拆遷安置房交易，因為拆遷安置過程中一家基本會分得多套房，並且房主從簽訂拆遷安置協議到拿到房屋再到辦理產證需要一段較長的時間。在這段漫長的時間內，房主將其中一套房屋交易流轉出去也是非常普遍的現象。案例一就是該情形的一種抽象表達。
案例一中甲系無權處分人，乙系房屋所有權人，丙系買受人。第一，甲與丙簽訂的房屋買賣合同合法有效。根據《最高院買賣合同司法解釋》的規定，甲與丙簽訂的合同雖屬無權處分合同，但是該合同不具備《合同法》第五十二條規定的無效情形，因此合同合法有效。第二，甲與丙簽訂的合同能否履行需要具備一定條件。這個條件就是甲與乙完成安置房的交付和所有權轉移登記。否則，甲因為未取得對房屋A的登記所有權而無法實現向丙轉讓物權。第三，丙不因善意取得而取得房屋A的所有權。丙對甲不享有房屋A的物權是明知的，雖然支付了合理的價格對價，但是丙並未實際取得房屋所有權登記，因此丙未取得房屋A的所有權。第四，丙只能向甲主張相應的合同責任。因合同無法實際履行導致丙簽訂合同的目的無法實現，並且過錯責任在甲，因此丙有權選擇行使法定解除權並要求甲賠償相應的損失。
這里需要說明一點的是案例一中甲是因為未積極與乙辦理交房事宜而導致無法取得房屋所有權。實踐中因為房價的上升導致許多「甲」故意不去拿房，此時丙就無法實現拿房的目的而只能選擇解除合同並要求賠償。等丙解除合同後，甲立即與乙辦妥交房手續並轉手出售獲得差價。如此一來，丙會陷入非常被動的地步，不但拿房的合同目的無法實現而且可主張的賠償數額因為沒有統一標准而無法量化和期待。
(二)無權代理合同的法律處理
在目前實踐中無權代理處分合同應當說是比較少見的，主要是這樣操作的成本和難度都太大。一般買受人都有相當的謹慎意識，未見到房屋所有權人的親自授權，或該授權未經公證，是不太會憑一紙簡單的書面授權就與代理人簽訂買賣合同。案例二是經抽象後的一個典型無權代理合同。
案例二中甲系無權代理人(廣義的無權處分人)，乙系房屋所有權人，丙系買受人。第一，甲與丙簽訂的合同合法有效。這個有效有一定的前提，即合同內容絕對有效，合同主體待定。如果乙對合同內容予以追認，則合同對乙和丙有效;如果乙拒絕對合同內容追認，則合同對甲和丙有效。從案例描述來看，乙是不願意對合同內容追認的，那麼合同在甲和丙之間有效。第二，買賣合同無法實際履行。因為乙不對合同內容追認，而甲又不實際享有房屋A的所有權，根據合同內容丙享有的權利則成了水中月。此時甲的無權代理轉化成了案例一中所說的無權處分。第三，丙是否取得涉案房屋的所有權需要考察丙是否盡到了善意第三人的注意義務。案例二中丙並未辦理房屋與所有權轉移登記，因此丙仍不享有房屋A的所有權。第四，丙只能向甲主張違約責任。
(三)「甲賣與乙共有物」的法律處理
這種法律糾紛多發於婚姻家庭關系中，我國婚姻法對夫妻財產采共有制為原則、分別制為例外的原則，因此只要是婚後所得財產，均屬夫妻共同所有而不論登記為誰。這就為交易糾紛的發生埋下了伏筆。
案例三中的房屋買賣合同合法有效，甲構成無權處分也無異，丙是否能取得房屋所有權則需要取決丙是否滿足善意取得制度。如果甲丙在乙發覺此事之前就已經完成辦理了過戶手續，那麼房屋所有權轉移事實已經成就，乙只能向甲主張侵害物權的責任。
濰坊律師網頁鏈接
案例四中實際區分了三種類型，其中類型1的本質與案例三一致，故不在此贅述。類型2與類型3的無權處分又與表見代理制度相關聯。根據我國婚姻法的相關規定，夫妻對共有財產有同等處置權利。那麼在類型2和類型3中能否運用表見代理制度來進行說明?根據目前司法實踐的操作，夫或妻未經對方同意單方處分夫妻共同財產的，不能簡單地認為可以構成表見代理。第一，甲處分夫妻共同財產的行為構成無權處分，但該處分合同屬合法有效。第二，丙不能取得房屋A的所有權。房屋未登記在甲的名下，雖然甲與乙系夫妻關系，但在重大財產處理上應當有夫妻雙方的共同處分意思，在僅有甲單方意思表示的情況下，丙受讓房屋A不能認定為善意。第三，丙與甲在此次交易過程中均有過錯，雙方按照各自的過錯情節對違約責任承擔各自的責任。
B. 各位二手房買賣糾紛，如何去法院起訴
通常居間協議約定為收受定金的一方如毀約，應當雙倍返還定金；支付定金專的一方如毀約，屬則喪失定金。雖然房東簽了居間協議，而且也收了定金，如果房價漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢，所以房東寧願雙倍返還定金而不願意繼續履約。
在二手房買賣中90%以上的居間協議都對買賣合同的主要內容進行了明確的約定，雖然還沒有簽訂用以備案的買賣合同正式文本，但雙方通過簽訂居間協議已經成立了買賣合同關系，而不只是一個對訂立買賣合同的「預約合同」。在這種情況下，房東不能僅僅雙倍返還定金就有權終止合同了，買方可以向房東主張房價的差價損失，也就是可以要求房東對因房價上漲給買方造成的損失進行賠償。
C. 工程居間合同糾紛起訴狀是怎樣的
您好：
居間合同糾紛起訴狀範例
原告：*******
地址：************************************ 法定代表人： 聯系電話：
被告一：**，女，19**年5月6日出生，身份證號*************，地址：************************，聯系電話：******
被告二：**，男，**年12月4日出生，身份證號**************，地址：********************路1號，聯系電話：*********
訴訟請求
一、判令兩被告共同向原告支付中介服務費人民幣******元及逾期履行滯納金(暫計至2015年1月5日為****元)，兩項暫合計為*****元;
二、判令本案訴訟費用由被告承擔。
事實與理由
原告系房地產居間服務公司。被告一因房屋出售需要委託原告居間銷售其名下址於福建省*********的房產，原告接受委託後，經原告居間介紹，被告一與案外人****於2014年10月10日簽訂了一份《房屋買賣協議書》，該協議約定：被告一將上述房產以200萬元價格出售給案外人黃世陽，並於收到購房款全款當日交付房屋。簽訂該協議後，被告一與原告就居間介紹費用進行了確認，承諾如原告推薦客戶完成上述房產的出售，則被告一應於交房當日支付原告中介服務費人民幣******元;如無故延期，則原告有權按日萬分之五的標准向被告追收滯納金。
現被告與案外人於 年 月 日實際履行了房屋買賣協議並辦理了相關房產過戶手續，但中介服務費卻一直拒絕支付。
基於被告一與被告二系夫妻關系，且債務發生在婚姻存續期間，依照相關法律規定，應當由兩被告共同向原告償付。
原告以為，被告通過原告的居間服務成功獲取購房人信息，並經原告介紹與購房人簽訂《房屋買賣協議書》並完成房屋交易，即應向原告支付居間服務費。被告的惡意拖欠行為，已侵害了原告的合法權益，故原告現特訴諸貴院，請依法判如所請。
此致 *****人民法院
具狀人： 年 月 日
D. 簽了房地產買賣居間協議，賣方是否可以直接起訴買方
可以起訴！但是必然敗訴！！！合同法明確規定對於合同上的信息與實際不符的！該合同無效！或者說！他說你違約了？？你問問他違了什麼約？你可以給他錢！讓他給你合同上明確寫著地址和年限的房子！他給的了嘛？？你給了錢！他給不了房子！是不是他違約呢？？？
合同法規定合同內容必須與實際相符！差一年也是一種欺騙行為！您就這樣想吧！合同寫的清楚！比如您花20萬買80年的房子！地點也有！那好！您就讓他給您這套房！同地點的房子是82年的！不是80年的！很明顯違約的是對方了啊！
E. 案由居間合同糾紛解釋有哪些案由，相關的法律
您好，
居間在經濟生活領域通常又被人稱作「中介」，居間合同在《合同法》頒布實施以前，屬於無名合同，其主要由《民法通則》中最類似的條款加以調整，而在《合同法》中，設專章對居間合同加以規定，明確了其作為獨立有名合同的法律特徵，這對調整我國日益發達的居間活動起了重大的促進作用。
《合同法》第四百二十四條的規定，居間合同是居間人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同。根據該法條，可以看出居間合同通常只有兩方當事人，即為他方提供報告訂約機會或提供交易媒介的居間人，以及給付報酬一方的委託人，在少數情況下會有訂立合同的第三人作為共同訴訟當事人參加訴訟。在審判實踐中，有可能產生的居間合同糾紛不外乎二大類，即因酬金而引起的糾紛，另一種為賠償性糾紛。
一、因酬金支付而引起的居間合同糾紛。
從居間合同的定義來看，其具有有償、諾成、不要式合同的特徵。在此類型糾紛中，一般情況下，居間人是作為原告參加訴訟，而被告通常是委託人。根據《合同法》第四百二十六條規定，居間人促成合同成立的，委託人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，根據居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。第四百二十七條還規定居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用。
通過對上述法條的分析我們不難看出，在此類居間合同糾紛中，作為原告的居間人只要舉證證明促成合同成立，就可以取得酬金，而酬金的多少則可以依據約定或者公平合理原則加以確定。假使沒能促成合同成立的，也可以要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用，所以在此類糾紛中，原告的舉證責任合符「誰主張誰舉證」的原則，並且作為原告的居間人也容易舉出是否促成合同成立的證據，在訴訟中，其舉證權利和義務是一致的;對於作為被告的委託人，如要提出抗辯，同樣只要舉出合同是否訂立的證據就行，也合符「誰主張誰舉證」的原則，在此不累述。
下面著重談談另外一類居間合同糾紛。
二、因賠償而引起的居間合同糾紛
在這類居間合同糾紛中，往往是委託人作為原告，居間人作為被告參加訴訟。作為原告方的訴訟請求及理由也多半是以居間人提供的合同訂立的機會有誤，雖然委託人與第三人訂立了合同，但該合同的履行卻造成委託人損失，例如介紹空車配載信息，承運人將委託人的貨物運走後卻下落不明;房屋中介中，委託人在締結合同後並在履行義務中才發現對方根本無權處分房屋，而委託人為此卻已經付出了一定的代價，等等……。由於第三人有意或無間逃避承擔法律責任，往往下落不明，一去不返，在此情況下，作為委託人往往只好找到居間人要求賠償，而作為居間人的不願賠償或為賠償標准無法形成一致意見，從而引起糾紛。根據《合同法》第四百一十五規定，居間人應當就有關訂立合同事項向委託人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。《合同法》明確地列舉出居間人要承擔損害賠償的要件，即要有證據證明居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，居間人才會承擔損害賠償責任。但在審判實務中，作為委託人很難取得證據來證明居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，假如有，也只
是一些表面或片面的現象，嚴格說來都有不算有效證明，很難得到審判人員的認同，在此情況下，作為原告方的委託人就相當尷尬了，一方面基於對居間人的信任，接受了其提供的指示或媒介服務，而另一方又卻因訂立了合同造成了損失，又沒法證明居間人明顯過錯或重大過失，而依照「誰主張誰舉證」的原則，通常情況下應由作為原告方的委託人舉證，由於無法提交充分證據證明其訴訟請求，從而喪失索賠的機會。對此，律師認為，作為《合同法》的立法本意，「誠實信用」、「公平合理」原則是體現在整部法律之中的，如在此類賠償性居間合同糾紛中片面地強調「誰主張誰舉證」，律師認為是有悖於立法本意的，其理由如下：1、居間合同的訂立是以委託人和居間人之間的相互信任為前提的，委託人讓居間人給其提供訂立合同的機會，是基於相信以居間為職業的居間人具有在該類居間行為中具有超越常人的辨別能力，其能為委託人訂立合同提供真實而便捷的途徑，故居間人的居間活動應體現出誠實信用原則;2、居間合同是有償合同，作為居間人提供訂立合同機會，如能促成合同訂立是能取得酬金的，作為委託人付酬當然是想居間人認真履行職責，而居間人為取得報酬也理應盡職為委託人服務;3、居間合同要求居間人應當就訂立合同的事項向委託人如實報告。綜前所述，律師認為在處理這類居間合同糾紛中，除強調原告方即委託人的舉證責任的同時，還應要求被告即居間人舉證證明其在居間活動中，已經做到了必要的注意義務。具體而言，在前面所述的空車配載信息居間活動中，居間人應提供其已充分注意到了承運人的身份證明，貨車所有權屬及車況，並以書面方式加以轉載或復印留檔的證據;在房屋中介中，居間人已經核對了當事人所提交的房屋所有權證明原件，並將其復印留檔備查的證據。也只有這樣，律師認為才能真正體現作為有償合同中的居間人是否盡了注意義務，如不能舉證證明其已盡善良行為人的注意義務，即為過失，就應對委託人因此所受的損害，負賠償責任，這也是符合權利和義務相一致的原則。假如居間人在居間活動中充分盡到注意義務，是減少該類糾紛，維護居間活動正常秩序的有效途徑，並且居間人將其在居間活動中所盡的注意義務加以記載形成書面證據，並未加重居間人的義務，相反，對其更好從事和開展該項經濟活動是有益的。件的審理中，審判人員不僅僅強調「誰主張誰舉證」，還要在由損害賠償而引起的居間合同糾紛中，強調由居間人來舉證證明其已盡注意義務，其在居間過程中無重大過失，如不能證明，就應承擔賠償責任，而不是單純的要求委託人舉證證明居間人的故意行為，這才有利於體現誠實信用原則，更利於規范居間活動。
F. 居間合同糾紛中如何進行責任認定
一、因酬金支付而引起的居間合同糾紛
從居間合同的定義來看，其具有有償、諾成、不要式合同的特徵。在此類型糾紛中，一般情況下，居間人是作為原告參加訴訟，而被告通常是委託人。根據《合同法》第四百二十六條規定，居間人促成合同成立的，委託人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，根據居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。第四百二十七條還規定居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用。
通過對上述法條的分析我們不難看出，在此類居間合同糾紛中，作為原告的居間人只要舉證證明促成合同成立，就可以取得酬金，而酬金的多少則可以依據約定或者公平合理原則加以確定。假使沒能促成合同成立的，也可以要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用，所以在此類糾紛中，原告的舉證責任合符「誰主張誰舉證」的原則，並且作為原告的居間人也容易舉出是否促成合同成立的證據，在訴訟中，其舉證權利和義務是一致的;對於作為被告的委託人，如要提出抗辯，同樣只要舉出合同是否訂立的證據就行，也合符「誰主張誰舉證」的原則，在此不累述。
下面著重談談另外一類居間合同糾紛。
二、因賠償而引起的居間合同糾紛
在這類居間合同糾紛中，往往是委託人作為原告，居間人作為被告參加訴訟。作為原告方的訴訟請求及理由也多半是以居間人提供的合同訂立的機會有誤，雖然委託人與第三人訂立了合同，但該合同的履行卻造成委託人損失，例如介紹空車配載信息，承運人將委託人的貨物運走後卻下落不明;房屋中介中，委託人在締結合同後並在履行義務中才發現對方根本無權處分房屋，而委託人為此卻已經付出了一定的代價，等等……。由於第三人有意或無間逃避承擔法律責任，往往下落不明，一去不返，在此情況下，作為委託人往往只好找到居間人要求賠償，而作為居間人的不願賠償或為賠償標准無法形成一致意見，從而引起糾紛。根據《合同法》第四百一十五規定，居間人應當就有關訂立合同事項向委託人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。《合同法》明確地列舉出居間人要承擔損害賠償的要件，即要有證據證明居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，居間人才會承擔損害賠償責任。但在審判實務中，作為委託人很難取得證據來證明居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，假如有，也只是一些表面或片面的現象，嚴格說來都有不算有效證明，很難得到審判人員的認同，在此情況下，作為原告方的委託人就相當尷尬了，一方面基於對居間人的信任，接受了其提供的指示或媒介服務，而另一方又卻因訂立了合同造成了損失，又沒法證明居間人明顯過錯或重大過失，而依照「誰主張誰舉證」的原則，通常情況下應由作為原告方的委託人舉證，由於無法提交充分證據證明其訴訟請求，從而喪失索賠的機會。