① 關於房地產糾紛的案例分析
開發商未實現在售樓廣告中的承諾，購房者是否可以要求開發商實現承諾並承擔違約責任？ 開發商在售樓廣告中承諾的購房優惠條件未載入購房合同中，購房者入住後發現開發商未實現承諾，購房者是否可以要求開發商實現承諾並承擔違約責任？ 案情簡介 2006年3月25日，購房者王春梅收到北京市華天房地產開發有限責任公司（以下簡稱「華天公司」）售樓部給其郵寄的樓盤宣傳資料，該樓盤宣傳資料聲稱，只要購房者在收到上述售樓廣告之日起3個月內，與開發商簽訂購房合同，開發商將會給購房者的大卧室免費安裝落地推拉門及入住後為購房者免費安裝一部電話。王春梅剛好想買一處住房，而且此處樓盤是現房，再加上看到華天公司開發樓盤的優惠售樓條件後，更增添了自己的購房慾望，遂與華天公司售樓部聯系，並與售樓部的工作人員確認上述的售樓優惠條件是否屬實。售樓部的工作人員在電話中明確告訴王春梅，只要在2006年6月20日之前簽訂購房買賣合同，開發商將會給其大卧室免費安裝落地推拉門和入住後為購房者免費安裝一部電話。王春梅證實上述情況後，遂與售樓部約定第二天看房。次日，王春梅看完房屋後深表滿意，遂向開發商簽訂認購書並預交了2萬元定金，預定了該樓盤的4號樓A單元2003房。 2006年4月15日，王春梅與華天公司簽訂了正式的購房買賣合同，並交付了全部購房款。但上述的售樓優惠條件並未寫人雙方簽訂的購房買賣合同條款中。王春梅當場提出異議並詢問開發商售樓處的工作人員，得到的答復是：在優惠期間購買房屋的購房者，開發商肯定將會為購房者大卧室免費安裝落地推拉門及入住後為購房者免費安裝一部電話。王春梅及其他購房者見開發商的工作人員如此肯定，便相信了開發商的口頭承諾，放棄了將上述優惠售樓條件的內容寫人雙方簽訂的購房買賣合同中。 2006年4月25日，王春梅辦理了入住手續後發現，開發商華天公司並沒有在其大卧室給其免費安裝落地推拉門，亦沒有給其免費安裝電話一部。鑒於此，王春梅認為開發商承諾自己的優惠購樓條件並未實現，開發商的行為已經構成違約。於是，王春梅要求開發商華天公司為其大卧室免費安裝落地推拉門以及免費安裝電話一部，但其要求被開發商拒絕。開發商認為，本地產公司已經根據雙方簽訂的《購房買賣合同》的約定履行了全部義務，根本沒有義務履行合同以外的其他義務，王春梅的要求沒有法律依據。 雙方經多次協商未果，王春梅依法向北京市朝陽區人民法院提起訴訟，請求法院判決開發商為其大卧室免費安裝落地推拉門、免費安裝電話一部以及賠償其經濟損失3000元。 原告王春梅訴稱，該樓盤售樓廣告曾向其宣稱，在售樓優惠期間購買房屋，開發商將會給其大卧室免費安裝推拉門以及入住後免費為其安裝電話一部；而且在辦理入住手續時，銷售人員在其看房時也曾答應定將按售樓廣告上的內容給其免費安裝推拉門和電話一部。但是，在交房後，開發商並未履行售樓廣告承諾。因此，被告的行為已經構成違約，理應承擔違約責任，並應承擔自己的經濟損失。故請求法院判決支持自己的全部訴訟請求。 被告華天公司答辯稱，原告王春梅購買的是現房，在其看房後發現大卧室沒有安裝推拉門亦未提出異議。而且，在雙方簽訂正式購房合同條款中，並無任何條款涉及免費安裝推拉門及電話的約定，原告王春梅在簽訂正式購房合同時亦未提出異議。因此，本公司根據合同條款的約定，沒有義務為其免費安裝推拉門及電話一部；更何況，本公司的售樓廣告宣傳資料屬於要約邀請，不是購房合同內容的構成部分，故原告王春梅的訴訟請求於法無據，請求法院判決駁回原告王春梅的訴訟請求。
② 北京安置房買賣糾紛案法院如何判決是否有案例
最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2003年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過）為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。第十一條對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。第十四條出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標准適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。第十八條由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。第二十一條出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。第二十二條對於買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。第二十四條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。第二十五條以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合並審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合並審理。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。第二十六條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。第二十七條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書並與擔保權人了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行後尚在一審、二審階段的，適用本解釋。《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。
③ 北京市朝陽區人民法院的房產繼承糾紛案例
為保護當事人隱私安全，本文當事人均使用化名。
本文系房產繼承糾紛律師靳雙權原創，轉載請註明出處。
案件介紹：
黃成根和彭園原系夫妻，兩人生育三名子女黃鵬、黃玉梅、黃媛媛。黃成根在1968年8月9日就去世了，此後彭園沒有再婚。並且在2013年9月19日去世。502號房屋系彭園在1998年使用成本價購買，房價折抵了黃成根和彭園的工齡後購房款為1.6萬，其中彭園支付了5000元，黃媛媛支付了1.1萬元。
2006年9月29日，拆遷單位（甲方）和彭園（乙方）簽訂了回購新建住房合同書，約定：依照《房屋拆遷許可證》，甲方因建設項目需要，拆除乙方在拆遷范圍內的房屋，該房屋面積67平米。乙方決定選擇回購新建住房補償方式，並自願選擇購買訴爭房屋，房屋面積105平米，新建住房面積超出原住房38平米。一方回購該住房超出面積部分應當支付放寬為21.1萬元，和該協議約定甲方應當支付的各款項相抵扣後，乙方實際應當支付的實際價款以附件《回購房搬遷抵扣單》為准。10月23日，黃媛媛繳納了抵扣之後的房款15.8萬。
2007年3月，彭園、黃鵬黃玉梅黃媛媛共同簽署了一份名為收據的文件，載明住宅拆遷改造工程，原房屋變為訴爭房屋，折抵後訴爭房屋購置款為15.8萬家1.1萬元，該款項已經由房屋產權人彭園的女婿（黃媛媛的愛人）在2006年10月23日、1998年6月10日支付。經協商和其母親同意，該款項由三子女共同承擔，現將黃鵬應當承擔的5.6萬黃玉梅應當承擔的5.6萬交給黃媛媛、
2007年1月18日，經公證處公正，彭園立下《遺囑》，該遺囑內容為……我將訴爭房屋留給我女兒黃媛媛繼承，同時黃媛媛應當補償給黃鵬黃玉梅各10萬人民幣，否則房屋依照法律規定繼承。如果房屋不能簡稱，不能取得房產證，退回的購房款由黃鵬、黃玉梅各繼承10萬，剩餘由黃媛媛繼承。遺囑一式兩份，公證處一份，我一份，立遺囑人彭園。2007年1月18日。
2009年1月18日，彭園和和房管處簽訂了《新建回遷房入住協議》，約定根據房管所和乙方簽訂的《回購合同書》，將訴爭房屋交付乙方使用。此後彭園和黃媛媛張三一家入住了訴爭房屋。
彭園去世後，三人因遺產繼承問題發生糾紛，遂黃媛媛將黃玉梅黃鵬起訴至法院，訴求法院判令由黃媛媛繼承訴爭房屋。
庭審過程：
法院庭審中，黃媛媛提交了一份2011年12月房管所下發的《關於簽訂房屋買賣合同有關事宜的通知》。根據黃媛媛敘述，產權單位要求產權人親自去辦理簽訂買賣合同的事宜，如果產權人不方便，需要去公證辦理委託公證後由受託人前去辦理，當時彭園不能行動，去不了現場，公證處說不能上門服務，所以不能辦理。單位說可以暫緩辦理。所以該房屋到現在還沒有簽訂買賣合同，也沒有取得房產證。關於收據一節，黃媛媛認可收到了黃鵬和黃玉梅各自給的房款5.6萬元。
法院經審理同時查明，彭園去世後，其單位向其親屬發放了一次性補助金17萬元及喪葬費5000元共計17.4萬，在黃媛媛手中持有。
法院在庭審中再次查明，黃媛媛名下的銀行存摺在2013年10月11日的余額為2萬，此後在2013年10月12日、18日、21日分三次取走5000元，2013年10月21日的余額為5000元。其另一張存摺在2013年8月9日的余額為9.7萬元，該款在2014年12月30日分為四筆被轉帳和支取，2015年3月21日的余額為232苑。
黃媛媛稱第一張卡取走的1.5萬用於喪葬費使用了，並提供了喪葬支出明細作證。經法院詢問，黃鵬和黃玉梅程處理彭園喪葬事宜所用費用均系委託黃媛媛辦理後一起結算的，因黃媛媛持有彭園的錢款，黃鵬和黃玉梅沒有支付喪葬費用。黃媛媛賬號內的9.7萬元使自己墊付的訴爭房屋裝修款和購置傢具費用，並遞交了相應的收據和銷售單進行作證。黃鵬、黃玉梅對上述明細不認可，表示家電和遺產無關，如果黃媛媛要的話可以拿走，黃鵬、黃玉梅不主張分割。
黃媛媛稱彭園有理財產品，價值20萬，在黃鵬手中，並提交了黃鵬製作的備忘錄復印件，最後一頁顯示彭園的理財產品，自2000年起，本金9萬，到今日增值到20萬。
黃鵬對備忘錄真實性無異議，表示這錢是彭園20年前送給自己的裝修費，數額9萬，存在黃鵬名下理財。彭園去世後，為了和諧，黃鵬表示願拿出一部分分給大家，但錢不是遺產。
審理結果：
北京市朝陽區人民法院經審理後判決：
一、訴爭房屋由黃媛媛繼承，待該房屋具備辦理房屋所有權的條件時，該房屋歸黃媛媛所有。
二、黃媛媛在判決生效後10日內，向黃鵬返還購房款5.6萬；向黃玉梅返還購房款5.6萬。
三、黃媛媛在判決生效後10日內給付黃鵬房屋折價補償22.5萬，給黃玉梅房屋折價補償22.5萬。
四、彭園名下存款共計10.2萬，三人各持有3.4萬。
五、彭園的補助金17.4萬，三人各持有5.8萬。
六、彭園的理財產品共20萬，三人各持有66666.66萬.
一審判決之後，黃鵬、黃玉梅不服一審判決，上訴至二審法院，二審法院經審理後判決：
駁回上訴，維持原判。
最好的繼承訴訟糾紛律師靳雙權案件點評：
最好的繼承訴訟糾紛律師靳雙權認為，公民可以立遺囑處置自己的個人財產。
根據我國《繼承法》有關規定，公證遺囑由遺囑人經公證機關辦理。集成開始之後，有遺囑的依照遺囑繼承或者遺贈辦理。本案中的訴爭房屋系因拆遷彭園名下的502號房屋後回購取得，應當屬於彭園所遺留的合法財產。彭園在生前經公證機關辦理公證遺囑，明確訴爭房屋由黃媛媛繼承，並由黃媛媛向黃鵬、黃玉梅各補償10萬元，該公證遺囑符合法律規定，合法有效。鑒於訴爭房屋並沒有取得房屋所有權證，因此應當待該房屋具備辦理房產條件時歸黃媛媛所有。
此外，在購買原502號房屋時，彭園的配偶黃成根雖然已經去世，但是使用了黃成根的工齡進行購房，工齡具備人們所認可的財產價值，屬於財產性權益。對此，法院考慮到因使用黃成根的工齡而減少一部分購房款，就此部分財產權益，應當由黃鵬、黃玉梅、黃媛媛平均享有，因此黃媛媛應當給黃鵬、黃玉梅一定補償，具體數額由人民法院酌情判定。同時在購買訴爭房屋時，黃鵬黃玉梅對購房承擔了一定的付購房款，應當視為訴爭房屋所負債務，應當由黃媛媛償付黃鵬和黃玉梅。
對於彭園名下的存款，此存款系彭園生前所遺留的合法個人存款，應當依照法定繼承由繼承人平均分割。
在本案中，因彭園去世所取得的撫恤金等雖然不屬於遺產，法院為方便當事人分割，於本案一並處理，並無不妥。我國《繼承法》規定，遺產是公民死亡時所遺留的個人合法財產，而撫恤金是基於被繼承人死亡後所取得的具有精神撫慰內容的財產權益，是基於特定人身關系所產生的，並不是遺產的范圍。法院為了保障原被告方便分割，在本案中一並處理，旨在減少當事人之間的矛盾。
關於黃媛媛所主張的彭園的理財產品共計20萬元，黃鵬曾寫下備忘錄稱彭園的理財產品9萬元，自2000年起至今已經增值到20萬元。黃鵬在庭審中稱該理財產品是彭園贈送自己的陳述和備忘錄中的表述有矛盾，並且沒有提供相應的證據加以證明，遂法院未予採信其陳述。因此，20萬元應當由三人依照法定繼承平均分割。
綜上所述，法院的判決是正確的。
律師提示：
二手房交易糾紛律師靳雙權提示各位閱讀到此文的當事人，像房屋交易這類大額財產交易，在簽訂合同、約定履約期限及其他相關事宜時一定要謹慎，多去了解一些相關的購房政策，如果遇到不知道的一定要咨詢相關的專業人士，以此來避免日後發生糾紛。
當然，如果您遇到了糾紛，也不要著急，一定要第一時間保留好雙方之間的往來信件、函件及簡訊等有關的證據，第一時間找到一位資深的專業房地產律師，以期最大限度的保護自身合法權益不受侵害。
靳雙權律師曾於2016年3月15日接受了新浪二手房節目的采訪，如果您想了解有關二手房買賣中可能存在的風險及其他相關問題，建議您可以搜索「3·15特別節目：大律師告訴你二手房買賣小心哪些『猴賽雷』」來了解更多資訊。
④ 頂名買房房產糾紛案例有哪些
借名買房律師靳雙權作為從業十餘年的資深房地產律師辦理了大量的房產糾紛案件，如借名買房案件、房屋買賣案件等房產糾紛案件，靳律師在天通苑、回龍觀等地區辦理了大量的借名買房案件，積累了很多實戰經驗，現靳律師將這些經驗總結為借名買房案例，以期幫助更多當事人，為大家講解相關法律知識。本文是靳雙權律師曾辦理過的一件借名買房案件，現將此案件改編成為借名買房案例，望讀者耐心閱讀。
案件介紹：
張軍和陳賢系夫妻關系，朱俊和張軍系表兄妹關系。2007年9月30日，朱俊和北京某房地產公司簽訂了《北京市商品房預售合同》，約定朱俊億貸款方式購買位於北京市昌平區的訴爭房屋，合同價款為33萬元。2007年12月11日，經雙方結算，確認購房款為33.1萬元。同日，開發商交付房屋後，張軍和陳賢對房屋進行了裝修，並在該房屋內居住。2008年9月18日，北京市城建委頒發了該房屋的所有權證書，房屋所有權登記人為朱俊，房屋性質為經適房。
2014年4月18日，張軍、陳賢曾經以房屋買賣合同糾紛為由將朱俊起訴至法院，在該案件審理過程中，張軍和陳賢稱曾在2007年8月15日和朱俊達成了口頭協議，約定朱俊將上述房屋出賣給張軍、陳賢，價款為38萬元，並約定待房屋滿五年後辦理過戶手續；朱俊則對兩人陳述不予認可，主張雙方之間系房屋租賃關系，她之所以將購房相關文件交給張軍、陳賢持有，是為了辦理房屋入住，張軍、陳賢償還的銀行按揭貸款系用於折抵房屋租金。
⑤ 北京房產糾紛，需要律師幫忙
為保護當事人隱私安全，本文當事人均使用化名。
本文系知名二手房交易律師靳雙權原創，轉載請註明出處。
案件介紹：
張子國系訴爭房屋的所有權人，2005年6月23日，張子國和李威簽訂了《北京市二手房買賣合同》，雙方在合同中約定：李威購買張子國擁有的位於北京市東城區的訴爭房屋，房屋交易款45萬……同時雙方在合同中約定在房屋產權交割完畢前，買賣雙方不得以任何理由更該房屋交易價格；不能以任何理由取消房屋交易。2006年2月12日，張子國和李威簽訂了《補充協議》，雙方在該協議中約定因國家政策原因訴爭房屋暫時不能過戶，經雙方協商先將購房款全額45萬元全部結清，待政策明確後在辦理過戶手續。當日，李威支付了購房款45萬。
後李威的配偶王曼春於2006年將訴爭房屋出售給了宋帆，雙方協商一致訴爭房屋以38萬元的價格轉讓，宋帆先支付31萬，餘款7萬待過戶時支付。2006年2月6日，宋帆向王曼春支付了購房款25萬，2006年3於17日又支付了購房款6萬，王曼春對此出具了收條。隨後，王曼春將訴爭房屋交付給了宋帆使用，張子國將訴爭房屋的所有權證書交給了宋帆。同時雙方變更了其他相關手續。出售該房屋給宋帆時，該房屋仍未具備上市交易條件。
2014年4月，該房屋具備了上市交易條件，宋帆找到了李威和林秀英要求過戶，但由於雙方之間存在矛盾，過戶事宜未能達成一致。
隨機宋帆將李威起訴至法院，並將林秀英列為第三人，訴請法院判令李威和林秀英配合其辦理訴爭房屋所有權轉移登記手續，將訴爭房屋過戶至自己名下。
審理經過：
庭審中，法院查明王曼春在2006年出具了兩收條。第一張為2006年2月6日，第二張偉2006年2月17日，兩張借條的分別為：收到宋帆房款25萬元，王曼春2006年2月6日；收到宋帆房款6萬元，2006年2月17日。同日，其又出具一份收條，內容為：今收到宋帆訴爭房屋購房款31萬元，該房屋總價為31萬元。收款人王曼春，2006年2月17日。
王曼春認可上述收條均系其簽署，且收到了宋帆支付的31萬，但表示雙方並沒有簽署房屋買賣合同。宋帆則表示雙方沒有簽署房屋買賣合同，但遞交了訴爭房屋的房產證。李威、張子國和王曼春則表示該房屋產權證書已經作廢，並提交了張子國2010年通過掛失取得的訴爭房屋房產證原件。宋帆對此表示認可，關於沒有支付的7萬元，宋帆則表示雙方口頭協商在過戶時再支付剩餘款項，現在他表示隨時可以支付該款項。李威、王曼春對此不予認可。
宋帆提交了張子國書寫的收取宋帆訴爭房屋2010年到2011年及2014年11月到2015年2月供暖費的收條。張子國對上述收條予以認可。隨後宋帆有提交了落款為張子國的收到宋帆2006年到2010年供暖費收條復印件，張子國對此不予認可，提出上述期間的供暖費系自己繳納，但就其主張為提供相應的證據加以證明。
庭審中，王曼春和李威表示李威一開始對王曼春出售訴爭房屋不知情，李威是在王曼春收取購房款之後才知道她將訴爭房屋出售給了宋帆，李威並不同意出售訴爭房屋，他曾經因為要求宋帆騰房的事情和宋帆發生過沖突。宋帆則表示李威參與了訴爭房屋的買賣交易過程，同時宋帆提交了王曼春代李威簽署的租房合同原件、李威簽署的物品清單原件以及李威得身份證復印件，以此證明李威租賃了案外房屋104號房屋，並且實際參與了訴爭房屋的交易全過程。王曼春和李威則表示認可證據，但不認可李威租賃房屋就是參與了賣房。
在法院庭審中，證人張衡出庭作證，證明其與宋帆、王曼春是好友，2005年左右宋帆想在北京買二手房，當時王曼春是房屋中介人員，所以就給王曼春打電話說明了情況，王曼春就帶著她和宋帆看了幾處房子，其中有次帶著王曼春的家裡，當時李威也在家，王曼春提出樓上有一套房子，並和李威說把他們的房子賣給宋帆，李威當時說可以，就和兩人看房，當時兩人商量房款31萬，等房東回來後在給5萬就辦手續。隨後宋帆把錢給了王曼春。宋帆表示認可證人證言且證明了李威對出售訴爭房屋是知情的。
法院經審理得知該房屋具備上市交易條件，經詢問得知宋帆非京籍且沒有達到連續5年以上的在京繳納社保或個人所得稅的記錄以及北京市工作居住證。
審判結果：
北京市東城區人民法院經審理後判決：
一、張子國於判決生效後七日內協助李威將訴爭房屋過戶至李威名下；
二、李威在取得上述房屋所有權證書後七日內協助宋帆將訴爭房屋過戶至宋帆名下，同時宋帆將餘款5萬元給付李威。
一審判決之後，李威不服上訴，二審法院經審理後判決：
駁回上訴，維持原判。
知名二手房交易律師靳雙權案件點評：
知名二手房交易律師靳雙權認為，本案雙方所爭議的焦點在於合同是否成立。
根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二條規定：「當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意願的，人民法院可以認定是以合同法第十條第一款中的「其他形式」訂立的合同。但法律另有規定的除外。」
本案中被告李威在購房後並未居住使用訴爭房屋，其還租賃了該房屋所在樓的另一件房屋，並在該房屋內居住。其主張對王曼春出售訴爭房屋不知情的說法不能成立。
第一，李威在購房後對該房屋長期「不聞不問」不符合常理；第二，2010年李威已經知道訴爭房屋被出售且已經被宋帆居住之後認為提起訴訟，並且其在庭審中的陳述也無法佐證他對王曼春售房一事不知情。然而，即使事實真如李威所說他不知道王曼春出售訴爭房屋的事情，王曼春出售訴爭房屋構成了無權處分，也不能認定訴爭房屋的買賣合同是無效的。因此無聲所提出的他對訴爭房屋買賣不知情的說法不能導致對合同效力的否認。
宋帆在庭審中所提交的證據及其居住在訴爭房屋內的客觀事實可以證明，宋帆和王曼春之間的買賣合同關系已經成立。李威在知道宋帆居住訴爭房屋的情況下部提出訴訟，更加可以證明他本來就和王曼春一同出售了訴爭房屋，或者對王曼春出售訴爭房屋的合同予以追認。不論如何，房屋買賣合同都是成立的。
因該合同的設立並未違反法律強制性規定，所以該合同合法有效。本案中第三人主張解除合同，但及時解除合同，也是由王曼春作為無權處分人和宋帆形成事實上的買賣合同關系，而第三人主張解除，也是證明了其與無聲之間的合同是有效合同，而法院的處理結果和最終處理結果也是一樣的。
按照房屋買賣合同的交易習慣及一般規定，買受人有支付對價款的義務，出賣人有交付房屋並協助辦理過戶的義務。因該房屋系不動產，我國不動產交易需要進行登記方式完成交付，因此宋帆起訴要求協助辦理過戶手續，於法有據，法院應當對其請求予以支持。
因該合同成立時間早於2011年2月17日且為二次轉讓，法院判決產權人將所有權先行過戶到李威名下再由李威過戶到宋帆名下的判決結果，符合法律規定，是正確的。
綜上，法院的判決是正確的。
律師提示：
二手房交易糾紛律師靳雙權提示各位閱讀到此文的當事人，像房屋交易這類大額財產交易，在簽訂合同、約定履約期限及其他相關事宜時一定要謹慎，多去了解一些相關的購房政策，如果遇到不知道的一定要咨詢相關的專業人士，以此來避免日後發生糾紛。
當然，如果您遇到了糾紛，也不要著急，一定要第一時間保留好雙方之間的往來信件、函件及簡訊等有關的證據，第一時間找到一位資深的專業房地產律師，以期最大限度的保護自身合法權益不受侵害。
靳雙權律師曾於2016年2月15日接受了新浪二手房節目的采訪，如果您想了解有關二手房買賣中可能存在的風險及其他相關問題，建議您可以搜索「3·15特別節目：大律師告訴你二手房買賣小心哪些『猴賽雷』」來了解更多資訊。
⑥ 北京市的央產房買賣合同糾紛案例
為保護當事人隱私安全，本文當事人均使用化名。
案件介紹：
張曉濤與劉能系夫妻關系，張大嘴系張曉濤與劉能之子。
坐落於北京市東城區的訴爭房屋系張曉濤所有的房產，該房屋性質為央產房。2012年6月15日，張曉濤的妻子劉能委託我愛我家經紀公司代為出售該房屋。雖在委託期限之內為將該房屋售出，但該房屋一直作為房源對外公布。
2012年12月，中介公司將該房屋推薦給趙四，並與張曉濤聯系房屋出賣事宜。張曉濤安排其子張大嘴帶趙四實地看房。12月31日，張大嘴以張曉濤委託代理人身份和趙四及我愛我家公司簽訂了《房屋買賣定金協議》，該協議約定：張曉濤出售訴爭房屋給趙四，張曉濤確保訴爭房屋無權屬瑕疵，無債權債務糾紛，並且符合上市交易條件。趙四親自到場看房，並對該房屋權屬狀況、設施設備、物業等相關情況進行了解，確定以251萬元價格購買訴爭房屋。該價格不包含國家規定應當由張曉濤所承擔稅費。張曉濤認可趙四以上述價格購買訴爭房屋，且接受趙四在簽訂本協議當日交付購房定金10萬元，張曉濤應當為趙四齣具訂金收據，同時將上述房屋的房屋所有權證復印件、身份證復印件及委託書復印件等相關資料交與趙四個留存一份；雙方應當在簽訂本協議後七個工作日內積極前往我愛我家公司交道口店簽署《北京市存量房屋買賣合同》以及《北京市存量房屋買賣居間服務合同》等其他交易所需要的相關法律文書。若甲、乙任何一方違約，均應當依照《中華人民共和國合同法》的定金條款規定執行。
該協議簽訂之後，趙四依約履行了交付購房定金10萬元的合同義務。
但此後，雙方並未簽署《北京市存量房屋買賣合同》。
2012年12月至2013年5月期間，我愛我家公司的工作人員多次採用簡訊方式和張大嘴溝通，期間趙四和張大嘴電話聯系，張大嘴表示其父母買房原則不變。在中介公司安排下，雙方在2013年3月12日見面詳談。
2013年3月21日，趙四將張曉濤起訴至法院，要求確認確認趙四、張曉濤及我愛我家公司簽訂的《房屋買賣定金協議》為房屋買賣協議，同時訴求法院判令張曉濤協助將訴爭房屋過戶至其名下。
庭審經過：
庭審中，法院查明：
2013年5月21日，張曉濤向北京市東城區人民法院起訴，要求確認張大嘴與趙四及我愛我家公司簽訂的《房屋買賣定金協議》無效。2014年2月17日，東城法院經審理後判決確認《房屋買賣定金協議》無效。一審判決後，趙四不服上訴，二審法院經審理後認為該協議已經被張曉濤追認，因此該協議對張曉濤發生效力，並在2014年6月18日判決撤銷一審判決改判確認合同有效，駁回張曉濤訴訟請求。
2014年7月5日，劉能向法院提起特別程序之訴，要求確認張曉濤為無民事行為能力人。該案件審理中，法院委託鑒定機構堅定張曉濤的行為能力，鑒定機構出具的鑒定意見為張曉濤為限制行為能力人。因此法院於2015年7月18日依法宣判張曉濤為限制民事行為能力人。自此之後，張曉濤的工作單位及其戶籍所在地的基層組織均未及時指定張曉濤的監護人。為此，東城法院指定劉能作為張曉濤在本次訴訟中的法定代理人參加訴訟。
本案庭審中，法院曾到張曉濤工作單位北京市某機械研究院了解訴爭房屋上市備案的有關情況，該單位表示張大嘴曾到單位辦理訴爭房屋上市交易的相關手續，單位也讓張曉濤提供了委託手續，單位領導對其申請亦已審批，趙四亦曾到單位寫過承諾書，但雙方之間並未辦理物業交接手續，因此上市證明沒有開具。而且上市證明需要趙四、張曉濤雙方共同到單位辦理，如果張曉濤不前來辦理，單位無法提供上市證明，同時單位表示在此問題上，單位尊重單位職工的意見。同時，趙四向法院提出財產保全申請，要求查封訴爭房屋，並提供了相應的擔保。目前，法院已經准予趙四的申請，並做出民事裁定書查封了訴爭房屋。
庭審中，趙四提交了一份錄音，錄音為2013年3月12日趙四在我愛我家公司安排下和張大嘴見面一事面談時的談話錄音。該錄音顯示，談話中趙四主動提及張曉濤委託張大嘴一事及張曉濤與張大嘴商量過等問題，張曉濤和劉能在對話中表示全權代表、都商量過了等，稱張大嘴在簽訂合同收取定金之後已經將情況告知他們。
庭審中我愛我家的工作人員亦出庭作證。對於此上證據，張大嘴表示上述錄音是趙四和我愛我家公司在張曉濤和劉能、張大嘴不知情的情形下偷錄的，且雙方在錄音中沒有探機訴爭房屋買賣的細節問題。
法院庭審中，趙四還提交了一份《限時速遞協議》，該協議為張大嘴以張曉濤委託代理人名義（甲方）和我愛我家公司簽訂，內容為甲方將上述房屋獨家委託乙方進行轉讓出售，委託期限自2012年12月31日至2013年1月30日，簽訂時間為2012年12月31日。張大嘴對協議的真實性沒有異議，但表示當時我愛我家公司稱簽署該協議是為了單位內部獎勵使用，因此在簽訂協議時沒有仔細閱讀協議，並且沒有該份協議。該協議是和定金協議一天簽署，時間為2012年12月31日，並非12月31日。我愛我家公司對張大嘴上述陳述並未表示異議。
審理結果：
北京市東城區人民法院經審理後認為，依法成立的合同受法律保護。根據法院查明的事實，三房所簽定金協議已經生效法律文書確認合法有效，同時應當指出該協議所涉及內容對訴爭房屋的基本狀況、價款數額等進行了約定，因此應當視為買賣合同。現在趙四要求確認趙四、張曉濤和我愛我家公司簽訂的定金協議為房屋買賣合同的訴求，於法不悖，法院予以確認。基於此，趙四要求張曉濤協助辦理過戶手續，理由正當，法院予以支持。雖然張曉濤的單位對上市證明一節持保留意見，單次意見並不妨礙趙四行使要求張曉濤繼續履行合同的權利。
同時，雖然張曉濤在2015年7月被法院宣告為限制行為能力人，但沒有證據顯示其在訂立合同時存在民事行為能力下次，因此法院對於趙四的該項訴訟請求，亦於支持。因劉能和張曉濤系夫妻關系，錄音證據表明賣房是張曉濤和劉能的意思表示，劉能有義務協助趙四辦理訴爭房屋的產權過戶手續。同時，趙四應當將剩餘購房款241萬給付張曉濤，張曉濤的抗辯意見及劉能、張大嘴的陳述意見，依據不足，因此法院不予採納。
因此，法院在審理後於2015年9月11日判決：
一、確認趙四與張曉濤及北京我愛我家房地產經紀有限責任公司於2012年12月31日簽訂的《房屋買賣定金協議》為房屋買賣合同；
二、張曉濤於判決生效後十日內辦理北京市東城區訴爭房屋的央產房上市備案手續；
三、趙四判決生效後十五日內給付張曉濤剩餘購房款人民幣241萬元；
四、張曉濤與劉能於判決生效後十五日內協助趙四辦理訴爭房屋的所有權變更登記手續。
一審判決之後，張曉濤不服一審判決，上訴至北京市第二中級人民法院，法院在審理之後判決：
撤銷一審法院判決，改判駁回趙四全部訴訟請求。
安居房產律師網首席律師靳雙權案件點評：
安居房產律師網首席律師靳雙權認為，本案中所涉及的定金協議經生效判決確認有效，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。因此該合同的效力及於張曉濤，因此趙四、張曉濤均應當依照協議約定履行。現趙四主張定金協議具備房屋買賣合同應當具備的主要條款，應當視為房屋買賣合同，而張曉濤主張上述定金協議為預約合同，並不能作為房屋買賣合同看待，因此本案的爭議焦點在於涉訴定金協議是否能夠視為房屋買賣合同。
靳雙權律師認為，首先，雙方所簽訂的《房屋買賣定金協議》明確約定了訴爭房屋的基本狀況以及擬收價款數額，但同時亦明確約定了「雙方應當在簽訂合同後七個工作日內積極主動前往中介公司簽署《房屋買賣合同》及《居間服務合同》等其他交易所需的相關法律文書；如果甲、乙一方違約，均應當依照《中華人民共和國合同法》有關定金條款的規定執行」。本案中雙方簽訂的協議雖然已經具備了部分合同的主要內容，但同時又在協議內容上明確雙方應當在七個工作日內另行簽訂《買賣合同》同時約定了違約責任應當依照《合同法》關於定金條款的規定執行。協議簽訂之後，趙四支付了10萬元定金，雙方並未另行簽訂買賣合同，從涉訴定金協議的名稱、內容及旅行商可以看出雙方簽訂涉訴合同時的意思表示是約定將來一定期限內按照協議確定的價格訂立買賣合同。因此，該定金協議應當認定為預約合同。
其次，根據相關法律規定，當事人對自己提出的訴訟主張應當舉證，沒有證據或者證據不足以證明當事人事實主張的，有負有舉證責任的當事人承擔不利後果。本案中趙四主張雙方在簽訂定金協議時已經口頭上對包括購房款支付方式等合同主要內容達成一致，並且在後續的溝通中張曉濤亦承諾售房，但其所提供的錄音證據和證人證言等證據材料並不足以證明雙方在定金協議簽訂時和簽訂後對協議性質進行了變更，或者對房屋買賣的相關事宜達成一致，因此趙四以定金協議具備買賣合同應當具備的主要條款，應視為買賣合同的訴訟請求，沒有事實依據和法律根據，因此法院難以支持。同時其要求將訴爭房屋過戶至其名下的訴訟請求，法院亦未予支持。
綜上，法院的判決是正確的。
⑦ 關於我愛我家房產糾紛
深圳的黎先生因到北京工作，想在北京買一處便宜的房子，特意到房屋中介公司「我愛我家」簽訂了合同，沒想到房子沒買成，還得上法庭。日前，北京市東城區人民法院審結此案，判決黎先生，房主吳先生和中介公司對房屋買賣合同和居間合同的無效均承擔責任。
2003年12月12日，黎先生經北京一家房地產經紀公司介紹，與北京的吳先生相識，並簽訂了《北京市房屋買賣合同》及《補充協議》。同時，黎先生與吳先生還與該房地產經紀公司簽訂了一份《居間中保合同》，約定黎先生購買吳先生之母所有的位於北京市東城區的一處兩居室樓房。為此，黎先生向房地產經紀公司支付了5000元的押金，還將其遠在深圳的傢具運到了北京，並存放在其所要購買的房屋中，就等待交完第二筆押金後入住，並辦理房屋買賣手續了。
然而，黎先生在交第二筆押金時發現，房地產經紀公司未按約定出具房屋所有權人的委託人吳先生辦理委託公證手續的見證書，故認為按原三方的約定，買賣協議不生效，從而未向房地產經紀公司支付第二筆押金。而吳先生作為房屋所有權人的代理人，在發現黎先生未按約定支付第二筆押金時，也沒有按約定的時間向黎先生交付房屋，並將黎先生及第三人我愛我家房地產經紀有限公司訴至法院，要求黎先生承擔違約責任支付違約損失5.8萬元，並立即將其放在屋內的物品搬出。
法庭上，黎先生不但不同意吳先生作為代理人提出訴訟請求，還提出了反訴，以吳先生延遲辦理代理手續，房屋所有人所賣房屋已被抵押而未事先告知為由，要求房屋所有人賠償其因此造成的經濟損失2.4萬余元，並要求房地產經紀公司返還其所交5000元押金。庭審中，雙方各持己見，互不相讓。
法院經審理後認為，抵押人在抵押期間，轉讓已辦理登記的的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的轉讓行為無效。而黎先生及吳先生與房地產經紀公司在簽訂房屋買賣合同時因均知道所買賣的房屋已被抵押，故三方均承擔了在合同中被確認無效的相應責任。法院最後判決，房屋買賣合同和居間合同無效，黎先生自行搬走放置於吳先生家中的傢具，中介公司將5000元押金退還黎先生。
此案宣判後，三方均未上訴。
外地來京打工的呂洪波應聘到「我愛我家」房地產公司做房管專員不足半年，便利用負責催繳承租人房租的職務便利，截留收上來的房租自用，經認定，截留共12人繳納租金合計人民幣7萬元。今日，北京市東城區人民法院一審認定被告人呂洪波犯職務侵佔罪，判處有期徒刑十個月。
呂洪波2007年2月應聘到「我愛我家」做房屋租賃經紀人，工作范圍中有催繳承租人應繳納的房租一項。7月，呂洪波偶然中發現公司財務在一筆房租晚交了幾天的過程中並未追問，感覺有機會截留房租，便付諸於行動。按照公司的財務規定，承租人上繳房租後，呂洪波應該開具一式三聯的收據，其中第一聯財務聯和最後一聯業務聯都需交公司秘書入賬或存檔，不同是財務聯同時還要附上將房租存入公司指定賬戶的存款憑證；同時，微機錄入中業務員要錄入房款已收，財務部門根據收據和存款憑證逐筆予以審批。從7月租戶趙某繳納的租金開始，直至同年11月底，前後12名承租人繳納的租金合計共7萬余元 呂洪波均私自截留下來，收據及存款憑證也未上交財務。
同年12月，公司秘書對賬中發現呂洪波經手的客戶業務中多筆租金繳納未顯示獲得財務審批通過，便通知呂洪波到總公司對賬，呂洪波截留房租至此暴露，按照公司認定的損失數額呂洪波賠償後，公司報警，呂洪波即被派出所抓獲。對於自己截留房租的原因，呂洪波稱自己剛貸款買房，又要為父親治病，照顧家裡，壓力很大，一念之差便走上了這條歪路。
東城法院審理後認為，被告人呂洪波以非法佔有為目的，利用職務便利，將本單位財物據為己有，其行為侵犯了公司的合法財產權利，已構成職務侵佔罪，依法應予刑罰處罰。鑒於呂洪波自願認罪，涉案贓物已發還被害單位，故對其酌予從輕處罰。綜上，故作出有期徒刑十個月的判罰。
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