Ⅰ 房子買賣出現糾紛,二手房糾紛中介責任有哪些
一、二手房買賣是按評估價格買賣嗎。按評估價征稅是較為有效禁止陰陽合同的措施。廣州二手房買賣一直按稅局評估價征稅但為何報低價偷稅漏稅愈演愈烈?住房和城鄉建設部相關官員近日透露,房地產經紀管理辦法原則上已經通過。
住房和城鄉建設部相關官員近日透露,房地產經紀管理辦法原則上已經通過,其明確禁止「陰陽合同」行為,更可能按評估價格征稅來杜絕「陰陽合同」。
第四項環節:談判簽定買賣合同。確定目標後,就進入了和售房人實質性接觸的談判階段。談判簽訂買賣合同這一環節是購房過程中最重要的環節,買賣雙方必須把自身的權利和義務落實到文字上,特別是有關房屋的面積、付款方式、物業狀況等關鍵條款。
第五環節:辦理貸款。目前二手房可以辦理商業貸款。根據自身的財力和所購房屋的各種條件綜合考慮貸款的額度、年限等。由中介公司協助按銀行的有關規定辦理貸款手續。
第六環節:辦理產權過戶。原來賣方的名字要更換成新的買房人的名字。要在中介公司的指導下准備齊相關的資料,然後權證人員協助辦理產權過戶手續。
第七環節:驗房入住。一定要把所購房屋的水、電、煤氣、有線電視費、供暖費、物業費等費用結清,買賣雙方和中介公司都要在物業交割單上簽字備檔。
Ⅱ 買合肥二手房時出現糾紛怎麼辦
二手房的糾紛主要有:
第一,因房屋買賣合同無效、履行不力等情況產生的糾紛。
這類糾紛主要因房屋買賣雙方主體不合格或合同標的物房屋瑕疵引起。常見情況有房屋的產權共有人未經其他共有人同意私自出賣房屋;職工不告知單位便把單位擁有產權的公房出售;房屋被列入拆遷范圍等,導致房屋買賣合同的無效、無法交付履行或無法辦理過戶手續等法律後果,從而引發第三人或購買人將出賣人起訴至法院,並往往以中介公司存在過錯為由要求其承擔賠償責任。
第二,因意向金或定金的處理爭議產生的糾紛。
房屋出賣人在簽訂正式買賣合同前,往往要求購買人支付一定數額的意向金或定金,但若買賣雙方有一方反悔,或就房屋的價格、支付方式、按揭、交易稅費的承擔等無法達成一致,意向金或定金的退還問題就有可能成為三方爭執的焦點。
第三,因中介服務費的支付和計算產生的糾紛。
中介服務費用包括居間報酬(也稱交易傭金)和必要的居間費用。一套房屋買賣成功需要經歷尋找合適房源、明確初步成交意向、訂立買賣合同等諸多環節。常見糾紛主要有因買賣雙方私下交易(俗稱「跳單」)產生的中介服務費糾紛;買賣雙方一方中途退出引起的中介服務費支付和計算糾紛;買賣雙方議價不成,引起的中介費要不要承擔,誰來承擔,承擔多少的糾紛。在雷鳥網買房不收中介費,因此就不會出現中介費糾紛這個問題.
Ⅲ 外地戶口在合肥市買的二手房能夠過戶嗎
二手房和新房不同沒有限購,沒有戶口限制。
二手房過戶流程主要有以下四步:
一、買賣雙方無貸款: 買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂後的三個工作日內,買房將首付款支付給賣方;並約定一個房產進交易中心的時間。進交易中心的當天,買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日後,領取新的房產證;憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶,最後在交房時,下家將尾款結清給賣方。
二、賣方有貸款未還清: 買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂後的三個工作日內,買房將首付款支付給中介公司進行監管;賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日後,銀行貸款審結結束,雙方約定一個房產進交易中心的時間;進交易中心的當天,買房支付賣方除尾款以外所有的房款。
20個工作日後,領取新的房產證;憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶;最後在交房時,買房將尾款結清給賣方。
三、買方貸款購房: 首先對買方的貸款額度、資信進行審核;審核無誤後,雙方達成買賣協議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂後的三個工作日內,買方將首付款支付給賣方;買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協議;7個工作日貸款審核結束後,雙方約定一個房產進交易中心的時間;進交易中心20個工作日後,領取新的房產證;銀行憑新的房產證,給賣方放款;憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶;最後在交房時,買方將尾款結清給賣方。
四、買賣雙方均有貸款: 首先對買方的貸款額度、資信進行審核;審核無誤後,雙方達成買賣協議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂後的三個工作日內,買方將首付款支付給中介公司進行監管;賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款;7個工作日後,銀行貸款審結結束,買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協議;7個工作日貸款審核結束後,買賣雙方約定一個房產進交易中心的時間;進交易中心20個工作日後,領取新的房產證;銀行憑新的房產證,給賣方放款;憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶;最後在交房時,買方將尾款結清給賣方。
房產證辦理過戶所需時間:
材料都沒有問題的話,須到房產局,填寫一些表格和一個存量合同,存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。材料都交給房產局之後,會有一個回 執單,一定要在上面說明的日期去繳納稅金,一般需要15個工作日左右。稅金交清以後就在那裡排隊等著去拿新房產證。房產證辦理時限為10個工作日(自登記 受理後次日起)。
二手房過戶所要繳納的費用:
交易稅費共涵蓋8個稅種,主要有契稅、營業稅、印花稅、城建稅、個人所得稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育費附加等。各稅種的徵收比率依地域有所差異,但區別不大。
1、契稅:基準稅率3%,優惠稅率為1.5%和1%。
普通住宅徵收比率為成交價的1.5%,非普通住宅為成交價的4%。具體徵收比率:90平以下的普通住宅(首套1%、二套3%);90至140平普通住宅(首套1.5%、二套3%);別墅等非普通住宅(成交價的4%)。
2、營業稅:稅率為5.5%。
根據2010年房產新政,轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額徵收營業稅,轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價徵收營業稅,轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免徵營業稅。
3、印花稅
第一種是比例稅率,適用於房地產產權轉移書據,稅率為0.05%,同時適用於房屋租賃合同,稅率為1%,房產購銷合同,稅率為0.03%;
第二種是定額稅率,適用於房地產權利證書,包括房屋產權證和土地使用證,稅率為每件5元。
4、個人所得稅:稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%,由賣方承擔。
徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。
註:如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納,若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金,具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的退還。
5、城建稅、教育費附加和地方教育費附加等
此類稅種的徵收以營業稅稅額為計稅依據,按實際繳納營業稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費附加和地方教育費附加。
注意:資金監管對二手房賣家和買家都有好處,它由獨立的第三方(資金監管機構/銀行)出面,保障雙方利益,避免二手房買賣糾紛,從而起到降低二手房交易風險的作用。
Ⅳ 合肥二手房交易所有稅費
二手房過戶交易稅費包括個人所得稅、契稅、印花稅、營業稅、土地增值稅、城建稅、教育附加稅和地方附加稅等。
一、個人所得稅計算方法:
納稅人:賣方
普通住宅2年之內個人所得稅計算方法:{售房收入-購房總額-(營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;
2年以上(含)5年以下的普通住宅個人所得稅計算方法:(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。
出售公房個人所得稅計算方法:5年內, (售房收入-經濟房價款-土地出讓金-合理費用)×20%,其中經濟房價款=建築面積×4000元/平方米,土地出讓金=1560元/平方米×1%×建築面積。5年以上免交。
註:對納稅人未能提供完整、准確的有關憑證,不能正確計算應納稅額的,應採取核定徵收,購房個人所得稅稅率暫定為計稅價格的1%。
二、契稅計算方法:
納稅人:買方
普通住宅契稅計算方法:90平米以下——首套1%,二套3%;90-140平米——首套1.5%,二套3%;
非普通住宅契稅計算方法:3%,別墅契稅計算方法:4%;
註:首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠
三、印花稅計算方法:
納稅人:買賣雙方
二手房交易印花稅稅率:0.5%
註:從2009年至今國家暫免徵收住宅印花稅
四、營業稅計算方法:
納稅人:賣方
普通住宅營業稅計算方法:不足5年——房屋總價的5.5%,超過5年(含5年)——免徵營業稅;
非普通住宅營業稅計算方法:不足5年——房屋總價的5.5%,超過5年(含5年)——房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.5%;
別墅營業稅計算方法:不足5年——房屋總價的5.5%,超過5年(含5年)——房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.5%;
註:購買時間是否滿5年首先看產權證,其次看契稅發票,再次看票據。這三種證件按照時間最早的計算,一般地說票據早於契稅發票,契稅發票早於產權證。
五、土地增值稅計算方法:
納稅人:賣方
二手房交易土地增值稅稅率:1%
個人因工作調動或改善居住條件轉讓原自用住房,居住滿 5年(含)以上,免徵;滿3年(含)未滿5年,減半徵收;未滿3年,按規定計征;
註:對個人擁有的普通住宅,在轉讓時免徵土地增值稅
六、城建稅、教育附加稅和地方附加稅計算方法
納稅人:賣方
二手房交易城建稅:營業稅的7%;二手房交易教育費附加稅:營業稅的3%。二手房交易地方附加稅:依各地方而定
注意事項:
1、弄清權屬再出手。
買房前,一定要弄清楚房屋的權屬,究竟是部分產權、共有產權、還是無產權。若房屋產權不清或存在產權糾紛,房子再好也不宜購入。
2、分清房屋產權不吃虧。
只有使用權的房屋在交易過程中存在多種限制。購房時要注意產權證上體現的是完全產權還是只有使用權。
3、弄清房屋年限很重要。
有的房主急於將房子出手,可能會故意隱瞞房屋建成時間,看房時應留意房產證測繪頁上的數據,從而了解房屋大致年限。
4、弄清建築面積和使用面積。
分清房屋的建築面積和使用面積是否與房屋產權證上一致,是否存在私搭亂建現象,以免購買的房屋面積縮水。
5、詳細了解物業情況。
詳細了解物業管理、保安裝備、小區環境、水電供給等情況。這些因素可能直接關繫到日後的居住品質。
6、全面考察房屋周圍環境。
買房前在小區周邊詳細觀察,重點了解噪音、有害氣味、水污染、垃圾、小區衛生清潔等情況。
參考資料:http://news.xinhuanet.com/house/sh/2014-03-08/c_119672493.htm
Ⅳ 外地戶口如何在合肥買二手房
外地戶口在合肥買二手房必須社保交滿半年以上
外地戶口在合肥買二手房的流程如下:
1、選中房產並且簽訂購買合同;
2、向銀行申請貸款,但是銀行目前暫時還不受理個人直接申請的二手房貸款,需要先通過中介公司或者擔保公司來申請(具體的可以咨詢當地銀行);
3、提交相關資料,一般來說需要:身份證明、婚姻狀況證明(結婚證、離婚證或者未婚證明)、收入證明蓋單位財務章、開具收入證明的單位的營業執照副本復印件加蓋公章,有些銀行還需要提供申請人的學歷證明、資產證明(存單、有價證卷、汽車、房產)、職稱證明等等;
4、銀行會指派律師與貸款申請人談話,告知相關權利義務、審核申請人提供的相關證明、文件、資料。
5、銀行指派評估師對貸款申請人購買的房產進行評估,以確定貸款金額(一般要低於實際成交價格);
6、律師提交《法律意見書》,評估師提交《評估報告》,銀行依據以上資料審核申請人資信,確定是否提供貸款以及所提供貸款的金額;
7、銀行確定可以提供貸款後,出具《貸款承諾書》,通知買賣雙方辦理過戶,在過戶當天或者買賣雙方合同約定的時間購買方向出售方提交收付款;
8、過戶之後,銀行見到他項權力證或者抵押登記之後或者依據銀行規定的其他時間,銀行將貸款部分劃轉給出售方,購買方開始償還月供。
Ⅵ 合肥中級法院有關審理二手房買賣合同糾紛案件的通知合法嗎
1、合法的判斷標准:
A、形式合法,即該通知是否符合上位法的規定,是否存在違反憲法回及其他上位法律答規范的情形,如果沒有,那就合法。
B、實質合法,及該通知的內容是否符合國家利益、社會公共利益、法律基本原則及法律精神。
2、就上述標准來看,合肥中院的關於審理二手房買賣合同糾紛案件的通知,是一份法院系統內部的指導性的規定,該規定並不具有強制性,屬於「軟法」,但是在中國目前各級法院、法官並不獨立的情況下,具有行政強制性。但是這並不影響該通知本身的合法性,因為該通知即不存在違反上位法的規定,亦很難斷定其不符合實質合法性要求。而且從該通知的目的來看,主要是為了保障交易秩序穩定、確保當事人遵循誠實信用原則繼續履行合同,符合國家和社會公共利益的要求。
3、個人認為該通知合法合規,並不存在不合法的情形。
Ⅶ 二手房交易,首付款應該交給誰
首期款指按揭購房情況下,買方支付的除定金、銀行貸款之外的款項。首付是首期款與定金之和,即貸款之外的自有房款。
律師建議:首期款建議監管在銀行,而不要直接支付賣方,以免賣方違約時回收困難。不同時期銀行貸款政策不同,要求的最低首付也不同。
二手房交易風險避免
1、購房人在與二手房房主簽訂購房合同時,應提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患,約定好違約賠償責任,並在能夠辦理過戶手續時,盡快辦理,避免對方反悔。
2、買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續,最好選擇專業人士提供法律意見,再慎重簽訂合同。
3、買房人應在簽訂買房合同時,讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。
4、二手房買賣雙方在交易時應當選擇正規中介機構,並對雙方商定的內容以書面形式約定好。
5、為了了解所購房屋的真實情況,購房者應在購房前向物業、鄰居、開發商了解情況,最好到現場看房,並對出現質量問題如何承擔責任等內容做出書面約定。
6、法律明確規定農村宅基地所建房屋不能上市交易,建議城鎮居民不要購買這類房屋,此種房屋交易不受法律保護。
申請房貸
1、售房人對交易房屋依法具有完全處置的權利,交易房屋具有房屋所有權證。
2、所購住房的房齡不能超過29年;售房人交易房屋的產權共有人或其他產權所有權人和共有人,同意其轉讓。
3、售房人、借款人須簽訂統一的房地產轉讓合同。
4、借款人須是從其所在單位為其建立住房公積金賬戶繳存到申請借款之日,已連續12個月按規定及時、足額繳存住房公積金。
5、借款人須具有完全民事行為能力,有償還貸款本息的能力。
6、具有符合中心要求的貸款擔保 階段性保證加抵押、抵押;貸款金額、期限符合中心規定。
7、准備申請二手房貸款的職工應提交借款人配偶工資收入及住房公積金繳存證明一式三份和交易前的房屋所有權證的原件及復印件,由業務人員審核確認該職工住房公積金繳存情況是否正常、該職工配偶工資收入證明是否真實、規范。
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