1. 物業服務合同約定合同履行中發生爭議先調解後起訴是否可以不經調解就直接起訴
可以不調解直接起訴的
2. 物業服務合同糾紛屬於民事糾紛嗎
是的。平等的民事主體之間因民事法律關系引起的糾紛肯定是民事糾紛。
3. 物業合同糾紛中為什麼業主總是敗訴
你好，物業費糾紛，可以說是目前居民小區最主要的矛盾：一部分業主———有的小區比例甚至達到50%，以物業公司的服務不到位或自家財物受損為由，拒繳物業費;而物業公司則以物業費收繳不足為由，縮減服務內容、降低服務質量。這個矛盾具有普遍性和長期性，一直沒有找到一個好的解決辦法。近日，某法院對近期物業費案件審理情況作了通報，在已審結的有關拒繳物業費的817件案件中，除調解成功或物業主動撤訴外，其餘177件均以業主敗訴告終。
此事有點出人意料。糾紛難以調解，訴諸法律裁決，本是一個好的選擇。法院判決，也肯定於法有據。難以置信的是，敗訴的竟然全是業主!
如古鎮街道周先生因房屋滲水要求物業解決，物業派人查看後便沒了下文，於是他選擇了以拒繳物業費的方式「維權」。物業公司多次催討未果，就將周先生告上法院。因為房屋滲水原因很多，解決起來比較復雜，經法院調解，最終雙方達成一致，周先生當場繳納了物業費。
如宗漢街道佟女士一天回家發現愛車上有傷痕，懷疑被其他車輛碰撞所致，於是找到小區物業要求賠償。但物業公司不認同佟女士的說法。因為按照合同約定，物業公司沒有義務保證停放的車輛不被刮擦碰撞。氣急的佟女士乾脆拒繳物業費。物業公司起訴到法院，法院明確支持物業公司要求佟女士支付物業費的請求，佟女士敗訴。
還是宗漢街道的王先生，以家中被盜為由，拒繳物業費。物業公司告到法院，法院判決王先生仍須繳納物業費。
177個案例中業主敗訴的具體起因不盡相同，但根源是一樣的：「業主弄錯了法律關系「。業主該不該繳納物業費，與業主財物受損、人身受傷害等物業公司該不該賠，適用的是兩個不同的法律關系，不能擅自折抵。就是說，業主按時足額繳納物業費，是法律規定，否則就違法。而業主人身、財物受損，物業公司應不應該賠償，適用不同的法律及與業主訂立的合約。業主動不動用拒繳物業費的方式「維權」，用一句方言來比方，就是「紅蠟燭記到了胡蘿卜賬上」。
法院有關物業費官司的判決結果集中發布，給我們以多重啟示。
啟示之一：作為業主，自己的利益受損後，維權的行為要合乎法律，不能僅憑直覺就採取行動，這樣才能避免「賠了夫人又折兵」的尷尬結局。
啟示之二：作為物業公司，在業主拒繳物業費而又催繳、協商無果後，積極的應對辦法就是訴諸法律。目前一些物業公司普遍採用減少服務項目、降低服務質量的做法，不僅會帶來惡性循環，而且侵犯了按時繳納物業費的業主的利益，也讓自己陷於不履行合約的被動境地。此時如果繳納了物業費的業主起訴物業公司，敗訴的就不是業主了。
啟示之三：作為小區的有關組織，包括居委會和業主委員會，現下最緊迫的任務，就是向全體業主宣傳與物業費相關的法律法規，同時告知合法利益受損時反映與投訴的途徑，使他們的維權行為遵守法律的規則。業主們之所以動不動以「拒繳」作為維權的手段，大多數是由於不懂法，明知故犯者肯定是少數。
社區是城市的最基層組織，是市民賴以生活、休閑的重要場所。城市居民的一生，超過1/2時間在社區里度過。所以，能否保證社區的安全、有序、舒適，直接關繫到市民的幸福與社會的穩定。而緩解業主與物業的矛盾，至少在當前是最為重要的工作，有關各方都應把它當一回事。
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4. 物業服務合同糾紛有些什麼特徵
一、多為系列案，物業服務合同糾紛多為物業公司對小區欠繳物業服務費的業版主進行的集中起訴，因而權往往是集中爆發的系列案，少則幾十件，多則幾十件同時立案。
二、調撤率高，物業服務合同糾紛案件的調解率、撤訴率較高。
三、送達難，採用郵寄方式向業主送達訴訟文書，回退率經常在50%左右。因為郵寄人員通常在工作時間送達，而工作時間業主常常不在家，導致無法送達，或者由物管人員簽收，不具有送達效力。
四、抗辯理由類似，業主拒交物業服務費的抗辯理由集中為兩類，一類為對物業服務質量不滿意因而拒絕交費，另一類是不承認和物業公司的合同關系因而拒絕交費。
五、訴訟成本較高，物業服務合同糾紛案件的標的額大多為千元左右，但案件的訴訟成本很高。
5. 怎麼應對前期物業服務合同糾紛
（一）加強房管部門監管以及相關政策引導
在我國，物業服務企業的管理部門為房管局的物業科，要從源頭上減少物業服務合同糾紛的數量，物業管理部門必須加強監督、管理力度，宏觀指導。筆者認為完善科學的物業服務企業的招標、投標制度，讓有資質的服務意識強的物業服務企業來競標，定期監督、檢查物業服務企業的服務質量，對不符合標準的物業服務企業發出整改通知，責令其在一定期限內作出整頓等一系列措施均可保障物業服務的質量和效果，減少物業服務合同糾紛的數量，並有利於和諧社區的建設和物業服務行業的健康、可持續發展。
物業服務合同具有公益性，物業服務企業提供的服務也具有公益性，特別是在公共設施的維護方面更體現了公益性特徵，物業管理部門可出台相關政策引導，通過各種方式引導物業服務企業以及業主自動履行自己的職責，只有提高履行合同義務的自覺性，才能督促物業服務企業改善經營管理，提高服務水平，才能促使業主自覺配合物業服務企業的工作，主動履行業主的義務，從而共同促進物業企業的發展，創建一個優美和諧的生活環境，實現雙贏。
（二）成立社區調解組織，調處物業服務合同糾紛
調解是在第三方的主持下，以國家法律、法規、規章和政策等為依據，對糾紛進行斡旋、勸說，促使他們相互諒解，進行協商，自願達成協議，消除糾紛的活動。隨著近年來物業服務合同糾紛的逐漸增多，筆者認為在社區設立專門的調解組織已很有必要，社區調解組織的成員可由社區工作人員、業主委員會主任、物業服務企業的相關人員、社區法官等組成。一旦發生物業服務合同糾紛時，首先由社區調解組織居中調處，對爭議大、矛盾突出的糾紛在調解無果後告知雙方當事人可向管轄法院提起訴訟。在物業服務合同糾紛中，基於物業服務合同中的業主一方人數眾多，達到完全意見統一是非常困難的，因此在是否願意調解、是否願意接受調解的結果方面，可以通過全體業主表決決定，也可以採取類似於《物權法》中的業主專有面積占建築物總面積的比例和業主占總人數的雙重比例的辦法來決定。在社區調解組織的調解下，物業服務合同糾紛的雙方當事人之間本著互諒互讓的態度和實事求是的精神，就有關糾紛的解決自行達成和解協議，並自覺履行，不僅能維持和睦融洽的鄰里關系，也有利於建立和諧舒適的社區，更有助於提高物業服務的質量和標准。
（三）法官進社區、現場釋法解決糾紛
社區法官機制雖不是新生事物，但在物業服務合同糾紛頻發的背景下法官進駐社區具有不可忽略的重要作用。法官進社區主要是指社區所在地法院定期派駐法官進社區進行法律宣傳、咨詢和訴前調解糾紛，收到了良好成效，筆者認為該項舉措有助於提高民眾的法律意識，有效推動和諧社區的建設，尤其對於社區內物業服務合同糾紛的解決可起到舉足輕重的作用。如前所述，社區法官可作為社區調解組織的成員，根據生活經歷和自身審判經驗，深入社區開展法律宣傳,定期或不定期走訪社區了解社區民情,就地開庭起到「審判一案、教育一片」效果，有效化解發生在社區內的各種糾紛，尤其是幾年來逐漸增多的物業服務合同糾紛。此外，為了簡化程序、提高效率，由社區法官獨自調解糾紛，對於經驗豐富的民事法官，通過釋法明理，能有效解決大部分物業服務合同糾紛，有效地節約了司法資源，並能收到良好的法律效果和社會效果。筆者認為要做好該項工作，必須堅持把「法官進社區」與普法、依法治理相結合，與人民調解工作相結合，與司法公開相結合。對法官個人來講，一是要當好普法宣傳員，二是要當好矛盾調解員，三是要打造綜治社區服務平台。這些做法既能使已經發生的矛盾得到及時、合理的解決，防止擴大化，也能隨時掌控社區的動態，將潛在的糾紛和問題扼殺在搖籃當中，使糾紛在還沒有惡化之前，就得到緩解，並最終得以消化。
（四）仲裁解決
仲裁是指發生糾紛的當事人按照有關規定，事先或事後達成協議，把他們之間的爭議提交仲裁機構，由仲裁機構以第三者的身份對爭議的事實和權利、義務作出判斷。仲裁對有效解決物業服務合同糾紛有著重要的意義。仲裁一般以雙方自願為前提，范圍一般為民商事糾紛。仲裁程序相對於解決物業服務合同糾紛的其他方式具有自願性、專業性、靈活性、快捷性、獨立性等特點，為物業服務合同糾紛的及時、公正、有效地解決提供了程序保障。事實上，許多物業服務企業在預先設定的物業服務合同中已載明如有糾紛交由仲裁委員會仲裁，這表明用仲裁的方式解決物業服務合同糾紛是物業服務逐步走向社會化、專業化和市場化的必然趨勢。適用仲裁方式解決物業服務合同糾紛既能節約司法成本，提高效率，又能有效地保障當事人的合法權益。
（五）完善相關法律依據，通過訴訟途徑解決
司法是權利救濟的最後一道屏障，當事人在窮盡了所有的解決方式後仍然不能解決糾紛時，會選擇訴訟途徑。訴訟是指國家司法機關依照法定程序，解決糾紛、處理案件的專門活動。目前我國物業服務合同方面的糾紛大部分進入了民事訴訟程序，但在該類糾紛的審理中，法院遇到了重重障礙，主要原因在於我國物業服務合同相關的立法層次低、行政色彩濃，規定過於概況，操作性不強，實踐中，法院審理物業合同糾紛案件時，通常以《民法通則》、《合同法》等為依據，但是這些法律並無直接關於物業服務的內容，《物業管理條例》及《物權法》的相關規定又過於原則，造成了法院對該類糾紛的法律適用難。由於我國物業服務合同方面的法律依據不足，政策引導不夠，導致司法實踐中出現了不少問題，前文已有敘述，在此不再贅述。因此要樹立司法權威，提高司法效率，保障法律的公平公正統一適用，更好地解決物業服務合同糾紛，就需要制定物業服務合同方面的相關法律，提高物業服務立法層次，統一規范物業服務活動，明確業主和物業服務企業的權利義務，在法律中明確物業服務合同的性質，建立配套的實施細則，細化物業服務合同，指導物業服務合同的簽訂，促進物業服務合同的科學化和規范化，進一步促進物業服務業的健康發展。
6. 關於物業服務合同糾紛的幾個常見問題
您好：
1
前期物業合同並非由業主簽訂，合同對業主是否有效？
普通物業服務合同即人們通常所說的物業服務合同,是由業主委員會與物業服務企業簽訂的。業主委員會需要由業主召開業主大會，才能成立業主委員會。而業主大會的召開有諸多程序性要求，其中包括人數要達到一定比例。現實生活中，開發商不可能將樓盤一次性全部售出，需要經過較長的一段時間後，小區業主的人數才能達到第一次業主大會所要求的比例。而且，即使召開了第一次業主大會，也未必能馬上成立業主委員會。但是在這段過渡時間內，房屋已經交付給業主，業主存在著物業管理的需求。因此，這一階段由開發商選聘物業服務企業來對物業進行有效管理。開發商與物業服務企業所簽訂的臨時性、過渡性的物業服務合同，就是前期物業合同。
根據《物業管理條例》第25條規定：「建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容」。換言之，開發商與購房者簽訂買賣合同時，已經將前期物業服務合同作為了買賣合同的構成部分，業主認可由開發商簽訂的前期物業服務合同。依據業主與開發商之間簽訂的房屋買賣合同，業主應當履行向物業公司支付物業服務費的義務。除了業主與開發商之間的合同約定外,最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的司法解釋》第一條也規定了前期物業服務合同對業主具有約束力，業主若以其非合同當事人為由提出抗辯,法院不予支持。
因此，某甲不應當以其並非前期物業合同的當事人，拒絕繳納物業服務費。
2
業主能否以房屋質量問題為由拒絕繳納物業服務費？
開發商與物業服務公司是兩個不同且相互獨立的企業法人，兩者對於物業所應承擔的責任也不相同。小區的房屋質量問題在質保期之內是由開發商負責維修，質量瑕疵擔保責任由開發商承擔，質保期滿後業主維修房子需要啟動小區維修基金進行維修。而物業公司作為一個服務主體，僅提供對公共區域的清潔、安保等服務，房屋質量瑕疵問題並非其物業管理的職責范圍。物業服務與房屋買賣分屬兩個不同的法律關系，業主不能以房屋質量存在問題為由，遲交、拒交物業服務費。
3
業主能否以物業服務質量不到位為由拒絕繳納物業服務費？
既然業主不能以房屋質量存在問題拒交物業服務費，那能否以物業服務質量水平低、不達標為由拒絕支付物業服務費？答案也是否定的。小編認為，首先，雖然業主認為物業服務公司所提供的服務質量「不達標」，但是物業服務的質量標准應由物業服務合同明確約定，業主不應當以其所提供的管理服務不符合自己的需求或者自己認定的標准為由拖欠物業服務費。其次，業主一般只能舉證證明物業公司提供的服務有瑕疵，而不能證明物業公司沒有提供服務、沒有履行合同義務。而且，物業服務公司所提供的服務具有整體性，比如對公共區域的綠化和保潔，雖然無法細分到每個業主身上，但卻對每個業主都有整體的作用。在此情況下，物業服務公司並非完全不履行自己的義務，業主可以針對物業公司不完全履行的部分拒絕繳納相應的物業服務費，但不能拒絕繳納全部的物業服務費。
風險提示
實踐中不少業主以自己並非合同當事人、物業服務公司提供的服務質量差為由，拒付物業服務費，由此產生了大量糾紛。與開發商、物業服務公司相比，業主雖然為較為弱勢一方，但業主應當合法、理性維權，以免無理由拒付物業管理費，屆時還將產生違約金的損失。
7. 物業服務合同糾紛可以找誰調解，如果調解 不好，可以直接起訴嗎
首先物業公司沒有權利採取斷水斷電斷氣這樣的強制手段，如強行採用以上侵權手段回給業主或租戶帶來損害的，還答應承擔相應的賠償責任。雙方調解可以在派出所或街道辦事處的主持下進行。對調解結果不予接受或不同意調解的，可以採取訴訟的方式維護字的及合法權益。