洋房送花園糾紛

Ⅰ 買洋房要注意什麼贈送花園是否有內鬼

城市中心的喧鬧與嘈雜、房屋建築的擁擠，不少經濟實力雄厚的購房者們開始考慮購買環境優美、容積率相對較低的花園洋房。買房時，開發商都會送面積，買花園洋房當然也不例外，一般贈送花園。那麼，買花園洋房送花園要注意什麼？買花園洋房又要考慮哪些問題呢？

一、購買花園洋房要考慮哪些問題？

（一）底層和頂層購買需謹慎

底層和頂層各有利弊，底層帶獨立花園，但濕氣比較重，而且蚊蟲老鼠多，隱私容易被偷窺，得不到保護；頂樓私密性相對好一些，但夏天熱，而且屋頂容易漏水，家裡如果有老人，且又沒有電梯的話，就不太適合。

（二）好的物業讓你免除後顧之憂

低樓層尤其是底層的住戶，最擔心的就是小偷入室行竊的問題了，還有孩子在小區玩耍是否安全。好的物業，物業管理規范，能夠讓人居住放心，安心。

（三）關注容積率指標 2.5是個坎

花園洋房是介於別墅與高層之間的產品，其容積率也在2.5之間。如果容積率高於這個數值，那麼，就會影響花園洋房的居住舒適度。但是，目前重慶市場含有花園洋房產品的項目，基本是與高層混合修建，因此，也建議購房者可以分開衡量，單算花園洋房組團的容積率。

（四）交通、配套不可忽視

市中心寸土寸金，房價貴，樓層越建越高。所以洋房一般都建立在市郊相對偏遠但環境優美的地方，社區周邊的配套並不齊全。但基本的生活所需的各項配套，也是應該考慮在內。如公共交通、商場、超市、醫院等。

（五）最好選擇開發商實力雄厚，口碑好的樓盤

買洋房一定要看開發商的實力和開發經驗。因為實力是項目得以順利完工以及項目自身配套得以實現的先決條件。如果開發商以前都沒什麼拿得出手的項目，這樣的開發商造出的房子品質也難保滿意。所以，選擇實力開發商的品質項目是花園洋房升值、保值的要素。

（六）當心贈送的空間

錯層、退台處理使建築增加了更多的空間，尤其是贈送空間，但這對建築結構的復雜性和安全性會造成較大的影響，對保溫節能也比較不利。贈送的部分，有一定風險。

（七）花園和地下室

花園的舒適度、實用性、利用率高嗎？花園的採光通風條件是否良好？不管開發商怎麼宣傳說花園是贈送的，但羊毛出在羊身上。同時，花園面積是不是計入產權證，還是屬於小區業主共有？一定要在銷售前問清楚。

南方的氣候偏潮濕，如果購買附送地下室的花園洋房也要考慮清楚，地下室的防潮、防水、防霉該如何處理好。

（八）最適宜的面積套內120-180平方米

花園洋房最適宜的套內面積應在120平方米—180平方米。如果面積太大，建議你不如直接去買別墅；而面積太小，就失去了生活的舒適性。

（九）房產稅的壓力不得不考慮

不少花園洋房的價格，已經達到了徵收房產稅的標准。在購買前，需要認真考慮下自己的經濟實力。

二、贈送的花園面積，要注意什麼問題？

雖然贈送面積已經成為開發商宣傳促銷的手段之一，不過在實際房產交易的操作過程當中，卻存在諸多的問題。如果購房者遇到購房送面積的情況，一定要清楚的把握好如下三個要點，才能真正處理好置業問題。

第一，簽合同之後再交定金，在簽合同之前，一定要把贈送面積的條款正式載入合同當中。如果在簽合同之前就把定金給交了，那麼主動權在一定程度上就易手了，若是在後面遇到開發商不履行口頭承諾，即使能夠打官司要回自己的預付定金，也會消耗極大的時間和精力，很不劃算。購房者在購買這種贈送面積的房源之前，一定要把贈送面積的條款切實寫入合同當中，形成文字性的合同，這樣才真正受法律保護。對於開發商的口頭承諾，不要相信太多，只有合同才是正規可靠的。

第二，要弄清楚贈送面積的真實情況，千萬不要被開發商用一些花招伎倆給糊弄和忽悠了。如果贈送的面積是切切實實的，對於購房者來說肯定是一件好事。開發商若是真心想要送面積的話，倒不如乾脆降價，那樣的效果可能會更好。之所以選擇贈送面積這一手段作為促銷方式，自然是因為其中可以做文章，購房者一不小心就可能被這些小花招給忽悠和糊弄過去了。比如說，有些開發商會把公攤面積、公共綠地面積、陽台等算作贈送面積，這實際就是玩障眼法，因為這些本來就是屬於購房者的，不送也是他們的。

第三，在驗房收房過戶的時候，要確認贈送的面積是可以辦理房產證的，是享受跟主體房產同等待遇的。有些開發商在實際交易當中，也的確會贈送給客戶一些露台等還算實用的面積，但是這個面積並不能載入房產證，不享受產權待遇。如果是這樣的話，那就意味著這個贈送面積在某種程度上可以算作違建面積，遇到拆遷或者一些爭議糾紛的時候，就很難保護自己的合法權益。因此，對於開發商贈送的面積，一定要寫明白，是能夠跟主體房產享受同等商品房產待遇的。

以上就是關於買花園洋房需要注意的一些事項以及針對贈送的花園應該如何處理等問題。買花園洋房是一筆大的開支，購買時贈送的面積，也是羊毛出在羊身上，因此一定要注意問清楚相關事項。

（以上回答發布於2015-12-31，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅱ 買一樓花園洋房,送院子,現在有糾紛,只有口頭承諾,已交了首付,簽了合同,怎麼辦

這個好像沒有辦法吧，什麼都得講證據，空口無憑啊。看看有沒有大神有什麼好的辦法，下次記得長個心眼。

Ⅲ 買洋房二樓送後花園,交房時沒有了,開發商取消了,請問怎麼維權，獲得賠償

這是開發商嚴重違約行為！如果協商未果，只有走法律程序解決，維護自己的合法權益。

Ⅳ 什麼是花園洋房法律上有沒有明確的定義

（一）狹義 狹義花園洋房的建築風格有歐陸古典式、英國鄉村式、西班牙式、中西混合式（按照中方業主偏好，在建築技術、房屋結構及住宅設備上採用西式風格，在平面布置、內外裝修、庭院綠化方面融入中國傳統特色，風格多樣）等。
  歐陸古典式 英國鄉村式 西班牙式狹義的花園洋房在很大意義上就是指別墅，戶戶擁有私家花園，而且產品品質高，裝修豪華，目前北京市房地產市場中除了別墅，很少的花園洋房符合狹義洋房的定義。  也幾乎沒什麼項目能達到狹義花園洋房的標准。
   （二）廣義 廣義的花園洋房：廣義的花園洋房已不再是別墅，在某種意義上稱之為Garden House 或者Garden Apartment更貼切些，目前市場中存在的花園洋房大多為廣義的花園洋房，從全國房地產市場的情況來看，廣義的花園洋房可定義為：6層以下多層板式建築，以四層為主，外國建築風格明顯，強調景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠郊區一帶，一般首層贈送花園，頂層贈送露台，也有將戶外綠化景觀引入室內的情況。
    目前市場中存在的花園洋房項目較多，金地格林小鎮、奧林匹克花園等項目屬於典型的廣義花園洋房項目。廣義花園洋房的容積率比狹義的要高些，但也同屬低密度住宅，戶型和普通住宅戶型相仿，有100多平米的平層，也有近200平米的復式；基本位於郊區，是住宅郊區化的產物，所以售價並不高，大多位於4,500-5,000元/平米左右；即使這樣，廣義花園洋房所定位的客群仍然是中產階級，而且有一定文化品位。
    廣義花園洋房介於別墅和普通公寓之間，它具有部分別墅（獨棟和聯排Townhouse）的優點，又不可能完全脫離城市的繁華和便利，因此從某種程度上看，其在地理區位上也位於別墅區和主城區之間。

Ⅳ 花園洋房的花園歸屬問題，謝謝

完全可以根據自己的需要去使用這個花園，只要不做違章建築，不影響小區綠化就可以。如果不影響其他業主的生活，不會有人投訴的，即使被投訴，物業應該也會維護您的利益。

Ⅵ 洋房一樓花園里裝遮陽棚，二樓不同意舉報，環境綜合執法有權拆出嗎

你好！
如果花園屬於公共領地，影響二樓房主相關權益，環境綜合執法部門可以依法拆除。
因為公共場所必須符合公共利益。

Ⅶ 私家花園的法律歸屬問題

一、別墅的花園屬於業主所有，房產商無權支配
所謂別墅的花園權利，實際上涉及別墅小區的土地使用權的享有。依據房地產物權之法律屬性，即房屋（包括別墅）與所附土地之權利具有統一性，簡言之，房屋屬於誰，相應所附的土地權利亦應屬於誰。購房者購買別墅，所購得的不僅僅是別墅（房屋所有權），還必然包括所附的土地和花園（土地使用權）。別墅交付後，開發商原先所享有的土地使用權已連同別墅一並轉讓給業主們所有。因此，開發商開發的別墅，一經售出轉讓，其小區的土地使用權，包括別墅花園，將為小區業主們所有，開發商不再享有小區土地（含公共花園，公用道路等）的任何權利。
故，別墅的花園屬於業主，開發商無權支配。
二、業主對花園的權利享有包括共有和獨有二種形式
這里就涉及到小區業主對小區土地使用權具體享有方式的問題。別墅的土地使用權不同於多層及高層房屋，多層、高層房屋小區的土地使用權也是由業主所有，但由於多層、高層房屋立體空間之特殊性，它不便於也不可能劃分哪塊土地使用權是屬哪一戶業主的，因此，多層、高層房屋的小區之土地使用權只能為小區業主們所共有。而別墅、特別是獨幢別墅與之不同，建築物所佔用的土地之權利可以為各幢別墅之業主單獨所有，別墅毗鄰的花園也可以作為私家花園由業主單獨享有。因此，別墅小區之土地使用權享有方式，既可以和多、高層房屋小區一樣，採用共有方式；也完全可以劃分為各個業主單獨享有。目前，上海的別墅小區有以下兩種類型：
一種是土地使用權完全共有的別墅小區。這類別墅的土地使用權為小區業主們所共有，業主的小產證上沒有花園面積的登記記載，盡管小區內的土地權利對外依法不受侵犯，但對於小區內的業主來講，單獨的土地使用權沒有界定，所謂的「私家花園」對小區其他業主而言，是不受法律保護的。換而言之，在法律上，其他小區業主可以使用您的「私家花園」，您也可以使用他人的「私家花園」。
當然，這類別墅小區可以由全體業主或由業主委員會出面，向土地管理部門或房地產管理部門請求對小區內土地使用權進行分割，以確定各個業主可以單獨享有的土地使用權之范圍。
另一種是大部分土地使用權已被分割為業主們單獨所有的別墅小區（房產商專門辦理過花園土地的測繪劃分登記等手續）。這類別墅的大部分土地使用權，如建築物所佔土地，私家花園之土地已為各個業主所獨自享有，故，在業主的小產證上登載有花園之土地面積。而只有部分土地使用權，如公共花園，公共設施，公共道路之所佔土地使用權為小區業主們所共有。這類別墅的私家花園才可真正稱為「私家花園」，即私家花園完全由業主依法獨自享有，不受任何他人侵犯。
本律師建議購房者選擇別墅時，應特別注意小區花園屬於上述那種類型，以便對「私家花園」買個明白。
三、別墅小區之物業公司無權制訂對小區花園各種限制使用的所謂「管理規定/手冊」。
現在，別墅小區都聘有專業的物業公司，在業主們的授權下為業主們提供專業、優質的物業管理等各方面的服務，他們的服務完全依照簽訂的物業管理服務合同行使。但也有不少物業公司，特別是業主委員會尚未成立以前由開發商聘請、提供前期物業的物業公司，往往會自行制訂一些規章制度，規定私家花園不能這樣那樣，否則怎樣怎樣之類。殊不知，物業管理公司的職責僅僅是在授權范圍內，對小區提供物業管理服務而已，它的地位只是為小區業主們提供服務。換言之，它不是小區的主人，更談不上是小區的上帝，它只是小區業主們的「僕人」，它根本無許可權制業主們對私家花園使用的權利。除非業主們自己為了小區公共的利益，限制/限定對私家花園的使用方式，並委託物業公司進行監督和管理，否則，物業管理公司無權干涉。也就是講，只有業主大會或業主委員會有權制定對小區各項物業包括私家花園的使用規定；只有在業主大會或業主委員會委託下，物業公司才可對私家花園的使用進行監督和管理，而物業公司無權自行制訂對小區花園各種限制使用的所謂「管理規定/手冊」。

Ⅷ 你好 請問你 買洋房花園一樓贈送地下儲藏間開發商不肯寫在合同里若干年會收回或收費嗎謝謝！

不會，那塊所謂的送已經計算到你總價里，那個地下空間沒有交報建費，辦不了產權，如果寫在合同里你可以拿著找政府他要補交報建費還要處罰，所以肯定不會寫，合適你就放心購買

Ⅸ 花園洋房送的一樓花園建景觀魚池是否算是違章建築.

花園洋房送的一樓花園建景觀魚池是否算是違章建築，要看你的不動產證（房產證）上是否屬於你，如果是你的地，就不是違章建築。如果不是你的地，就是違章建築。

Ⅹ 花園洋房一般底層送花園.頂層送個閣樓.那當中的呢

一樓衛生條件不好，樓上往下扔垃圾，老鼠蚊蟲都是問題，頂樓呢，夏天把樓板曬透，你弄個三匹的櫃機都沒法把屋內溫度降下來，不送你閣樓，隔熱不了，所以~~一樓和頂樓一般人不願意買！可開發商又不願把一樓和頂樓砸自己手裡，怎麼辦？就是你說那樣，一樓送花園，頂樓送閣樓！這是一種營銷手段！你的花園和閣樓都沒有產權，隨便送，要是換做我做營銷，我把小區外大街送給你！呵呵~~